מכירת נכס באוקראינה בזמן משטר צבאי והעברת התמורה לישראל: מה אפשר, מה מוגבל ומה הסיכונים

1האם אפשר למכור היום דירה באוקראינה?

כן, ברוב שטחה של אוקראינה. משטר צבאי חל במדינה מאז 24 בפברואר 2022, ומאז פועל המרשם הממלכתי של זכויות במקרקעין (Державний реєстр речових прав) לפי כללים מיוחדים, שנקבעו בהחלטת הממשלה 209 מ-6 במרץ 2022 ובתיקונים שלה. חוזה מכר של נדל״ן מאושר אצל נוטריון אוקראיני, והנוטריון גם רושם את העברת הבעלות במרשם.

בחודשים הראשונים של המלחמה נקבעו הגבלות קשות. לפי המדריך של Baker McKenzie לדיני אוקראינה בזמן מלחמה (ספטמבר 2026), החלטת הממשלה 469 מ-9 במאי 2023 ביטלה את רובן: קונה רשאי שוב למכור נכס מיד אחרי שקנה אותו (בעבר נדרש להמתין חודש), ויחיד יכול למכור באמצעות ייפוי כוח בלי לאשר מראש שייפוי הכוח עדיין בתוקף. מ-1 בינואר 2024 בוטלה גם המגבלה שלפיה רק נוטריונים מרשימה מיוחדת של משרד המשפטים רשאים לאשר עסקאות מכר. עם זאת, הרישום עדיין תלוי בגישה של הנוטריון למרשם לגבי הנכס הספציפי, והגישה תלויה במיקום.

2מה קורה כשהנכס נמצא בשטח כבוש או באזור לחימה?

כאן מתחילות הבעיות האמיתיות. משרד פיתוח הקהילות והשטחים של אוקראינה, שאליו עברה הרשימה שניהל בעבר המשרד לשילוב מחדש של השטחים הכבושים, מפרסם רשימה רשמית של שטחים שבהם מתנהלות או התנהלו לחימות ושל שטחים כבושים. הרשימה הנוכחית אושרה בצו 987 מ-26 במאי 2026, נכנסה לתוקף ב-5 ביוני 2026, ומתעדכנת מעת לעת. לכל יחידה מנהלית מצוינים הסטטוס שלה (לחימה אפשרית, לחימה פעילה או כיבוש זמני) והתאריכים שבהם הסטטוס התחיל והסתיים.

במקביל, משרד המשפטים מפרסם רשימה של יחידות מנהליות שבהן הגישה למרשמים הופסקה (צו 1307/5 מ-1 באפריל 2022, שמתעדכן). לפי סקירה של finance.ua, ברוב השטחים הכבושים הגישה למרשם חסומה, ונוטריון שלא יכול לאמת את הבעלות לא יאשר את החוזה. לגבי נכסים בקרים ובמחוזות דונייצק, זפוריז׳יה, לוהנסק, מיקולאייב, חרקיב וחרסון נקבע כלל מיוחד: לפי Baker McKenzie, אפשר לרשום בהם זכויות אצל רשם שנמצא במקום אחר באוקראינה. הכלל הזה לא פותר את בעיית האימות כשאין גישה לנתונים, ולא אומר דבר על מצבו הפיזי של הנכס.

3איך מוכרים נכס באוקראינה מישראל באמצעות ייפוי כוח?

ברוב המקרים זו הדרך המעשית. אנחנו לא מעריכים את מצב הביטחון באוקראינה. לפני כל נסיעה תבדקו את אזהרת המסע העדכנית של המטה לביטחון לאומי, ובמכירה עדיף לפעול באמצעות מיופה כוח. לפי מאמר של נוטריונית מקייב, הדין האוקראיני אינו מכיר ״חתימה מרחוק״ אחרת: מיופה הכוח חותם בעצמו אצל הנוטריון באוקראינה.

