מיסוי נדל״ן באוקראינה לתושבי ישראל: מכירה, השכרה, מס שנתי ודיווח בישראל

1אילו מסים חלים על ישראלי שמחזיק נכס באוקראינה?

ארבעה מסים עיקריים: מס הכנסה והיטל צבאי במכירה ובהשכרה, מס רכוש שנתי על מבנים, ומס קרקע. בצד הקונה חלה גם אגרה של 1% לקרן הפנסיה. באוקראינה אין מס ירושה ומס מתנה נפרדים, אבל ירושה ומתנה נחשבות הכנסה של המקבל וחייבות במס הכנסה. במקביל, כתושבי ישראל אתם חייבים במס בישראל על הכנסותיכם מכל העולם, ולכן כל הכנסה מהנכס באוקראינה נכנסת לשתי מערכות מס.

מקורות: PwC Worldwide Tax Summaries לאוקראינה (עודכן ביוני 2026) ומקורות מקצועיים אוקראיניים. שיעור ההיטל הצבאי הועלה מ-1.5% ל-5% בחוק 4015-IX, שנכנס לתוקף ב-1 בדצמבר 2024. לפי PwC, השיעור ליחידים יחזור ל-1.5% מ-1 בינואר של השנה שאחרי סיום המשטר הצבאי.

2כמה מס משלם תושב חוץ שמוכר דירה באוקראינה?

אם אין פטור, תושב חוץ משלם 18% מס הכנסה ועוד 5% היטל צבאי, כלומר 23%, על הכנסת המכירה. לפי סעיף 172.9 לקוד המס האוקראיני, כפי שמצטטים אותו מקורות מקצועיים, הכנסה של תושב חוץ ממכירת נדל״ן ממוסה לפי הכללים שחלים על תושבים, אבל בשיעור של 18% במקום 5%. נקודה שמפתיעה משקיעים ישראלים: הבסיס הוא מחיר החוזה, ולא פחות מהשווי המוערך של הנכס, ולא הרווח. עלות הרכישה לא מנוכה.

הפטור למכירה ראשונה בשנה. הכנסה ממכירה אחת בשנה קלנדרית של בית מגורים, דירה או חלק מהם, חדר, בית קיץ, או חלקת קרקע בגבולות הנורמה, פטורה ממס אם הנכס בבעלות המוכר יותר משלוש שנים. תנאי שלוש השנים לא חל על נכס שהתקבל בירושה. לפי מאמר מקצועי מנובמבר 2025, שנשען על עמדת רשות המסים האוקראינית, הפטור הזה חל גם על תושבי חוץ. כשהפטור חל, לא חל גם ההיטל הצבאי, כי ההיטל חל רק על הכנסה שחייבת במס הכנסה.

דוגמה להמחשה: ישראלי מוכר דירה בקייב במחיר חוזה של 3,000,000 גריבנה, שנה וחצי אחרי שקנה אותה. הפטור לא חל, ולכן הוא ישלם 540,000 גריבנה מס הכנסה (18%) ועוד 150,000 גריבנה היטל צבאי (5%), ובסך הכול 690,000 גריבנה, גם אם הרווח האמיתי שלו קטן בהרבה. אילו החזיק בדירה יותר משלוש שנים, ולא מכר נכס אחר באותה שנה, המכירה הייתה פטורה.

3מתי משלמים את המס, ומה תפקיד הנוטריון?

המוכר מחשב את המס ומשלם אותו דרך בנק לפני שהנוטריון מאשר את חוזה המכר. כך קובע סעיף 172.5 לקוד המס, לפי PwC ומקורות מקצועיים. בפועל, הנוטריון לא יאשר את החוזה בלי אישור על תשלום המס וההיטל, או בלי בסיס לפטור. מכיוון שכל עסקה אצל נוטריון מחייבת מספר מזהה מס אוקראיני, גם המוכר הישראלי צריך РНОКПП, ואפשר לקבל אותו באמצעות מיופה כוח.

כשאתם פועלים מישראל, ייפוי הכוח לנציג באוקראינה צריך לכלול במפורש גם את תשלום המסים וההיטלים בשמכם. ייפוי הכוח נחתם בישראל, מאומת באפוסטיל ומתורגם לאוקראינית. חשוב גם לשמור את כל אישורי התשלום, כי הם המסמכים שתציגו לרשות המסים בישראל כדי לקבל זיכוי.

4מי משלם את האגרה של 1% לקרן הפנסיה?

הקונה. לפי PwC (יוני 2026), מי שרוכש נדל״ן באוקראינה, יחיד או חברה, משלם אגרה של 1% לקרן הפנסיה הממלכתית. לפי פרסומים בתקשורת המקצועית מאוגוסט 2026, האגרה בתוקף גם ב-2026, מחושבת לפי המחיר שבחוזה ומשולמת לפני האישור הנוטריוני. יש פטורים מסוימים, למשל לחלק מהרוכשים דירה ראשונה. אם אתם המוכרים, האגרה לא מוטלת עליכם, אבל היא חלק מהעלות של הקונה ולכן משפיעה על המשא ומתן. בנוסף, לפי PwC חלה אגרת מדינה של 1% על מכירת נדל״ן, ואת חלוקתה בין הצדדים כדאי לקבוע בחוזה.

