קניית דירה באוקראינה כישראלים: РНОКПП, נוטריון, בדיקות במרשם ורישום הבעלות בזמן משטר צבאי

המדריך הזה מיועד למי שבכל זאת שוקל לקנות נכס באוקראינה, בדרך כלל מסיבות משפחתיות או בגלל קשר אישי למקום. הוא אינו המלצה להשקיע באוקראינה, ואנחנו לא מעריכים את מצב הביטחון. לפני כל צעד בדקו את אזהרת המסע העדכנית של המטה לביטחון לאומי, ותכננו לפעול באמצעות ייפוי כוח ולא בנסיעה.

1מה ישראלי רשאי לקנות באוקראינה, ומה לא?

ישראלי, כמו כל זר, רשאי לקנות באוקראינה דירה, בית פרטי, משרד או מבנה מסחרי, וההליך דומה מאוד להליך של אזרח אוקראיני. ההגבלות חלות על הקרקע, ולכן כשקונים בית עם חצר או מבנה על מגרש, את מעמד הקרקע בודקים בנפרד.

• דירות ומבנים: מותר, בלי הגבלה מיוחדת לזרים.
• קרקע לא חקלאית בתוך יישוב: לפי סעיף 81 לקוד הקרקעות, זר רשאי לרכוש אותה, בקנייה, במתנה, בירושה או בקניית הקרקע שמתחת לנכס שבבעלותו.
• קרקע לא חקלאית מחוץ ליישוב: רק החלקה שעליה עומד מבנה שבבעלות הזר.
• קרקע חקלאית: אסורה בבעלות זרים. זר שקיבל קרקע כזו בירושה חייב להעביר אותה בתוך שנה, ואחרת בית המשפט רשאי להורות על החרמתה ומכירתה במכרז.
• דירה בבניין משותף: קונים את הדירה עצמה. אין רכישה נפרדת של הקרקע שמתחת לבניין.

2מה זה РНОКПП ואיך מקבלים אותו מישראל?

РНОКПП הוא מספר הזיהוי של משלם מס באוקראינה, וכל צד לעסקת נדל״ן אצל נוטריון צריך אותו, גם זר שאינו גר שם. בלי המספר הנוטריון לא יוכל לאשר את החוזה ולא לרשום את הקונה כבעלים.

את הבקשה מגישים לרשות המסים האוקראינית על טופס 1ДР, עם הדרכון ותרגום מאושר שלו לאוקראינית. אפשר להגיש אותה באופן אישי או באמצעות מיופה כוח, ולפי סקירה של משרד עורכי דין אוקראיני מיוני 2026, ההליך אורך בדרך כלל ימי עסקים ספורים. רשות המסים מציינת גם אפשרות לשלוח את הבקשה דרך נציגות דיפלומטית של אוקראינה בחו״ל. בפועל, הדרך הפשוטה לרוב היא ייפוי כוח לעורך דין באוקראינה שכולל במפורש גם את קבלת המספר. המספר נשאר שלכם לכל החיים, ותצטרכו אותו גם בהמשך, למשל כשתמכרו או כשתשכירו.

3מה תפקיד הנוטריון, ומתי הבעלות עוברת?

חוזה מכר של נדל״ן באוקראינה חייב להיות מאושר בידי נוטריון, והנוטריון שאישר אותו גם מבצע את הרישום של זכות הבעלות של הקונה במרשם הזכויות הממלכתי (Державний реєстр речових прав). הבעלות עוברת רק עם הרישום, ולא עם החתימה או התשלום. גם הסכם מוקדם, אם עושים אותו, נחתם אצל נוטריון.

לפני האישור הנוטריון בודק את זהות הצדדים, את המסמכים ואת קיומם של שעבודים והגבלות. עם זאת, הנוטריון אינו מייצג את הקונה ואינו בודק עבורו את כדאיות העסקה, את מצב הנכס בפועל או את הסיכונים המסחריים. בתחילת המלחמה רק נוטריונים שהופיעו ברשימה של משרד המשפטים יכלו לאשר עסקאות בנכסים יקרי ערך. הממשלה ביטלה את הרשימה הזו החל מ-1 בינואר 2024. מנגד, לפי החלטת ממשלה 164 משנת 2022, אסור לבצע פעולות נוטריוניות עבור אזרחי הפדרציה הרוסית וחברות רוסיות, ולכן זהות המוכר ואזרחותו נבדקות כבר בשלב הראשון.

4אילו בדיקות עושים במרשמים לפני שחותמים?

הבדיקה הבסיסית היא דף מידע עדכני ממרשם הזכויות הממלכתי, שמראה מי הבעלים, מה היסטוריית הרישום ואילו שעבודים, עיקולים ואיסורי העברה רשומים על הנכס. אבל הבדיקה לא נגמרת שם:

5איך פועל הרישום בזמן משטר צבאי?

המרשם פועל, אבל לפי כללים מיוחדים. מאז מרץ 2022 הרישום מתבצע לפי החלטת ממשלה 209 מ-6 במרץ 2022, ורק רשמים ונוטריונים שיש להם גישה מאושרת למרשם יכולים לבצע פעולות. משרד המשפטים רשאי להשעות גישה למרשמים ביחידות מנהליות מסוימות, וההחלטה עצמה תוקנה כמה פעמים, למשל בדצמבר 2023 ובאוגוסט 2025. המשטר הצבאי מוארך מעת לעת מאז פברואר 2022, ולכן הכללים האלה עדיין חלים.

המשמעות המעשית: נכס שנמצא בשטח שמופיע ברשימה הרשמית של שטחים כבושים או אזורי לחימה עלול להיות חסום לפעולות רישום ולעסקאות. גם כשהעסקה עצמה אפשרית, קשה לאמת את מצבו הפיזי והמשפטי של נכס כזה. לכן בודקים קודם כול את המיקום מול הרשימה העדכנית, ורק אחר כך מתחילים במשא ומתן.

6איך משלמים את המחיר כשאתם תושבי חוץ?

התשלום נעשה בהעברה בנקאית, ובפועל המחיר בעסקה מקומית משולם בהריבניה. לרוב פותחים חשבון בבנק אוקראיני, מעבירים אליו את הכסף מישראל, והתשלום למוכר יוצא משם. הבנק האוקראיני ידרוש הוכחה למקור הכספים, והבנק בישראל ישאל לאן ולמה הכסף יוצא. לכן כדאי להכין מראש מסמכים כמו דפי חשבון, חוזה המכר וההוכחה שמדובר בחסכונות או בהכנסות מתועדים.

תשלום במזומן לא מומלץ. מעבר לבעיית ההוכחה, תיעוד בנקאי מלא של הכסף שנכנס לאוקראינה עשוי להיות חשוב מאוד ביום שתרצו למכור ולהוציא את הכסף, כי העברות אל מחוץ לאוקראינה מוגבלות לפי החלטה 18 של הבנק המרכזי. בסוגיה הזו הרחבנו במדריך על מכירת נכס באוקראינה והעברת הכספים.

7מה משתנה כשקונים דירה בבנייה מיזם?

דירה בבנייה נקנית היום לפי חוק 2518-IX להבטחת זכויות קנייניות בנכסים שייבנו בעתיד, שהתקבל ב-15 באוגוסט 2022 ונכנס לתוקף ב-10 באוקטובר 2022. החוק יוצר ״זכות קניינית מיוחדת״ בדירה העתידית, שנרשמת במרשם הזכויות הממלכתי ומאפשרת לבעליה גם לדרוש מהיזם להשלים את הבנייה. כל עסקה בזכות כזו מאושרת אצל נוטריון, והמרשם חוסם מכירה שנייה של אותה דירה.

• חלק ערובה: לפי החלטת ממשלה 8 מ-3 בינואר 2023, חלק מינימלי מהבניין אסור במכירה עד סיום הבנייה. 10% בקייב, דניפרו, לביב, אודסה וחרקיב, ו-5% בשאר היישובים.
• החזר כספים: כשהחוזה מסתיים לפני הזמן, היזם חייב להחזיר את הכסף בתוך 60 יום.
• איחור: הקונה רשאי לבטל את החוזה אם מסירת הבניין מתאחרת ביותר משישה חודשים, בכפוף לחריגים בחוק.
• בעלות: עם השלמת הבנייה והכנסת הבניין לשימוש, הזכות המיוחדת מתחלפת בבעלות רשומה בדירה.

חשוב: פרויקטים ישנים, ובמיוחד כאלה שהחלו לפני החוק, נמכרים לעיתים במבנים אחרים, כמו קרנות למימון בנייה או הסכמי השקעה, שבהם ההגנה על הקונה חלשה בהרבה. לפני כל תשלום בודקים איזה מבנה משפטי מציע היזם, האם הדירה רשומה כ״נכס עתידי״ במרשם, ומה מצב ההיתרים והקרקע. גם החוק אינו מבטל את הסיכון הכלכלי שהיזם לא יסיים את הבנייה.

8איך חותמים מרחוק באמצעות ייפוי כוח?

את כל העסקה אפשר לבצע בלי להגיע לאוקראינה. בתקופה הנוכחית זו גם הדרך שאנחנו מעדיפים. ייפוי הכוח נחתם בישראל, מקבל אפוסטיל ומתורגם לאוקראינית:

1. מתאמים מראש עם הנוטריון באוקראינה את נוסח ייפוי הכוח, כדי שיתקבל בלי הערות.
2. מגדירים במפורש את הסמכויות: קבלת РНОКПП, פתיחת חשבון בנק ככל שהבנק מאפשר זאת, הזמנת דפי מידע מהמרשמים, חתימה על החוזה, תשלום ההיטלים ורישום הבעלות.
3. חותמים בפני נוטריון ישראלי. אם אתם נשואים, ייתכן שיידרש גם מסמך הסכמה של בן או בת הזוג.
4. מוסיפים אפוסטיל. ישראל ואוקראינה חברות באמנת האג, ולכן לא נדרש אימות קונסולרי.
5. מתרגמים לאוקראינית, ואת התרגום מאשרים באוקראינה כנדרש.
6. שולחים את המקור לעורך הדין או למיופה הכוח באוקראינה, ושומרים עותק סרוק.

9כמה עולה העסקה וכמה זמן היא לוקחת?

שיעורי ההיטל והאגרה לפי PwC Worldwide Tax Summaries, נכון ליוני 2026. יש מקרים מסוימים שבהם חל פטור מההיטל לקרן הפנסיה, ואת זה מאמתים מול הנוטריון לפני העסקה. מבחינת לוחות זמנים, קבלת РНОКПП לוקחת ימים ספורים, והרישום אצל הנוטריון נעשה בדרך כלל ביום החתימה. מה שקובע את הזמן בפועל הוא הכנת ייפוי הכוח והתרגומים, פתיחת החשבון והעברת הכסף, והבדיקות במרשמים. בעסקה מסודרת מדובר בדרך כלל בכמה שבועות.

10ומה בצד הישראלי?

תושבי ישראל חייבים במס בישראל על הכנסות מנכס בחו״ל, ואמנת המס בין ישראל לאוקראינה, שחלה מ-1 בינואר 2007, קובעת איזו מדינה רשאית למסות ואיך מקבלים זיכוי על מס ששולם באוקראינה. מיסוי שכירות ומכירה, באוקראינה ובישראל, מפורט במדריך שלנו על מיסוי נכסים באוקראינה לתושבי חוץ. כבר ביום הקנייה כדאי לשמור את כל מסמכי העסקה וההעברות הבנקאיות, כי הם יהיו הבסיס לדיווח ולחישוב המס בעתיד.

11רשימת בדיקה לפני שחותמים

1. בדקתם את אזהרת המסע העדכנית והחלטתם לפעול באמצעות ייפוי כוח.
2. בדקתם שהנכס אינו בשטח כבוש או באזור לחימה שבו הרישום מוגבל.
3. בבית פרטי: בדקתם את ייעוד החלקה, ושאינה קרקע חקלאית.
4. קיבלתם РНОКПП.
5. קיבלתם דף מידע עדכני ממרשם הזכויות, ובדקתם גם את המרשמים הישנים, את מרשם החייבים ואת מרשם פסקי הדין.
6. בדקתם את המוכר: זהות, אזרחות, הסכמת בן או בת הזוג, קטינים וסנקציות.
7. בדירה בבנייה: בדקתם שהדירה רשומה כנכס עתידי לפי חוק 2518-IX, ואת ההיתרים ואת זכויות היזם בקרקע.
8. הסדרתם את מסלול התשלום: חשבון בנק, מסמכי מקור הכספים ותיעוד מלא של ההעברה.
9. וידאתם מי משלם כל היטל ואגרה, וכתבתם את זה בחוזה.
10. וידאתם אחרי החתימה שהבעלות נרשמה על שמכם, וקיבלתם דף מידע מעודכן.

12מה לעשות לפני שחותמים על עסקה באוקראינה, ואיך אנחנו מלווים

באוקראינה של היום השאלה הראשונה היא לא המחיר, אלא אם אפשר לבצע את העסקה ולרשום אותה בכלל, ובאיזה סיכון. את הפעולות לפי הדין האוקראיני מבצעים נוטריונים ועורכי דין מקומיים מורשים. אנחנו מתאמים אותן מישראל: מכינים איתכם את ייפוי הכוח, את האפוסטיל ואת התרגומים, בודקים את המסמכים ואת דפי המידע מהמרשמים, ומסתכלים על העסקה מנקודת המבט שלכם כקונים ישראלים, כולל העברת הכספים והדיווח בישראל. אנחנו לא ממליצים להשקיע באוקראינה ולא מעריכים את מצב הביטחון. התפקיד שלנו הוא להציג לכם את המצב המשפטי ואת הסיכונים כפי שהם.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהמכירת נכס באוקראינה בזמן משטר צבאי והעברת התמורה לישראל: מה אפשר, מה מוגבל ומה הסיכוניםמכירת דירה באוקראינה בזמן משטר צבאי: מרשם הזכויות, שטחים כבושים, ייפוי כוח מישראל, ומגבלות הבנק המרכזי על העברת תמורת המכירה לחו״ל, נכון לאוקטובר 2026.לקריאת המדריך