باختصار
في اليونان لا يوجد قيد على شراء الأجانب للعقارات، ومنهم الإسرائيليون، باستثناء موافقة من وزارة الدفاع في مناطق حدودية ومناطق استراتيجية معينة. وتجري الصفقة في خمس مراحل: AFM، والفحص النافي للجهالة، والهوية الرقمية للعقار، والتوقيع أمام كاتب العدل والتسجيل في الكاداستر، ولا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل. وكاتب العدل محايد ولا يمثل المشتري، ولذلك يلزم محامٍ مستقل.
أبرز النقاط
- 1لا يوجد في اليونان قيد عام على شراء الأجانب للعقارات. والاستثناء هو مناطق حدودية ومناطق استراتيجية معينة، تتطلب موافقة من وزارة الدفاع.
- 2لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل (المادة 1198 من القانون المدني)، لا بالتوقيع على العقد الموثَّق.
- 3صفقة الأسهم لا تخضع لضريبة نقل العقارات (RETT) لكنها تستوجب فحصاً نافياً للجهالة معمقاً للشركة.
- 4كاتب العدل في اليونان لا يمثل المشتري، ولذلك يلزم محامٍ مستقل.
- 5في الفيزا الذهبية يجب أن يأتي مبلغ الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية لا من تمويل، والحدود الدنيا هي 800,000 و400,000 و250,000 يورو بحسب المنطقة ونوع العقار.
ما الذي يميز اليونان وجهةً للاستثمار، وهل يستطيع الأجانب شراء عقارات هناك؟
لا يوجد في اليونان أي قيد على شراء الأجانب للعقارات، ومنهم الإسرائيليون. ويمكن شراء الشقق والمنازل وقطع الأراضي والعقارات التجارية مباشرةً، باسم شخصي أو عبر شركة، من دون قيد أو تصريح خاص. والاستثناء الوحيد هو مناطق حدودية ومناطق استراتيجية معينة، يلزم فيها الحصول على موافقة من وزارة الدفاع. وعملياً، يتعلق هذا القيد أساساً بمناطق قريبة من الحدود مع تركيا.
اليونان من أبرز قصص التعافي في سوق العقارات الأوروبية في العقد الأخير. فبعد تراجع في الأسعار بنحو 44% بين 2007 و2017 إثر الأزمة الاقتصادية القاسية، يسير سوق العقارات اليوناني منذ 2018 في مسار نمو متواصل. وتشهد مدن مثل أثينا وسالونيك وجزر سياحية مثل كريت ورودس وميكونوس وسانتوريني طلباً متواصلاً من السوق المحلية ومن المستثمرين الدوليين على حد سواء.
ويبرز الإسرائيليون خصوصاً في معطيات الاستثمار الأجنبي في اليونان: فوفق تقارير من 2024، ارتفع عدد التصاريح الصادرة للمستثمرين الإسرائيليين بنسبة 70% قياساً بالسنة السابقة، وهي أكبر زيادة بين جميع الدول.
ومع ذلك فاليونان سوق ذات إطار قانوني معقد، ومؤسسات بيروقراطية تقليدية، وإلى جانبها إصلاحات رقمية مثيرة للإعجاب أُدخلت في السنوات الأخيرة. ومن يصل إلى السوق اليونانية دون معرفة بالقانون المحلي ونظام تسجيل العقارات وآليات الضرائب قد يجد نفسه أمام مفاجآت كان يمكن تفاديها كلياً.
لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل (المادة 1198 من القانون المدني)، لا بالتوقيع على العقد الموثَّق.
ما الإطار القانوني لشراء العقارات في اليونان؟
يستند الإطار المعياري لشراء العقارات في اليونان إلى عدة أعمدة:
- القانون المدني اليوناني - القانون الرئيسي الذي ينظم حقوق الملكية وعقود البيع والعقود ومسؤولية البائع وغير ذلك.
- قوانين الكاداستر الهيليني (Hellenic Cadastre) (القانونان 2308/1995 و2664/1998) - تنظم نظام تسجيل العقارات.
