Golden Visa în Europa 2026: Grecia, Cipru, Portugalia și Italia - ce a rămas, cât costă și ce oferă cumpărarea unui imobil

Termenul Golden Visa, sau „viza de aur”, este folosit în marketingul imobiliar pentru aproape orice: permis de ședere, rezidență permanentă și uneori chiar „pașaport european”. În realitate este vorba de ceva mai restrâns: un permis de ședere acordat pe baza unei investiții, și nu pe baza muncii, a studiilor sau a familiei. În ultimii trei ani, harta europeană s-a schimbat substanțial. Unele țări au desființat calea imobiliară, altele au majorat pragul, iar tranzacții care se calificau în 2022 nu se mai califică astăzi.

Ghidul prezintă situația din cele patru țări despre care israelienii întreabă cel mai des, Grecia, Cipru, Portugalia și Italia, și adaugă situația din România și Bulgaria. Informațiile sunt valabile la noiembrie 2026 și se schimbă frecvent. Pentru fiecare țară există pe site un ghid detaliat, pe care merită să îl consultați înainte de orice decizie.

1Ce este Golden Visa și ce nu este?

Golden Visa este un permis de ședere. Îi permite investitorului, și de regulă și familiei sale apropiate, să locuiască legal în țară atât timp cât investiția este menținută. Nu este cetățenie și nu oferă pașaport. În majoritatea căilor nici nu permite munca în țară și nu îl transformă pe titular în rezident fiscal acolo. Rezidența în scopuri fiscale se stabilește potrivit criteriilor fiscale ale fiecărei țări, iar în ce privește Israelul potrivit criteriului centrului intereselor vitale, așa cum am explicat în ghidul privind partea israeliană a unui imobil din străinătate.

Programele de cetățenie prin investiție din Uniunea Europeană aproape au dispărut. Ciprul și-a desființat programul de pașapoarte la 1 noiembrie 2020, iar Bulgaria a desființat calea de cetățenie prin investiție în 2022. Cine oferă „pașaport european în schimbul unui apartament” oferă ceva ce nu există în lege în niciuna dintre țările din acest ghid.

2Golden Visa Grecia 2026: care este pragul și ce s-a schimbat?

Grecia rămâne principala țară în care cumpărarea unui imobil rezidențial oferă un permis de ședere. Permisul se acordă pentru cinci ani și se reînnoiește, iar pentru reînnoire nu există cerința unei șederi minime. De la reforma prin Legea 5100/2024, pragul depinde de amplasament, iar la noiembrie 2026 este de:

• 800.000 de euro în Attica (cea mai mare parte a Atenei și Pireului), în Salonic, în Mykonos, în Santorini și pe orice insulă cu o populație de peste 3.100 de locuitori.
• 400.000 de euro în celelalte zone. Ambele căi impun o singură unitate cu o suprafață de cel puțin 120 mp, iar mai multe unități mici nu pot fi cumulate pentru a atinge pragul.
• 250.000 de euro doar în două cazuri: un imobil transformat legal din comercial în rezidențial sau restaurarea unei clădiri protejate.

Două restricții sunt deosebit de importante pentru israelieni. Prima: un imobil care a stat la baza unui Golden Visa nu poate fi închiriat pe termen scurt, în stil Airbnb, iar încălcarea expune la anularea permisului și la o amendă de până la 50.000 de euro. A doua: suma investiției care califică trebuie să provină din surse proprii, nu dintr-un credit ipotecar. Permisul nu dă dreptul de a munci în Grecia. Cetățenia este posibilă doar după șapte ani de rezidență efectivă, cel puțin 183 de zile pe an, și sub rezerva examenelor de limbă și de educație civică. Detaliile complete se găsesc în ghidul Golden Visa în Grecia, iar cine ia în calcul o insulă precum Rodos sau Santorini trebuie să verifice și autorizația pentru cumpărarea în zonele de frontieră.

3Golden Visa Cipru și rezidența permanentă: cât trebuie investit?