5איך ממוסה הכנסה משכירות של ישראלי באוקראינה?

תושב חוץ רשאי להשכיר נכס באוקראינה רק דרך יזם יחיד אוקראיני (ФОП) או חברה תושבת אוקראינה, שפועלים בשמו לפי הסכם בכתב ומשמשים סוכן המס שלו. כך קובע סעיף 170.1.3 לקוד המס, ו-PwC מאשר את הכלל בסקירה מיוני 2026. סוכן המס מנכה את המס מהשכירות ומעביר אותו לתקציב. תושב חוץ שמשכיר ישירות, בלי סוכן כזה, נחשב למי שמתחמק מתשלום מס.

• השיעור הכללי: מס הכנסה של 18% והיטל צבאי של 5%, שסוכן המס מנכה במקור.
• שוכר שהוא חברה או יזם יחיד: השוכר עצמו הוא סוכן המס, מנכה את המס ומעביר אותו.
• שינוי חדש, חוק 4903-IX: החוק, שהתקבל ב-9 ביוני 2026, קבע שכאשר השוכר הוא יחיד, הכנסה מהשכרת נכס למגורים או שאינו למגורים תמוסה בשיעור של 5% במקום 18%, ושהמשכיר יגיש דוח שנתי במקום תשלום רבעוני. לפי פרסום מקצועי, השינוי חל מ-23 באוקטובר 2026, וההיטל הצבאי על שכירות רגילה נשאר 5%.
• האם השיעור החדש חל על תושבי חוץ? החוק לא שינה את החובה של תושב חוץ להשכיר דרך סוכן מס. לכן לא ברור עדיין אם ישראלי יכול ליהנות מהשיעור של 5%. כדאי לבדוק את זה מול יועץ מס אוקראיני לפני חתימה על חוזה שכירות חדש.

6כמה מס רכוש ומס קרקע משלמים באוקראינה כל שנה?

מס הרכוש השנתי על מבנים נקבע לפי שטח הנכס, ושיעורו נקבע בידי הרשות המקומית, עד תקרה של 1.5% משכר המינימום לכל מ״ר. לפי PwC, התקרה ב-2026 היא 129.71 גריבנה למ״ר. לכל בעלים יש הקלה בשטח: 60 מ״ר בדירה, 120 מ״ר בבית, ו-180 מ״ר כשיש לו נכסים משני הסוגים. הרשויות המקומיות רשאיות להוסיף הקלות.

• נכסים גדולים: ההקלה לא חלה על נכס ששטחו גדול פי חמישה ויותר משטח ההקלה. על דירה מעל 300 מ״ר או בית מעל 500 מ״ר מתווספים 25,000 גריבנה בשנה לכל נכס.
• דוגמה: דירה של 80 מ״ר, בעיר שקבעה את השיעור המרבי, חייבת על 20 מ״ר בלבד, כלומר כ-2,594 גריבנה בשנה. אם הדירה מושכרת וההקלה לא חלה, המס יחושב על כל 80 המ״ר.
• תשלום: רשות המסים מחשבת את המס ליחידים ושולחת שומה, ויש לשלם בתוך 60 יום מקבלתה. כשאתם גרים בישראל, כדאי לוודא שיש מי שמקבל את הדואר באוקראינה, כדי ששומה לא תיעלם ותצבור קנסות.
• אזורי לחימה: לפי PwC, על נכסים באזורים שבהם התנהלה לחימה או שנכבשו, ועל נכסים שנהרסו, לא מוטל מס רכוש. נכס שנפגע עשוי לקבל פטור בתנאים מסוימים.

מס קרקע הוא מס מקומי שנתי, ששיעורו תלוי בייעוד הקרקע, במיקומה ובשומה הנורמטיבית שלה, והוא מוטל על בעלי הקרקע או על המשתמשים בה. בעלים של בית פרטי עם חלקה צריכים לבדוק גם אותו. לפי PwC, לא מוטל מס קרקע על חלקות באזורי לחימה או כיבוש, אבל מ-1 בינואר 2026 בוטל הפטור על חלקות שהמבנים עליהן נהרסו. נזכיר שזרים אינם רשאים להחזיק בקרקע חקלאית.

7ומה עם ירושה ומתנה?

כשהמוריש או היורש אינם תושבי אוקראינה, הירושה ממוסה ב-18% מס הכנסה, בלי קשר לקרבה, ובנוסף חל היטל צבאי. השיעור המופחת של 0% לבני משפחה קרובים חל, לפי PwC, רק כשמדובר בתושבי אוקראינה. אותם כללים חלים על מתנה. הרחבנו על כך, כולל המועדים והרישום, במדריך שלנו על ירושה של נכס באוקראינה ליורשים ישראלים.

8מה קובעת אמנת המס בין ישראל לאוקראינה?

