شراء شقة في أوكرانيا للإسرائيليين: رقم РНОКПП، والكاتب العدل، والتحقق في السجل، وتسجيل الملكية في ظل الأحكام العرفية

هذا الدليل موجّه لمن يفكر رغم كل شيء في شراء عقار في أوكرانيا، وغالباً لأسباب عائلية أو بسبب صلة شخصية بالمكان. وهو ليس توصية بالاستثمار في أوكرانيا، ونحن لا نقيّم الوضع الأمني. قبل أي خطوة، راجعوا تحذير السفر الساري الصادر عن مجلس الأمن القومي الإسرائيلي، وخططوا للتصرف بموجب وكالة بدلاً من السفر.

1ما الذي يحق للإسرائيلي شراؤه في أوكرانيا، وما الذي لا يحق له؟

يحق للإسرائيلي، مثل أي أجنبي، أن يشتري في أوكرانيا شقة أو منزلاً خاصاً أو مكتباً أو مبنى تجارياً، والإجراء مشابه جداً لإجراء المواطن الأوكراني. أما القيود فتتعلق بالأرض، ولذلك عند شراء منزل بحديقة أو مبنى على قطعة أرض يُفحص وضع الأرض بشكل منفصل.

• الشقق والمباني: مسموح، دون قيود خاصة على الأجانب.
• الأراضي غير الزراعية داخل التجمع السكني: وفق المادة 81 من قانون الأراضي، يجوز للأجنبي تملكها بالشراء أو الهبة أو الإرث أو بشراء الأرض الواقعة تحت عقار يملكه.
• الأراضي غير الزراعية خارج التجمع السكني: فقط القطعة التي يقوم عليها مبنى يملكه الأجنبي.
• الأراضي الزراعية: لا يجوز للأجانب تملكها. والأجنبي الذي يرث أرضاً كهذه ملزم بالتصرف فيها خلال سنة، وإلا جاز للمحكمة أن تأمر بمصادرتها وبيعها في مزاد.
• شقة في مبنى سكني مشترك: تشترون الشقة نفسها. ولا يوجد شراء منفصل للأرض الواقعة تحت المبنى.

2ما هو РНОКПП وكيف يُحصل عليه من إسرائيل؟

РНОКПП هو رقم التعريف الضريبي في أوكرانيا، ويحتاجه كل طرف في صفقة عقارية أمام الكاتب العدل، بمن في ذلك الأجنبي غير المقيم فيها. ومن دونه لا يستطيع الكاتب العدل المصادقة على العقد ولا تسجيل المشتري مالكاً.

يُقدَّم الطلب إلى مصلحة الضرائب الأوكرانية على النموذج 1ДР، مع جواز السفر وترجمة مصدقة له إلى الأوكرانية. ويمكن تقديمه شخصياً أو بواسطة وكيل، ووفق مراجعة أعدها مكتب محاماة أوكراني في حزيران/يونيو 2026 يستغرق الإجراء عادةً بضعة أيام عمل. كما تذكر مصلحة الضرائب إمكانية إرسال الطلب عبر بعثة دبلوماسية أوكرانية في الخارج. وفي الواقع العملي، يكون الطريق الأبسط غالباً وكالة لمحامٍ في أوكرانيا تتضمن صراحةً استلام الرقم. ويبقى الرقم لكم مدى الحياة، وستحتاجون إليه لاحقاً أيضاً، مثلاً عند البيع أو التأجير.

3ما دور الكاتب العدل، ومتى تنتقل الملكية؟

يجب أن يصادق كاتب عدل على عقد بيع العقار في أوكرانيا، والكاتب العدل الذي صادق عليه هو من يسجل أيضاً حق ملكية المشتري في السجل الحكومي للحقوق العينية (Державний реєстр речових прав). ولا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل، لا بالتوقيع ولا بالدفع. كما يُوقَّع الاتفاق التمهيدي، إن أُبرم، أمام كاتب عدل.

