Cumpărarea unui apartament în Ucraina de către israelieni: РНОКПП, notar, verificări în registru și înscrierea proprietății în timpul legii marțiale

Acest ghid se adresează celor care, totuși, iau în calcul cumpărarea unui imobil în Ucraina, de regulă din motive familiale sau din cauza unei legături personale cu locul. Nu este o recomandare de a investi în Ucraina și nu evaluăm situația de securitate. Înainte de orice pas, verificați avertizarea de călătorie actuală emisă de Consiliul de Securitate Națională al Israelului și planificați să acționați prin procură, nu prin deplasare.

1Ce poate cumpăra un israelian în Ucraina și ce nu?

Un israelian, ca orice străin, poate cumpăra în Ucraina un apartament, o casă, un birou sau o clădire comercială, iar procedura este foarte asemănătoare cu cea pentru un cetățean ucrainean. Restricțiile privesc terenul, așa că atunci când cumpărați o casă cu curte sau o clădire pe un teren, statutul terenului se verifică separat.

• Apartamente și clădiri: permis, fără restricții speciale pentru străini.
• Teren neagricol în interiorul unei localități: conform articolului 81 din Codul funciar, străinul îl poate dobândi prin cumpărare, donație, moștenire sau prin răscumpărarea terenului de sub imobilul aflat în proprietatea sa.
• Teren neagricol în afara localității: doar parcela pe care se află o clădire deținută de străin.
• Teren agricol: străinii nu îl pot deține. Străinul care moștenește un astfel de teren trebuie să îl înstrăineze în termen de un an; în caz contrar, instanța poate dispune confiscarea și vânzarea lui la licitație.
• Apartament într-un bloc: cumpărați apartamentul în sine. Nu există o achiziție separată a terenului de sub clădire.

2Ce este РНОКПП și cum îl obțineți din Israel?

РНОКПП este numărul de identificare fiscală din Ucraina, iar orice parte la o tranzacție imobiliară la notar are nevoie de el, inclusiv un străin care nu locuiește acolo. Fără el, notarul nu poate autentifica contractul și nu îl poate înscrie pe cumpărător ca proprietar.

Cererea se depune la autoritatea fiscală ucraineană pe formularul 1ДР, împreună cu pașaportul și o traducere legalizată a acestuia în ucraineană. Se poate depune personal sau prin reprezentant, iar potrivit unei analize a unei case de avocatură ucrainene din iunie 2026, procedura durează de regulă câteva zile lucrătoare. Autoritatea fiscală menționează și posibilitatea de a trimite cererea printr-o misiune diplomatică a Ucrainei în străinătate. În practică, cea mai simplă cale este de obicei o procură pentru un avocat din Ucraina care include expres și obținerea codului. Codul rămâne al dumneavoastră pe viață și veți avea nevoie de el și mai târziu, de exemplu când vindeți sau închiriați.

3Care este rolul notarului și când se transferă proprietatea?

Contractul de vânzare-cumpărare a unui imobil în Ucraina trebuie autentificat de un notar, iar notarul care îl autentifică înscrie și dreptul de proprietate al cumpărătorului în Registrul de stat al drepturilor reale (Державний реєстр речових прав). Proprietatea se transferă numai la înscriere, nu la semnare sau la plată. Și antecontractul, dacă se încheie, se semnează la notar.

Înainte de autentificare, notarul verifică identitatea părților, documentele și existența sarcinilor și a restricțiilor. Totuși, notarul nu îl reprezintă pe cumpărător și nu verifică pentru el oportunitatea tranzacției, starea reală a imobilului sau riscurile comerciale. La începutul războiului, doar notarii incluși pe o listă a Ministerului Justiției puteau autentifica tranzacții cu bunuri de valoare. Guvernul a anulat această listă începând cu 1 ianuarie 2024. În schimb, conform Hotărârii de Guvern 164 din 2022, nu se pot efectua acte notariale pentru cetățeni ai Federației Ruse și companii rusești, astfel că identitatea și cetățenia vânzătorului se verifică încă din prima etapă.

4Ce verificări în registre se fac înainte de semnare?

Verificarea de bază este un extras informativ actual din Registrul de stat al drepturilor reale, care arată cine este proprietarul, istoricul înscrierilor și ce sarcini, sechestre și interdicții de înstrăinare sunt înscrise asupra imobilului. Dar verificarea nu se oprește aici:

5Cum funcționează înregistrarea în timpul legii marțiale?

Registrul funcționează, dar după reguli speciale. Din martie 2022, înregistrarea se face conform Hotărârii de Guvern 209 din 6 martie 2022, iar doar registratorii și notarii cu acces aprobat la registru pot efectua acte de înregistrare. Ministerul Justiției poate suspenda accesul la registre în anumite unități administrative, iar hotărârea însăși a fost modificată de mai multe ori, de exemplu în decembrie 2023 și în august 2025. Legea marțială este prelungită periodic din februarie 2022, astfel că aceste reguli se aplică în continuare.

În practică: un imobil aflat pe un teritoriu inclus în lista oficială a teritoriilor ocupate sau a zonelor de luptă poate fi blocat pentru acte de înregistrare și tranzacții. Chiar și atunci când tranzacția este posibilă, starea fizică și juridică a unui astfel de imobil este greu de verificat. De aceea, verificați mai întâi amplasamentul în raport cu lista actuală și abia apoi începeți negocierile.

6Cum plătiți prețul ca nerezident?

Plata se face prin transfer bancar, iar în practică prețul într-o tranzacție locală se plătește în grivne. De regulă deschideți un cont la o bancă ucraineană, transferați banii acolo din Israel, iar plata către vânzător se face din acel cont. Banca ucraineană va cere dovada sursei fondurilor, iar banca din Israel va întreba unde și de ce pleacă banii. De aceea, pregătiți din timp documente precum extrase de cont, contractul de vânzare-cumpărare și dovada că este vorba de economii sau venituri documentate.

Plata în numerar nu este recomandată. Pe lângă problema dovezii, o evidență bancară completă a banilor intrați în Ucraina poate fi foarte importantă în ziua în care veți dori să vindeți și să scoateți banii, deoarece transferurile în afara Ucrainei sunt restricționate conform Hotărârii 18 a Băncii Naționale a Ucrainei. Detaliem acest subiect în ghidul nostru despre vânzarea unui imobil în Ucraina și transferul banilor.

7Ce se schimbă când cumpărați un apartament în construcție de la un dezvoltator?

Un apartament în construcție se cumpără astăzi conform Legii 2518-IX privind garantarea drepturilor reale asupra imobilelor ce vor fi construite în viitor, adoptată la 15 august 2022 și în vigoare din 10 octombrie 2022. Legea creează un drept patrimonial special asupra apartamentului viitor, care se înscrie în Registrul de stat al drepturilor reale și îi permite titularului să ceară dezvoltatorului finalizarea construcției. Orice tranzacție cu un astfel de drept se autentifică la notar, iar registrul blochează a doua vânzare a aceluiași apartament.

• Cota de garanție: conform Hotărârii de Guvern 8 din 3 ianuarie 2023, o cotă minimă din clădire nu poate fi vândută până la finalizarea construcției: 10% în Kiev, Dnipro, Lviv, Odesa și Harkov și 5% în celelalte localități.
• Restituirea banilor: când contractul încetează înainte de termen, dezvoltatorul trebuie să restituie banii în 60 de zile.
• Întârziere: cumpărătorul poate rezilia contractul dacă darea în exploatare a clădirii întârzie cu mai mult de șase luni, sub rezerva excepțiilor prevăzute de lege.
• Proprietate: după finalizarea construcției și darea în exploatare a clădirii, dreptul special este înlocuit de proprietatea înscrisă asupra apartamentului.

Important: proiectele mai vechi, în special cele începute înainte de lege, sunt uneori vândute prin alte structuri, cum ar fi fondurile de finanțare a construcțiilor sau contractele de investiții, în care protecția cumpărătorului este mult mai slabă. Înainte de orice plată, verificați ce structură juridică oferă dezvoltatorul, dacă apartamentul este înscris în registru ca imobil viitor și care este situația autorizațiilor și a terenului. Nici legea nu elimină riscul economic ca dezvoltatorul să nu finalizeze construcția.

8Cum semnați de la distanță prin procură?

Întreaga tranzacție poate fi realizată fără deplasare în Ucraina. În perioada actuală, aceasta este și calea pe care o preferăm. Procura se semnează în Israel, primește apostilă și se traduce în ucraineană:

1. Stabiliți din timp cu notarul din Ucraina textul procurii, ca să fie acceptată fără obiecții.
2. Definiți expres împuternicirile: obținerea РНОКПП, deschiderea unui cont bancar în măsura în care banca permite, solicitarea extraselor din registre, semnarea contractului, plata contribuțiilor și înscrierea proprietății.
3. Semnați în fața unui notar israelian. Dacă sunteți căsătorit, poate fi necesar și un document de consimțământ al soțului sau al soției.
4. Aplicați apostila. Israelul și Ucraina sunt ambele părți la Convenția de la Haga, așa că nu este necesară supralegalizarea consulară.
5. Traduceți în ucraineană și certificați traducerea în Ucraina, conform cerințelor.
6. Trimiteți originalul avocatului sau reprezentantului din Ucraina și păstrați o copie scanată.

9Cât costă tranzacția și cât durează?

Cotele contribuției și taxei conform PwC Worldwide Tax Summaries, la iunie 2026. În anumite cazuri se aplică o scutire de la contribuția la fondul de pensii, iar acest lucru se confirmă cu notarul înainte de tranzacție. În privința termenelor, obținerea РНОКПП durează câteva zile, iar înscrierea la notar se face de regulă în ziua semnării. Ceea ce determină efectiv durata este pregătirea procurii și a traducerilor, deschiderea contului și transferul banilor, precum și verificările în registre. Într-o tranzacție bine organizată, este vorba de regulă de câteva săptămâni.

10Și în partea israeliană?

Rezidenții Israelului datorează impozit în Israel pentru veniturile din imobile aflate în străinătate, iar convenția de evitare a dublei impuneri dintre Israel și Ucraina, aplicabilă de la 1 ianuarie 2007, stabilește ce stat are dreptul de impozitare și cum se acordă creditul pentru impozitul plătit în Ucraina. Impozitarea chiriilor și a vânzării, în Ucraina și în Israel, este detaliată în ghidul nostru despre impozitele pe imobile în Ucraina pentru nerezidenți. Încă din ziua cumpărării, păstrați toate documentele tranzacției și ale transferurilor bancare, deoarece ele vor sta la baza raportării și a calculului impozitului în viitor.

11Listă de verificare înainte de semnare

1. Ați verificat avertizarea de călătorie actuală și ați decis să acționați prin procură.
2. Ați verificat că imobilul nu se află pe un teritoriu ocupat sau într-o zonă de luptă în care înregistrarea este restricționată.
3. La o casă individuală: ați verificat destinația parcelei și faptul că nu este teren agricol.
4. Ați obținut РНОКПП.
5. Ați obținut un extras actual din Registrul de stat al drepturilor reale și ați verificat și registrele vechi, registrul debitorilor și registrul hotărârilor judecătorești.
6. Ați verificat vânzătorul: identitate, cetățenie, acordul soțului sau al soției, minori și sancțiuni.
7. La un apartament în construcție: ați verificat că apartamentul este înscris ca imobil viitor conform Legii 2518-IX, precum și autorizațiile și drepturile dezvoltatorului asupra terenului.
8. Ați stabilit calea de plată: cont bancar, documente privind sursa fondurilor și o evidență completă a transferului.
9. Ați stabilit cine plătește fiecare contribuție și taxă și ați trecut acest lucru în contract.
10. După semnare, v-ați asigurat că proprietatea a fost înscrisă pe numele dumneavoastră și ați obținut un extras actualizat.

12Ce să faceți înainte de a semna o tranzacție în Ucraina și cum vă însoțim

În Ucraina de astăzi, prima întrebare nu este prețul, ci dacă tranzacția poate fi realizată și înscrisă și cu ce risc. Actele conform dreptului ucrainean sunt îndeplinite de notari și avocați locali autorizați. Noi le coordonăm din Israel: pregătim împreună cu dumneavoastră procura, apostila și traducerile, verificăm documentele și extrasele din registre și privim tranzacția din perspectiva dumneavoastră de cumpărători israelieni, inclusiv transferul banilor și raportarea în Israel. Nu recomandăm investiții în Ucraina și nu evaluăm situația de securitate. Rolul nostru este să vă prezentăm situația juridică și riscurile așa cum sunt.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Ucraina sub legea marțială și transferul banilor în Israel: ce este posibil, ce este restricționat și care sunt riscurileVânzarea unui apartament în Ucraina sub legea marțială: registrul, zonele ocupate, procura din Israel și limitele BNU la transferul în străinătate al prețului.Citiți ghidul