בקצרה
ביוון אין מגבלה על רכישת נדל״ן בידי זרים, כולל ישראלים, מלבד אישור ממשרד ההגנה באזורי גבול ואזורים אסטרטגיים מסוימים. עסקה מתנהלת בחמישה שלבים: AFM, בדיקת נאותות, תעודת זהות דיגיטלית לנכס, חתימה בפני נוטריון ורישום בקדסטר, והבעלות עוברת רק ברישום. הנוטריון ניטרלי ואינו מייצג את הקונה, ולכן נדרש עורך דין עצמאי.
הנקודות החשובות
- 1ביוון אין מגבלה כללית על רכישת נדל״ן בידי זרים. החריג הוא אזורי גבול ואזורים אסטרטגיים מסוימים, שדורשים אישור ממשרד ההגנה.
- 2הבעלות עוברת רק עם הרישום בקדסטר או בלשכת הרישום (סעיף 1198 לקוד האזרחי), לא עם החתימה על החוזה הנוטריוני.
- 3עסקת מניות אינה חייבת במס העברת נדל״ן (RETT) אך מחייבת בדיקת נאותות מעמיקה של החברה.
- 4הנוטריון ביוון אינו מייצג את הקונה, ולכן נדרש עורך דין עצמאי.
- 5בגולדן ויזה סכום ההשקעה המזכה חייב להגיע ממקורות עצמיים ולא ממימון, והספים הם 800,000, 400,000 ו-250,000 יורו לפי אזור וסוג נכס.
מה מיוחד ביוון כיעד השקעה, והאם זרים יכולים לרכוש שם נדל״ן?
ביוון אין מגבלה כלשהי על רכישת נדל״ן בידי זרים, כולל ישראלים. אפשר לרכוש דירות, בתים, מגרשים ונכסים מסחריים ישירות, על שם פרטי או באמצעות חברה, ללא הגבלה או היתר מיוחד. החריג היחיד הוא אזורי גבול ואזורים אסטרטגיים מסוימים, שבהם נדרש אישור ממשרד ההגנה. בפרקטיקה, הגבלה זו נוגעת בעיקר לאזורים קרובי גבול עם טורקיה.
יוון היא אחד מסיפורי ההתאוששות המרשימים ביותר בשוק הנדל״ן האירופי של העשור האחרון. לאחר ירידת מחירים של כ-44% בין 2007 ל-2017 בעקבות המשבר הכלכלי הקשה, שוק הנדל״ן היווני נמצא מ-2018 במסלול צמיחה עקבי. ערים כמו אתונה וסלוניקי ואיים תיירותיים כמו כרתים, רודוס, מיקונוס וסנטוריני מציגים ביקושים עקביים מהשוק המקומי ומשקיעים בינלאומיים כאחד.
ישראלים בולטים במיוחד בנתוני ההשקעות הזרות ביוון: על פי דיווחים מ-2024, מספר ההיתרים שהונפקו למשקיעים ישראלים עלה ב-70% לעומת השנה הקודמת, הגידול הגדול ביותר מבין כלל המדינות.
יחד עם זאת, יוון היא שוק עם מסגרת משפטית מורכבת, מוסדות בירוקרטיים מסורתיים ולצדם רפורמות דיגיטליות מרשימות שהוטמעו בשנים האחרונות. מי שמגיע לשוק היווני בלי היכרות עם החוק המקומי, עם שיטת הרישום של הנכסים ועם מנגנוני המיסוי עלול למצוא את עצמו מול הפתעות שאפשר היה למנוע לחלוטין.
הבעלות עוברת רק עם הרישום בקדסטר או בלשכת הרישום (סעיף 1198 לקוד האזרחי), לא עם החתימה על החוזה הנוטריוני.
מהי המסגרת המשפטית של רכישת נדל״ן ביוון?