• ייפוי כוח אצל נוטריון בישראל: מסמך ציבורי ממדינה שחברה באמנת האג צריך אפוסטיל, אלא אם יש הסכם שפוטר ממנו. אחר כך נדרש תרגום מקצועי לאוקראינית, לפי הדרישות של הנוטריון שיאשר את העסקה. תרגום מכונה לא מתקבל.
• ייפוי כוח בקונסוליה של אוקראינה: נערך באוקראינית, אינו צריך אפוסטיל או תרגום, ונרשם במרשם ייפויי הכוח האוקראיני (ЄРД). החיסרון: התורים בקונסוליות עלולים להימשך חודשים.
• תוכן מפורש: הדין האוקראיני אינו מכיר ״ייפוי כוח כללי״. כתבו במפורש את הנכס, את הסמכות למכור, לחתום, לשלם מסים ולקבל מסמכים, וקבעו שהתמורה תשולם לחשבון על שמכם בלבד.
• תוקף: כשלא נקבע מועד, ייפוי הכוח בתוקף עד שהוא מבוטל, אבל הוא פוקע עם פטירת הנותן. ייפוי כוח מנוטריון זר אינו רשום ב-ЄРД, ולכן הנוטריון עשוי לבקש בירורים. בפועל עדיף ייפוי כוח חדש וייעודי לעסקה, ולא מסמך ישן.
• מסמכים נלווים: מספר מזהה מס אוקראיני (РНОКПП) לכם ולמיופה הכוח, הסכמת בן או בת הזוג כשהיא נדרשת, ומסמכי הבעלות המקוריים, שנשלחים לאוקראינה.

4מה בודק הנוטריון לפני שהוא מאשר את המכירה?

הנוטריון האוקראיני הוא שומר הסף של העסקה, ולפני החתימה הוא בודק לפחות את הדברים האלה:

• רישום הבעלות במרשם הממלכתי, ושאין על הנכס עיקולים, איסורי העברה או שעבודים.
• זהות הצדדים וסמכותו של מיופה הכוח. לפי החלטת הממשלה 164 מ-28 בפברואר 2022, נוטריונים מסרבים לתת שירות לאנשים ולגופים הקשורים למדינה התוקפנית, ולכן עסקה עם קונה כזה לא תאושר.
• הערכת שווי של הנכס, ותשלום המס והאגרות של המוכר לפני האישור. המיסוי עצמו הוא נושא נפרד, וראו עליו את המדריך שלנו על מיסוי נכסים של תושבי חוץ באוקראינה.
• אופן התשלום. לפי מאמר מקצועי מדצמבר 2024, תשלום של יותר מ-50,000 הריבניה בעסקה כזו צריך לעבור בהעברה בנקאית בהריבניה, מחשבון הקונה לחשבון המוכר.
• מקור הכספים. נוטריונים ובנקים באוקראינה כפופים לחובות של ניטור פיננסי, ועשויים לבקש מהצדדים מסמכים על מקור הכסף ועל מטרת העסקה.

5האם מותר להעביר לישראל את הכסף ממכירת הנכס?

זו השאלה שצריך לפתור לפני החתימה. נכון לאוקטובר 2026 לא מצאנו היתר כללי שמאפשר לתושב חוץ יחיד להעביר לחו״ל, בהעברה בנקאית מאוקראינה, את תמורת מכירת הנדל״ן.

החלטה 18 של מועצת הבנק המרכזי של אוקראינה (NBU) מ-24 בפברואר 2022, על פעילות המערכת הבנקאית בתקופת משטר צבאי, בנויה על עיקרון פשוט: העברת כסף מאוקראינה לחו״ל אסורה, אלא אם היא הותרה במפורש. מאז 2024 הבנק המרכזי מקל בהדרגה, אבל רוב ההקלות נוגעות לחברות: דיבידנדים, הלוואות, יבוא, ומנגנון ״מסגרת ההשקעה״, שמאפשר לחברה אוקראינית פעולות במט״ח עד גובה ההון הזר שהוזרם אליה מ-12 במאי 2025. המנגנון הזה מיועד לחברות, ולא ליחיד שמוכר דירה.

גם ההקלות של 2026 לא פתרו את הבעיה. לפי הבנק המרכזי, החלטה 43 מ-23 באפריל 2026 (בתוקף מ-25 באפריל) מאפשרת לתושב חוץ יחיד לקנות מט״ח ולהעביר אותו לחו״ל בגובה שכר ותשלומים לפי חוזים אזרחיים שהתקבלו מ-1 במאי 2026. החלטה 90 מ-10 באוגוסט 2026 (בתוקף מ-11 באוגוסט) העלתה, לפי איגוד הבנקים האוקראיני, את המגבלות לשימוש יומיומי: קניית מט״ח עד 200,000 הריבניה בחודש, משיכת מזומן מחשבון מט״ח עד 200,000 הריבניה ביום, ותשלום לחו״ל עבור סחורות ושירותים עד 200,000 הריבניה בחודש. אלה מגבלות לתשלומים שוטפים, ולא ערוץ להוצאת הון.