În Cipru, calea se numește permis de imigrare în temeiul Regulamentului 6(2) și oferă rezidență permanentă fără limită de timp, atât timp cât condițiile sunt menținute. La noiembrie 2026, cerințele principale sunt:

• O investiție de cel puțin 300.000 de euro plus TVA. În cazul imobilelor rezidențiale, doar un imobil nou dintr-o primă vânzare de la dezvoltator. Un imobil nerezidențial poate fi și la mâna a doua, și există și căi prin acțiuni și fonduri.
• Un venit anual garantat de cel puțin 50.000 de euro, plus 15.000 de euro pentru soț sau soție și 10.000 de euro pentru fiecare copil minor.
• Plata integrală a sumei investiției încă de la depunerea cererii, din contul solicitantului sau al soțului, cu documentarea sursei fondurilor.
• O declarație că nu există intenția de a munci în Cipru, cu excepția calității de administrator al societății în care s-a făcut investiția.

Un aspect care îi surprinde pe cumpărători: cine cumpără un apartament nou în scopul obținerii permisului, și nu ca locuință principală în care locuiește, plătește de regulă TVA la cota standard de 19%, nu cota redusă. În plus, un israelian fără pașaport european are nevoie de autorizația Consiliului de Miniștri pentru ca imobilul să fie înscris pe numele său. Vânzarea imobilului fără o investiție alternativă poate duce la anularea permisului. Detaliile se găsesc în ghidul privind rezidența permanentă în Cipru.

4Golden Visa Portugalia: mai califică cumpărarea unui apartament?

Nu. Legea Lei 56/2023, din octombrie 2023, a desființat căile imobiliare ale permisului de ședere pentru investiții (ARI). Potrivit agenției portugheze pentru imigrare AIMA, investiția nu poate fi direcționată către imobiliare, direct sau indirect. Au rămas cinci căi care nu sunt imobiliare, între care fondurile de investiții care nu sunt fonduri imobiliare (500.000 de euro), înființarea unei societăți și crearea de locuri de muncă, cercetarea științifică și cultura. Cerința de ședere este redusă: șapte zile în primul an și 14 zile în fiecare perioadă de doi ani ulterioară.

Permisele acordate pe baza imobiliarelor înainte de modificare continuă să existe și să fie reînnoite în anumite condiții, însă vânzarea imobilului poate afecta reînnoirea. Cine dorește să locuiască efectiv în Portugalia analizează de regulă viza D7 pentru venituri pasive, în care un apartament aflat în proprietatea dumneavoastră servește doar ca dovadă a locuinței. Este important de știut și că, de la 19 mai 2026, un israelian care nu este cetățean UE are nevoie de zece ani de rezidență legală pentru a solicita cetățenia. Am detaliat aceste aspecte în ghidul privind rezidența, impozitele și cetățenia în Portugalia.

5Golden Visa Italia: cumpărarea unui imobil oferă viză de ședere?

Nu. Viza Italiei pentru investitori (Investor Visa for Italy, în temeiul art. 26-bis din legea italiană privind imigrarea) este construită în jurul investițiilor în „active strategice” pentru economie, nu în jurul apartamentelor. Potrivit unor analize de specialitate din 2026, căile sunt obligațiunile de stat (2.000.000 de euro), investiția într-o societate italiană (500.000 de euro), un start-up inovator (250.000 de euro) și o donație pentru o cauză publică (1.000.000 de euro). Cumpărarea unei case, a unui apartament sau a unei vile nu se numără printre ele.

Calea în care imobilul joacă totuși un rol este Elective Residence, o viză de „rezidență la alegere” pentru cei care trăiesc din venituri pasive. Potrivit Consulatului Italiei din Houston, solicitantul trebuie să facă dovada unor resurse financiare stabile și documentate care nu provin din muncă și a unei locuințe în Italia, în proprietate sau închiriată. Titularii vizei nu au dreptul să muncească în Italia. Cu alte cuvinte, apartamentul este una dintre mai multe condiții, nu temeiul. Pragul de venit îl stabilește consulatul, de aceea se verifică la consulat. Despre cumpărarea propriu-zisă, vedeți ghidul procesului de cumpărare în Italia.

