Коротко
В Греции нет ограничений на приобретение недвижимости иностранцами, включая израильтян, за исключением разрешения министерства обороны в приграничных и некоторых стратегических районах. Сделка проходит в пять этапов: AFM, due diligence, цифровой паспорт объекта, подписание у нотариуса и регистрация в кадастре, причём право собственности переходит только с регистрацией. Нотариус нейтрален и не представляет покупателя, поэтому необходим независимый адвокат.
Главное
- 1В Греции нет общего ограничения на приобретение недвижимости иностранцами. Исключение - приграничные и некоторые стратегические районы, требующие разрешения министерства обороны.
- 2Право собственности переходит только с регистрацией в кадастре или в регистрационном бюро (статья 1198 Гражданского кодекса), а не с подписанием нотариального договора.
- 3Сделка с акциями не облагается налогом на передачу недвижимости (RETT), но требует глубокого due diligence компании.
- 4Нотариус в Греции не представляет покупателя, поэтому необходим независимый адвокат.
- 5В «золотой визе» сумма квалифицирующей инвестиции должна быть сделана из собственных средств, а не за счёт финансирования, а пороги составляют 800 000, 400 000 и 250 000 евро в зависимости от района и вида объекта.
Чем особенна Греция как направление для инвестиций и могут ли там иностранцы покупать недвижимость?
В Греции нет никаких ограничений на приобретение недвижимости иностранцами, включая израильтян. Квартиры, дома, участки и коммерческие объекты можно покупать напрямую, на частное лицо или через компанию, без ограничений и специального разрешения. Единственное исключение - приграничные и некоторые стратегические районы, в которых требуется разрешение министерства обороны. На практике это ограничение касается главным образом районов, расположенных вблизи границы с Турцией.
Греция - одна из самых впечатляющих историй восстановления на европейском рынке недвижимости за последнее десятилетие. После падения цен примерно на 44% в период с 2007 по 2017 год вследствие тяжёлого экономического кризиса греческий рынок недвижимости с 2018 года находится на траектории последовательного роста. Такие города, как Афины и Салоники, и туристические острова, такие как Крит, Родос, Миконос и Санторини, демонстрируют устойчивый спрос как со стороны местного рынка, так и со стороны международных инвесторов.
Израильтяне особенно заметны в данных об иностранных инвестициях в Греции: по сообщениям 2024 года, число разрешений, выданных израильским инвесторам, выросло на 70% по сравнению с предыдущим годом - наибольший рост среди всех стран.
Вместе с тем Греция - рынок со сложной правовой рамкой, традиционными бюрократическими институтами и, параллельно с ними, впечатляющими цифровыми реформами, внедрёнными в последние годы. Тот, кто приходит на греческий рынок, не зная местного права, системы регистрации объектов и механизмов налогообложения, может столкнуться с сюрпризами, которых можно было полностью избежать.
Право собственности переходит только с регистрацией в кадастре или в регистрационном бюро (статья 1198 Гражданского кодекса), а не с подписанием нотариального договора.
Какова правовая рамка приобретения недвижимости в Греции?
Нормативная база приобретения недвижимости в Греции опирается на несколько опор:
- Гражданский кодекс Греции - основной закон, регулирующий вещные права, сделки купли-продажи, договоры, ответственность продавца и многое другое.
- Законы о Hellenic Cadastre (законы 2308/1995 и 2664/1998) - регулируют систему регистрации объектов.
- Закон 3741/1929 - регулирует горизонтальную собственность (квартиры).
- Закон 4601/2019 - применяется к сделкам с акциями компаний.
Инвестору необходимо знать и о системе Numerus Clausus вещных прав в Греции. Согласно статье 973 Гражданского кодекса, можно создавать только те виды вещных прав, которые признаны законом: полная собственность, пользование и плоды (usufruct), залог и ипотека. Это означает: любой особый договорный механизм, не признаваемый правом, недействителен.
