Покупка квартиры в Украине израильтянами: РНОКПП, нотариус, проверки в реестре и регистрация права собственности в условиях военного положения

Это руководство предназначено для тех, кто все же рассматривает покупку недвижимости в Украине, как правило по семейным причинам или из-за личной связи с этим местом. Оно не является рекомендацией инвестировать в Украину, и мы не оцениваем ситуацию с безопасностью. Перед любым шагом проверьте актуальное предупреждение о поездках Совета национальной безопасности Израиля и планируйте действовать по доверенности, а не путем поездки.

1Что израильтянин может купить в Украине, а что нет?

Израильтянин, как и любой иностранец, может купить в Украине квартиру, частный дом, офис или коммерческое здание, и процедура очень похожа на процедуру для гражданина Украины. Ограничения касаются земли, поэтому при покупке дома с участком или здания на участке статус земли проверяется отдельно.

• Квартиры и здания: разрешено, без особых ограничений для иностранцев.
• Несельскохозяйственная земля в пределах населенного пункта: согласно статье 81 Земельного кодекса, иностранец может приобрести ее путем покупки, дарения, наследования или выкупа участка под принадлежащим ему объектом.
• Несельскохозяйственная земля за пределами населенного пункта: только участок, на котором расположено здание, принадлежащее иностранцу.
• Сельскохозяйственная земля: иностранцы не могут ею владеть. Иностранец, унаследовавший такую землю, обязан произвести ее отчуждение в течение года; иначе суд может обязать ее конфисковать и продать на аукционе.
• Квартира в многоквартирном доме: вы покупаете саму квартиру. Отдельного приобретения земли под домом нет.

2Что такое РНОКПП и как получить его из Израиля?

РНОКПП является идентификационным номером налогоплательщика в Украине, и он нужен каждой стороне сделки с недвижимостью у нотариуса, в том числе иностранцу, который там не проживает. Без него нотариус не может удостоверить договор и зарегистрировать покупателя как собственника.

Заявление подается в налоговую службу Украины по форме 1ДР вместе с паспортом и его заверенным переводом на украинский язык. Его можно подать лично или через представителя, и, согласно обзору украинской юридической фирмы от июня 2026 года, процедура обычно занимает несколько рабочих дней. Налоговая служба также указывает на возможность направить заявление через дипломатическое учреждение Украины за рубежом. На практике самый простой путь, как правило, доверенность на адвоката в Украине, которая прямо включает получение номера. Номер остается за вами на всю жизнь, и он понадобится и позже, например при продаже или сдаче в аренду.

3Какова роль нотариуса и когда переходит право собственности?

Договор купли-продажи недвижимости в Украине должен быть удостоверен нотариусом, и нотариус, удостоверивший его, также регистрирует право собственности покупателя в Государственном реестре вещных прав (Державний реєстр речових прав). Право собственности переходит только с регистрацией, а не при подписании или оплате. Предварительный договор, если он заключается, также подписывается у нотариуса.

Перед удостоверением нотариус проверяет личность сторон, документы и наличие обременений и ограничений. Однако нотариус не представляет покупателя и не проверяет для него целесообразность сделки, фактическое состояние объекта или коммерческие риски. В начале войны только нотариусы из перечня Министерства юстиции могли удостоверять сделки с ценным имуществом. Правительство отменило этот перечень с 1 января 2024 года. Вместе с тем, согласно постановлению Кабинета Министров № 164 от 2022 года, нотариальные действия не совершаются для граждан Российской Федерации и российских компаний, поэтому личность и гражданство продавца проверяются уже на первом этапе.

4Какие проверки в реестрах проводят перед подписанием?

Базовая проверка состоит в получении актуальной информационной справки из Государственного реестра вещных прав, которая показывает, кто собственник, историю регистрации и какие обременения, аресты и запреты отчуждения зарегистрированы в отношении объекта. Но проверка на этом не заканчивается:

5Как работает регистрация в условиях военного положения?

Реестр работает, но по особым правилам. С марта 2022 года регистрация осуществляется в соответствии с постановлением Кабинета Министров № 209 от 6 марта 2022 года, и регистрационные действия могут совершать только регистраторы и нотариусы с утвержденным доступом к реестру. Министерство юстиции вправе приостанавливать доступ к реестрам в отдельных административно-территориальных единицах, а само постановление неоднократно изменялось, например в декабре 2023 года и в августе 2025 года. Военное положение продлевается время от времени с февраля 2022 года, поэтому эти правила продолжают действовать.

На практике: объект, расположенный на территории из официального перечня оккупированных территорий или зон боевых действий, может быть заблокирован для регистрационных действий и сделок. Даже если сама сделка возможна, проверить фактическое и правовое состояние такого объекта сложно. Поэтому сначала проверьте местонахождение по актуальному перечню и только потом начинайте переговоры.

6Как оплатить цену нерезиденту?

Оплата производится банковским переводом, и на практике цена в местной сделке уплачивается в гривне. Как правило, открывают счет в украинском банке, переводят туда деньги из Израиля, и платеж продавцу производится с этого счета. Украинский банк потребует подтверждение источника средств, а банк в Израиле спросит, куда и зачем уходят деньги. Поэтому заранее подготовьте документы, например банковские выписки, договор купли-продажи и подтверждение того, что речь идет о задокументированных сбережениях или доходах.

Оплата наличными не рекомендуется. Помимо проблемы доказательства, полная банковская история поступивших в Украину денег может оказаться очень важной в тот день, когда вы захотите продать объект и вывести деньги, поскольку переводы за пределы Украины ограничены постановлением № 18 Национального банка Украины. Подробнее об этом в нашем руководстве о продаже недвижимости в Украине и переводе средств.

7Что меняется при покупке строящейся квартиры у застройщика?

Строящаяся квартира сегодня приобретается по Закону № 2518-IX о гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем, принятому 15 августа 2022 года и действующему с 10 октября 2022 года. Закон создает специальное имущественное право на будущую квартиру, которое регистрируется в Государственном реестре вещных прав и позволяет его обладателю также требовать от застройщика завершения строительства. Каждая сделка с таким правом удостоверяется нотариусом, а реестр блокирует повторную продажу той же квартиры.

• Гарантийная доля: согласно постановлению Кабинета Министров № 8 от 3 января 2023 года, минимальная доля здания не может быть продана до завершения строительства: 10% в Киеве, Днепре, Львове, Одессе и Харькове и 5% в остальных населенных пунктах.
• Возврат средств: при досрочном прекращении договора застройщик обязан вернуть деньги в течение 60 дней.
• Задержка: покупатель вправе расторгнуть договор, если ввод здания в эксплуатацию задерживается более чем на шесть месяцев, с учетом исключений, предусмотренных законом.
• Собственность: после завершения строительства и ввода здания в эксплуатацию специальное право заменяется зарегистрированным правом собственности на квартиру.

Важно: старые проекты, особенно начатые до принятия закона, иногда продаются через другие схемы, например через фонды финансирования строительства или инвестиционные договоры, в которых защита покупателя значительно слабее. Перед любым платежом проверьте, какую правовую схему предлагает застройщик, зарегистрирована ли квартира в реестре как будущий объект недвижимости и каково состояние разрешений и прав на землю. Закон также не устраняет экономический риск того, что застройщик не завершит строительство.

8Как подписать сделку дистанционно по доверенности?

Всю сделку можно провести, не приезжая в Украину. В нынешний период мы также предпочитаем именно этот путь. Доверенность подписывается в Израиле, апостилируется и переводится на украинский язык:

1. Заранее согласуйте текст доверенности с нотариусом в Украине, чтобы ее приняли без замечаний.
2. Прямо определите полномочия: получение РНОКПП, открытие банковского счета, если банк это допускает, заказ справок из реестров, подписание договора, уплата сборов и регистрация права собственности.
3. Подпишите доверенность у израильского нотариуса. Если вы состоите в браке, может потребоваться и согласие супруга или супруги.
4. Проставьте апостиль. Израиль и Украина являются участниками Гаагской конвенции, поэтому консульская легализация не требуется.
5. Переведите доверенность на украинский язык и заверьте перевод в Украине в установленном порядке.
6. Отправьте оригинал адвокату или представителю в Украине и сохраните скан-копию.

9Сколько стоит сделка и сколько времени она занимает?

Ставки сбора и пошлины по данным PwC Worldwide Tax Summaries, по состоянию на июнь 2026 года. В отдельных случаях действует освобождение от сбора в Пенсионный фонд, и это нужно уточнить у нотариуса до сделки. Что касается сроков, получение РНОКПП занимает несколько дней, а регистрация у нотариуса обычно проводится в день подписания. Фактические сроки определяют подготовка доверенности и переводов, открытие счета и перевод денег, а также проверки в реестрах. При хорошо организованной сделке это, как правило, несколько недель.

10А что на израильской стороне?

Резиденты Израиля облагаются налогом в Израиле на доходы от недвижимости за рубежом, а конвенция об избежании двойного налогообложения между Израилем и Украиной, применяемая с 1 января 2007 года, определяет, какое государство вправе облагать налогом и как предоставляется зачет налога, уплаченного в Украине. Налогообложение арендного дохода и продажи, в Украине и в Израиле, подробно рассмотрено в нашем руководстве о налогах на недвижимость в Украине для нерезидентов. Уже в день покупки сохраните все документы по сделке и банковским переводам, поскольку в будущем они станут основой для отчетности и расчета налога.

11Контрольный список перед подписанием

1. Вы проверили актуальное предупреждение о поездках и решили действовать по доверенности.
2. Вы проверили, что объект не находится на оккупированной территории или в зоне боевых действий, где регистрация ограничена.
3. Для частного дома: вы проверили целевое назначение участка и то, что это не сельскохозяйственная земля.
4. Вы получили РНОКПП.
5. Вы получили актуальную справку из Государственного реестра вещных прав, а также проверили прежние реестры, реестр должников и реестр судебных решений.
6. Вы проверили продавца: личность, гражданство, согласие супруга или супруги, несовершеннолетних и санкции.
7. Для строящейся квартиры: вы проверили, что квартира зарегистрирована как будущий объект недвижимости по Закону № 2518-IX, а также разрешения и права застройщика на землю.
8. Вы организовали порядок оплаты: банковский счет, документы об источнике средств и полную историю перевода.
9. Вы определили, кто платит каждый сбор и пошлину, и закрепили это в договоре.
10. После подписания вы убедились, что право собственности зарегистрировано на ваше имя, и получили обновленную справку.

12Что сделать перед подписанием сделки в Украине и как мы сопровождаем

В сегодняшней Украине первый вопрос не цена, а то, можно ли вообще провести и зарегистрировать сделку и с каким риском. Действия по украинскому праву совершают местные лицензированные нотариусы и адвокаты. Мы координируем их из Израиля: вместе с вами готовим доверенность, апостиль и переводы, проверяем документы и справки из реестров и смотрим на сделку с вашей точки зрения как израильских покупателей, включая перевод средств и отчетность в Израиле. Мы не рекомендуем инвестировать в Украину и не оцениваем ситуацию с безопасностью. Наша задача состоит в том, чтобы показать вам правовое положение и риски такими, какие они есть.

Читать дальше · 10 мин чтенияПродажа недвижимости в Украине в условиях военного положения и перевод денег в Израиль: что возможно, что ограничено и каковы рискиПродажа квартиры в Украине при военном положении: реестр прав, оккупированные территории, доверенность из Израиля и ограничения НБУ на вывод денег за рубеж.Читать руководство