6Și cum stau lucrurile în România și Bulgaria?

În România nu există Golden Visa. Potrivit legislației române privind străinii, Ordonanța de urgență 194/2002, deținerea unui imobil nu este un scop al șederii. Un proiect de lege pentru un program Golden Visa cu un prag de 400.000 de euro a fost depus la Senat în octombrie 2025 și retras la 8 decembrie 2025, iar în cursul anului 2026 nu a fost identificat un proiect alternativ. Imobilul servește cel mult ca dovadă a adresei într-un dosar de imigrare întemeiat pe alt motiv, cum ar fi munca sau reîntregirea familiei. Vedeți harta căilor de ședere în România.

În Bulgaria situația diferă de ceea ce se crede în mod obișnuit. Potrivit analizelor unor case de avocatură din Bulgaria, legea privind străinii cuprinde o cale de permis de ședere pe termen lung pentru cine investește cel puțin 600.000 de leva (circa 306.775 de euro la cursul fix de conversie) în cumpărarea unui imobil în Bulgaria, cu fonduri noi transferate printr-o bancă bulgară, cu condiția ca cel mult un sfert din preț să fie finanțat prin credit. Permisul se acordă pentru un an și se reînnoiește anual atât timp cât investiția este menținută, iar după cinci ani consecutivi se poate solicita rezidența permanentă. Este o cale cu prag ridicat, nu un „apartament de vacanță cu viză”. Cumpărarea obișnuită a unui apartament în Bulgaria nu conferă niciun statut.

7Comparație: Golden Visa și imobiliare pe țări

8Se poate finanța un Golden Visa cu un credit ipotecar?

În cele mai multe cazuri, nu partea care califică. În Grecia, suma investiției trebuie să provină din surse proprii, iar administrația programului nu recunoaște fondurile din credite ipotecare. În Cipru se cere plata integrală și documentată a sumei investiției încă de la depunere. În Bulgaria, potrivit analizelor, creditul este limitat la un sfert din preț. Cine intenționează să finanțeze o parte din tranzacție trebuie să verifice din timp ce parte poate fi finanțată și cum se documentează fondurile proprii. Despre opțiunile de finanțare din fiecare țară am scris în ghidul creditului ipotecar pentru un imobil în străinătate.

9Ce trebuie verificat înainte de a alege un imobil pentru Golden Visa?

1. Verificați dacă în familie există dreptul la un pașaport european. Un cetățean UE nu are deloc nevoie de Golden Visa, iar în Cipru nu are nevoie nici de autorizația Consiliului de Miniștri.
2. Definiți scopul: locuire efectivă, siguranța familiei sau un imobil de investiție. Răspunsul stabilește dacă o cale de investiție este cu adevărat instrumentul potrivit.
3. Verificați pragul în funcție de amplasamentul exact și de ziua în care veți depune cererea, nu în funcție de ce s-a publicat acum un an.
4. Verificați restricțiile de utilizare: în Grecia, dacă ați planificat venituri din închirieri pe termen scurt, imobilul care califică nu este potrivit pentru aceasta.
5. Pregătiți un dosar ordonat privind sursa fondurilor din Israel, inclusiv confirmările de transfer, înainte de prima plată.
6. Planificați ieșirea: vânzarea imobilului fără o investiție alternativă poate duce la anularea permisului.
7. Verificați partea israeliană: raportarea, impozitul pe chirii și statutul de rezidență fiscală.

10Cum asistăm un cumpărător interesat de Golden Visa

Pornim de la întrebarea de ce are clientul nevoie de permis și abia apoi trecem la imobil. În ce privește imobilul, verificăm drepturile, sarcinile și autorizațiile, redactăm contractul astfel încât să corespundă cerințelor dosarului de imigrare și coordonăm transferul fondurilor din Israel și documentarea sursei acestora. Cererea de imigrare propriu-zisă este depusă la autoritățile din țara respectivă de avocați locali autorizați, iar noi asigurăm coordonarea dintre aceștia și consultantul fiscal din Israel. Nu garantăm termenele autorităților de imigrare și nici rezultatul unei cereri.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul