Achiziția unui imobil în Grecia: ghidul juridic complet pentru investitorii israelieni

1Ce are special Grecia ca destinație de investiții și pot străinii să achiziționeze imobile acolo?

În Grecia nu există nicio restricție privind achiziția de imobile de către străini, inclusiv israelieni. Se pot achiziționa direct apartamente, case, terenuri și imobile comerciale, pe nume personal sau prin intermediul unei societăți, fără restricții sau autorizație specială. Singura excepție o reprezintă anumite zone de frontieră și zone strategice, în care este necesară aprobarea Ministerului Apărării. În practică, această restricție privește în principal zonele din apropierea graniței cu Turcia.

Grecia este una dintre cele mai impresionante povești de redresare de pe piața imobiliară europeană din ultimul deceniu. După o scădere a prețurilor de aproximativ 44% între 2007 și 2017, în urma crizei economice grave, piața imobiliară greacă se află din 2018 pe o traiectorie constantă de creștere. Orașe precum Atena și Salonic și insule turistice precum Creta, Rodos, Mykonos și Santorini înregistrează o cerere constantă atât din partea pieței locale, cât și a investitorilor internaționali.

Israelienii sunt deosebit de vizibili în datele privind investițiile străine în Grecia: conform relatărilor din 2024, numărul permiselor eliberate investitorilor israelieni a crescut cu 70% față de anul precedent, cea mai mare creștere dintre toate țările.

În același timp, Grecia este o piață cu un cadru juridic complex, cu instituții birocratice tradiționale și, alături de ele, cu reforme digitale impresionante implementate în ultimii ani. Cine ajunge pe piața greacă fără să cunoască legislația locală, sistemul de înregistrare a imobilelor și mecanismele de impozitare se poate întâlni cu surprize care puteau fi evitate complet.

2Care este cadrul juridic al achiziției unui imobil în Grecia?

Cadrul normativ al achiziției unui imobil în Grecia se sprijină pe mai mulți piloni:

• Codul Civil elen - legea principală, care reglementează drepturile reale, tranzacțiile de vânzare, contractele, răspunderea vânzătorului și altele.
• Legile Cadastrului Elen (Legile 2308/1995 și 2664/1998) - reglementează sistemul de înregistrare a imobilelor.
• Legea 3741/1929 - reglementează proprietatea pe orizontală (apartamente).
• Legea 4601/2019 - se aplică tranzacțiilor cu părți sociale în societăți.

Investitorul trebuie să cunoască și sistemul Numerus Clausus al drepturilor reale din Grecia. Conform articolului 973 din Codul Civil, pot fi create numai tipurile de drepturi reale recunoscute de lege: proprietatea deplină, uzufructul, gajul și ipoteca. Aceasta înseamnă că orice mecanism contractual special care nu este recunoscut de lege nu este valabil.

3Tranzacție de active sau tranzacție de părți sociale: care este diferența?

În cazul unei tranzacții de active, proprietatea se transferă numai prin înregistrarea în cadastru, iar contractul notarial singur nu transferă proprietatea.

4Cum funcționează înregistrarea în Grecia: cadastrul și birourile de înregistrare funciară

În Grecia funcționează în prezent două sisteme paralele de înregistrare a imobilelor: Cadastrul (Hellenic Cadastre / Ktimatologio), un sistem informatizat și central, nou, aflat în curs de implementare la nivel național, și birourile locale de înregistrare, care funcționează după un sistem mai vechi. După finalizarea cartografierii cadastrale într-o anumită zonă, cadastrul înlocuiește biroul de înregistrare. În practică, situația diferă de la o zonă la alta și este important să știți exact în ce registru este înregistrat imobilul concret.

Punct critic: conform articolului 1198 din Codul Civil elen, înregistrarea este o condiție necesară pentru crearea, stingerea și transferul drepturilor reale. În Grecia, ca în Israel și în România, înregistrarea este constitutivă. Proprietatea se naște numai prin înregistrare și nu prin semnarea contractului, iar un act notarial neînregistrat nu transferă proprietatea.

O inovație digitală importantă: din ianuarie 2024 funcționează în Grecia un sistem digital de transfer imobiliar (myPROPERTY), care unifică și eficientizează procedurile de transfer al imobilelor. Notarul gestionează procesul digital, de la colectarea documentelor până la înregistrarea în cadastru. În multe cazuri, o tranzacție completă poate fi finalizată într-o singură zi lucrătoare.

5Care sunt etapele achiziției în Grecia, de la acordul inițial la înregistrare?

1. Obținerea numărului fiscal grecesc (AFM): fiecare cumpărător străin trebuie să deschidă un dosar la administrația fiscală elenă și să primească un număr de identificare fiscală. Fără acest număr nu se poate semna un contract, plăti impozite sau efectua nicio acțiune juridică cu privire la imobil.
2. Due diligence: verificare completă în registrul imobilelor (cadastru sau birou de înregistrare), inclusiv istoricul proprietății, garanții, sechestre, notări de avertizare, restricții juridice, autorizații de construire și respectarea reglementărilor de urbanism. În plus, este obligatorie verificarea hărților forestiere: legislația greacă interzice construirea pe terenuri definite ca păduri, iar documentele de confirmare din registrul forestier trebuie anexate la actul de transfer.
3. Cartea de identitate digitală a imobilului (Electronic Property ID): începând cu 2022, orice transfer de imobil în Grecia impune emiterea unei cărți de identitate digitale a imobilului. Documentul centralizează toate informațiile relevante: autorizații de construire, hărți, reglementări energetice, declarații de legalizare a construcțiilor ilegale și altele. Notarul este obligat să o solicite vânzătorului înainte de semnarea tranzacției.
4. Semnarea în fața notarului: contractul final se semnează în fața unui notar public. Notarul verifică identitățile, examinează condițiile tranzacției și conformitatea ei cu legea și depune cererea de înregistrare în cadastru. Este important să înțelegeți: notarul este un factor neutru, nu îl reprezintă pe cumpărător și nu îi apără interesele. Reprezentarea de către un avocat independent este necesară.
5. Înregistrarea în cadastru: înregistrarea este constitutivă, iar proprietatea se naște numai prin ea. Din momentul înregistrării, numărul de identificare al imobilului în cadastru este blocat pentru a preveni un transfer dublu.

Pentru o prezentare mai detaliată a ordinii etapelor, a antecontractului și a calendarului, consultați și articolul despre procesul de achiziție a unui imobil în Grecia de pe site-ul biroului.

6Ce este programul Golden Visa și care sunt pragurile de astăzi?

Unul dintre cele mai mari atuuri ale Greciei pentru investitorii israelieni este programul Golden Visa: un permis de ședere pe cinci ani (reînnoibil), acordat investitorului și membrilor familiei sale. În septembrie 2024, guvernul grec a actualizat sumele-prag:

Important de știut: titularii Golden Visa nu pot lucra în Grecia și nu există o ședere minimă necesară pentru reînnoirea permisului - este suficient să se mențină investiția. După șapte ani de locuire efectivă în Grecia (minimum 183 de zile pe an) se poate solicita cetățenia. În plus, Golden Visa oferă libertate de circulație în toate statele Schengen. Suma investiției eligibile trebuie să provină din surse proprii ale investitorului, iar administrația programului nu recunoaște fonduri de finanțare.

Pentru detalii privind ultimele modificări ale programului, consultați și articolul despre Golden Visa în Grecia de pe site-ul biroului.

7Ce documente trebuie să includă un due diligence în Grecia?

Due diligence în Grecia trebuie să includă cel puțin:

• Certificatul de proprietate din cadastru sau din biroul de înregistrare - arată identitatea proprietarilor, garanțiile, sechestrele și restricțiile juridice. Fără acest document nu se avansează.
• Cartea de identitate digitală a imobilului (Electronic Property ID) - obligatorie pentru orice transfer. Centralizează informații despre autorizații de construire, hărți, reglementări energetice și altele.
• Certificatul de lipsă a datoriilor fiscale - confirmă că vânzătorul nu are datorii față de administrația fiscală. Notarul este obligat să îl solicite.
• Avize de urbanism și construcție - autorizații de construire, certificate de conformitate cu reglementările de construcție și, pentru zone speciale, avizul autorității arheologice și/sau al autorității pentru mediu.
• Certificatul de performanță energetică (EPC) - obligatoriu pentru orice transfer de imobil și, de regulă, și pentru contractele de închiriere. Imobilele care nu îndeplinesc cerințele energetice pot fi limitate la transfer și la închiriere.

