בקצרה
אין מדינה שהיא ״הכי כדאית״ לכל משקיע, ואנחנו לא ממליצים על שוק מסוים בלי להכיר את המטרה, התקציב ואופק ההשקעה. מה שאפשר להשוות הוא את המסגרת המשפטית: ישראלי רשאי לקנות דירה בכל שמונה המדינות במדריך, אבל קרקע, היתרים לזרים, אמינות הרישום, ההגנה על כספי הקונה, המס והמימון שונים מאוד ביניהן. ברוב המקרים הסיכון המשמעותי אינו המדינה, אלא עסקה שבה הקונה לא קיבל זכות רשומה ומוגנת.
הנקודות החשובות
- 1ישראלי רשאי לרכוש דירה בכל שמונה המדינות. ההבדלים מתחילים בקרקע: ברומניה ובבולגריה קרקע נרכשת בדרך כלל דרך חברה מקומית או זכות Superficie, ובאוקראינה קרקע חקלאית אסורה לזרים.
- 2בקפריסין נדרש היתר מועצת השרים, וביוון היתר מיוחד באזורי ספר ובאיים מסוימים, לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד.
- 3בארה״ב אין מרשם ממשלתי שמבטיח בעלות, וההגנה נשענת על בדיקת זכויות וביטוח בעלות (Title Insurance).
- 4הסיכון העיקרי משתנה לפי מדינה: תביעות השבה וחריגות בנייה ברומניה, חריגות ורישום חסר ביוון, שטרי בעלות תקועים בקפריסין, היתר אכלוס בבולגריה, ומשטר צבאי באוקראינה.
- 5דרכון אירופי של אחד מבני המשפחה יכול לשנות את מבנה העסקה, ולכן בודקים אותו לפני שבוחרים מדינה.
- 6המס על הנכס משולם גם בישראל, לכן משווים את העלות הכוללת בשתי המדינות ולא רק את המס המקומי.
״באיזו מדינה כדאי להשקיע בנדל״ן?״ היא השאלה הראשונה שרוב המשקיעים שואלים, ומהבחינה המשפטית היא גם השאלה הלא נכונה להתחיל ממנה. מדינה עם מחירים נמוכים יכולה להיות מסוכנת לקונה שלא בדק את הנכס, ומדינה יקרה יכולה להיות פשוטה מאוד מבחינת רישום והגנה. אנחנו לא ממליצים על שוק מסוים ולא מעריכים תשואות, כי התשובה תלויה במטרה שלכם: הכנסה שוטפת, שימור הון, בית נופש, מעמד במדינה או פיתוח.
מה שכן אפשר לעשות הוא להשוות את הכללים. המדריך עובר על שמונה המדינות שבהן אנחנו מלווים עסקאות, ומשווה ביניהן בשישה צירים: מי רשאי לקנות, איך הזכות נרשמת, מה מגן על הקונה, מה המס הבולט, האם יש מימון מקומי ומה הסיכון העיקרי שאנחנו רואים. הנתונים נכונים לנובמבר 2026. אפשר גם לעבור לכלי ההשוואה בין המדינות.
איך משווים נדל״ן בחו״ל מבחינה משפטית?
עסקת נדל״ן כפופה לדין של המדינה שבה נמצא הנכס, ולא לחוק הישראלי. לכן ההגנות שישראלים רגילים אליהן, כמו חוק המכר (הבטחת השקעות) או הערת אזהרה, אינן קיימות בחו״ל באותה צורה. בכל מדינה צריך לשאול שש שאלות:
- האם מותר לי לקנות, ומה בדיוק: דירה, בית עם קרקע, קרקע לפיתוח?
- איפה הזכות שלי נרשמת, ועד כמה המרשם אמין ושלם?
- מה מגן על הכסף שלי בין התשלום הראשון לבין הרישום?
- כמה מס אשלם, ברכישה, בהחזקה ובמכירה, ובישראל?
- האם אפשר לממן מבנק מקומי, או שהעסקה בהון עצמי?
- מה הסיכון הנפוץ בשוק הזה, ואיך בודקים אותו לפני החתימה?