- القانون 3741/1929 - ينظم الملكية الأفقية (الشقق).
- القانون 4601/2019 - يسري على صفقات الأسهم في الشركات.
وعلى المستثمر أن يعرف أيضاً نظام Numerus Clausus للحقوق العينية في اليونان. فوفق المادة 973 من القانون المدني، لا يمكن إنشاء سوى أنواع الحقوق العينية المعروفة في القانون: الملكية التامة، والانتفاع (usufruct)، والرهن الحيازي، والرهن العقاري. والمعنى: كل آلية تعاقدية خاصة غير معترف بها في القانون ليست صحيحة.
صفقة أصول أم صفقة أسهم: ما الفرق؟
| الخاصية | صفقة أصول (Asset Deal) | صفقة أسهم (Share Deal) |
|---|---|---|
| ما الذي يُشترى | العقار نفسه | أسهم الشركة التي تملك العقار |
| الاستخدام الشائع | معظم صفقات السكن والعقارات التجارية الصغيرة وشراء العقارات في الجزر | الصفقات التجارية الكبيرة (مكاتب وفنادق ومراكز لوجستية) |
| الإجراء | عقد نقل أمام كاتب عدل عام والتسجيل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل | فحص نافٍ للجهالة معمق للشركة، يشمل الالتزامات السابقة والدعاوى المعلقة والضرائب غير المسددة |
| ضريبة نقل العقارات (RETT) | تسري | لا تسري - ميزة ضريبية مهمة |
في صفقة الأصول لا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في الكاداستر، والعقد الموثَّق وحده لا ينقل الملكية.
كيف يعمل التسجيل في اليونان: الكاداستر ومكاتب تسجيل العقارات
يعمل في اليونان حالياً نظاما تسجيل متوازيان للعقارات: الكاداستر (Hellenic Cadastre / Ktimatologio)، وهو منظومة مركزية محوسبة جديدة في طور التطبيق على المستوى الوطني، ومكاتب التسجيل المحلية التي تعمل وفق نظام أقدم. وبعد انتهاء مسح الكاداستر في منطقة معينة، يحل الكاداستر محل مكتب التسجيل. وعملياً تختلف الحال من منطقة إلى أخرى، ومن المهم معرفة بدقة في أي سجل مسجَّل العقار المعني.
نقطة حاسمة: وفق المادة 1198 من القانون المدني اليوناني، التسجيل شرط لازم لإنشاء الحقوق العينية وإلغائها ونقلها. وفي اليونان، كما في إسرائيل ورومانيا، التسجيل منشئ للحق. فالملكية لا تنشأ إلا بالتسجيل لا بتوقيع العقد، والعقد الموثَّق الذي لم يُسجَّل لا ينقل الملكية.
ومن المستجدات الرقمية المهمة: منذ كانون الثاني/يناير 2024 تعمل في اليونان منظومة نقل عقاري رقمية (myPROPERTY) توحّد إجراءات نقل العقارات وتجعلها أكثر كفاءة. ويدير كاتب العدل العملية رقمياً، من جمع المستندات حتى التسجيل في الكاداستر. وفي حالات كثيرة يمكن إتمام صفقة كاملة خلال يوم عمل واحد.
ما مراحل الشراء في اليونان، من الاتفاق الأولي إلى التسجيل؟
- الحصول على الرقم الضريبي اليوناني (AFM): على كل مشترٍ أجنبي أن يفتح ملفاً لدى مصلحة ضريبة الدخل اليونانية ويحصل على رقم تعريف ضريبي. ومن دون هذا الرقم لا يمكن التوقيع على عقد أو دفع ضرائب أو إجراء أي عمل قانوني يخص العقار.
- الفحص النافي للجهالة: فحص كامل في سجل العقارات (الكاداستر أو مكتب التسجيل)، يشمل تاريخ الملكية والرهون والحجوزات والتحذيرات والقيود القانونية وتراخيص البناء والتقيد بأنظمة التخطيط. وإضافة إلى ذلك يجب فحص خرائط الغابات: فالتشريع اليوناني يحظر البناء على أرض مصنفة غابات، ويجب أن ترفق بعقد النقل مستندات الموافقة من سجل الغابات.
