بيع عقار في أوكرانيا في ظل الأحكام العرفية وتحويل الثمن إلى إسرائيل: ما الممكن، وما المقيَّد، وما المخاطر

1هل يمكن اليوم بيع شقة في أوكرانيا؟

نعم، في معظم أراضي أوكرانيا. تسري الأحكام العرفية في البلاد منذ 24 شباط/فبراير 2022، ومنذ ذلك الحين يعمل السجل الحكومي للحقوق العينية على العقارات (Державний реєстр речових прав) وفق قواعد خاصة حددها قرار مجلس الوزراء رقم 209 الصادر في 6 آذار/مارس 2022 وتعديلاته. ويوثّق عقدَ بيع العقار كاتبُ عدل أوكراني، وهو الذي يسجل أيضاً انتقال الملكية في السجل.

في الأشهر الأولى من الحرب فُرضت قيود صارمة. ووفق دليل Baker McKenzie لقوانين أوكرانيا في زمن الحرب (أيلول/سبتمبر 2026)، ألغى قرار مجلس الوزراء رقم 469 الصادر في 9 أيار/مايو 2023 معظمها: إذ يحق للمشتري مجدداً بيع العقار فور شرائه (وكان يلزمه سابقاً الانتظار شهراً)، ويستطيع الشخص الطبيعي البيع بموجب وكالة دون أن يؤكد مسبقاً أن الوكالة ما زالت سارية. ومنذ 1 كانون الثاني/يناير 2024 أُلغي أيضاً القيد الذي كان يقصر توثيق صفقات البيع على الكتّاب العدل المدرجين في قائمة خاصة لوزارة العدل. ومع ذلك، ما زال التسجيل يتوقف على وصول كاتب العدل إلى السجل بشأن العقار المعني، وهذا الوصول يتوقف على الموقع.

2ماذا يحدث إذا كان العقار في منطقة محتلة أو منطقة قتال؟

هنا تبدأ المشكلات الحقيقية. فوزارة تنمية المجتمعات والأقاليم في أوكرانيا، التي انتقلت إليها القائمة التي كانت تديرها سابقاً وزارة إعادة إدماج الأراضي المحتلة مؤقتاً، تنشر قائمة رسمية بالأراضي التي تجري أو جرت فيها أعمال قتالية وبالأراضي المحتلة. وقد اعتُمدت القائمة الحالية بالأمر رقم 987 الصادر في 26 أيار/مايو 2026، ودخلت حيز النفاذ في 5 حزيران/يونيو 2026، وتُحدَّث من حين لآخر. ويُذكر لكل وحدة إدارية وضعها (أعمال قتالية محتملة، أو أعمال قتالية نشطة، أو احتلال مؤقت) وتاريخا بدء هذا الوضع وانتهائه.

وبالتوازي، تنشر وزارة العدل قائمة بالوحدات الإدارية التي عُلّق فيها الوصول إلى السجلات (الأمر رقم 1307/5 الصادر في 1 نيسان/أبريل 2022، وهو يُحدَّث). ووفق مراجعة نشرها موقع finance.ua، فإن الوصول إلى السجل محجوب في معظم الأراضي المحتلة، وكاتب العدل الذي لا يستطيع التحقق من الملكية لن يوثّق العقد. وبالنسبة إلى العقارات في القرم وفي مقاطعات دونيتسك وزابوريجيا ولوهانسك وميكولايف وخاركيف وخيرسون، تسري قاعدة خاصة: وفق Baker McKenzie، يجوز تسجيل الحقوق عليها لدى مسجّل موجود في مكان آخر من أوكرانيا. لكن هذه القاعدة لا تحل مشكلة التحقق عند انعدام الوصول إلى البيانات، ولا تقول شيئاً عن الحالة المادية للعقار.

3كيف يُباع عقار في أوكرانيا من إسرائيل عن طريق وكالة؟

في معظم الحالات، هذا هو السبيل العملي. نحن لا نقيّم الوضع الأمني في أوكرانيا. وقبل أي سفر، تحققوا من تحذير السفر الحالي الصادر عن مجلس الأمن القومي الإسرائيلي، ويُفضَّل في البيع التصرف عن طريق وكيل. ووفق مقال لكاتبة عدل من كييف، لا يعرف القانون الأوكراني شكلاً آخر من «التوقيع عن بُعد»: إذ يوقّع الوكيل بنفسه أمام كاتب العدل في أوكرانيا.