בשורה התחתונה: לפי סקירה של משרד Kinstellar מאוגוסט 2025, משקיעים זרים אינם יכולים לקבל בחו״ל כסף ממכירת נכסים באוקראינה לקונה מקומי, כולל מקרקעין. כשהמחיר משולם באוקראינה, המוכר רשאי להחזיק את הכסף בחשבון מקומי, אבל לא להעביר אותו לחו״ל. גם המדריך של Baker McKenzie מספטמבר 2026 אינו מונה את תמורת מכירת הנדל״ן בין החריגים המותרים.

6האם אפשר שהקונה ישלם את המחיר בחו״ל?

לפי Kinstellar, ההגבלות של החלטה 18 חלות רק על העברות מאוקראינה, ולא על עסקה שבה המחיר משולם מחשבון זר של הקונה לחשבון זר של המוכר. בפועל זה רלוונטי בעיקר כשלקונה יש כסף בחו״ל כדין, למשל קונה זר. אבל זו לא ״פרצה״ חופשית, ויש כמה דברים לבדוק:

• אבטחת התשלום: אין גורם נאמן שמחזיק את הכסף עד הרישום. צריך לתכנן את סדר הפעולות כך שהבעלות לא תעבור לפני שהכסף התקבל.
• מה נכתב בחוזה: המחיר ואופן התשלום נרשמים בחוזה הנוטריוני. צריך לבדוק מראש עם הנוטריון איך תשלום בחו״ל מתיישב עם דרישת התשלום הבנקאי בעסקאות בין יחידים.
• מקור הכסף של הקונה: קונה תושב אוקראינה שמשלם מחשבון בחו״ל צריך להראות שהכסף הגיע לשם כדין. אחרת העסקה עלולה להיראות כעקיפה של מגבלות המטבע.
• מס: המס באוקראינה חל גם כשהמחיר משולם בחו״ל, והחובה לדווח בישראל לא משתנה.

7מה המשמעות של השארת הכסף באוקראינה?

כשאי אפשר להוציא את הכסף, אפשר להשאיר אותו בחשבון על שמכם בבנק אוקראיני, עד שהכללים ישתנו או עד שיהיה לו שימוש באוקראינה. החשבון חייב להיות על שמכם, ולא על שם מיופה הכוח או קרוב משפחה. תביאו בחשבון את הסיכונים: שינויים בשער ההריבניה, תלות במערכת הבנקאית בזמן מלחמה, ואפשרות שההגבלות יימשכו עוד זמן רב. גם הקלות עתידיות אינן מובטחות. לניהול החשבון מישראל יש מגבלות משלו: למשל, משיכת מזומן בחו״ל בכרטיס של חשבון הריבניה מוגבלת ל-12,500 הריבניה לשבעה ימים (נכון לספטמבר 2026, לפי Baker McKenzie).

8מה ידרוש הבנק בישראל כשהכסף יגיע?

בנקים בישראל מחויבים, לפי חוק איסור הלבנת הון והצו שחל על תאגידים בנקאיים, להכיר את הלקוח ולבדוק את מקור הכספים. העברה גדולה ממדינה במשטר צבאי ועם מגבלות מטבע תיבדק בקפידה. הבנק ירצה לראות את כל השרשרת: איך הנכס נקנה או התקבל, איך נמכר, ואיך הכסף יצא כדין.

• חוזה הרכישה המקורי, או התעודה האוקראינית על זכות בירושה כשהנכס התקבל בירושה.
• נסח מהמרשם הממלכתי שמראה את הבעלות שלכם.
• חוזה המכר הנוטריוני ואישורים על תשלום המס באוקראינה.
• דפי חשבון שמראים את קבלת התמורה, ואישור של הבנק המעביר על ההעברה (SWIFT).
• הסבר כתוב על הבסיס החוקי להעברה, וכשהמחיר שולם בחו״ל, פרטי הקונה ומקור הכסף שלו.