قبل المصادقة يتحقق الكاتب العدل من هوية الطرفين ومن المستندات ومن وجود رهون وقيود. غير أن الكاتب العدل لا يمثل المشتري ولا يفحص لأجله جدوى الصفقة أو الحالة الفعلية للعقار أو المخاطر التجارية. في بداية الحرب، كان الكتّاب العدول المدرجون في قائمة وزارة العدل وحدهم يستطيعون المصادقة على صفقات الأموال ذات القيمة. وقد ألغت الحكومة هذه القائمة اعتباراً من 1 كانون الثاني/يناير 2024. وفي المقابل، ووفق قرار مجلس الوزراء رقم 164 لعام 2022، لا يجوز إجراء أعمال توثيق لمواطني الاتحاد الروسي والشركات الروسية، ولذلك تُفحص هوية البائع وجنسيته منذ المرحلة الأولى.

4ما عمليات التحقق في السجلات قبل التوقيع؟

الفحص الأساسي هو مستخرج معلومات حديث من السجل الحكومي للحقوق العينية، يبيّن من هو المالك وتاريخ التسجيل وما هي الرهون والحجوزات وموانع التصرف المسجلة على العقار. لكن الفحص لا ينتهي هنا:

5كيف يعمل التسجيل في ظل الأحكام العرفية؟

السجل يعمل، لكن وفق قواعد خاصة. منذ آذار/مارس 2022 يجري التسجيل وفق قرار مجلس الوزراء رقم 209 الصادر في 6 آذار/مارس 2022، ولا يستطيع إجراء أعمال التسجيل إلا المسجِّلون والكتّاب العدول الذين لديهم صلاحية وصول معتمدة إلى السجل. ويحق لوزارة العدل تعليق الوصول إلى السجلات في وحدات إدارية معينة، وقد عُدّل القرار نفسه عدة مرات، مثلاً في كانون الأول/ديسمبر 2023 وفي آب/أغسطس 2025. وتُمدَّد الأحكام العرفية من حين لآخر منذ شباط/فبراير 2022، ولذلك لا تزال هذه القواعد سارية.

المعنى العملي: العقار الواقع في منطقة مدرجة في القائمة الرسمية للأراضي المحتلة أو مناطق القتال قد يُحظر عليه إجراء أعمال التسجيل والصفقات. وحتى عندما تكون الصفقة نفسها ممكنة، يصعب التحقق من الحالة المادية والقانونية لعقار كهذا. لذلك يُفحص الموقع أولاً مقابل القائمة السارية، ولا تبدأ المفاوضات إلا بعد ذلك.

6كيف تدفعون الثمن بصفتكم غير مقيمين؟

يتم الدفع بتحويل مصرفي، وفي الواقع العملي يُدفع الثمن في الصفقة المحلية بالهريفنيا. وعادةً يُفتح حساب في مصرف أوكراني، وتُحوَّل إليه الأموال من إسرائيل، ويُدفع للبائع من هذا الحساب. وسيطلب المصرف الأوكراني إثباتاً لمصدر الأموال، وسيسأل المصرف في إسرائيل إلى أين تذهب الأموال ولماذا. لذلك أعدّوا مسبقاً مستندات مثل كشوف الحساب وعقد البيع وما يثبت أن الأمر يتعلق بمدخرات أو دخل موثق.

لا يُنصح بالدفع نقداً. فإلى جانب مشكلة الإثبات، قد يكون السجل المصرفي الكامل للأموال التي دخلت أوكرانيا مهماً جداً يوم ترغبون في البيع وإخراج الأموال، لأن التحويلات إلى خارج أوكرانيا مقيدة وفق القرار رقم 18 للبنك الوطني الأوكراني. وقد توسعنا في هذا الموضوع في دليلنا حول بيع عقار في أوكرانيا وتحويل الأموال.