Сделка с активами или сделка с акциями: в чём разница?
| Характеристика | Сделка с активами (Asset Deal) | Сделка с акциями (Share Deal) |
|---|---|---|
| Что приобретается | Сам объект | Акции компании, которой принадлежит объект |
| Типичное применение | Большинство жилых сделок, небольшая коммерческая недвижимость и покупки объектов на островах | Крупные коммерческие сделки (офисы, отели, логистические центры) |
| Процедура | Договор передачи перед нотариусом и регистрация в кадастре или регистрационном бюро | Глубокий due diligence компании, включая прошлые обязательства, находящиеся в производстве иски и неуплаченные налоги |
| Налог на передачу недвижимости (RETT) | Применяется | Не применяется - существенное налоговое преимущество |
В сделке с активами право собственности переходит только с регистрацией в кадастре, а один лишь нотариальный договор собственность не передаёт.
Как работает регистрация в Греции: кадастр и бюро регистрации недвижимости
В Греции сегодня действуют две параллельные системы регистрации объектов: кадастр (Hellenic Cadastre / Ktimatologio) - новая централизованная компьютеризированная система, внедряемая по всей стране, и местные регистрационные бюро, работающие по более старой системе. После завершения картирования кадастра в определённом районе кадастр заменяет регистрационное бюро. На практике ситуация различается от района к району, и важно точно знать, в каком реестре зарегистрирован конкретный объект.
Критически важный момент: согласно статье 1198 Гражданского кодекса Греции, регистрация является необходимым условием создания, прекращения и передачи вещных прав. В Греции, как в Израиле и Румынии, регистрация носит конститутивный характер. Право собственности возникает только с регистрацией, а не с подписанием договора, и незарегистрированный нотариальный договор собственность не передаёт.
Важное цифровое новшество: с января 2024 года в Греции действует цифровая система передачи недвижимости (myPROPERTY), объединяющая и ускоряющая процедуры передачи объектов. Нотариус ведёт процесс в цифровом виде - от сбора документов до регистрации в кадастре. Во многих случаях полная сделка может быть завершена в течение одного рабочего дня.
Каковы этапы покупки в Греции - от предварительного договора до регистрации?
- Получение греческого налогового номера (AFM): каждый иностранный покупатель обязан открыть досье в греческой подоходной налоговой службе и получить идентификационный налоговый номер. Без этого номера нельзя подписать договор, уплатить налоги или совершить любое юридическое действие в отношении объекта.
- Due diligence: полная проверка в реестре объектов (кадастр или регистрационное бюро), включая историю собственности, залоги, аресты, предупредительные отметки, правовые ограничения, разрешения на строительство и соблюдение градостроительных норм. Кроме того, обязательно проверить карты лесов: законодательство Греции запрещает строительство на земле, определённой как лес, а документы подтверждения из лесного реестра должны быть приложены к договору передачи.
- Цифровой паспорт объекта (Electronic Property ID): с 2022 года любая передача объекта в Греции требует выдачи цифрового паспорта объекта. Документ собирает всю актуальную информацию: разрешения на строительство, карты, энергетические нормы, сведения о легализации незаконного строительства и многое другое. Нотариус обязан потребовать его от продавца до подписания сделки.
- Подписание перед нотариусом: окончательное соглашение подписывается перед нотариусом. Нотариус удостоверяет личности, проверяет условия сделки и её соответствие закону и подаёт заявление на регистрацию в кадастре. Важно понимать: нотариус - нейтральная сторона, он не представляет покупателя и не защищает его интересы. Представительство независимым адвокатом необходимо.
- Регистрация в кадастре: регистрация носит конститутивный характер, и право собственности возникает только с ней. С момента регистрации идентификационный номер объекта в кадастре блокируется, чтобы предотвратить двойную передачу.
Более подробно о последовательности этапов, предварительном договоре и сроках см. также статью о процессе покупки недвижимости в Греции на сайте адвокатской конторы.
Что такое программа «золотой визы» и каковы сегодня пороговые суммы?