המסגרת הנורמטיבית לרכישת נדל״ן ביוון נשענת על כמה עמודי תווך:
- הקוד האזרחי היווני - החוק הראשי שמסדיר זכויות קניין, עסקאות מכר, חוזים, אחריות מוכר ועוד.
- חוקי ה-Hellenic Cadastre (חוקים 2308/1995 ו-2664/1998) - מסדירים את שיטת רישום הנכסים.
- חוק 3741/1929 - מסדיר בעלות אופקית (דירות).
- חוק 4601/2019 - חל על עסקאות מניות בחברות.
המשקיע חייב להכיר גם את שיטת ה-Numerus Clausus של זכויות הקניין ביוון. לפי סעיף 973 לקוד האזרחי, אפשר ליצור רק את סוגי זכויות הקניין המוכרים בחוק: בעלות מלאה, שימוש ופירות (usufruct), שעבוד ומשכנתא. פירוש הדבר: כל מנגנון חוזי מיוחד שאינו מוכר בדין אינו תקף.
עסקת נכסים או עסקת מניות: מה ההבדל?
| מאפיין | עסקת נכסים (Asset Deal) | עסקת מניות (Share Deal) |
|---|---|---|
| מה נרכש | הנכס עצמו | מניות החברה שבבעלותה הנכס |
| שימוש נפוץ | רוב עסקאות המגורים, נדל״ן מסחרי קטן ורכישות נכסים באיים | עסקאות מסחריות גדולות (משרדים, מלונות, מרכזי לוגיסטיקה) |
| הליך | שטר העברה בפני נוטריון ציבורי ורישום בקדסטר או בלשכת הרישום | בדיקת נאותות מעמיקה של החברה, כולל חבויות עבר, תביעות תלויות ועומדות ומיסים שלא שולמו |
| מס העברת נדל״ן (RETT) | חל | אינו חל - יתרון מיסויי משמעותי |
בעסקת נכסים הבעלות עוברת רק עם הרישום בקדסטר, והחוזה הנוטריוני לבדו אינו מעביר בעלות.
איך עובד הרישום ביוון: קדסטר ולשכות רישום מקרקעין
ביוון פועלות כיום שתי מערכות מקבילות לרישום נכסים: הקדסטר (Hellenic Cadastre / Ktimatologio), מערכת ממוחשבת ומרכזית חדשה שנמצאת בתהליך הטמעה ארצי, ולשכות הרישום המקומיות הפועלות לפי שיטה ישנה יותר. לאחר סיום מיפוי הקדסטר באזור מסוים, הקדסטר מחליף את לשכת הרישום. בפועל המצב שונה מאזור לאזור, וחשוב לדעת בדיוק באיזה מרשם רשום הנכס הספציפי.
נקודה קריטית: לפי סעיף 1198 לקוד האזרחי היווני, הרישום הוא תנאי הכרחי ליצירה, לביטול ולהעברה של זכויות קניין. ביוון, כמו בישראל וברומניה, הרישום הוא קונסטיטוטיבי. הבעלות נוצרת רק עם הרישום ולא עם חתימת החוזה, ושטר נוטריוני שלא נרשם אינו מעביר בעלות.
חידוש דיגיטלי חשוב: מאז ינואר 2024 פועלת ביוון מערכת העברת נדל״ן דיגיטלית (myPROPERTY), שמאחדת ומייעלת את הליכי העברת הנכסים. הנוטריון מנהל את התהליך דיגיטלית, מאיסוף המסמכים ועד לרישום בקדסטר. במקרים רבים עסקה מלאה ניתנת להשלמה תוך יום עבודה אחד.
מהם שלבי הרכישה ביוון, מהסכם ראשוני לרישום?
- קבלת מספר מס יווני (AFM): כל רוכש זר חייב לפתוח תיק במס הכנסה היווני ולקבל מספר מזהה מס. בלי מספר זה אי אפשר לחתום על חוזה, לשלם מיסים או לבצע כל פעולה משפטית ביחס לנכס.
