Налогообложение недвижимости в Украине для резидентов Израиля: продажа, аренда, ежегодные налоги и отчётность в Израиле

1Какие налоги применяются к израильтянину, владеющему недвижимостью в Украине?

Четыре основных налога: налог на доходы и военный сбор при продаже и сдаче в аренду, ежегодный налог на недвижимое имущество (строения) и земельный налог. На стороне покупателя также взимается сбор 1% в Пенсионный фонд. В Украине нет отдельного налога на наследство или дарение, однако наследство и подарок считаются доходом получателя и облагаются налогом на доходы. Одновременно, как резиденты Израиля, вы обязаны платить налог в Израиле с доходов по всему миру, поэтому каждый доход от недвижимости в Украине попадает в две налоговые системы.

Источники: PwC Worldwide Tax Summaries по Украине (обновлено в июне 2026 года) и украинские профессиональные источники. Ставка военного сбора была повышена с 1,5% до 5% Законом 4015-IX, вступившим в силу 1 декабря 2024 года. По данным PwC, ставка для физических лиц вернётся к 1,5% с 1 января года, следующего за отменой военного положения.

2Сколько налога платит нерезидент при продаже квартиры в Украине?

Если освобождения нет, нерезидент платит 18% налога на доходы плюс 5% военного сбора, то есть 23%, с дохода от продажи. Согласно пункту 172.9 Налогового кодекса Украины в изложении профессиональных источников, доход нерезидента от продажи недвижимости облагается по правилам, установленным для резидентов, но по ставке 18% вместо 5%. Момент, который удивляет израильских инвесторов: базой служит цена договора, но не ниже оценочной стоимости объекта, а не прибыль. Стоимость приобретения не вычитается.

Освобождение для первой продажи в году. Доход от продажи не чаще одного раза в календарном году жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома или земельного участка в пределах установленной нормы освобождён от налога, если объект находился в собственности продавца более трёх лет. Условие о трёх годах не применяется к унаследованному имуществу. Согласно профессиональной статье от ноября 2025 года, основанной на позиции налоговой службы Украины, это освобождение распространяется и на нерезидентов. Когда действует освобождение, не взимается и военный сбор, поскольку сбор начисляется только на доход, облагаемый налогом на доходы.

Пример для иллюстрации: израильтянин продаёт квартиру в Киеве по цене договора 3 000 000 грн через полтора года после покупки. Освобождение не применяется, поэтому он заплатит 540 000 грн налога на доходы (18%) плюс 150 000 грн военного сбора (5%), всего 690 000 грн, даже если его реальная прибыль значительно меньше. Если бы он владел квартирой более трёх лет и не продавал в том же году другой объект, продажа была бы освобождена от налога.

3Когда платится налог и какова роль нотариуса?

Продавец рассчитывает налог и уплачивает его через банк до того, как нотариус удостоверит договор купли-продажи. Так предусматривает пункт 172.5 Налогового кодекса, по данным PwC и профессиональных источников. На практике нотариус не удостоверит договор без подтверждения уплаты налога и сбора или без оснований для освобождения. Поскольку любая сделка у нотариуса требует украинского регистрационного номера учётной карточки налогоплательщика, израильскому продавцу также нужен РНОКПП, который можно получить через представителя по доверенности.

Если вы действуете из Израиля, доверенность на представителя в Украине должна прямо включать и уплату налогов и сборов от вашего имени. Доверенность подписывается в Израиле, заверяется апостилем и переводится на украинский язык. Важно также сохранить все платёжные документы, поскольку именно их вы представите Налоговому управлению Израиля для получения зачёта.

4Кто платит сбор 1% в Пенсионный фонд?

Покупатель. По данным PwC (июнь 2026 года), тот, кто приобретает недвижимость в Украине, физическое лицо или компания, платит сбор 1% в Пенсионный фонд. Согласно публикациям профессиональной прессы за август 2026 года, сбор действует и в 2026 году, рассчитывается от цены, указанной в договоре, и уплачивается до нотариального удостоверения. Существуют отдельные освобождения, например для части покупателей, приобретающих жильё впервые. Если вы продавец, сбор на вас не возлагается, но он входит в расходы покупателя и поэтому влияет на переговоры. Кроме того, по данным PwC, при продаже недвижимости взимается государственная пошлина 1%, и её распределение между сторонами рекомендуется закрепить в договоре.

5Как облагается доход израильтянина от аренды в Украине?

Нерезидент вправе сдавать недвижимость в Украине в аренду только через украинское физическое лицо-предпринимателя (ФОП) или компанию-резидента Украины, которые действуют от его имени по письменному договору и выступают его налоговым агентом. Так предусматривает подпункт 170.1.3 Налогового кодекса, и PwC подтверждает это правило в обзоре за июнь 2026 года. Налоговый агент удерживает налог из арендной платы и перечисляет его в бюджет. Нерезидент, сдающий жильё напрямую, без такого агента, считается уклоняющимся от уплаты налога.

• Общая ставка: 18% налога на доходы и 5% военного сбора, удерживаемые налоговым агентом у источника.
• Арендатор - компания или ФОП: налоговым агентом является сам арендатор, он удерживает налог и перечисляет его.
• Новое изменение, Закон 4903-IX: закон, принятый 9 июня 2026 года, установил, что если арендатор - физическое лицо, доход от сдачи в аренду жилой или нежилой недвижимости облагается по ставке 5% вместо 18%, а арендодатель подаёт годовую декларацию вместо ежеквартальной уплаты. Согласно профессиональной публикации, изменение действует с 23 октября 2026 года, а военный сбор с обычной аренды остаётся 5%.
• Распространяется ли новая ставка на нерезидентов? Закон не изменил обязанность нерезидента сдавать недвижимость через налогового агента. Поэтому пока неясно, может ли израильтянин воспользоваться ставкой 5%. Рекомендуется проверить это у украинского налогового консультанта до подписания нового договора аренды.

6Сколько налога на недвижимость и земельного налога платят в Украине ежегодно?

Ежегодный налог на строения рассчитывается по площади объекта, а ставку устанавливает местный совет, но не выше 1,5% минимальной заработной платы за кв. м. По данным PwC, максимум в 2026 году составляет 129,71 грн за кв. м. Каждому собственнику положена льгота по площади: 60 кв. м для квартиры, 120 кв. м для дома и 180 кв. м, если у него есть объекты обоих типов. Местные советы вправе устанавливать дополнительные льготы.

• Крупные объекты: льгота не применяется к объекту, площадь которого в пять и более раз превышает льготную площадь. Для квартиры площадью свыше 300 кв. м или дома свыше 500 кв. м добавляется 25 000 грн в год за каждый такой объект.
• Пример: квартира площадью 80 кв. м в городе, установившем максимальную ставку, облагается налогом только на 20 кв. м, то есть около 2 594 грн в год. Если квартира сдаётся и льгота не применяется, налог будет рассчитан на все 80 кв. м.
• Уплата: налоговый орган сам рассчитывает налог для физических лиц и направляет налоговое уведомление-решение, которое нужно оплатить в течение 60 дней с момента получения. Если вы живёте в Израиле, позаботьтесь, чтобы кто-то получал почту в Украине, иначе уведомление может потеряться, а штрафы накопиться.
• Зоны боевых действий: по данным PwC, налог на недвижимость не взимается с объектов на территориях, где велись боевые действия или которые были оккупированы, а также с разрушенных объектов. Повреждённое имущество при определённых условиях может получить освобождение.

Земельный налог - это ежегодный местный налог, ставка которого зависит от целевого назначения участка, его расположения и нормативной денежной оценки; он взимается с собственников или пользователей земли. Владельцам частного дома с участком следует проверить и его. По данным PwC, земельный налог не взимается с участков в зонах боевых действий или оккупации, однако с 1 января 2026 года отменено освобождение для участков, строения на которых были разрушены. Напомним, что иностранцы не вправе владеть землёй сельскохозяйственного назначения.

7А как насчёт наследства и дарения?

Если наследодатель или наследник не является резидентом Украины, наследство облагается налогом на доходы по ставке 18% независимо от степени родства, и дополнительно взимается военный сбор. По данным PwC, льготная ставка 0% для близких родственников применяется только к резидентам Украины. Те же правила действуют для дарения. Подробнее, включая сроки и регистрацию, мы рассказали в нашем руководстве о наследовании недвижимости в Украине израильскими наследниками.

8Что предусматривает налоговый договор между Израилем и Украиной?

Между Израилем и Украиной действует договор об избежании двойного налогообложения, и PwC указывает его в перечнях договоров обеих стран. Как и в большинстве налоговых договоров, государство, в котором находится недвижимость, то есть Украина, вправе облагать налогом доход от её аренды и прибыль от её продажи. Израиль как государство резидентства облагает тот же доход и предоставляет зачёт налога, уплаченного в Украине. Практический смысл: договор не снижает украинский налог на недвижимость, а предотвращает двойную уплату в Израиле.

Чтобы получить зачёт в Израиле, нужно подтвердить налог, уплаченный в Украине: квитанции об оплате до нотариального удостоверения или справку налогового агента о налоге, удержанном из арендной платы. Для других видов дохода из Украины плательщик может запросить справку о резидентстве от Налогового управления Израиля, чтобы применить договор.

9Как отчитываться в Израиле об аренде и продаже недвижимости в Украине?

Резидент Израиля, получающий доход от аренды за рубежом, обязан подать годовую декларацию и может выбрать один из двух режимов налогообложения.

В Украине арендный доход нерезидента, как правило, облагается по ставке 18% плюс 5% военного сбора. В такой ситуации режим 15% без зачёта приведёт к двойному налогообложению, а обычный режим с зачётом обычно окажется более подходящим. Уточните у бухгалтера, признаётся ли военный сбор иностранным налогом для целей зачёта.

Продажа зарубежной недвижимости резидентом Израиля регулируется не Законом о налогообложении недвижимости, а Ордонансом о подоходном налоге, как налог на прирост капитала. Реальная прибыль после корректировки на инфляцию облагается налогом до 25%, а о продаже необходимо сообщить в течение 30 дней с даты продажи. Из израильского налога вычитается налог, уплаченный в Украине, в пределах израильского налога на ту же прибыль, а излишек иностранного налога не возвращается. Поскольку Украина облагает цену продажи, а не прибыль, украинский налог может превысить израильский, и тогда излишек просто теряется. И наоборот: если продажа освобождена от налога в Украине, весь налог будет уплачен в Израиле. Лицам с высокими доходами следует проверить и дополнительный налог на высокие доходы (surtax).

10Контрольный список перед продажей или сдачей в аренду

1. Проверьте актуальное предупреждение о поездках МИД Израиля и планируйте действовать по доверенности, не выезжая в Украину.
2. Убедитесь, что у вас есть РНОКПП, и подготовьте доверенность с апостилем и переводом, которая уполномочивает также на уплату налогов.
3. Соберите правоустанавливающие документы и проверьте дату регистрации права, чтобы знать, прошло ли три года.
4. Проверьте, не продавали ли вы другой объект в Украине в том же календарном году и относится ли объект к жилой или коммерческой недвижимости.
5. Получите у нотариуса или украинского налогового консультанта письменный расчёт налога, военного сбора и оценочной стоимости.
6. При аренде: подпишите письменный договор с ФОП или компанией, которые будут выступать налоговым агентом, и получайте от них ежегодные справки об удержанном налоге.
7. Проверьте отсутствие задолженности по налогу на недвижимость и земельному налогу и то, что кто-то получает налоговые уведомления в Украине.
8. Заранее проверьте возможность перевода средств в Израиль, отдельно от налогового вопроса.
9. В Израиле: сообщите о продаже в течение 30 дней и ежегодно выбирайте режим налогообложения аренды вместе с бухгалтером.

11Что сделать перед продажей или сдачей недвижимости в Украине в аренду и как мы сопровождаем

Налог в Украине определяется до подписания и уплачивается до нотариального удостоверения договора, поэтому расчёт делают заранее, а не в день сделки. Действия по украинскому праву выполняют лицензированные местные нотариусы и адвокаты. Мы координируем их из Израиля, проверяем документы и расчёт налога, готовим доверенность и смотрим на сделку с позиции израильского инвестора: что произойдёт с отчётностью в Израиле и как налог, уплаченный в Украине, будет признан для зачёта. Мы не рекомендуем инвестировать в Украину и не оцениваем ситуацию с безопасностью. Наша задача - показать вам правовую и налоговую ситуацию такой, какая она есть.

Читать дальше · 10 мин чтенияПродажа недвижимости в Украине в условиях военного положения и перевод денег в Израиль: что возможно, что ограничено и каковы рискиПродажа квартиры в Украине при военном положении: реестр прав, оккупированные территории, доверенность из Израиля и ограничения НБУ на вывод денег за рубеж.Читать руководство