- الهوية الرقمية للعقار (Electronic Property ID): منذ 2022 يستلزم كل نقل عقار في اليونان إصدار هوية رقمية للعقار. ويجمع المستند كل المعلومات ذات الصلة: تراخيص البناء والخرائط وأنظمة الطاقة وإقرارات تسوية البناء المخالف وغير ذلك. ويلتزم كاتب العدل بمطالبة البائع بها قبل توقيع الصفقة.
- التوقيع أمام كاتب العدل: يُوقَّع الاتفاق النهائي أمام كاتب عدل عام. ويتحقق كاتب العدل من الهويات، ويفحص شروط الصفقة وتوافقها مع القانون، ويقدّم طلب التسجيل في الكاداستر. ومن المهم أن يُفهم: كاتب العدل جهة محايدة، لا يمثل المشتري ولا يحمي مصالحه. ولذلك فالتمثيل بمحامٍ مستقل ضروري.
- التسجيل في الكاداستر: التسجيل منشئ للحق وتنشأ الملكية به فقط. ومنذ لحظة التسجيل يُقفل رقم تعريف العقار في الكاداستر لمنع النقل المزدوج.
وللاطلاع على تفصيل أعمق لترتيب المراحل والاتفاق المبدئي والجداول الزمنية، يُنظر أيضاً المقال عن عملية شراء العقارات في اليونان على موقع المكتب.
ما برنامج الفيزا الذهبية، وما حدود الاستثمار اليوم؟
من أكبر عوامل جذب اليونان للمستثمرين الإسرائيليين برنامج الفيزا الذهبية (Golden Visa): تصريح إقامة لخمس سنوات (قابل للتجديد) يُمنح للمستثمر ولأفراد أسرته. وفي أيلول/سبتمبر 2024 حدّثت الحكومة اليونانية مبالغ الحد الأدنى:
| حد الاستثمار | المنطقة / نوع العقار | الشرط |
|---|---|---|
| 800,000 يورو | أتيكا (بما فيها معظم أثينا وبيرايوس)، وسالونيك، وميكونوس، وسانتوريني، والجزر التي يزيد عدد سكانها على 3,100 نسمة | وحدة منفردة بمساحة لا تقل عن 120 م² |
| 400,000 يورو | سائر مناطق اليونان | عقار منفرد بمساحة لا تقل عن 120 م² |
| 250,000 يورو | عقارات في تحويل من تجاري إلى سكني، وعقارات ذات قيمة تاريخية معمارية تستوجب ترميماً كاملاً | لا يزال متاحاً |
من المهم معرفته: حاملو الفيزا الذهبية لا يستطيعون العمل في اليونان، ولا يُشترط حد أدنى للإقامة لتجديد التصريح - يكفي الحفاظ على الاستثمار. وبعد سبع سنوات إقامة فعلية في اليونان (بحد أدنى 183 يوماً في السنة) يمكن طلب الجنسية. وإضافة إلى ذلك تمنح الفيزا الذهبية حرية التنقل في جميع دول شنغن. ويجب أن يأتي مبلغ الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية للمستثمر، ولا تعترف إدارة البرنامج بأموال التمويل.
وللاطلاع على تفصيل التغييرات الأخيرة في البرنامج، يُنظر أيضاً المقال عن الفيزا الذهبية في اليونان على موقع المكتب.
ما المستندات التي يجب أن يشملها الفحص النافي للجهالة في اليونان؟
يجب أن يشمل الفحص النافي للجهالة في اليونان في الحد الأدنى:
- شهادة ملكية من الكاداستر أو من مكتب التسجيل - تبيّن هوية المالك والرهون والحجوزات والقيود القانونية. ومن دون هذا المستند لا يجوز التقدم.
