Pe scurt
Un pașaport românesc sau al unui alt stat membru al Uniunii Europene vă permite să înscrieți terenul pe numele dumneavoastră la fel ca un cetățean român, poate deschide produse de credit ipotecar pe care unele bănci le oferă numai cetățenilor români și permite locuirea și munca fără viză. Nu este o condiție pentru cumpărare: un israelian fără pașaport european este înscris ca proprietar al construcției și primește asupra terenului un drept de Superficie înscris. Pașaportul nu schimbă prețul, TVA-ul, costurile notariale și de înscriere sau impozitul la vânzare.
Ce este important de reținut
- 1Potrivit art. 44 alin. (2) din Constituție și Legii 312/2005, cetățeanul Uniunii dobândește teren în România la fel ca un cetățean român; cetățeanul israelian nu înscrie teren pe numele său, deoarece nu există un tratat de reciprocitate.
- 2Cetățeanul cu dublă cetățenie, israeliană și română, dobândește teren în calitate de cetățean român, indiferent de locul în care locuiește.
- 3Fără pașaport european: casa sau apartamentul se înscriu pe numele dumneavoastră, iar terenul sau cota din acesta în baza unui drept de Superficie înscris în cartea funciară.
- 4Reglementările BNR stabilesc plafoane de finanțare în funcție de monedă, nu de cetățenie; însă unele bănci definesc produse numai pentru cetățenii români.
- 5„Înscrierea pe numele altcuiva cu un acord separat” nu este o soluție: un acord menit să eludeze o dispoziție legală imperativă poate fi nul.
„Ar trebui să îmi scot mai întâi pașaportul românesc?” Aceasta este una dintre cele mai frecvente întrebări ale israelienilor care se gândesc să cumpere o proprietate în România. Răspunsul depinde de ce așteptați să facă pașaportul. În unele domenii schimbă foarte mult, iar în altele nu schimbă nimic.
Ce spune exact legea despre teren și străini?
Art. 44 alin. (2) din Constituția României prevede că străinii dobândesc dreptul de proprietate asupra terenurilor numai în condițiile rezultate din aderarea României la Uniunea Europeană, din tratate internaționale pe bază de reciprocitate sau prin moștenire legală. Legea care pune în aplicare articolul este Legea 312/2005, din care decurg trei reguli:
- Cetățeanul unui stat membru al Uniunii Europene dobândește teren în România în aceleași condiții ca un cetățean român.
- Cetățeanul israelian nu înscrie teren pe numele său, deoarece între România și Israel nu există un tratat de reciprocitate în această materie.
- Cetățeanul cu dublă cetățenie, israeliană și română, dobândește teren în calitate de cetățean român. Legea nu întreabă unde locuiește.
Rezultă că și pașaportul unui alt stat membru al Uniunii, de exemplu Portugalia, conferă același drept în privința terenului.
Cetățeanul cu dublă cetățenie, israeliană și română, dobândește teren în calitate de cetățean român, indiferent de locul în care locuiește.
Cum arată proprietatea în practică, cu pașaport și fără?
| Aspect | Cu pașaport românesc sau european | Israelian fără pașaport european |
|---|---|---|
| Apartamentul sau construcția | Înscrise pe numele dumneavoastră | Înscrise pe numele dumneavoastră |
| Terenul de sub vilă | Înscris pe numele dumneavoastră | Drept de Superficie pe numele dumneavoastră |
| Cota de teren a unui bloc de apartamente | Înscrisă pe numele dumneavoastră | Drept de Superficie asupra acestei cote |
| Credit ipotecar | Băncile obișnuite, iar la unele dintre ele și produse pentru cetățenii români din străinătate | Băncile obișnuite, de regulă finanțare de până la 70% |
| Preț, TVA, notar, taxă de înscriere | Identice | Identice |
| Impozit la vânzare (1% sau 3%) | Identic | Identic |
| Șederea în România | Fără limită | 90 de zile din orice 180 |
| Muncă și reședință | Fără viză | Viză și permis de ședere |
La un apartament într-un bloc: schimbă pașaportul ceva?
În utilizarea de zi cu zi, nu. La înscriere, da. Fiecare apartament dintr-un bloc în condominiu are o cotă din terenul de sub clădire (cotă-parte indiviză). Pentru cumpărătorul fără pașaport european, această cotă nu se înscrie pe numele său, iar în locul ei i se naște un drept de Superficie asupra acelei cote. Apartamentul propriu-zis se înscrie pe numele său, ca de obicei. Ce se verifică înainte de semnare este ca dreptul asupra cotei de teren să fie prevăzut în contract și înscris în cartea funciară.
La o vilă: care este diferența dintre proprietatea asupra terenului și dreptul de Superficie?
La o vilă, cea mai mare parte a valorii o reprezintă terenul, de aceea diferența se resimte mai mult. Dreptul de Superficie (dreptul de a avea o construcție pe terenul altuia) este reglementat de art. 693-699 din Codul civil român:
- Durată: se constituie pe o durată de cel mult 99 de ani și poate fi reînnoit. Verificați ce prevede contractul cu privire la reînnoire.
- Vânzare și ipotecă: poate fi transmis și ipotecat împreună cu casa, iar băncile românești îl acceptă ca garanție.
- Moștenire: casa și dreptul de Superficie se transmit prin moștenire.
- Înscriere: dreptul se înscrie pe numele dumneavoastră în cartea funciară și devine astfel opozabil oricărui terț.