- בדיקת נאותות: בדיקה מלאה במרשם הנכסים (קדסטר או לשכת רישום), לרבות היסטוריית בעלות, שעבודים, עיקולים, הערות אזהרה, מגבלות משפטיות, רישיונות בנייה ועמידה בתקנות התכנון. בנוסף, חובה לבדוק מפות יער: החקיקה היוונית אוסרת בנייה על קרקע המוגדרת כיער, ומסמכי האישור מרשם היערות חייבים להיות מצורפים לשטר ההעברה.
- תעודת זהות דיגיטלית לנכס (Electronic Property ID): החל מ-2022 כל העברת נכס ביוון מחייבת הנפקת תעודת זהות דיגיטלית לנכס. המסמך מרכז את כל המידע הרלוונטי: היתרי בנייה, מפות, תקנות אנרגיה, דיווחי ליגליזציה של בנייה בלתי חוקית ועוד. הנוטריון מחויב לדרוש אותו מהמוכר לפני חתימת העסקה.
- חתימה בפני נוטריון: ההסכם הסופי נחתם בפני נוטריון ציבורי. הנוטריון מאמת זהויות, בוחן את תנאי העסקה ועמידתה בדין ומגיש את הבקשה לרישום בקדסטר. חשוב להבין: הנוטריון הוא גורם ניטרלי, אינו מייצג את הקונה ואינו מגן על האינטרסים שלו. ייצוג על ידי עורך דין עצמאי הוא הכרחי.
- רישום בקדסטר: הרישום הוא קונסטיטוטיבי והבעלות נוצרת רק עמו. מרגע הרישום, מספר הזיהוי של הנכס בקדסטר ננעל כדי למנוע העברה כפולה.
לפירוט מעמיק יותר של סדר השלבים, ההסכם המקדים והלוחות הזמנים ראו גם המאמר על תהליך רכישת נדל״ן ביוון באתר המשרד.
מהי תוכנית הגולדן ויזה, ומה סכומי הסף היום?
אחת המשיכות הגדולות של יוון למשקיעים ישראלים היא תוכנית הגולדן ויזה (Golden Visa): היתר שהייה לחמש שנים (מתחדש) הניתן למשקיע ולבני משפחתו. בספטמבר 2024 עדכנה הממשלה היוונית את סכומי הסף:
| סף השקעה | אזור / סוג נכס | תנאי |
|---|---|---|
| 800,000 יורו | אטיקה (כולל רוב אתונה ופיראוס), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני ואיים עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים | יחידה בודדת בשטח מינימום 120 מ״ר |
| 400,000 יורו | שאר אזורי יוון | נכס יחיד בשטח מינימום 120 מ״ר |
| 250,000 יורו | נכסים בהמרה ממסחרי למגורים, ונכסים בעלי ערך היסטורי-אדריכלי הדורשים שחזור מלא | עדיין זמין |
חשוב לדעת: מחזיקי גולדן ויזה אינם יכולים לעבוד ביוון, ואין מינימום שהייה נדרש לחידוש ההיתר - שמירה על ההשקעה מספיקה. לאחר שבע שנות מגורים בפועל ביוון (מינימום 183 ימים בשנה) אפשר לבקש אזרחות. בנוסף, הגולדן ויזה מעניקה ניידות חופשית בכל מדינות שנגן. סכום ההשקעה המזכה חייב להגיע ממקורות עצמיים של המשקיע, ומינהל התוכנית אינו מכיר בכספי מימון.
לפירוט השינויים האחרונים בתוכנית ראו גם המאמר על הגולדן ויזה ביוון באתר המשרד.
אילו מסמכים חייבת לכלול בדיקת נאותות ביוון?
בדיקת הנאותות ביוון חייבת לכלול לכל הפחות:
- תעודת בעלות מהקדסטר או מלשכת הרישום - מציגה את זהות הבעלים, שעבודים, עיקולים ומגבלות משפטיות. בלי מסמך זה אין להתקדם.