• وكالة لدى كاتب عدل في إسرائيل: تحتاج الوثيقة الرسمية الصادرة من دولة طرف في اتفاقية لاهاي إلى أبوستيل، ما لم تُعفِ منه معاهدةٌ. ثم تلزم ترجمة مهنية إلى الأوكرانية وفق متطلبات كاتب العدل الذي سيوثّق الصفقة. ولا تُقبل الترجمة الآلية.
• وكالة في قنصلية أوكرانية: تُحرَّر بالأوكرانية، ولا تحتاج إلى أبوستيل أو ترجمة، وتُقيَّد في السجل الأوكراني الموحد للوكالات (ЄРД). أما العيب فهو أن الانتظار في القنصليات قد يمتد أشهراً.
• مضمون صريح: لا يعرف القانون الأوكراني «الوكالة العامة». اذكروا صراحةً العقار وصلاحية البيع والتوقيع ودفع الضرائب واستلام الوثائق، وانصّوا على أن يُدفع الثمن إلى حساب باسمكم فقط.
• المدة: إذا لم تُحدَّد مدة، تبقى الوكالة سارية حتى إلغائها، لكنها تنقضي بوفاة الموكِّل. والوكالة الصادرة عن كاتب عدل أجنبي لا تُقيَّد في ЄРД، ولذلك قد يجري كاتب العدل استيضاحات. وعملياً، يُفضَّل إصدار وكالة جديدة مخصصة للصفقة بدلاً من وثيقة قديمة.
• وثائق مرافقة: رقم تعريف ضريبي أوكراني (РНОКПП) لكم وللوكيل، وموافقة الزوج أو الزوجة حين تكون مطلوبة، ووثائق الملكية الأصلية التي تُرسل إلى أوكرانيا.

4ما الذي يفحصه كاتب العدل قبل توثيق البيع؟

كاتب العدل الأوكراني هو حارس بوابة الصفقة، وقبل التوقيع يفحص على الأقل ما يلي:

• تسجيل الملكية في السجل الحكومي، وعدم وجود حجوز أو حظر على التصرف أو أعباء على العقار.
• هوية الأطراف وصلاحية الوكيل. وبموجب قرار مجلس الوزراء رقم 164 الصادر في 28 شباط/فبراير 2022، يرفض الكتّاب العدل تقديم الخدمة للأشخاص والكيانات المرتبطة بالدولة المعتدية، ولذلك لن تُوثَّق صفقة مع مشترٍ كهذا.
• تقييم العقار، ودفع البائع للضريبة والرسوم قبل التوثيق. أما الضرائب نفسها فموضوع مستقل، وانظروا بشأنها دليلنا حول ضرائب العقارات على غير المقيمين في أوكرانيا.
• طريقة الدفع. ووفق مقال مهني صادر في كانون الأول/ديسمبر 2024، يجب أن يتم الدفع الذي يزيد على 50,000 هريفنيا في صفقة كهذه بتحويل مصرفي بالهريفنيا، من حساب المشتري إلى حساب البائع.
• مصدر الأموال. يخضع الكتّاب العدل والمصارف في أوكرانيا لالتزامات الرقابة المالية، وقد يطلبون من الأطراف وثائق عن مصدر المال وغرض الصفقة.

5هل يُسمح بتحويل المال الناتج عن بيع العقار إلى إسرائيل؟

هذا هو السؤال الذي يجب حسمه قبل التوقيع. اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026، لم نجد إذناً عاماً يتيح لشخص طبيعي غير مقيم أن يحوّل إلى الخارج، بتحويل مصرفي من أوكرانيا، ثمن بيع عقار.

يقوم القرار رقم 18 لمجلس إدارة البنك الوطني الأوكراني (NBU) الصادر في 24 شباط/فبراير 2022، بشأن عمل النظام المصرفي خلال فترة الأحكام العرفية، على مبدأ بسيط: تحويل المال من أوكرانيا إلى الخارج محظور ما لم يُسمح به صراحةً. ومنذ 2024 يخفف البنك المركزي القيود تدريجياً، لكن معظم التسهيلات تتعلق بالشركات: الأرباح الموزعة، والقروض، والاستيراد، وآلية «حد الاستثمار» التي تتيح لشركة أوكرانية إجراء عمليات بالعملة الأجنبية في حدود رأس المال الأجنبي الذي ضُخ فيها منذ 12 أيار/مايو 2025. وهذه الآلية مخصصة للشركات، لا لشخص طبيعي يبيع شقة.

ولم تحل تسهيلات 2026 المشكلة أيضاً. فوفق البنك المركزي، يتيح القرار رقم 43 الصادر في 23 نيسان/أبريل 2026 (النافذ منذ 25 نيسان/أبريل) لشخص طبيعي غير مقيم شراء العملة الأجنبية وتحويلها إلى الخارج بقدر الرواتب والمدفوعات بموجب عقود مدنية التي تلقاها منذ 1 أيار/مايو 2026. أما القرار رقم 90 الصادر في 10 آب/أغسطس 2026 (النافذ منذ 11 آب/أغسطس) فقد رفع، وفق رابطة المصارف الأوكرانية، حدود الاستخدام اليومي: شراء العملة الأجنبية حتى 200,000 هريفنيا شهرياً، وسحب النقد من حساب بالعملة الأجنبية حتى 200,000 هريفنيا يومياً، والدفع في الخارج مقابل السلع والخدمات حتى 200,000 هريفنيا شهرياً. وهذه حدود للمدفوعات الجارية، لا قناة لإخراج رأس المال.

الخلاصة: وفق مراجعة لمكتب المحاماة Kinstellar صادرة في آب/أغسطس 2025، لا يستطيع المستثمرون الأجانب تلقي أموال في الخارج من بيع أصول في أوكرانيا لمشترٍ محلي، بما في ذلك العقارات. وحين يُدفع الثمن في أوكرانيا، يحق للبائع الاحتفاظ بالمال في حساب محلي، لكن لا يحق له تحويله إلى الخارج. كذلك لا يدرج دليل Baker McKenzie الصادر في أيلول/سبتمبر 2026 ثمن بيع العقارات ضمن الاستثناءات المسموح بها.

6هل يمكن أن يدفع المشتري الثمن في الخارج؟

وفق Kinstellar، تسري قيود القرار رقم 18 على التحويلات من أوكرانيا فقط، لا على صفقة يُدفع فيها الثمن من حساب المشتري في الخارج إلى حساب البائع في الخارج. وعملياً، يكون هذا ذا صلة أساساً حين يملك المشتري أموالاً في الخارج بصورة مشروعة، كأن يكون مشترياً أجنبياً. لكن هذه ليست «ثغرة» مفتوحة، وثمة أمور ينبغي فحصها:

• ضمان الدفع: لا توجد جهة أمانة تحتفظ بالمال حتى التسجيل. ويجب تخطيط تسلسل الخطوات بحيث لا تنتقل الملكية قبل استلام المال.
• ما يرد في العقد: يُدوَّن الثمن وطريقة الدفع في العقد الموثق. ويجب التحقق مسبقاً مع كاتب العدل من كيفية توافق الدفع في الخارج مع اشتراط الدفع المصرفي في الصفقات بين الأشخاص الطبيعيين.
• مصدر أموال المشتري: على المشتري المقيم في أوكرانيا الذي يدفع من حساب في الخارج أن يثبت أن المال وصل إلى هناك بصورة مشروعة. وإلا فقد تبدو الصفقة تحايلاً على قيود العملة.
• الضرائب: تسري الضريبة في أوكرانيا حتى حين يُدفع الثمن في الخارج، ولا يتغير واجب الإبلاغ في إسرائيل.

7ماذا يعني إبقاء المال في أوكرانيا؟

حين يتعذر إخراج المال، يمكن إبقاؤه في حساب باسمكم لدى مصرف أوكراني، إلى أن تتغير القواعد أو إلى أن يُستخدم في أوكرانيا. ويجب أن يكون الحساب باسمكم، لا باسم الوكيل أو أحد الأقارب. وخذوا المخاطر في الحسبان: تقلبات سعر الهريفنيا، والاعتماد على النظام المصرفي في زمن الحرب، واحتمال أن تستمر القيود مدة طويلة. كما أن التسهيلات المستقبلية غير مضمونة. ولإدارة الحساب من إسرائيل حدود خاصة بها: فمثلاً، سحب النقد في الخارج ببطاقة مرتبطة بحساب بالهريفنيا محدود بـ 12,500 هريفنيا كل سبعة أيام (اعتباراً من أيلول/سبتمبر 2026، وفق Baker McKenzie).

8ماذا سيطلب المصرف في إسرائيل حين يصل المال؟

المصارف في إسرائيل ملزمة، بموجب قانون حظر غسل الأموال والأمر الساري على المؤسسات المصرفية، بمعرفة العميل وفحص مصدر الأموال. وسيُفحص بعناية أي تحويل كبير قادم من دولة في ظل الأحكام العرفية وفيها قيود على العملة. وسيرغب المصرف في رؤية السلسلة كلها: كيف اشتُري العقار أو آل إليكم، وكيف بيع، وكيف خرج المال بصورة مشروعة.

• عقد الشراء الأصلي، أو الشهادة الأوكرانية بالحق في الإرث إذا آل العقار بالميراث.
• مستخرج من السجل الحكومي يُظهر ملكيتكم.
• عقد البيع الموثق وإثباتات دفع الضرائب في أوكرانيا.
• كشوف حساب تُظهر استلام الثمن، وتأكيد المصرف المحوِّل على التحويل (SWIFT).
• شرح مكتوب للأساس القانوني للتحويل، وإذا دُفع الثمن في الخارج، فبيانات المشتري ومصدر أمواله.

أرسلوا الملف إلى مصرفيّكم قبل خروج التحويل. وبالتوازي، يُبلَّغ عن البيع لسلطة الضرائب الإسرائيلية، وتحدد اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي بين إسرائيل وأوكرانيا الدولة التي يحق لها فرض الضريبة. وقد فصّلنا ذلك في الدليل حول ضرائب العقارات على غير المقيمين في أوكرانيا.

9وماذا لو تضرر العقار أو دُمّر في الحرب؟

تُسجَّل المعلومات عن الضرر الذي لحق بالعقار في السجل الحكومي للممتلكات المتضررة والمدمرة. ووفق Baker McKenzie، يستطيع المالكون، بمن فيهم المستثمرون في البناء والورثة، تقديم إشعار بالضرر عبر بوابة Diia أو عبر مراكز الخدمات الإدارية أو عن طريق كاتب عدل. وينظّم القانون رقم 2923-IX، النافذ منذ 22 أيار/مايو 2023، التعويض عن الأضرار التي تلحق بالعقارات السكنية: الترميم، أو تمويل بناء منزل، أو «شهادة سكن» لشراء مسكن آخر. ويُقدَّم الطلب خلال فترة الأحكام العرفية وحتى سنة بعد انتهائها في الإقليم الذي يقع فيه العقار.

انتبهوا إلى نقطة حاسمة: وفق نص القانون، التعويض مخصص للممتلكات التي يملكها مواطنو أوكرانيا. والإسرائيلي غير الحامل للجنسية الأوكرانية على الأرجح غير مؤهل للتعويض بموجب هذا القانون، أما من يحمل أيضاً الجنسية الأوكرانية فعليه أن يتحقق من أهليته. كما أن بيع عقار مدمَّر صعب للغاية، لأن تسجيله وقيمته لا يعكسان حالته الفعلية.

10قائمة فحص قبل اتخاذ قرار البيع

1. تحققوا من وضع الوحدة الإدارية التي يقع فيها العقار في قائمة الأراضي، ومن توافر الوصول إلى السجل.
2. اطلبوا مستخرجاً محدّثاً من السجل الحكومي عن طريق كاتب عدل أو محامٍ محلي: الملكية والحجوز والأعباء.
3. استخرجوا РНОКПП إن لم يكن لديكم، وحددوا من سيكون الوكيل.
4. حرّروا وكالة مخصصة للبيع، مع أبوستيل وترجمة، أو في قنصلية أوكرانية.
5. استوضحوا كتابياً من المصرف الأوكراني ما يمكن فعله بالثمن، قبل الاتفاق على السعر والموعد.
6. قرروا مسبقاً أين وباسم من سيُدفع الثمن، وأثبتوا ذلك في العقد.
7. احسبوا الضرائب في أوكرانيا وفي إسرائيل مع مستشار ضريبي.
8. أعدّوا للمصرف في إسرائيل ملفاً كاملاً عن مصدر الأموال، من الشراء حتى التحويل.
9. قبيل التوقيع مباشرة، تأكدوا مجدداً من أن القواعد لم تتغير.

11ما الذي ينبغي فعله قبل بيع عقار في أوكرانيا، وكيف نرافقكم

يبدأ البيع في أوكرانيا في زمن الحرب بسؤال ما الذي سيحدث للمال، وبعد ذلك فقط بسؤال السعر. أما الإجراءات وفق القانون الأوكراني، كالفحص في السجل وتوثيق العقد والتسجيل، فيتولاها كتّاب عدل ومحامون أوكرانيون مرخَّصون. ونحن ننسّق العملية من إسرائيل: نعدّ الوكالة مع التصديقات المطلوبة، ونراجع الوثائق وبنود الدفع في العقد، ونستوضح مسبقاً مع الجهات المحلية ما يمكن فعله بالثمن، وننظر إلى الصفقة من جهة من سيتعين عليه في النهاية عرضها على المصرف وعلى سلطة الضرائب الإسرائيلية. نحن لا نوصي بالاستثمار في أوكرانيا ولا نقيّم الوضع الأمني.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةضرائب العقارات في أوكرانيا للمقيمين في إسرائيل: البيع، والتأجير، والضرائب السنوية، والإبلاغ في إسرائيلما يدفعه الإسرائيلي عند بيع عقار في أوكرانيا أو تأجيره أو امتلاكه: ضريبة دخل 18% ورسم عسكري 5% عند البيع، والتأجير عبر وكيل ضريبي، والضريبة السنوية، والاتفاقية.قراءة الدليل