- Contraprestație: întrebați dacă există o plată pentru acest drept și cereți să vedeți răspunsul în contract.
Îmbunătățește pașaportul românesc condițiile creditului ipotecar?
Legea nu întreabă de cetățenie, dar unele bănci întreabă. Regulamentul 17/2012 al Băncii Naționale a României (BNR) stabilește plafoane de finanțare în funcție de moneda creditului și de moneda veniturilor: până la 85% pentru un credit în lei și până la 75% pentru un credit în euro pentru cei care au venituri în altă monedă. Acestea sunt plafoane de reglementare, nu un angajament al vreunei bănci.
În practică, mai multe bănci românești oferă un produs „diaspora” deschis numai cetățenilor români, inclusiv nerezidenților cu venituri în Israel, de regulă în lei și cu un avans de cel puțin 20%; un credit în lei lasă un risc valutar. Un israelian fără pașaport european obține un credit ipotecar prin produsul obișnuit pentru nerezidenți, de regulă cu o finanțare de până la 70%, sub rezerva aprobării băncii.
Programul de garantare guvernamentală Noua Casă nu cere cetățenie română. Condițiile sale includ o declarație că nu dețineți o locuință și plafoane de preț, care exclud vilele din program.
Ce vă oferă un pașaport european în afara tranzacției propriu-zise?
- Ședere: un israelian este limitat la 90 de zile în orice perioadă de 180 de zile în spațiul Schengen, iar România este membru deplin Schengen de la 1 ianuarie 2025. Un cetățean român poate locui în România fără limită, iar cetățeanul unui alt stat membru al Uniunii beneficiază de libertatea de circulație și de ședere.
- Muncă: titularul unui pașaport european nu are nevoie de permis de muncă; un israelian are nevoie de o viză de lungă ședere și de un permis de ședere.
- Soț sau soție: soțul israelian al unui cetățean român primește drept de ședere ca membru de familie, dar nu și drept asupra terenului. Legea examinează separat cetățenia fiecăruia.
Ce nu va schimba pașaportul?
- Prețul proprietății și nici nu vă va aduce prioritate la un dezvoltator.
- TVA-ul (21% la o proprietate nouă, la data de octombrie 2026), onorariul notarului și taxa de înscriere (0,15%).
- Impozitul la vânzare, care depinde de perioada de deținere (1% sau 3%) și nu de cetățenie.
- Nevoia unui avocat care să vă reprezinte și a unei verificări juridice înainte de semnare.
Și ce se întâmplă cu înscrierea pe numele soțului sau al unei rude care are pașaport?
Înscrierea pe numele soțului sau al soției cu pașaport european este posibilă, însă cel înscris este proprietarul față de toată lumea. În caz de divorț, de deces sau față de creditori, terenul urmează înscrierea. Este o cale care necesită consultanță în ambele țări.
Un acord al cărui unic scop este eludarea unei dispoziții legale imperative poate fi nul potrivit Codului civil român, iar persoana înscrisă rămâne proprietar față de orice terț. Aceasta nu este o „soluție creativă”; este riscul de a pierde proprietatea.
Merită să așteptați pașaportul înainte de a cumpăra?
Pentru cei care au dreptul la cetățenia română pe baza originii, aceasta este o opțiune reală, dar nu rapidă: soluționarea cererii poate dura până la doi ani, iar din 2025 este necesar și un certificat de cunoaștere a limbii române. Calea practică este de regulă cumpărarea cu drept de Superficie, iar cine va obține ulterior un pașaport european va analiza împreună cu avocatul transferul terenului pe numele său.
Ce trebuie făcut înainte de semnare și cum vă însoțim
Înainte de semnare, puneți patru întrebări: ce anume se înscrie pe numele meu și unde apare acest lucru în extrasul de carte funciară? Pe ce durată se constituie dreptul de Superficie și care este clauza de reînnoire? Există o plată pentru acest drept? Și cum se transmit prin moștenire dreptul și casa? Verificăm structura înscrierii și contractul și ne coordonăm cu avocați și notari autorizați în România, care efectuează înscrierea potrivit legii locale.
Cele de mai sus sunt informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau consultanță în materie de imigrare pentru un caz anume.
Întrebări frecvente
Este nevoie de pașaport românesc pentru a cumpăra un apartament în România?
Nu. Un israelian fără pașaport european cumpără și este înscris ca proprietar al apartamentului. Diferența constă în cota din terenul de sub clădire: pentru titularul unui pașaport european aceasta se înscrie pe numele său, iar pentru cel care nu are un astfel de pașaport se naște asupra ei un drept de Superficie.
Un pașaport portughez sau al unui alt stat membru al Uniunii conferă aceleași drepturi?
În privința terenului, da: potrivit Legii 312/2005, cetățeanul oricărui stat membru al Uniunii dobândește teren în România la fel ca un cetățean român. Produsele de credit ipotecar „pentru diaspora”, în schimb, sunt de regulă destinate numai cetățenilor români.
Se poate obține un credit ipotecar pentru o proprietate cu drept de Superficie?
Da. Băncile românești acceptă dreptul de Superficie ca garanție împreună cu casa. Un israelian fără pașaport european primește de regulă o finanțare de până la 70%, sub rezerva aprobării băncii.
Ce se întâmplă cu dreptul de Superficie la sfârșitul perioadei?
Potrivit Codului civil, dreptul se constituie pe cel mult 99 de ani și poate fi reînnoit. Ce se întâmplă în practică depinde de contract, de aceea cereți să vedeți clauza de reînnoire în scris.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.