- תעודת זהות דיגיטלית לנכס (Electronic Property ID) - חובה לכל העברה. מרכזת מידע על היתרי בנייה, מפות, תקנות אנרגיה ועוד.
- אישור העדר חובות מס - מוודא שהמוכר ללא חובות למס הכנסה. הנוטריון מחויב לדרוש אותו.
- אישורי תכנון ובנייה - היתרי בנייה, אישורי עמידה בתקנות הבנייה, ולגבי אזורים מיוחדים אישור מהרשות הארכיאולוגית ו/או הרשות לסביבה.
- תעודת ביצועים אנרגטיים (EPC) - חובה לכל העברת נכס, וגם לרוב חוזי השכירות. נכסים שאינם עומדים בדרישות האנרגיה עלולים להיות מוגבלים בהעברה ובהשכרה.
בדיקה מקצועית מלאה תכלול גם היסטוריית בעלות מלאה, בדיקת מפות יער, בדיקת קרבה לחוף הים (יש מגבלות חוקיות על בנייה בסמוך לחוף), מצב פיזי ותשתיות, ובמידת הצורך בדיקה סביבתית.
מהי אחריות המוכר לפי הדין היווני?
הקוד האזרחי היווני מסדיר שני סוגי אחריות של המוכר: הגנה מפני שלילת זכויות (אם מתברר שהמוכר לא היה הבעלים האמיתי), ואחריות לפגמים נסתרים שלא ניתן היה לגלות בבדיקה סבירה. בעסקאות מסחריות רציניות מוסיפים הצהרות והתחייבויות הכוללות העדר חובות, העדר הליכים משפטיים תלויים, עמידה בכל ההיתרים ועוד.
הערה מעשית: בשטר ההעברה הנוטריוני ביוון המוכר מצהיר הצהרות עובדתיות לגבי הנכס. אפשר להרחיב או לצמצם את ההגנות הללו חוזית, אך אי אפשר לפטור מוכר מאחריות על פגם שהוא ידע עליו ולא גילה לקונה.
איך עובד מימון ובטוחות ביוון?
הבנקים היוונים מציעים מימון למשקיעים זרים, אם כי התנאים עשויים להיות שונים מאלה המוצעים לאזרחים יוונים. הבטוחה הנפוצה ביותר היא משכנתא ראשונה על הנכס הנרכש. לפי הדין היווני אפשר להשתמש גם ב-Pre-notation of mortgage, משכנתא זמנית שמסדירה את עדיפות הנושה לפני השלמת הליך המשכנתא הסופי.
חשוב לדעת: בגולדן ויזה סכום ההשקעה המזכה חייב להגיע ממקורות עצמיים של המשקיע, ומינהל התוכנית אינו מכיר בכספי מימון לצורך עמידה בסף ההשקעה.
מה נתוני שוק הנדל״ן היווני ומגמותיו?
לפי נתוני בנק יוון, מחירי הדירות עלו ב-2024 בממוצע שנתי של כ-8.7%, ובנתוני 2025 המשיכו לעלות בשיעורים של 6% עד 8% בהתאם לאזור. אתונה מציגה עלייה של כ-6%, סלוניקי של כ-9%, וערים ואזורים אחרים 8% עד 9%.
| נתון | ערך לפי המאמר |
|---|---|
| תשואת שכירות ממוצעת באתונה (ברוטו) | כ-5.4% |
| תשואת שכירות ממוצעת ארצית | 4% עד 5% |
| תשואה קצרת טווח בנדל״ן תיירותי ובאיים פופולריים | 8% עד 10% |
| מחיר ממוצע ברחבי יוון | כ-2,664 יורו למ״ר |
| מחיר בשכונות פריים באתונה | 4,000 עד 7,000 יורו למ״ר |
| פער ממחירי השיא של 2008 | המחירים נמוכים ב-25% עד 30% |
הממשלה הטילה הגבלות על השכרה קצרת טווח בשכונות מסוימות באתונה. למרות העלייה המרשימה, המחירים עדיין נמוכים ב-25% עד 30% ממחירי השיא ב-2008, עניין שמסביר את העניין הרב של משקיעים בינלאומיים המחפשים ערך לטווח ארוך. נתונים אלה נכונים למועד פרסום המאמר (מאי 2026) ויש לעדכנם לפני הסתמכות.