7ما الذي يتغير عند شراء شقة قيد الإنشاء من مطوّر؟

تُشترى الشقة قيد الإنشاء اليوم وفق القانون رقم 2518-IX بشأن ضمان الحقوق العينية في العقارات التي ستُبنى مستقبلاً، الذي أُقر في 15 آب/أغسطس 2022 ودخل حيز النفاذ في 10 تشرين الأول/أكتوبر 2022. وينشئ القانون حقاً مالياً خاصاً في الشقة المستقبلية، يُسجَّل في السجل الحكومي للحقوق العينية ويتيح لصاحبه أيضاً مطالبة المطوّر بإتمام البناء. وتُوثَّق كل صفقة في هذا الحق لدى كاتب عدل، ويمنع السجل بيع الشقة نفسها مرة ثانية.

• الحصة الضامنة: وفق قرار مجلس الوزراء رقم 8 الصادر في 3 كانون الثاني/يناير 2023، يُحظر بيع حد أدنى من المبنى حتى إتمام البناء: 10% في كييف ودنيبرو ولفيف وأوديسا وخاركيف، و5% في سائر التجمعات السكنية.
• استرداد الأموال: عند انتهاء العقد قبل أوانه، يلتزم المطوّر بإعادة الأموال خلال 60 يوماً.
• التأخير: يحق للمشتري فسخ العقد إذا تأخر تشغيل المبنى أكثر من ستة أشهر، مع مراعاة الاستثناءات الواردة في القانون.
• الملكية: بعد إتمام البناء وتشغيل المبنى، يُستبدل الحق الخاص بملكية مسجلة للشقة.

مهم: المشاريع القديمة، ولا سيما تلك التي بدأت قبل القانون، تُباع أحياناً عبر هياكل أخرى، مثل صناديق تمويل البناء أو اتفاقيات الاستثمار، حيث تكون حماية المشتري أضعف بكثير. قبل أي دفعة، افحصوا الهيكل القانوني الذي يعرضه المطوّر، وهل الشقة مسجلة في السجل بوصفها عقاراً مستقبلياً، وما وضع التراخيص والأرض. كما أن القانون لا يلغي الخطر الاقتصادي المتمثل في عدم إتمام المطوّر للبناء.

8كيف توقّعون عن بُعد بموجب وكالة؟

يمكن إتمام الصفقة كلها دون السفر إلى أوكرانيا. وفي الفترة الحالية هذا أيضاً هو الطريق الذي نفضّله. تُوقَّع الوكالة في إسرائيل، وتُصدَّق بالأبوستيل، وتُترجم إلى الأوكرانية:

1. نسّقوا مسبقاً مع الكاتب العدل في أوكرانيا صيغة الوكالة، كي تُقبل دون ملاحظات.
2. حدّدوا الصلاحيات صراحةً: الحصول على РНОКПП، وفتح حساب مصرفي بقدر ما يسمح المصرف، وطلب مستخرجات السجلات، والتوقيع على العقد، ودفع الرسوم، وتسجيل الملكية.
3. وقّعوا أمام كاتب عدل إسرائيلي. وإذا كنتم متزوجين، فقد يُطلب أيضاً مستند موافقة الزوج أو الزوجة.
4. أضيفوا الأبوستيل. إسرائيل وأوكرانيا عضوان في اتفاقية لاهاي، ولذلك لا يلزم تصديق قنصلي.
5. ترجموا الوكالة إلى الأوكرانية، وصدّقوا الترجمة في أوكرانيا وفق الأصول.
6. أرسلوا الأصل إلى المحامي أو الوكيل في أوكرانيا، واحتفظوا بنسخة ممسوحة ضوئياً.