לישראל ולאוקראינה יש אמנה למניעת כפל מס שנמצאת בתוקף, ו-PwC מציין אותה ברשימת האמנות של שתי המדינות. כמו ברוב אמנות המס, המדינה שבה נמצא הנכס, אוקראינה, רשאית למסות את ההכנסה משכירותו ואת הרווח ממכירתו. ישראל, כמדינת התושבות, ממסה את אותה הכנסה ונותנת זיכוי על המס ששולם באוקראינה. המשמעות המעשית: האמנה לא מפחיתה את המס האוקראיני על נדל״ן, אלא מונעת תשלום כפול בישראל.

כדי לקבל את הזיכוי בישראל צריך להוכיח את המס ששולם באוקראינה: קבלות על התשלום לפני הנוטריון, או אישור מסוכן המס על המס שנוכה מהשכירות. לגבי סוגי הכנסה אחרים מאוקראינה, הגורם המשלם עשוי לבקש אישור תושבות מרשות המסים בישראל כדי להחיל את האמנה.

9איך מדווחים בישראל על שכירות ועל מכירה של נכס באוקראינה?

תושב ישראל שיש לו הכנסה משכירות בחו״ל חייב להגיש דוח שנתי, ויכול לבחור בין שני מסלולי מיסוי.

באוקראינה, שכירות של תושב חוץ ממוסה ככלל ב-18% ועוד 5% היטל צבאי. במצב כזה, מסלול 15% בלי זיכוי יוביל לכפל מס, והמסלול הרגיל עם זיכוי יתאים בדרך כלל יותר. כדאי לבדוק עם רואה החשבון אם ההיטל הצבאי מוכר כמס זר לצורך הזיכוי.

מכירה של נכס בחו״ל בידי תושב ישראל אינה כפופה לחוק מיסוי מקרקעין אלא לפקודת מס הכנסה, כמס רווח הון. הרווח הריאלי, אחרי התאמה לאינפלציה, חייב במס של עד 25%, ויש לדווח על המכירה בתוך 30 יום ממועד המכירה. מהמס בישראל מנכים את המס ששולם באוקראינה, עד גובה המס הישראלי על אותו רווח, ועודף המס הזר לא מוחזר. מכיוון שאוקראינה ממסה את מחיר המכירה ולא את הרווח, המס האוקראיני עשוי לעלות על המס הישראלי, ואז העודף פשוט אבוד. ולהפך: כשהמכירה פטורה באוקראינה, כל המס ישולם בישראל. בעלי הכנסות גבוהות צריכים לבדוק גם את מס היסף.

10רשימת בדיקה לפני מכירה או השכרה

1. בדקו את אזהרת המסע העדכנית של משרד החוץ, ותכננו לפעול באמצעות ייפוי כוח, בלי להגיע לאוקראינה.
2. ודאו שיש לכם РНОКПП, והכינו ייפוי כוח עם אפוסטיל ותרגום, שמסמיך גם לתשלום מסים.
3. אספו את מסמכי הבעלות ובדקו את תאריך רישום הזכות, כדי לדעת אם עברו שלוש שנים.
4. בדקו אם מכרתם נכס אחר באוקראינה באותה שנה קלנדרית, ואם הנכס מוגדר כמגורים או כמסחרי.
5. קבלו מנוטריון או מיועץ מס אוקראיני חישוב בכתב של המס, ההיטל הצבאי והשווי המוערך.
6. בהשכרה: חתמו על הסכם בכתב עם יזם יחיד או חברה שישמשו סוכן מס, וקבלו מהם אישורים שנתיים על המס שנוכה.
7. בדקו שאין חובות של מס רכוש ומס קרקע, ושמישהו מקבל את השומות באוקראינה.
8. בדקו מראש את האפשרות להעביר את הכספים לישראל, בנפרד משאלת המס.
9. בישראל: דווחו על מכירה בתוך 30 יום, ובחרו כל שנה מסלול מיסוי לשכירות יחד עם רואה החשבון.

11מה לעשות לפני שמוכרים או משכירים נכס באוקראינה, ואיך אנחנו מלווים

המס באוקראינה נקבע לפני החתימה, והוא משולם לפני שהנוטריון מאשר את החוזה, ולכן את החישוב עושים מראש ולא ביום העסקה. הפעולות לפי הדין האוקראיני נעשות על ידי נוטריונים ועורכי דין מקומיים מורשים. אנחנו מתאמים אותן מישראל, בודקים את המסמכים ואת חישוב המס, מכינים את ייפוי הכוח, ובוחנים את העסקה מהצד של משקיע ישראלי: מה יקרה בדיווח בישראל, ואיך המס ששולם באוקראינה יוכר כזיכוי. אנחנו לא ממליצים על השקעה באוקראינה ולא מעריכים את מצב הביטחון. התפקיד שלנו הוא להציג לכם את המצב המשפטי והמיסויי כפי שהוא.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהמכירת נכס באוקראינה בזמן משטר צבאי והעברת התמורה לישראל: מה אפשר, מה מוגבל ומה הסיכוניםמכירת דירה באוקראינה בזמן משטר צבאי: מרשם הזכויות, שטחים כבושים, ייפוי כוח מישראל, ומגבלות הבנק המרכזי על העברת תמורת המכירה לחו״ל, נכון לאוקטובר 2026.לקריאת המדריך