מה מבדיל עסקה מוצלחת מכישלון, ומה עושים לפני החתימה?
ישראלים רבים מגיעים ליוון עם הון, נחישות וחיבה עמוקה לארץ ולתרבות, ונתקלים בהפתעות שאפשר היה למנוע. ההבדל בין עסקה רווחית לבין מלכודת יקרה נמצא לעיתים קרובות בפרטים: האם תעודת הזהות הדיגיטלית של הנכס מסדירה כל בנייה בלתי מורשית שבוצעה, האם נבדקו מגבלות התכנון בסמוך לחוף, האם מבנה הגולדן ויזה שנבחר מתאים לסף ההשקעה הרלוונטי לאזור, ומה עלויות הרכישה האמיתיות כולל מיסים.
שני כשלים שכיחים במיוחד:
- הסתמכות על נוטריון בלבד, בלי עורך דין עצמאי. הנוטריון אינו מייצג אף צד ואינו בוחן את ניקיון היסטוריית הבעלות לעומק.
- אי-בדיקה של מצב הליגליזציות. ביוון קיימות אינספור תוספות בנייה שנבנו ללא היתר לאורך השנים. חלקן עברו ליגליזציה בגלים שונים של חוקים, חלקן לא. תעודת זהות דיגיטלית שאינה מוסדרת כראוי עלולה לחשוף את הקונה לקנסות, למגבלות על שיפוץ ואפילו לסכן את תקינות העסקה בעתיד.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. המידע נכון למועד פרסומו (מאי 2026), ודינים, תקנות ושיעורי מס ביוון עשויים להשתנות. לפני כל החלטה או פעולה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לרכוש נדל״ן ביוון?
כן. ביוון אין מגבלה כללית על רכישת נדל״ן בידי זרים, כולל ישראלים. החריג הוא אזורי גבול ואזורים אסטרטגיים מסוימים, בעיקר קרובי גבול עם טורקיה, שבהם נדרש אישור ממשרד ההגנה.
מתי הבעלות על נכס ביוון עוברת לקונה?
רק עם הרישום בקדסטר או בלשכת הרישום, לפי סעיף 1198 לקוד האזרחי היווני. שטר נוטריוני שלא נרשם אינו מעביר בעלות.
מה ההבדל בין עסקת נכסים לעסקת מניות ביוון?
בעסקת נכסים הקונה רוכש את הנכס עצמו, ובעסקת מניות הוא רוכש את מניות החברה שבבעלותה הנכס. עסקת מניות אינה חייבת במס העברת נדל״ן (RETT) אך מחייבת בדיקת נאותות מעמיקה של החברה.
האם הנוטריון ביוון מגן על האינטרסים של הקונה?
לא. הנוטריון הוא גורם ניטרלי שמאמת זהויות ומגיש את הבקשה לרישום, ואינו מייצג את הקונה. ייצוג על ידי עורך דין עצמאי הוא הכרחי.
אילו מסמכים נדרשים בבדיקת נאותות ביוון?
תעודת בעלות מהקדסטר או מלשכת הרישום, תעודת זהות דיגיטלית לנכס, אישור העדר חובות מס, אישורי תכנון ובנייה ותעודת ביצועים אנרגטיים (EPC). בדיקה מלאה כוללת גם מפות יער, קרבה לחוף ומצב פיזי ותשתיות.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.