Vânzarea unei proprietăți în Ucraina sub legea marțială și transferul banilor în Israel: ce este posibil, ce este restricționat și care sunt riscurile

1Se poate vinde astăzi un apartament în Ucraina?

Da, pe cea mai mare parte a teritoriului Ucrainei. Legea marțială este în vigoare în țară din 24 februarie 2022, iar de atunci Registrul de stat al drepturilor reale asupra bunurilor imobile (Державний реєстр речових прав) funcționează după reguli speciale, stabilite prin Hotărârea Cabinetului de Miniștri nr. 209 din 6 martie 2022 și modificările sale. Contractul de vânzare a unui imobil este autentificat de un notar ucrainean, care înregistrează și transferul dreptului de proprietate în registru.

În primele luni ale războiului au fost impuse restricții severe. Potrivit ghidului Baker McKenzie privind legislația ucraineană pe timp de război (septembrie 2026), Hotărârea Cabinetului de Miniștri nr. 469 din 9 mai 2023 a ridicat cele mai multe dintre ele: cumpărătorul poate din nou să vândă un imobil imediat după ce l-a cumpărat (anterior era necesară o așteptare de o lună), iar o persoană fizică poate vinde prin procură fără a confirma în prealabil că procura este încă valabilă. De la 1 ianuarie 2024 a fost ridicată și restricția potrivit căreia doar notarii de pe o listă specială a Ministerului Justiției puteau autentifica vânzări. Totuși, înregistrarea depinde în continuare de accesul notarului la registru pentru proprietatea respectivă, iar accesul depinde de amplasament.

2Ce se întâmplă când proprietatea se află într-o zonă ocupată sau de luptă?

Aici încep adevăratele probleme. Ministerul Dezvoltării Comunităților și Teritoriilor al Ucrainei, căruia i-a revenit lista ținută anterior de Ministerul Reintegrării Teritoriilor Ocupate Temporar, publică o listă oficială a teritoriilor în care se desfășoară sau s-au desfășurat ostilități și a teritoriilor ocupate. Lista actuală a fost aprobată prin Ordinul nr. 987 din 26 mai 2026, a intrat în vigoare la 5 iunie 2026 și se actualizează periodic. Pentru fiecare unitate administrativă sunt indicate statutul său (ostilități posibile, ostilități active sau ocupație temporară) și datele de început și de sfârșit ale statutului.

În paralel, Ministerul Justiției publică o listă a unităților administrative în care accesul la registre a fost suspendat (Ordinul nr. 1307/5 din 1 aprilie 2022, care se actualizează). Potrivit unei analize finance.ua, în majoritatea teritoriilor ocupate accesul la registru este blocat, iar un notar care nu poate verifica proprietatea nu va autentifica contractul. Pentru proprietățile din Crimeea și din regiunile Donețk, Zaporojie, Luhansk, Mîkolaiv, Harkov și Herson se aplică o regulă specială: potrivit Baker McKenzie, drepturile asupra lor pot fi înregistrate de un registrator aflat în altă parte a Ucrainei. Această regulă nu rezolvă problema verificării atunci când nu există acces la date și nu spune nimic despre starea fizică a proprietății.

3Cum se vinde o proprietate din Ucraina din Israel prin procură?

În cele mai multe cazuri, aceasta este calea practică. Nu evaluăm situația de securitate din Ucraina. Înainte de orice călătorie, verificați avertismentul de călătorie actual al Consiliului Național de Securitate al Israelului, iar pentru vânzare este preferabil să acționați printr-un mandatar. Potrivit unui articol al unei notare din Kiev, legea ucraineană nu recunoaște o altă formă de „semnare la distanță”: mandatarul semnează personal în fața notarului din Ucraina.

• Procură la un notar din Israel: un document public dintr-un stat parte la Convenția de la Haga are nevoie de apostilă, cu excepția cazului în care un tratat o exceptează. Apoi este necesară o traducere profesională în limba ucraineană, conform cerințelor notarului care va autentifica tranzacția. Traducerea automată nu este acceptată.
• Procură la un consulat al Ucrainei: se întocmește în limba ucraineană, nu necesită apostilă sau traducere și se înscrie în Registrul unic al procurilor din Ucraina (ЄРД). Dezavantajul: cozile la consulate pot dura luni de zile.
• Conținut explicit: dreptul ucrainean nu recunoaște „procura generală”. Indicați explicit proprietatea și împuternicirea de a vinde, a semna, a plăti impozitele și a primi documentele și prevedeți că prețul se plătește numai într-un cont pe numele dumneavoastră.
• Valabilitate: dacă nu se stabilește un termen, procura este valabilă până la revocare, dar încetează la decesul mandantului. O procură emisă de un notar străin nu este înscrisă în ЄРД, așa că notarul poate face verificări suplimentare. În practică, este preferabilă o procură nouă, dedicată tranzacției, în locul unui document vechi.
• Documente însoțitoare: un număr ucrainean de identificare fiscală (РНОКПП) pentru dumneavoastră și pentru mandatar, acordul soțului sau al soției atunci când este necesar și documentele originale de proprietate, care se trimit în Ucraina.

4Ce verifică notarul înainte de a autentifica vânzarea?

Notarul ucrainean este paznicul tranzacției și, înainte de semnare, verifică cel puțin următoarele:

• Înregistrarea dreptului de proprietate în registrul de stat și lipsa sechestrelor, a interdicțiilor de înstrăinare sau a sarcinilor asupra proprietății.
• Identitatea părților și împuternicirea mandatarului. Potrivit Hotărârii Cabinetului de Miniștri nr. 164 din 28 februarie 2022, notarii refuză să presteze servicii persoanelor și entităților asociate statului agresor, astfel că o tranzacție cu un asemenea cumpărător nu va fi autentificată.
• Evaluarea proprietății și plata impozitului și a taxelor vânzătorului înainte de autentificare. Impozitarea propriu-zisă este un subiect separat; consultați ghidul nostru privind impozitele pe proprietăți pentru nerezidenți în Ucraina.
• Modalitatea de plată. Potrivit unui articol de specialitate din decembrie 2024, o plată de peste 50.000 de grivne într-o astfel de tranzacție trebuie efectuată prin transfer bancar în grivne, din contul cumpărătorului în contul vânzătorului.
• Sursa fondurilor. Notarii și băncile din Ucraina au obligații de monitorizare financiară și pot cere părților documente privind proveniența banilor și scopul tranzacției.

5Este permis transferul în Israel al banilor din vânzarea proprietății?

Aceasta este întrebarea care trebuie lămurită înainte de semnare. În octombrie 2026 nu am găsit o permisiune generală care să permită unei persoane fizice nerezidente să transfere în străinătate, prin transfer bancar din Ucraina, prețul obținut din vânzarea unui imobil.

Hotărârea nr. 18 a Consiliului Băncii Naționale a Ucrainei (BNU) din 24 februarie 2022, privind funcționarea sistemului bancar pe durata legii marțiale, se bazează pe un principiu simplu: transferul banilor din Ucraina în străinătate este interzis, dacă nu este permis în mod expres. Din 2024, BNU relaxează treptat regulile, dar cele mai multe relaxări privesc companiile: dividende, împrumuturi, importuri și mecanismul „limitei de investiții”, care permite unei companii ucrainene operațiuni valutare până la nivelul capitalului străin injectat în ea începând cu 12 mai 2025. Acest mecanism este destinat companiilor, nu unei persoane fizice care vinde un apartament.

Nici relaxările din 2026 nu au rezolvat problema. Potrivit BNU, Hotărârea nr. 43 din 23 aprilie 2026 (în vigoare din 25 aprilie) permite unei persoane fizice nerezidente să cumpere valută și să o transfere în străinătate în limita salariilor și a plăților din contracte civile primite începând cu 1 mai 2026. Hotărârea nr. 90 din 10 august 2026 (în vigoare din 11 august) a majorat, potrivit Asociației Băncilor din Ucraina, limitele pentru uzul cotidian: cumpărarea de valută până la 200.000 de grivne pe lună, retragerea de numerar dintr-un cont în valută până la 200.000 de grivne pe zi și plăți în străinătate pentru bunuri și servicii până la 200.000 de grivne pe lună. Acestea sunt limite pentru plăți curente, nu un canal de scoatere a capitalului.

Concluzia: potrivit unei analize a firmei de avocatură Kinstellar din august 2025, investitorii străini nu pot primi în străinătate bani din vânzarea unor active din Ucraina către un cumpărător local, inclusiv imobile. Atunci când prețul este plătit în Ucraina, vânzătorul poate păstra banii într-un cont local, dar nu îi poate transfera în străinătate. Nici ghidul Baker McKenzie din septembrie 2026 nu include prețul vânzării imobilelor printre excepțiile permise.

6Poate cumpărătorul să plătească prețul în străinătate?

Potrivit Kinstellar, restricțiile Hotărârii nr. 18 se aplică doar transferurilor din Ucraina, nu și unei tranzacții în care prețul este plătit din contul din străinătate al cumpărătorului în contul din străinătate al vânzătorului. În practică, acest lucru este relevant mai ales atunci când cumpărătorul deține în mod legal bani în străinătate, de exemplu un cumpărător străin. Dar nu este o „portiță” liberă și trebuie verificate mai multe aspecte:

• Siguranța plății: nu există un cont escrow care să țină banii până la înregistrare. Ordinea pașilor trebuie planificată astfel încât proprietatea să nu treacă înainte ca banii să fie primiți.
• Ce prevede contractul: prețul și modalitatea de plată se consemnează în contractul notarial. Trebuie verificat din timp cu notarul cum se împacă plata în străinătate cu cerința plății bancare în tranzacțiile dintre persoane fizice.
• Sursa fondurilor cumpărătorului: un cumpărător rezident în Ucraina care plătește dintr-un cont din străinătate trebuie să arate că banii au ajuns acolo în mod legal. Altfel, tranzacția poate părea o eludare a restricțiilor valutare.
• Impozite: impozitul din Ucraina se aplică și atunci când prețul este plătit în străinătate, iar obligația de raportare în Israel nu se schimbă.

7Ce înseamnă să lăsați banii în Ucraina?

Când banii nu pot fi scoși, ei pot fi lăsați într-un cont pe numele dumneavoastră la o bancă ucraineană, până când regulile se schimbă sau până când vor avea o utilizare în Ucraina. Contul trebuie să fie pe numele dumneavoastră, nu pe numele mandatarului sau al unei rude. Luați în calcul riscurile: fluctuațiile cursului grivnei, dependența de sistemul bancar pe timp de război și posibilitatea ca restricțiile să dureze încă mult timp. Nici relaxările viitoare nu sunt garantate. Administrarea contului din Israel are propriile limite: de exemplu, retragerea de numerar în străinătate cu un card atașat unui cont în grivne este limitată la 12.500 de grivne la șapte zile (în septembrie 2026, potrivit Baker McKenzie).

8Ce va cere banca din Israel când sosesc banii?

Băncile din Israel sunt obligate, potrivit Legii privind interzicerea spălării banilor și ordinului aplicabil corporațiilor bancare, să își cunoască clientul și să verifice sursa fondurilor. Un transfer mare dintr-o țară aflată sub legea marțială și cu restricții valutare va fi examinat atent. Banca va dori să vadă întregul lanț: cum a fost cumpărată sau primită proprietatea, cum a fost vândută și cum au ieșit banii în mod legal.

• Contractul inițial de cumpărare sau certificatul ucrainean de moștenitor, atunci când proprietatea a fost moștenită.
• Un extras din registrul de stat care arată dreptul dumneavoastră de proprietate.
• Contractul notarial de vânzare și confirmările plății impozitelor în Ucraina.
• Extrase de cont care arată încasarea prețului și confirmarea transferului de la banca emitentă (SWIFT).
• O explicație scrisă privind temeiul legal al transferului și, dacă prețul a fost plătit în străinătate, datele cumpărătorului și sursa fondurilor sale.

Trimiteți dosarul bancherului dumneavoastră înainte ca transferul să plece. În paralel, vânzarea se raportează Autorității Fiscale din Israel, iar convenția de evitare a dublei impuneri dintre Israel și Ucraina stabilește ce stat are dreptul de impunere. Detaliem acest subiect în ghidul privind impozitele pe proprietăți pentru nerezidenți în Ucraina.

9Și dacă proprietatea a fost avariată sau distrusă în război?

Informațiile despre avarierea unei proprietăți se înscriu în Registrul de stat al bunurilor avariate și distruse. Potrivit Baker McKenzie, proprietarii, inclusiv investitorii în construcții și moștenitorii, pot depune o notificare privind avaria prin portalul Diia, prin centrele de servicii administrative sau prin notar. Legea nr. 2923-IX, în vigoare din 22 mai 2023, reglementează despăgubirea pentru avarierea locuințelor: reconstrucție, finanțarea construirii unei case sau un „certificat de locuință” pentru cumpărarea unei alte locuințe. Cererea se depune pe durata legii marțiale și până la un an după încetarea acesteia pe teritoriul unde se află proprietatea.

Rețineți un aspect decisiv: potrivit formulării legii, despăgubirea este destinată bunurilor deținute de cetățeni ai Ucrainei. Un israelian care nu este cetățean ucrainean probabil nu este eligibil pentru despăgubire în temeiul acestei legi, iar cine are și cetățenie ucraineană trebuie să își verifice eligibilitatea. O proprietate distrusă este, de asemenea, foarte greu de vândut, deoarece înregistrarea și valoarea ei nu reflectă starea reală.

10Listă de verificare înainte de a decide vânzarea

1. Verificați statutul unității administrative în care se află proprietatea pe lista teritoriilor și dacă există acces la registru.
2. Comandați un extras actualizat din registrul de stat prin intermediul unui notar sau avocat local: proprietate, sechestre și sarcini.
3. Obțineți un РНОКПП dacă nu aveți unul și stabiliți cine va fi mandatarul.
4. Întocmiți o procură dedicată vânzării, cu apostilă și traducere, sau la un consulat al Ucrainei.
5. Lămuriți în scris cu banca ucraineană ce se poate face cu prețul, înainte de a conveni asupra prețului și datei.
6. Decideți din timp unde și pe numele cui se va plăti prețul și treceți acest lucru în contract.
7. Calculați impozitele din Ucraina și din Israel împreună cu un consultant fiscal.
8. Pregătiți pentru banca din Israel un dosar complet privind sursa fondurilor, de la cumpărare până la transfer.
9. Imediat înainte de semnare, asigurați-vă din nou că regulile nu s-au schimbat.

11Ce să faceți înainte de a vinde o proprietate în Ucraina și cum vă însoțim

O vânzare în Ucraina pe timp de război începe cu întrebarea ce se va întâmpla cu banii și abia apoi cu întrebarea prețului. Actele prevăzute de legea ucraineană, precum verificarea în registru, autentificarea contractului și înregistrarea, sunt îndeplinite de notari și avocați ucraineni autorizați. Noi coordonăm procesul din Israel: pregătim procura cu certificările necesare, verificăm documentele și clauzele de plată din contract, clarificăm din timp cu părțile locale ce se poate face cu prețul și privim tranzacția din perspectiva celui care va trebui în final să o prezinte băncii și Autorității Fiscale din Israel. Nu recomandăm investiții în Ucraina și nu evaluăm situația de securitate.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăImpozitarea imobilelor din Ucraina pentru rezidenții israelieni: vânzare, închiriere, impozite anuale și raportare în IsraelCât plătește un israelian care vinde, închiriază sau deține un imobil în Ucraina: 18% impozit și 5% taxă militară la vânzare, chirie prin agent fiscal, tratat.Citiți ghidul