Impozitarea imobilelor din Ucraina pentru rezidenții israelieni: vânzare, închiriere, impozite anuale și raportare în Israel

1Ce impozite se aplică unui israelian care deține un imobil în Ucraina?

Patru impozite principale: impozitul pe venit și taxa militară la vânzare și la închiriere, impozitul anual pe imobile (clădiri) și impozitul pe teren. Pe partea cumpărătorului se aplică și o taxă de 1% către Fondul de Pensii. Ucraina nu are un impozit separat pe moștenire sau pe donație, însă moștenirea și donația sunt considerate venit al beneficiarului și sunt supuse impozitului pe venit. În paralel, ca rezidenți israelieni datorați impozit în Israel pentru veniturile din întreaga lume, astfel că orice venit din imobilul din Ucraina intră în două sisteme fiscale.

Surse: PwC Worldwide Tax Summaries pentru Ucraina (actualizat în iunie 2026) și surse profesionale ucrainene. Cota taxei militare a fost majorată de la 1,5% la 5% prin Legea 4015-IX, intrată în vigoare la 1 decembrie 2024. Potrivit PwC, cota pentru persoanele fizice va reveni la 1,5% de la 1 ianuarie al anului următor încetării legii marțiale.

2Cât impozit plătește un nerezident care vinde un apartament în Ucraina?

Dacă nu există scutire, un nerezident plătește 18% impozit pe venit plus 5% taxă militară, adică 23%, din venitul din vânzare. Potrivit articolului 172.9 din Codul fiscal ucrainean, așa cum este citat de surse profesionale, venitul unui nerezident din vânzarea unui imobil se impozitează după regulile aplicabile rezidenților, dar cu o cotă de 18% în loc de 5%. Un aspect care îi surprinde pe investitorii israelieni: baza de impozitare este prețul din contract, dar nu mai puțin decât valoarea estimată a imobilului, și nu câștigul. Costul de achiziție nu se deduce.

Scutirea pentru prima vânzare din an. Venitul din vânzarea, o dată într-un an calendaristic, a unei case de locuit, a unui apartament sau a unei părți din acestea, a unei camere, a unei case de vacanță sau a unui teren în limitele normei legale este scutit de impozit dacă vânzătorul deține imobilul de mai mult de trei ani. Condiția celor trei ani nu se aplică imobilului primit prin moștenire. Potrivit unui articol de specialitate din noiembrie 2025, care se bazează pe poziția autorității fiscale ucrainene, această scutire se aplică și nerezidenților. Când se aplică scutirea, nu se aplică nici taxa militară, deoarece taxa se aplică doar venitului supus impozitului pe venit.

Un exemplu ilustrativ: un israelian vinde un apartament în Kiev la un preț din contract de 3.000.000 UAH, la un an și jumătate după ce l-a cumpărat. Scutirea nu se aplică, așa că va plăti 540.000 UAH impozit pe venit (18%) plus 150.000 UAH taxă militară (5%), în total 690.000 UAH, chiar dacă câștigul său real este mult mai mic. Dacă ar fi deținut apartamentul mai mult de trei ani și nu ar fi vândut alt imobil în același an, vânzarea ar fi fost scutită.

3Când se plătește impozitul și care este rolul notarului?

Vânzătorul calculează impozitul și îl plătește printr-o bancă înainte ca notarul să autentifice contractul de vânzare. Așa prevede articolul 172.5 din Codul fiscal, potrivit PwC și surselor profesionale. În practică, notarul nu va autentifica contractul fără dovada plății impozitului și a taxei sau fără un temei pentru scutire. Întrucât orice tranzacție la notar necesită un număr de identificare fiscală ucrainean, și vânzătorul israelian are nevoie de un РНОКПП, care poate fi obținut prin mandatar.

Când acționați din Israel, procura pentru reprezentantul din Ucraina trebuie să includă în mod expres și plata impozitelor și a taxelor în numele dumneavoastră. Procura se semnează în Israel, se apostilează și se traduce în limba ucraineană. Este important să păstrați toate dovezile de plată, deoarece acestea sunt documentele pe care le veți prezenta Autorității Fiscale din Israel pentru a obține creditul.

4Cine plătește taxa de 1% către Fondul de Pensii?

Cumpărătorul. Potrivit PwC (iunie 2026), cel care dobândește un imobil în Ucraina, persoană fizică sau societate, plătește o taxă de 1% către Fondul de Pensii de Stat. Potrivit unor articole din presa de specialitate din august 2026, taxa este în vigoare și în 2026, se calculează la prețul din contract și se plătește înainte de autentificarea notarială. Există anumite scutiri, de exemplu pentru o parte dintre cei care cumpără prima locuință. Dacă sunteți vânzătorii, taxa nu vă revine, dar face parte din costul cumpărătorului și influențează astfel negocierea. În plus, potrivit PwC, la vânzarea unui imobil se aplică o taxă de stat de 1%, iar împărțirea ei între părți este recomandat să fie stabilită în contract.

5Cum se impozitează veniturile din chirie ale unui israelian în Ucraina?

Un nerezident poate închiria un imobil în Ucraina doar printr-un întreprinzător individual ucrainean (ФОП) sau printr-o societate rezidentă în Ucraina, care acționează în numele său pe baza unui contract scris și îi servește drept agent fiscal. Așa prevede articolul 170.1.3 din Codul fiscal, iar PwC confirmă regula în sinteza sa din iunie 2026. Agentul fiscal reține impozitul din chirie și îl virează la buget. Un nerezident care închiriază direct, fără un astfel de agent, este considerat că se sustrage de la plata impozitului.

• Cota generală: 18% impozit pe venit și 5% taxă militară, reținute la sursă de agentul fiscal.
• Chiriaș care este o societate sau un întreprinzător individual: chiriașul însuși este agentul fiscal, reține impozitul și îl virează.
• O modificare nouă, Legea 4903-IX: legea, adoptată la 9 iunie 2026, prevede că, atunci când chiriașul este o persoană fizică, venitul din închirierea unui imobil rezidențial sau nerezidențial se impozitează cu 5% în loc de 18%, iar proprietarul depune o declarație anuală în locul plăților trimestriale. Potrivit unei publicații de specialitate, modificarea se aplică de la 23 octombrie 2026, iar taxa militară pe chiria obișnuită rămâne 5%.
• Se aplică noua cotă și nerezidenților? Legea nu a modificat obligația nerezidentului de a închiria printr-un agent fiscal. Prin urmare, nu este încă clar dacă un israelian poate beneficia de cota de 5%. Este recomandat să verificați acest aspect cu un consultant fiscal ucrainean înainte de a semna un nou contract de închiriere.

6Cât impozit pe imobile și impozit pe teren se plătește anual în Ucraina?

Impozitul anual pe clădiri se stabilește în funcție de suprafața imobilului, iar cota sa este fixată de autoritatea locală, până la un plafon de 1,5% din salariul minim pe mp. Potrivit PwC, plafonul în 2026 este de 129,71 UAH pe mp. Fiecare proprietar beneficiază de o reducere de suprafață: 60 mp pentru un apartament, 120 mp pentru o casă și 180 mp când deține imobile de ambele tipuri. Autoritățile locale pot adăuga reduceri suplimentare.

• Imobile mari: reducerea nu se aplică unui imobil a cărui suprafață este de cel puțin cinci ori mai mare decât suprafața reducerii. Pentru un apartament de peste 300 mp sau o casă de peste 500 mp se adaugă 25.000 UAH pe an pentru fiecare astfel de imobil.
• Exemplu: un apartament de 80 mp, într-un oraș care a stabilit cota maximă, este impozitat doar pentru 20 mp, adică aproximativ 2.594 UAH pe an. Dacă apartamentul este închiriat și reducerea nu se aplică, impozitul se calculează pentru toți cei 80 mp.
• Plata: autoritatea fiscală calculează impozitul pentru persoanele fizice și trimite o decizie de impunere, care trebuie achitată în 60 de zile de la primire. Când locuiți în Israel, asigurați-vă că cineva primește corespondența în Ucraina, pentru ca o decizie de impunere să nu se piardă și să genereze penalități.
• Zone de luptă: potrivit PwC, nu se percepe impozit pe imobilele din zonele în care au avut loc lupte sau care au fost ocupate, nici pe imobilele distruse. Un imobil avariat poate beneficia de scutire în anumite condiții.

Impozitul pe teren este un impozit local anual, a cărui cotă depinde de destinația terenului, de amplasarea și de evaluarea sa normativă, și se aplică proprietarilor sau utilizatorilor terenului. Proprietarii unei case cu teren trebuie să îl verifice și pe acesta. Potrivit PwC, nu se percepe impozit pe teren pentru parcelele din zonele de luptă sau ocupate, însă de la 1 ianuarie 2026 a încetat scutirea pentru parcelele ale căror clădiri au fost distruse. Amintim că străinii nu pot deține teren agricol.

7Ce se întâmplă cu moștenirea și donația?

Când defunctul sau moștenitorul nu este rezident al Ucrainei, moștenirea se impozitează cu 18% impozit pe venit, indiferent de gradul de rudenie, și se aplică în plus taxa militară. Potrivit PwC, cota redusă de 0% pentru rudele apropiate se aplică doar rezidenților Ucrainei. Aceleași reguli se aplică donației. Am detaliat subiectul, inclusiv termenele și înregistrarea, în ghidul nostru despre moștenirea unui imobil din Ucraina de către moștenitori israelieni.

8Ce prevede tratatul fiscal dintre Israel și Ucraina?

Israelul și Ucraina au un tratat pentru evitarea dublei impuneri aflat în vigoare, iar PwC îl include în listele de tratate ale ambelor state. Ca în majoritatea tratatelor fiscale, statul în care se află imobilul, Ucraina, poate impozita venitul din închirierea acestuia și câștigul din vânzarea lui. Israelul, ca stat de rezidență, impozitează același venit și acordă un credit pentru impozitul plătit în Ucraina. Semnificația practică: tratatul nu reduce impozitul ucrainean pe imobile, ci previne plata dublă în Israel.

Pentru a obține creditul în Israel trebuie să dovediți impozitul plătit în Ucraina: chitanțele plății efectuate înainte de notar sau o adeverință de la agentul fiscal privind impozitul reținut din chirie. Pentru alte tipuri de venituri din Ucraina, plătitorul poate solicita un certificat de rezidență de la Autoritatea Fiscală din Israel pentru a aplica tratatul.

9Cum se raportează în Israel chiria și vânzarea unui imobil din Ucraina?

Un rezident israelian care are venituri din chirii din străinătate trebuie să depună o declarație anuală și poate alege între două regimuri de impozitare.

În Ucraina, chiria unui nerezident se impozitează în general cu 18% plus 5% taxă militară. Într-o astfel de situație, regimul de 15% fără credit va duce la dublă impunere, iar regimul obișnuit cu credit va fi de regulă mai potrivit. Verificați cu contabilul dacă taxa militară este recunoscută ca impozit străin în scopul creditului.

Vânzarea unui imobil din străinătate de către un rezident israelian nu este supusă Legii privind impozitarea imobilelor, ci Ordonanței privind impozitul pe venit, ca impozit pe câștigul de capital. Câștigul real, după ajustarea la inflație, se impozitează cu până la 25%, iar vânzarea trebuie raportată în 30 de zile de la data vânzării. Din impozitul israelian se scade impozitul plătit în Ucraina, până la nivelul impozitului israelian pe același câștig, iar surplusul de impozit străin nu se rambursează. Deoarece Ucraina impozitează prețul de vânzare și nu câștigul, impozitul ucrainean poate depăși impozitul israelian, iar atunci surplusul este pur și simplu pierdut. Invers, când vânzarea este scutită în Ucraina, întregul impozit se va plăti în Israel. Persoanele cu venituri mari trebuie să verifice și impozitul suplimentar (surtax).

10Listă de verificare înainte de vânzare sau închiriere

1. Verificați avertismentul de călătorie actualizat al Ministerului Afacerilor Externe al Israelului și planificați să acționați prin procură, fără să mergeți în Ucraina.
2. Asigurați-vă că aveți un РНОКПП și pregătiți o procură apostilată și tradusă, care să vă autorizeze reprezentantul și pentru plata impozitelor.
3. Strângeți documentele de proprietate și verificați data înregistrării dreptului, pentru a ști dacă au trecut trei ani.
4. Verificați dacă ați vândut un alt imobil în Ucraina în același an calendaristic și dacă imobilul este clasificat ca rezidențial sau comercial.
5. Obțineți de la un notar sau de la un consultant fiscal ucrainean un calcul scris al impozitului, al taxei militare și al valorii estimate.
6. La închiriere: semnați un contract scris cu un întreprinzător individual sau cu o societate care va acționa ca agent fiscal și obțineți de la aceștia adeverințe anuale privind impozitul reținut.
7. Verificați că nu există datorii la impozitul pe imobile și la impozitul pe teren și că cineva primește deciziile de impunere în Ucraina.
8. Verificați din timp posibilitatea de a transfera fondurile în Israel, separat de chestiunea fiscală.
9. În Israel: raportați vânzarea în 30 de zile și alegeți în fiecare an, împreună cu contabilul, regimul de impozitare a chiriei.

11Ce trebuie făcut înainte de a vinde sau a închiria un imobil în Ucraina și cum vă însoțim

Impozitul în Ucraina se stabilește înainte de semnare și se plătește înainte ca notarul să autentifice contractul, de aceea calculul se face din timp, nu în ziua tranzacției. Actele prevăzute de dreptul ucrainean sunt îndeplinite de notari și avocați locali autorizați. Noi le coordonăm din Israel, verificăm documentele și calculul impozitului, pregătim procura și analizăm tranzacția din perspectiva unui investitor israelian: ce se va întâmpla la raportarea în Israel și cum va fi recunoscut ca credit impozitul plătit în Ucraina. Nu recomandăm investiții în Ucraina și nu evaluăm situația de securitate. Rolul nostru este să vă prezentăm situația juridică și fiscală așa cum este.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Ucraina sub legea marțială și transferul banilor în Israel: ce este posibil, ce este restricționat și care sunt riscurileVânzarea unui apartament în Ucraina sub legea marțială: registrul, zonele ocupate, procura din Israel și limitele BNU la transferul în străinătate al prețului.Citiți ghidul