O verificare profesională completă va include și istoricul complet al proprietății, verificarea hărților forestiere, verificarea apropierii de țărm (există restricții legale privind construirea în apropierea țărmului), starea fizică și infrastructura și, la nevoie, o verificare de mediu.

8Care este răspunderea vânzătorului conform legii grecești?

Codul Civil elen reglementează două tipuri de răspundere a vânzătorului: protecția împotriva evicțiunii (dacă se dovedește că vânzătorul nu a fost adevăratul proprietar) și răspunderea pentru vicii ascunse care nu au putut fi descoperite printr-o verificare rezonabilă. În tranzacțiile comerciale serioase se adaugă declarații și angajamente care includ lipsa datoriilor, lipsa unor proceduri judiciare pendinte, respectarea tuturor autorizațiilor și altele.

Observație practică: în actul notarial de transfer din Grecia, vânzătorul face declarații de fapt privind imobilul. Aceste protecții pot fi extinse sau restrânse contractual, dar un vânzător nu poate fi exonerat de răspundere pentru un viciu pe care îl cunoștea și nu l-a dezvăluit cumpărătorului.

9Cum funcționează finanțarea și garanțiile în Grecia?

Băncile grecești oferă finanțare investitorilor străini, deși condițiile pot diferi de cele oferite cetățenilor greci. Garanția cea mai frecventă este ipoteca de rang întâi asupra imobilului achiziționat. Conform legii grecești se poate utiliza și Pre-notation of mortgage, o ipotecă provizorie care stabilește prioritatea creditorului înainte de finalizarea procedurii ipotecii definitive.

Important de știut: în cazul Golden Visa, suma investiției eligibile trebuie să provină din surse proprii ale investitorului, iar administrația programului nu recunoaște fonduri de finanțare pentru îndeplinirea pragului de investiție.

10Care sunt datele și tendințele pieței imobiliare grecești?

Conform datelor Băncii Greciei, prețurile apartamentelor au crescut în 2024 cu o medie anuală de aproximativ 8,7%, iar în datele din 2025 au continuat să crească cu 6% până la 8%, în funcție de zonă. Atena înregistrează o creștere de aproximativ 6%, Salonic de aproximativ 9%, iar alte orașe și zone de 8% până la 9%.

Guvernul a impus restricții privind închirierea pe termen scurt în anumite cartiere din Atena. În ciuda creșterii impresionante, prețurile sunt încă mai mici cu 25% până la 30% față de prețurile maxime din 2008, ceea ce explică interesul mare al investitorilor internaționali care caută valoare pe termen lung. Aceste date sunt valabile la data publicării articolului (mai 2026) și trebuie actualizate înainte de a vă baza pe ele.

11Ce deosebește o tranzacție reușită de un eșec și ce faceți înainte de semnare?

Mulți israelieni ajung în Grecia cu capital, determinare și o afecțiune profundă pentru țară și cultură și se lovesc de surprize care puteau fi evitate. Diferența dintre o tranzacție profitabilă și o capcană costisitoare se află adesea în detalii: dacă cartea de identitate digitală a imobilului reglementează orice construcție neautorizată realizată, dacă au fost verificate restricțiile de urbanism din apropierea țărmului, dacă structura Golden Visa aleasă se potrivește cu pragul de investiție relevant pentru zonă și care sunt costurile reale de achiziție, inclusiv impozitele.

Două greșeli sunt deosebit de frecvente:

1. Bazarea exclusivă pe notar, fără un avocat independent. Notarul nu reprezintă nicio parte și nu examinează în profunzime curățenia istoricului proprietății.
2. Neverificarea situației legalizărilor. În Grecia există nenumărate extinderi construite fără autorizație de-a lungul anilor. Unele au fost legalizate în diferite valuri legislative, altele nu. O carte de identitate digitală care nu este reglementată corespunzător poate expune cumpărătorul la amenzi, la restricții privind renovarea și chiar poate pune în pericol valabilitatea tranzacției în viitor.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.