Продажа недвижимости в Украине в условиях военного положения и перевод денег в Израиль: что возможно, что ограничено и каковы риски

1Можно ли сегодня продать квартиру в Украине?

Да, на большей части территории Украины. Военное положение действует в стране с 24 февраля 2022 года, и с тех пор Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество (Державний реєстр речових прав) работает по особым правилам, установленным постановлением Кабинета Министров № 209 от 6 марта 2022 года и изменениями к нему. Договор купли-продажи недвижимости удостоверяет украинский нотариус, и он же регистрирует переход права собственности в реестре.

В первые месяцы войны были введены жёсткие ограничения. Согласно руководству Baker McKenzie по законодательству Украины военного времени (сентябрь 2026 года), постановление Кабинета Министров № 469 от 9 мая 2023 года отменило большинство из них: покупатель снова может продать объект сразу после покупки (ранее требовалось выждать месяц), а физическое лицо может продавать по доверенности без предварительного подтверждения того, что доверенность всё ещё действует. С 1 января 2024 года отменено и ограничение, согласно которому удостоверять сделки купли-продажи могли только нотариусы из специального перечня Министерства юстиции. Вместе с тем регистрация по-прежнему зависит от доступа нотариуса к реестру в отношении конкретного объекта, а доступ зависит от местонахождения.

2Что происходит, если объект находится на оккупированной территории или в зоне боевых действий?

Именно здесь начинаются настоящие проблемы. Министерство развития общин и территорий Украины, к которому перешёл перечень, ранее ведшийся Министерством по вопросам реинтеграции временно оккупированных территорий, публикует официальный перечень территорий, на которых ведутся или велись боевые действия, и оккупированных территорий. Действующий перечень утверждён приказом № 987 от 26 мая 2026 года, вступил в силу 5 июня 2026 года и периодически обновляется. Для каждой административной единицы указываются её статус (возможные боевые действия, активные боевые действия или временная оккупация) и даты начала и окончания этого статуса.

Параллельно Министерство юстиции публикует перечень административных единиц, в которых доступ к реестрам прекращён (приказ № 1307/5 от 1 апреля 2022 года, который обновляется). Согласно обзору finance.ua, на большей части оккупированных территорий доступ к реестру заблокирован, и нотариус, который не может проверить право собственности, не удостоверит договор. Для объектов в Крыму, Донецкой, Запорожской, Луганской, Николаевской, Харьковской и Херсонской областях установлено особое правило: по данным Baker McKenzie, регистрация прав на них может проводиться регистратором, находящимся в другом месте Украины. Это правило не решает проблему проверки при отсутствии доступа к данным и ничего не говорит о физическом состоянии объекта.

3Как продать недвижимость в Украине из Израиля по доверенности?

В большинстве случаев это практичный путь. Мы не оцениваем ситуацию с безопасностью в Украине. Перед любой поездкой проверьте актуальное предупреждение для путешественников Совета национальной безопасности Израиля, а при продаже предпочтительнее действовать через представителя. Согласно статье киевского нотариуса, украинское законодательство не предусматривает иного «удалённого подписания»: представитель лично подписывает договор у нотариуса в Украине.

• Доверенность у нотариуса в Израиле: официальный документ из государства, участвующего в Гаагской конвенции, требует апостиля, если договор не освобождает от него. Затем нужен профессиональный перевод на украинский язык в соответствии с требованиями нотариуса, который будет удостоверять сделку. Машинный перевод не принимается.
• Доверенность в консульстве Украины: составляется на украинском языке, не требует апостиля и перевода и вносится в украинский Единый реестр доверенностей (ЄРД). Недостаток: очереди в консульствах могут растягиваться на месяцы.
• Чёткое содержание: украинское право не знает «генеральной доверенности». Прямо укажите объект и полномочия продать, подписать, уплатить налоги и получить документы, а также предусмотрите, что выручка перечисляется только на счёт на ваше имя.
• Срок действия: если срок не указан, доверенность действует до её отмены, но прекращается со смертью доверителя. Доверенность, выданная иностранным нотариусом, не вносится в ЄРД, поэтому нотариус может провести дополнительные проверки. На практике лучше оформить новую доверенность специально для сделки, а не использовать старый документ.
• Сопутствующие документы: украинский регистрационный номер учётной карточки налогоплательщика (РНОКПП) для вас и для представителя, согласие супруга или супруги, если оно требуется, и оригиналы правоустанавливающих документов, которые отправляются в Украину.

4Что проверяет нотариус перед удостоверением сделки?

Украинский нотариус является привратником сделки и перед подписанием проверяет как минимум следующее:

• Регистрацию права собственности в государственном реестре и отсутствие арестов, запретов на отчуждение или обременений.
• Личность сторон и полномочия представителя. Согласно постановлению Кабинета Министров № 164 от 28 февраля 2022 года, нотариусы отказывают в обслуживании лицам и организациям, связанным с государством-агрессором, поэтому сделка с таким покупателем удостоверена не будет.
• Оценку объекта и уплату налога и сборов продавцом до удостоверения. Само налогообложение является отдельной темой, о нём см. наше руководство о налогах на недвижимость для нерезидентов в Украине.
• Способ оплаты. Согласно профессиональной статье от декабря 2024 года, платёж свыше 50 000 гривен по такой сделке должен проводиться банковским переводом в гривне со счёта покупателя на счёт продавца.
• Происхождение средств. Нотариусы и банки в Украине несут обязанности финансового мониторинга и могут запросить у сторон документы о происхождении денег и цели сделки.

5Разрешено ли перевести в Израиль деньги от продажи объекта?

Этот вопрос нужно решить до подписания. По состоянию на октябрь 2026 года мы не нашли общего разрешения, которое позволяло бы физическому лицу-нерезиденту перевести за рубеж банковским переводом из Украины выручку от продажи недвижимости.

Постановление Правления Национального банка Украины (НБУ) № 18 от 24 февраля 2022 года о работе банковской системы в период военного положения построено на простом принципе: перевод денег из Украины за рубеж запрещён, если он прямо не разрешён. С 2024 года НБУ постепенно смягчает ограничения, но большая часть послаблений касается компаний: дивидендов, кредитов, импорта и механизма «инвестиционного лимита», который позволяет украинской компании проводить валютные операции в пределах суммы иностранного капитала, внесённого в неё начиная с 12 мая 2025 года. Этот механизм предназначен для компаний, а не для физического лица, продающего квартиру.

Послабления 2026 года также не решили проблему. По данным НБУ, постановление № 43 от 23 апреля 2026 года (действует с 25 апреля) позволяет физическому лицу-нерезиденту покупать валюту и переводить её за рубеж в сумме заработной платы и выплат по гражданско-правовым договорам, полученных начиная с 1 мая 2026 года. Постановление № 90 от 10 августа 2026 года (действует с 11 августа), по данным Ассоциации украинских банков, повысило лимиты для повседневного использования: покупка валюты до 200 000 гривен в месяц, снятие наличных с валютного счёта до 200 000 гривен в день и оплата товаров и услуг за рубежом до 200 000 гривен в месяц. Это лимиты для текущих платежей, а не канал для вывода капитала.

Итог: согласно обзору юридической фирмы Kinstellar от августа 2025 года, иностранные инвесторы не могут получить за рубежом деньги от продажи активов в Украине местному покупателю, включая недвижимость. Если цена уплачена в Украине, продавец может держать деньги на местном счёте, но не может перевести их за рубеж. Руководство Baker McKenzie от сентября 2026 года также не относит выручку от продажи недвижимости к разрешённым исключениям.

6Может ли покупатель заплатить цену за рубежом?

По данным Kinstellar, ограничения постановления № 18 распространяются только на переводы из Украины, а не на сделку, в которой цена уплачивается с зарубежного счёта покупателя на зарубежный счёт продавца. На практике это актуально прежде всего тогда, когда у покупателя есть законно полученные деньги за рубежом, например если покупатель иностранец. Но это не свободная «лазейка», и нужно проверить несколько моментов:

• Надёжность расчётов: нет эскроу, которое удерживало бы деньги до регистрации. Последовательность действий нужно спланировать так, чтобы право собственности не перешло до получения денег.
• Что указано в договоре: цена и порядок оплаты фиксируются в нотариальном договоре. Нужно заранее выяснить у нотариуса, как оплата за рубежом согласуется с требованием о безналичных расчётах в сделках между физическими лицами.
• Происхождение средств покупателя: покупатель-резидент Украины, который платит со счёта за рубежом, должен показать, что деньги попали туда законно. Иначе сделка может выглядеть как обход валютных ограничений.
• Налоги: налог в Украине уплачивается и в том случае, если цена уплачена за рубежом, а обязанность отчитаться в Израиле не меняется.

7Что означает оставить деньги в Украине?

Если деньги нельзя вывести, их можно оставить на счёте на ваше имя в украинском банке до изменения правил или до того, как они понадобятся в Украине. Счёт должен быть на ваше имя, а не на имя представителя или родственника. Учитывайте риски: колебания курса гривны, зависимость от банковской системы во время войны и вероятность того, что ограничения сохранятся ещё долго. Будущие послабления также не гарантированы. У управления счётом из Израиля есть свои ограничения: например, снятие наличных за рубежом с карты гривневого счёта ограничено суммой 12 500 гривен за семь дней (по состоянию на сентябрь 2026 года, по данным Baker McKenzie).

8Что потребует банк в Израиле, когда деньги поступят?

Банки в Израиле обязаны в соответствии с Законом о запрете отмывания денег и приказом, применимым к банковским корпорациям, знать своего клиента и проверять происхождение средств. Крупный перевод из страны, находящейся на военном положении и с валютными ограничениями, будет проверяться тщательно. Банк захочет увидеть всю цепочку: как объект был куплен или получен, как он был продан и как деньги законно вышли из страны.

• Первоначальный договор купли-продажи или украинское свидетельство о праве на наследство, если объект получен по наследству.
• Извлечение из государственного реестра, подтверждающее ваше право собственности.
• Нотариальный договор купли-продажи и подтверждения уплаты налогов в Украине.
• Выписки по счёту, подтверждающие получение выручки, и подтверждение банка-отправителя о переводе (SWIFT).
• Письменное объяснение правового основания перевода, а если цена уплачена за рубежом, данные покупателя и происхождение его средств.

Направьте пакет документов своему банкиру до отправки перевода. Параллельно о продаже сообщают в Налоговое управление Израиля, а Конвенция об избежании двойного налогообложения между Израилем и Украиной определяет, какое государство вправе облагать доход налогом. Подробнее об этом в руководстве о налогах на недвижимость для нерезидентов в Украине.

9А если объект повреждён или разрушен в ходе войны?

Сведения о повреждении объекта вносятся в Государственный реестр повреждённого и разрушенного имущества. По данным Baker McKenzie, собственники, включая инвесторов строительства и наследников, могут подать сообщение о повреждении через портал Diia, центры предоставления административных услуг или нотариуса. Закон № 2923-IX, действующий с 22 мая 2023 года, регулирует компенсацию за повреждение жилой недвижимости: восстановление, финансирование строительства дома или «жилищный сертификат» для покупки другого жилья. Заявление подаётся в период военного положения и в течение одного года после его прекращения на территории, где находится объект.

Обратите внимание на ключевой момент: согласно формулировке закона, компенсация предназначена для имущества, принадлежащего гражданам Украины. Израильтянин, не являющийся гражданином Украины, по всей видимости, не имеет права на компенсацию по этому закону, а тому, у кого есть и украинское гражданство, следует проверить своё право. Разрушенный объект также очень сложно продать, поскольку его регистрационные данные и стоимость не отражают фактическое состояние.

10Чек-лист перед решением о продаже

1. Проверьте статус административной единицы, в которой находится объект, по перечню территорий, а также наличие доступа к реестру.
2. Закажите актуальное извлечение из государственного реестра через местного нотариуса или юриста: собственность, аресты и обременения.
3. Получите РНОКПП, если его у вас нет, и определите, кто будет представителем.
4. Оформите доверенность специально для продажи, с апостилем и переводом, либо в консульстве Украины.
5. Выясните письменно в украинском банке, что можно сделать с выручкой, до согласования цены и даты.
6. Заранее решите, где и на чьё имя будет уплачена цена, и закрепите это в договоре.
7. Рассчитайте налоги в Украине и в Израиле с налоговым консультантом.
8. Подготовьте для банка в Израиле полный пакет документов о происхождении средств, от покупки до перевода.
9. Непосредственно перед подписанием ещё раз убедитесь, что правила не изменились.

11Что сделать перед продажей недвижимости в Украине и как мы сопровождаем

Продажа в Украине во время войны начинается с вопроса о том, что будет с деньгами, и только затем с вопроса о цене. Действия по украинскому праву, такие как проверка в реестре, удостоверение договора и регистрация, выполняют лицензированные украинские нотариусы и адвокаты. Мы координируем процесс из Израиля: готовим доверенность с необходимыми удостоверениями, проверяем документы и условия оплаты в договоре, заранее выясняем у местных участников, что можно сделать с выручкой, и смотрим на сделку глазами того, кому в итоге предстоит представить её банку и Налоговому управлению Израиля. Мы не рекомендуем инвестировать в Украину и не оцениваем ситуацию с безопасностью.

Читать дальше · 10 мин чтенияНалогообложение недвижимости в Украине для резидентов Израиля: продажа, аренда, ежегодные налоги и отчётность в ИзраилеСколько платит израильтянин при продаже, аренде или владении недвижимостью в Украине: 18% налога и 5% военного сбора, аренда через налогового агента, договор.Читать руководство