9كم تكلف الصفقة وكم تستغرق؟

نسب الرسوم وفق PwC Worldwide Tax Summaries، اعتباراً من حزيران/يونيو 2026. في حالات معينة يسري إعفاء من رسم صندوق التقاعد، ويجب التأكد من ذلك مع الكاتب العدل قبل الصفقة. أما من حيث المدة، فالحصول على РНОКПП يستغرق بضعة أيام، ويجري التسجيل لدى الكاتب العدل عادةً في يوم التوقيع. وما يحدد المدة فعلياً هو إعداد الوكالة والترجمات، وفتح الحساب وتحويل الأموال، والتحقق في السجلات. وفي صفقة منظمة يدور الحديث عادةً عن بضعة أسابيع.

10وماذا في الجانب الإسرائيلي؟

يخضع المقيمون في إسرائيل للضريبة في إسرائيل على الدخل من عقار في الخارج، وتحدد اتفاقية منع الازدواج الضريبي بين إسرائيل وأوكرانيا، السارية منذ 1 كانون الثاني/يناير 2007، أي الدولتين يحق لها فرض الضريبة وكيفية الحصول على خصم للضريبة المدفوعة في أوكرانيا. وتفصيل ضرائب الإيجار والبيع، في أوكرانيا وفي إسرائيل، موجود في دليلنا حول ضرائب العقارات في أوكرانيا لغير المقيمين. ومنذ يوم الشراء احتفظوا بجميع مستندات الصفقة والتحويلات المصرفية، لأنها ستكون أساس الإبلاغ وحساب الضريبة مستقبلاً.

11قائمة فحص قبل التوقيع

1. راجعتم تحذير السفر الساري وقررتم التصرف بموجب وكالة.
2. تحققتم من أن العقار لا يقع في أرض محتلة أو منطقة قتال يكون فيها التسجيل مقيداً.
3. في المنزل الخاص: تحققتم من تخصيص القطعة ومن أنها ليست أرضاً زراعية.
4. حصلتم على РНОКПП.
5. حصلتم على مستخرج حديث من السجل الحكومي للحقوق العينية، وفحصتم أيضاً السجلات القديمة وسجل المدينين وسجل الأحكام القضائية.
6. فحصتم البائع: الهوية والجنسية وموافقة الزوج أو الزوجة والقاصرين والعقوبات.
7. في الشقة قيد الإنشاء: تحققتم من أن الشقة مسجلة بوصفها عقاراً مستقبلياً وفق القانون رقم 2518-IX، ومن التراخيص وحقوق المطوّر في الأرض.
8. رتّبتم مسار الدفع: حساب مصرفي، ومستندات مصدر الأموال، وتوثيق كامل للتحويل.
9. حدّدتم من يدفع كل رسم، ودوّنتم ذلك في العقد.
10. بعد التوقيع تأكدتم من تسجيل الملكية باسمكم، وحصلتم على مستخرج محدّث.

12ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع على صفقة في أوكرانيا، وكيف نرافقكم

في أوكرانيا اليوم ليس السؤال الأول هو السعر، بل ما إذا كان يمكن إتمام الصفقة وتسجيلها أصلاً، وبأي مخاطرة. يتولى الأعمال وفق القانون الأوكراني كتّاب عدل ومحامون محليون مرخصون. ونحن ننسقها من إسرائيل: نعدّ معكم الوكالة والأبوستيل والترجمات، ونراجع المستندات ومستخرجات السجلات، وننظر إلى الصفقة من زاويتكم كمشترين إسرائيليين، بما في ذلك تحويل الأموال والإبلاغ في إسرائيل. نحن لا نوصي بالاستثمار في أوكرانيا ولا نقيّم الوضع الأمني. ودورنا أن نعرض عليكم الوضع القانوني والمخاطر كما هي.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةبيع عقار في أوكرانيا في ظل الأحكام العرفية وتحويل الثمن إلى إسرائيل: ما الممكن، وما المقيَّد، وما المخاطربيع شقة في أوكرانيا في ظل الأحكام العرفية: سجل الحقوق، والمناطق المحتلة، والوكالة من إسرائيل، وقيود البنك المركزي الأوكراني على تحويل ثمن البيع إلى الخارج.قراءة الدليل