תשלחו את התיק לבנקאי שלכם לפני שההעברה יוצאת. במקביל, המכירה מדווחת לרשות המסים בישראל, ואמנת המס בין ישראל לאוקראינה קובעת איזו מדינה רשאית למסות. על כך הרחבנו במדריך על מיסוי נכסים של תושבי חוץ באוקראינה.

9ומה אם הנכס נפגע או נהרס במלחמה?

מידע על נזק לנכס נרשם במרשם הממלכתי של רכוש שנפגע ונהרס. לפי Baker McKenzie, בעלים, כולל משקיעים בבנייה ויורשים, יכולים להגיש הודעה על הנזק דרך פורטל Diia, דרך מרכזי שירות מנהליים או דרך נוטריון. חוק 2923-IX, שנכנס לתוקף ב-22 במאי 2023, מסדיר פיצוי על נזק לנכסי מגורים: שיקום, מימון בנייה של בית, או ״תעודת דיור״ לרכישת דירה אחרת. את הבקשה מגישים בתקופת המשטר הצבאי ועד שנה אחרי סיומו בשטח שבו נמצא הנכס.

שימו לב לנקודה מכרעת: לפי לשון החוק, הפיצוי מיועד לנכסים שבבעלות אזרחי אוקראינה. ישראלי שאינו אזרח אוקראיני כנראה אינו זכאי לפיצוי לפי החוק הזה, ומי שיש לו גם אזרחות אוקראינית צריך לבדוק את זכאותו. נכס שנהרס גם קשה מאוד למכור, כי הרישום והשווי שלו לא משקפים את מצבו בפועל.

10רשימת בדיקה לפני שמחליטים למכור

1. בדקו את הסטטוס של היחידה המנהלית שבה נמצא הנכס ברשימת השטחים, ואם יש גישה למרשם.
2. הזמינו נסח עדכני מהמרשם הממלכתי דרך נוטריון או עורך דין מקומי: בעלות, עיקולים ושעבודים.
3. הוציאו РНОКПП אם אין לכם, וקבעו מי יהיה מיופה הכוח.
4. ערכו ייפוי כוח ייעודי למכירה, עם אפוסטיל ותרגום, או בקונסוליה של אוקראינה.
5. בררו בכתב מול הבנק האוקראיני מה אפשר לעשות בתמורה, לפני שמסכמים מחיר ומועד.
6. החליטו מראש איפה ישולם המחיר ועל שם מי, וכתבו זאת בחוזה.
7. חשבו את המס באוקראינה ובישראל עם יועץ מס.
8. הכינו לבנק בישראל תיק מקור כספים מלא, מהרכישה ועד ההעברה.
9. מיד לפני החתימה, ודאו שוב שהכללים לא השתנו.

11מה לעשות לפני שמוכרים נכס באוקראינה, ואיך אנחנו מלווים

מכירה באוקראינה בזמן מלחמה מתחילה בשאלה מה יקרה לכסף, ורק אחר כך בשאלת המחיר. הפעולות לפי הדין האוקראיני, כמו בדיקה במרשם, אישור החוזה והרישום, נעשות בידי נוטריונים ועורכי דין אוקראינים בעלי רישיון. אנחנו מתאמים את התהליך מישראל: מכינים את ייפוי הכוח עם האישורים הנדרשים, בודקים את המסמכים ואת סעיפי התשלום בחוזה, מבררים מראש מול הגורמים המקומיים מה אפשר לעשות בתמורה, ומסתכלים על העסקה מהצד של מי שיצטרך בסוף להציג אותה לבנק ולרשות המסים בישראל. אנחנו לא ממליצים על השקעה באוקראינה ולא מעריכים את מצב הביטחון.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהמיסוי נדל״ן באוקראינה לתושבי ישראל: מכירה, השכרה, מס שנתי ודיווח בישראלכמה מס משלם ישראלי שמוכר, משכיר או מחזיק נכס באוקראינה: 18% מס הכנסה ו-5% היטל צבאי במכירה, השכרה דרך סוכן מס, מס רכוש שנתי, האמנה והדיווח בישראל.לקריאת המדריך