- الهوية الرقمية للعقار (Electronic Property ID) - إلزامية لكل نقل. تجمع معلومات عن تراخيص البناء والخرائط وأنظمة الطاقة وغيرها.
- شهادة خلو من ديون الضرائب - تتأكد من أن البائع لا ديون عليه لضريبة الدخل. ويلتزم كاتب العدل بمطالبته بها.
- موافقات التخطيط والبناء - تراخيص البناء، وشهادات التقيد بأنظمة البناء، وفي المناطق الخاصة موافقة من هيئة الآثار و/أو هيئة البيئة.
- شهادة الأداء الطاقي (EPC) - إلزامية لكل نقل عقار، ولمعظم عقود الإيجار أيضاً. والعقارات التي لا تستوفي متطلبات الطاقة قد تكون مقيّدة في النقل والتأجير.
والفحص المهني الكامل سيشمل أيضاً تاريخ الملكية كاملاً، وفحص خرائط الغابات، وفحص القرب من الشاطئ (توجد قيود قانونية على البناء بالقرب من الساحل)، والحالة المادية والبنى التحتية، وعند الحاجة فحصاً بيئياً.
ما مسؤولية البائع وفق القانون اليوناني؟
ينظم القانون المدني اليوناني نوعين من مسؤولية البائع: الحماية من نزع الحقوق (إن تبيّن أن البائع لم يكن المالك الحقيقي)، والمسؤولية عن العيوب الخفية التي لم يكن بالإمكان اكتشافها في فحص معقول. وفي الصفقات التجارية الجادة تُضاف إقرارات والتزامات تشمل خلو العقار من الديون وعدم وجود إجراءات قانونية معلقة والتقيد بجميع التراخيص وغير ذلك.
ملاحظة عملية: في عقد النقل الموثَّق في اليونان يقدّم البائع إقرارات واقعية بشأن العقار. ويمكن توسيع هذه الحمايات أو تضييقها تعاقدياً، لكن لا يمكن إعفاء بائع من المسؤولية عن عيب كان يعلم به ولم يكشفه للمشتري.
كيف يعمل التمويل والضمانات في اليونان؟
تقدّم المصارف اليونانية تمويلاً للمستثمرين الأجانب، وإن كانت الشروط قد تختلف عن تلك المعروضة على المواطنين اليونانيين. والضمان الأكثر شيوعاً هو رهن عقاري من الدرجة الأولى على العقار المشترى. ووفق القانون اليوناني يمكن أيضاً استخدام Pre-notation of mortgage، وهو رهن مؤقت ينظم أفضلية الدائن قبل إتمام إجراء الرهن النهائي.
من المهم معرفته: في الفيزا الذهبية يجب أن يأتي مبلغ الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية للمستثمر، ولا تعترف إدارة البرنامج بأموال التمويل لاستيفاء حد الاستثمار.
ما معطيات سوق العقارات اليوناني واتجاهاته؟
وفق معطيات بنك اليونان، ارتفعت أسعار الشقق في 2024 بمتوسط سنوي نحو 8.7%، وفي معطيات 2025 واصلت الارتفاع بنسب من 6% إلى 8% بحسب المنطقة. وتسجل أثينا ارتفاعاً بنحو 6%، وسالونيك بنحو 9%، ومدن ومناطق أخرى من 8% إلى 9%.
| المعطى | القيمة وفق المقال |
|---|---|
| متوسط عائد الإيجار في أثينا (إجمالي) | نحو 5.4% |
| متوسط عائد الإيجار على مستوى البلاد | من 4% إلى 5% |
| العائد قصير الأجل في العقارات السياحية وفي الجزر الشهيرة | من 8% إلى 10% |
| متوسط السعر في عموم اليونان | نحو 2,664 يورو للمتر المربع |
| السعر في أحياء النخبة في أثينا | من 4,000 إلى 7,000 يورو للمتر المربع |
| الفارق عن أسعار الذروة في 2008 | الأسعار أدنى بنسبة 25% إلى 30% |
فرضت الحكومة قيوداً على التأجير قصير الأجل في أحياء معينة في أثينا. ورغم الارتفاع اللافت، فإن الأسعار لا تزال أدنى بنسبة 25% إلى 30% من أسعار الذروة في 2008، وهو ما يفسر الاهتمام الكبير من مستثمرين دوليين يبحثون عن قيمة طويلة الأجل. وهذه المعطيات صحيحة وقت نشر المقال (أيار/مايو 2026) ويجب تحديثها قبل الاعتماد عليها.