Одна из главных привлекательных сторон Греции для израильских инвесторов - программа «золотой визы» (Golden Visa): пятилетний (продлеваемый) вид на жительство, предоставляемый инвестору и членам его семьи. В сентябре 2024 года греческое правительство обновило пороговые суммы:
| Порог инвестиций | Район / вид объекта | Условие |
|---|---|---|
| 800 000 евро | Аттика (включая большую часть Афин и Пирей), Салоники, Миконос, Санторини и острова с населением более 3100 человек | Один отдельный объект площадью не менее 120 кв. м |
| 400 000 евро | Остальные районы Греции | Один объект площадью не менее 120 кв. м |
| 250 000 евро | Объекты, конвертируемые из коммерческих в жилые, и объекты историко-архитектурной ценности, требующие полной реставрации | По-прежнему доступно |
Важно знать: обладатели «золотой визы» не могут работать в Греции, а для продления разрешения минимальное пребывание не требуется - достаточно сохранять инвестицию. После семи лет фактического проживания в Греции (минимум 183 дня в году) можно ходатайствовать о гражданстве. Кроме того, «золотая виза» даёт свободу передвижения по всем странам Шенгена. Сумма квалифицирующей инвестиции должна быть сделана из собственных средств инвестора, а администрация программы не признаёт средства финансирования.
Подробнее о последних изменениях в программе см. также статью о «золотой визе» в Греции на сайте адвокатской конторы.
Какие документы должен включать due diligence в Греции?
Due diligence в Греции должен включать как минимум:
- Свидетельство о праве собственности из кадастра или регистрационного бюро - показывает личность собственников, залоги, аресты и правовые ограничения. Без этого документа продвигаться нельзя.
- Цифровой паспорт объекта (Electronic Property ID) - обязателен при любой передаче. Собирает информацию о разрешениях на строительство, картах, энергетических нормах и многом другом.
- Справка об отсутствии налоговых задолженностей - подтверждает, что у продавца нет долгов перед подоходной налоговой службой. Нотариус обязан её потребовать.
- Планировочные и строительные разрешения - разрешения на строительство, подтверждения соответствия строительным нормам, а для особых районов - разрешение археологического управления и (или) управления по охране окружающей среды.
- Сертификат энергетической эффективности (EPC) - обязателен при любой передаче объекта, а также для большинства договоров аренды. Объекты, не отвечающие энергетическим требованиям, могут быть ограничены в передаче и сдаче в аренду.
Полная профессиональная проверка будет включать также полную историю собственности, проверку карт лесов, проверку близости к морскому побережью (существуют законодательные ограничения на строительство вблизи берега), физическое состояние и инфраструктуру и, при необходимости, экологическую проверку.
Какова ответственность продавца по греческому праву?
Гражданский кодекс Греции регулирует два вида ответственности продавца: защита от лишения прав (если выясняется, что продавец не был настоящим собственником) и ответственность за скрытые недостатки, которые невозможно было обнаружить при разумной проверке. В серьёзных коммерческих сделках добавляют заверения и обязательства, включающие отсутствие долгов, отсутствие находящихся в производстве судебных дел, соблюдение всех разрешений и многое другое.
Практическое замечание: в нотариальном договоре передачи в Греции продавец делает фактические заявления об объекте. Эти гарантии можно расширять или сужать по договору, но нельзя освободить продавца от ответственности за недостаток, о котором он знал и не сообщил покупателю.
Как работают финансирование и обеспечение в Греции?
Греческие банки предлагают финансирование иностранным инвесторам, хотя условия могут отличаться от предлагаемых гражданам Греции. Наиболее распространённое обеспечение - первая ипотека на приобретаемый объект. По греческому праву можно также использовать Pre-notation of mortgage - временную ипотеку, закрепляющую приоритет кредитора до завершения процедуры окончательной ипотеки.
Важно знать: в «золотой визе» сумма квалифицирующей инвестиции должна быть сделана из собственных средств инвестора, а администрация программы не признаёт средства финансирования для выполнения порога инвестиций.
Каковы данные и тенденции греческого рынка недвижимости?
По данным Банка Греции, цены на квартиры в 2024 году выросли в среднем за год примерно на 8,7%, а по данным 2025 года продолжали расти темпами от 6% до 8% в зависимости от района. В Афинах рост составляет около 6%, в Салониках - около 9%, а в других городах и районах - от 8% до 9%.
| Показатель | Значение по данным статьи |
|---|---|
| Средняя доходность аренды в Афинах (брутто) | около 5,4% |
| Средняя доходность аренды по стране | от 4% до 5% |
| Краткосрочная доходность в туристической недвижимости и на популярных островах | от 8% до 10% |
| Средняя цена по Греции | около 2664 евро за кв. м |
| Цена в престижных районах Афин | от 4000 до 7000 евро за кв. м |
| Отставание от пиковых цен 2008 года | цены ниже на 25-30% |
Правительство ввело ограничения на краткосрочную аренду в некоторых районах Афин. Несмотря на впечатляющий рост, цены всё ещё на 25-30% ниже пиковых цен 2008 года, что объясняет большой интерес международных инвесторов, ищущих долгосрочную стоимость. Эти данные верны на момент публикации статьи (май 2026 года) и требуют обновления перед тем, как на них полагаться.
Что отличает успешную сделку от неудачи и что делать до подписания?
Многие израильтяне приезжают в Грецию с капиталом, решимостью и глубокой привязанностью к стране и культуре и сталкиваются с сюрпризами, которых можно было избежать. Разница между прибыльной сделкой и дорогой ловушкой часто кроется в деталях: урегулирует ли цифровой паспорт объекта любое выполненное несанкционированное строительство, проверены ли планировочные ограничения вблизи побережья, соответствует ли выбранная структура «золотой визы» порогу инвестиций, актуальному для района, и каковы реальные расходы на приобретение, включая налоги.
Два сбоя встречаются особенно часто:
- Опора только на нотариуса, без независимого адвоката. Нотариус не представляет ни одну из сторон и не проверяет глубоко чистоту истории собственности.
- Непроверка состояния легализаций. В Греции за годы было построено бесчисленное количество пристроек без разрешения. Часть из них прошла легализацию в разные волны законов, часть - нет. Ненадлежащим образом урегулированный цифровой паспорт может подвергнуть покупателя штрафам, ограничениям на ремонт и даже поставить под угрозу действительность сделки в будущем.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Информация верна на момент публикации (май 2026 года), а законы, нормативные акты и налоговые ставки в Греции могут меняться. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Может ли израильтянин приобрести недвижимость в Греции?
Да. В Греции нет общего ограничения на приобретение недвижимости иностранцами, включая израильтян. Исключение - приграничные и некоторые стратегические районы, главным образом вблизи границы с Турцией, где требуется разрешение министерства обороны.
Когда право собственности на объект в Греции переходит к покупателю?
Только с регистрацией в кадастре или в регистрационном бюро, согласно статье 1198 Гражданского кодекса Греции. Незарегистрированный нотариальный договор собственность не передаёт.
В чём разница между сделкой с активами и сделкой с акциями в Греции?
В сделке с активами покупатель приобретает сам объект, а в сделке с акциями - акции компании, которой принадлежит объект. Сделка с акциями не облагается налогом на передачу недвижимости (RETT), но требует глубокого due diligence компании.
Защищает ли нотариус в Греции интересы покупателя?
Нет. Нотариус - нейтральная сторона, которая удостоверяет личности и подаёт заявление на регистрацию, и он не представляет покупателя. Представительство независимым адвокатом необходимо.
Какие документы требуются при due diligence в Греции?
Свидетельство о праве собственности из кадастра или регистрационного бюро, цифровой паспорт объекта, справка об отсутствии налоговых задолженностей, планировочные и строительные разрешения и сертификат энергетической эффективности (EPC). Полная проверка включает также карты лесов, близость к побережью, физическое состояние и инфраструктуру.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.