השוואה מהירה: 8 מדינות למשקיע הישראלי
| מדינה | האם ישראלי יכול לקנות? | איפה חותמים ונרשמים | מס בולט (נכון לנובמבר 2026) | מימון מקומי לזרים | מה חשוב לבדוק לפני החתימה |
|---|---|---|---|---|---|
| רומניה | דירה - כן, על שמכם. קרקע - לעיתים דרך חברה רומנית | נוטריון ציבורי, מרשם המקרקעין (Cartea Funciară) | מע״מ 21% בנכס חדש מיזם; הקונה משלם נוטריון ואגרת רישום של 0.15% | כן, עד כ-70% | תביעות השבה על הנכס, ושינויי בנייה שנעשו בלי היתר |
| יוון | כן. באזורי ספר נדרש היתר מיוחד | נוטריון, מרשם המקרקעין (Ktimatologio) | מס העברה אפקטיבי של 3.09% ביד שנייה; מע״מ על נכס חדש מוקפא | מוגבל, תלוי בבנק | חריגות בנייה, ורישום חסר במרשם המקרקעין |
| קפריסין | כן, באישור מועצת השרים | הפקדת החוזה ורישום במרשם המקרקעין | דמי העברה של 3%-8% (מופחתים ב-50%), או מע״מ בנכס חדש ואז אין דמי העברה | כן, לפי מדיניות הבנק | עיכוב בהוצאת שטר הבעלות על שם הקונה |
| בולגריה | דירה - כן, ישירות. קרקע - דרך חברה בולגרית | נוטריון, מרשם המקרקעין (מרשם הנכסים) | מס העברה מקומי של 0.1%-3%, אגרת נוטריון ורישום | כן, לפי מדיניות כל בנק | בניין שאין לו היתר אכלוס (Act 16) |
| ארה״ב | כן, ולרוב דרך חברת LLC | סגירה דרך חברת Title וחשבון נאמנות (Escrow) | לפי המדינה בארה״ב; במכירה ניכוי FIRPTA של 15% מהמחיר | כן, דרך מלווים פרטיים, לרוב 60%-65% | מבנה המס בארה״ב ובישראל, וניכוי המס FIRPTA במכירה |
| איטליה | כן, בכפוף לתנאי הדדיות בין המדינות | rogito אצל notaio, ורישום במרשם המקרקעין | מס רישום של 9% מיד פרטית, בדרך כלל על הערך הקדסטרלי; 10% IVA מקבלן | מוגבל | התאמה בין המצב בשטח לרישום הקדסטרלי ולהיתרים |
| פורטוגל | כן. תושבי חוץ משלמים מס רכישה (IMT) של 7.5% | escritura או Casa Pronta, ורישום במרשם המקרקעין (registo predial) | IMT של 7.5% לתושבי חוץ ומס בולים של 0.8% | מוגבל, תלוי בבנק | שינויי חקיקה במס, בהשכרה ובתושבות |
| אוקראינה | דירה - כן. קרקע חקלאית - לא | נוטריון, מרשם הזכויות הממלכתי (מרשם המקרקעין) | במכירה בידי תושב חוץ: 18% מס הכנסה ו-5% היטל צבאי, בכפוף לפטורים | לא מעשי בזמן משטר צבאי | משטר צבאי, הגבלות על רישום והגבלות על העברת כספים |
רומניה: מה מיוחד בשוק מבחינה משפטית?
ברומניה הבעלות עוברת בחוזה נוטריוני ונרשמת במרשם המקרקעין, וכל אחד יכול להוציא תמצית רישום ולבדוק את הנכס לפני התשלום. ישראלי בלי דרכון אירופי רושם את המבנה על שמו, ואת הקרקע מקבל בזכות Superficie או דרך חברה רומנית. ההגנה בקנייה על הנייר בנויה משכבות, כי אין נאמנות שמחזיקה את כספי הקונים. הסיכונים שאנחנו בודקים בכל עסקה: תביעות השבה מהתקופה הקומוניסטית, ובנייה או תוספות בלי היתר. ראו המדריך המשפטי לרומניה ומי רשאי לקנות מה לפי הדרכון.
יוון: איפה מסתתר הסיכון?
אין הגבלה כללית על זרים, אבל רוכש שאינו אזרח האיחוד צריך היתר מוקדם באזורי ספר, כולל איים מבוקשים כמו רודוס וסנטוריני, ועסקה בלי היתר בטלה. הקדסטר הלאומי עדיין לא שלם בכל האזורים, וחריגות בנייה נפוצות, ולכן בודקים את תעודת הזהות האלקטרונית של הנכס ומגבלות חוף ויער. ביוון גם רכישה יכולה לבסס גולדן ויזה (Golden Visa), בכפוף לסף ולאיסור השכרה קצרת טווח. ראו המדריך המשפטי ליוון.
קפריסין: למה שטר הבעלות הוא העיקר?