ما الذي يميز صفقة ناجحة عن فاشلة، وماذا نفعل قبل التوقيع؟
يصل كثير من الإسرائيليين إلى اليونان ومعهم رأس المال والعزيمة وحب عميق للبلد وللثقافة، ثم يصطدمون بمفاجآت كان يمكن تفاديها. والفرق بين صفقة مربحة وفخ مكلف يكمن في الغالب في التفاصيل: هل تسوّي الهوية الرقمية للعقار أي بناء غير مرخَّص أُنجز، وهل فُحصت قيود التخطيط بالقرب من الساحل، وهل يلائم هيكل الفيزا الذهبية المختار حد الاستثمار المعني بالمنطقة، وما كلفة الشراء الحقيقية شاملةً الضرائب.
وثمة إخفاقان شائعان خصوصاً:
- الاعتماد على كاتب العدل وحده، من دون محامٍ مستقل. كاتب العدل لا يمثل أي طرف، ولا يفحص نظافة تاريخ الملكية بعمق.
- عدم فحص حالة التسويات. توجد في اليونان إضافات بناء لا تُحصى أُنجزت من دون ترخيص على مر السنين. بعضها سُوّي في موجات مختلفة من القوانين، وبعضها لم يُسوَّ. والهوية الرقمية غير المسوّاة على النحو الصحيح قد تعرّض المشتري لغرامات ولقيود على الترميم، بل قد تهدد سلامة الصفقة مستقبلاً.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. والمعلومات صحيحة وقت النشر (أيار/مايو 2026)، وقد تتغير القوانين واللوائح ومعدلات الضرائب في اليونان. وقبل أي قرار أو إجراء قانوني يُوصى بالحصول على استشارة فردية ملائمة لظروفكم.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الإسرائيلي شراء عقار في اليونان؟
نعم. لا يوجد في اليونان قيد عام على شراء الأجانب للعقارات، ومنهم الإسرائيليون. والاستثناء مناطق حدودية ومناطق استراتيجية معينة، خصوصاً القريبة من الحدود مع تركيا، ويلزم فيها الحصول على موافقة من وزارة الدفاع.
متى تنتقل ملكية العقار في اليونان إلى المشتري؟
فقط بالتسجيل في الكاداستر أو في مكتب التسجيل، وفق المادة 1198 من القانون المدني اليوناني. والعقد الموثَّق الذي لم يُسجَّل لا ينقل الملكية.
ما الفرق بين صفقة أصول وصفقة أسهم في اليونان؟
في صفقة الأصول يشتري المشتري العقار نفسه، وفي صفقة الأسهم يشتري أسهم الشركة التي تملك العقار. صفقة الأسهم لا تخضع لضريبة نقل العقارات (RETT) لكنها تستوجب فحصاً نافياً للجهالة معمقاً للشركة.
هل يحمي كاتب العدل في اليونان مصالح المشتري؟
لا. كاتب العدل جهة محايدة تتحقق من الهويات وتقدّم طلب التسجيل، ولا تمثل المشتري. والتمثيل بمحامٍ مستقل ضروري.
ما المستندات المطلوبة في الفحص النافي للجهالة في اليونان؟
شهادة ملكية من الكاداستر أو مكتب التسجيل، والهوية الرقمية للعقار، وشهادة خلو من ديون الضرائب، وموافقات التخطيط والبناء، وشهادة الأداء الطاقي (EPC). ويشمل الفحص الكامل أيضاً خرائط الغابات، والقرب من الساحل، والحالة المادية والبنى التحتية.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.