ישראלי בלי דרכון אירופי צריך היתר מועצת השרים כדי שהנכס יירשם על שמו. הבעיה המוכרת בקפריסין היא שטרי בעלות תקועים: רוכשים ששילמו את מלוא המחיר נשארו שנים בלי שטר, בעיקר בגלל משכנתא של הקבלן או חריגות בנייה. ההגנה המרכזית היא הפקדת חוזה המכר במרשם המקרקעין בתוך שישה חודשים מהחתימה. נכון לספטמבר 2026 הממשלה ובית הנבחרים מקדמים חקיקה שתגביל רכישות של זרים, ולכן בודקים את המצב החוקי ביום החתימה. חשוב גם להבחין בין הרפובליקה לבין צפון האי, שבו הסיכון המשפטי שונה מהותית. ראו המדריך להפקדת החוזה וההשוואה בין צפון קפריסין לרפובליקה.
בולגריה: מה בודקים בבניין חדש?
ישראלי רשאי לרשום דירה על שמו, אבל לא קרקע, ולכן בית עם מגרש נרכש בדרך כלל דרך חברה בולגרית (EOOD). בפרויקטים חדשים המסמכים שקובעים את הסיכון הם Act 14, שמאשר שלד ומאפשר העברת בעלות ביחידה, ו-Act 16 עם היתר השימוש, שבלעדיהם הדירה אינה נכס שמותר לגור בו, לממן או למכור. לוח התשלומים צריך להיות קשור לשלבים האלה. ראו המדריך המשפטי לבולגריה.
ארה״ב: מה שונה ממה שאנחנו מכירים?
דיני המקרקעין בארה״ב הם עניין של כל מדינה, ואין ערבות ממשלתית לרישום. במקומה השוק נשען על בדיקת זכויות, ביטוח בעלות ו-Escrow ניטרלי. רוב המשקיעים הישראלים רוכשים דרך LLC, ואז מבנה המס בשתי המדינות הוא החלטה מרכזית, כי מבנה שנוח בארה״ב עלול להיות יקר בישראל. במכירה הקונה מנכה 15% מהמחיר לפי FIRPTA. ראו המדריך ל-LLC לישראלים והמדריך לביטוח בעלות ו-Escrow.
איטליה ופורטוגל: מה משותף ומה שונה?
בשתיהן העסקה הסופית נחתמת מול נוטריון או רשם ונרשמת במרשם המקרקעין, והקונה הישראלי יכול לעבוד מישראל עם ייפוי כוח. באיטליה זר רוכש בכפוף לתנאי הדדיות, ולפי משרד החוץ האיטלקי התנאי מתקיים לגבי ישראל. הסיכון העיקרי באיטליה הוא אי התאמה בין הנכס בשטח לבין הרישום בקטסטו וההיתרים, ולכן טכנאי מוסמך בודק אותה לפני ה-compromesso. בפורטוגל תושב חוץ משלם מאז מאי 2026 IMT קבוע של 7.5% על דירת מגורים, והחקיקה בתחומי המס, ההשכרה והתושבות השתנתה כמה פעמים בשנים האחרונות. ראו בדיקת נאותות באיטליה והמיסוי בפורטוגל.
אוקראינה: מה משתנה בזמן משטר צבאי?
ישראלים רשאים לקנות דירה, בית או מבנה מסחרי, אבל לא קרקע חקלאית. הבעלות עוברת רק עם הרישום במרשם הזכויות הממלכתי, והרישום בזמן המשטר הצבאי יכול להיות מוגבל באזורים מסוימים. הסיכון הגדול הוא הכסף: לפי החלטות הבנק המרכזי של אוקראינה, העברות לחו״ל מוגבלות, ולא מצאנו היתר כללי שמאפשר לתושב חוץ יחיד להעביר לחו״ל תמורת מכירת נדל״ן. ראו המדריך לרכישה באוקראינה והמדריך למכירה והעברת הכספים.
נדל״ן בחו״ל: מה הסיכונים שחוזרים בכל המדינות?
מניסיון העסקאות שאנחנו רואים, רוב הכשלונות אינם נובעים מבחירת מדינה, אלא מאותם דפוסים, בכל שוק:
- תשלום ליזם לפני שיש היתר בנייה, או לפני שהקונה קיבל זכות רשומה כלשהי.
- עורך דין שמייצג את המוכר או את היזם, ולא את הקונה.
- הבטחת תשואה או ״דמי שכירות מובטחים״ מהמוכר, שאינה מגובה בבטוחה.
- נכס עם חריגות בנייה, שקשה לממן, לבטח ולמכור בהמשך.
- מבנה החזקה שנבחר בלי לבדוק את המס בישראל.
- לחץ זמן שמונע בדיקה לפני התשלום הראשון.
הרחבנו על כך במדריך הדגלים האדומים ובמדריך על עורך דין לעסקה בין-לאומית.
איך מתחילים לבחור מדינה בלי המלצה על שוק?
- הגדירו את המטרה: הכנסה, שימור הון, שימוש אישי, מעמד או פיתוח. כל מטרה מצמצמת את האפשרויות אחרת.
- בדקו דרכונים במשפחה: אזרחות אירופית פותרת את שאלת הקרקע ברומניה ובבולגריה ואת היתר מועצת השרים בקפריסין.
- קבעו תקציב כולל: מחיר, מע״מ או מס העברה, נוטריון, רישום ושכר טרחה. היעזרו במחשבון עלויות הרכישה.
- החליטו על המימון: האם תזדקקו למשכנתא מקומית, ובאיזו מדינה היא זמינה לכם. ראו מדריך המשכנתא לנכס בחו״ל.
- חשבו את המס בשתי המדינות על שכירות ועל מכירה, עם רואה חשבון.
- שאלו על היציאה: כמה קל למכור, להוריש ולהעביר את הכסף חזרה לישראל.
איך אנחנו מלווים משקיע שעוד לא בחר מדינה
אנחנו לא ממליצים על שוק בלי להכיר את המטרה, התקציב ואופק ההשקעה של המשקיע. בשיחה הראשונה אנחנו ממפים את המגבלות המשפטיות שרלוונטיות לו, לפי הדרכונים שיש במשפחה, מבנה ההחזקה והמימון. כשנבחרים מדינה ונכס, אנחנו בודקים את הזכויות והשעבודים, מנסחים את החוזה ואת מנגנון התשלומים, ומתאמים מול עורכי הדין והנוטריונים המקומיים ומול יועץ המס בישראל.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון לנובמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה במדינה או בנכס מסוים. הכללים והמסים משתנים, ולכל עסקה נסיבות משלה. לפני כל החלטה יש לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
באיזו מדינה כדאי להשקיע בנדל״ן?
אין תשובה אחת, ואנחנו לא ממליצים על שוק מסוים בלי להכיר את המטרה, התקציב ואופק ההשקעה. מה שאפשר להשוות הוא את הכללים: מי רשאי לקנות, איך הזכות נרשמת, מה מגן על הכסף, המס בשתי המדינות והמימון.
באילו מדינות ישראלי יכול לרשום קרקע על שמו?
ביוון, בקפריסין (באישור מועצת השרים), בארה״ב, באיטליה ובפורטוגל אין מגבלה כללית דומה לזו שברומניה ובבולגריה. ברומניה ובבולגריה ישראלי בלי דרכון אירופי מחזיק קרקע בדרך כלל דרך חברה מקומית, וברומניה גם בזכות Superficie. באוקראינה קרקע חקלאית אסורה לזרים.
מה הסיכון הגדול בנדל״ן בחו״ל?
ברוב המקרים לא המדינה עצמה, אלא עסקה שבה הקונה שילם לפני שקיבל זכות רשומה ומוגנת, או נכס עם בעיית רישום או היתרים. לכל מדינה יש גם סיכון אופייני, כמו שטרי בעלות תקועים בקפריסין או היתר אכלוס בבולגריה.
צריך עורך דין מקומי אם יש לי עורך דין בישראל?
כן. העסקה כפופה לדין המקומי, והחתימה והרישום נעשים מול נוטריון ורשויות מקומיות. עורך הדין הישראלי מתאם את התמונה מנקודת המבט של הקונה, כולל המס והדיווח בישראל.
האם הנוטריון במדינת הנכס מגן עליי?
הנוטריון ניטרלי ובודק את תקינות האקט, אבל הוא אינו מייצג את הקונה ואינו בודק בשבילו את כדאיות העסקה, את תנאי התשלום או את הסיכונים מול היזם.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמשכנתא לדירה בחו״ל: איפה ישראלי יכול לקבל מימון מבנק מקומי, באילו תנאים ומה החלופותמשכנתא לנכס בחו״ל: באילו מדינות בנק מקומי מממן ישראלי, כמה הון עצמי נדרש לפי המקורות, ומתי הלוואה לכל מטרה בישראל עדיפה. השוואה בין 8 מדינות.לקריאת המדריךמקורות
- Italian Ministry of Foreign Affairs - Reciprocity sheet: Israel
- CyLaw - The Acquisition of Immovable Property (Aliens) Law, Cap. 109
- Cyprus Mail - Government moves to restrict foreign property purchases (September 2026)
- European Land Registry Association - Greece: Legal restrictions
- ELRA - Bulgaria: Limitations to Foreigners
- Baker McKenzie Global Corporate Real Estate Guide - Ukraine: Acquisition of Real Property
- Decreto-Lei n.º 97/2026 (Portugal) - IMT for non-residents
- IRS - FIRPTA Withholding
