Impozitul la vânzarea unui imobil în străinătate: cât plătiți în țara imobilului, cât în Israel și cum transferați banii

1Cât impozit plătiți la vânzarea unui imobil în străinătate?

Plătiți în două straturi: mai întâi impozitul din țara în care se află apartamentul, apoi impozitul pe câștigul de capital în Israel, din care se scade impozitul străin. Deoarece creditul este limitat la impozitul israelian pe același câștig, sarcina totală este aproximativ cel mai mare dintre cele două impozite: când impozitul străin este mic, plătiți diferența în Israel, iar când este mare, excedentul rămâne în țara imobilului.

Regula se potrivește majorității țărilor, dar nu tuturor: o convenție fiscală poate acorda drept exclusiv de impozitare țării imobilului, iar o anumită plată locală poate să nu fie considerată „impozit pe venit” în scopul creditului. Acest ghid compară țările și explică întâlnirea dintre cele două sisteme fiscale. Obligațiile de raportare, formularele și termenele le-am detaliat în ghidul despre latura israeliană a unui imobil din străinătate și raportarea către Autoritatea Fiscală a Israelului.

2Care este impozitul la vânzarea unui apartament în fiecare țară? Tabel comparativ

Tabelul rezumă impozitul local pentru o persoană fizică nerezidentă în țara respectivă, care vinde un apartament deținut direct, nu prin intermediul unei societăți. Fiecare rând indică data la care a fost verificată sursa. Cifrele corespund ghidurilor de vânzare pe țări de pe site, unde găsiți și detaliile, excepțiile și exemplele.

Surse: PwC Worldwide Tax Summaries pentru fiecare țară, site-ul Agenției de Venituri a Italiei și site-ul IRS, la datele din tabel. O vânzare efectuată de o societate se impozitează complet diferit, iar în unele țări și vânzarea acțiunilor unei societăți care deține imobile este impozabilă în țara imobilului. Detaliile complete pentru fiecare țară le găsiți în ghidurile dedicate:

• Vânzarea unui imobil în România: impozitul de 1% sau 3% și procesul tranzacției
• Vânzarea unui imobil în Grecia: suspendarea impozitului pe câștig și convenția cu Israelul
• Impozitul pe câștigul de capital la vânzarea unui imobil în Cipru și noile scutiri
• Vânzarea unui imobil în Bulgaria și de ce scutirile nu se aplică rezidenților israelieni
• Reținerea FIRPTA la vânzarea unui imobil în SUA și cum obțineți restituirea
• Vânzarea unui imobil în Ucraina și transferul banilor în Israel

3De ce nu puteți compara țările doar după cota de impozit?

Pentru că cota se aplică unor baze diferite. 1% din prețul de vânzare în România poate fi mai mult decât 20% din câștig în Cipru când câștigul este mic, și mai puțin când câștigul este mare. 23% din prețul din contract în Ucraina depășește aproape întotdeauna impozitul israelian pe câștig. Iar în cazul suspendării din Grecia sau al unei vânzări după cinci ani în Italia, impozitul local este zero, iar întrebarea se mută în întregime pe partea israeliană.

Exemplu exclusiv ilustrativ, cu date ipotetice: un apartament cumpărat cu 150.000 EUR și vândut cu 200.000 EUR, un câștig de 50.000 EUR. Să presupunem, pentru simplitate, că și în Israel câștigul real este de 50.000 EUR, iar impozitul pe acesta este de 25%, adică 12.500 EUR. Calculul ignoră indexarea, cheltuielile, cursurile de schimb și impozitul suplimentar.

1. România, deținere de peste trei ani: 1% din 200.000, adică 2.000 EUR. În Israel rămân de plată circa 10.500 EUR.
2. Bulgaria: 10% din 45.000 (câștigul minus 10%), adică 4.500 EUR. În Israel rămân circa 8.000 EUR.
3. Cipru, prima vânzare: 20% din 20.000 (câștigul minus scutirea de 30.000), adică 4.000 EUR, plus o taxă de 800 EUR. Dacă numai impozitul pe câștigul de capital este creditabil, în Israel rămân circa 8.500 EUR.
4. Italia, vânzare în termen de cinci ani: 26% din 50.000, adică 13.000 EUR. Este mai mult decât impozitul israelian, așa că în Israel nu rămâne nimic de plată, iar 500 EUR de impozit străin rămân neutilizați. După cinci ani: niciun impozit în Italia, iar în Israel plătiți integral cei 12.500 EUR.
5. Ucraina, fără scutire: 23% din 200.000, adică 46.000 EUR. În Israel nu rămâne nimic de plată, dar 33.500 EUR de impozit străin nu pot fi creditați în anul vânzării.
6. Grecia, în 2026: niciun impozit în Grecia și, potrivit convenției, niciun impozit nici în Israel. Obligația de raportare în Israel rămâne.
7. SUA: în ziua închiderii, 30.000 EUR (15% din preț) sunt blocați prin reținerea FIRPTA. Impozitul final se stabilește numai prin declarația americană, iar diferența se restituie de acolo.

4Cum se impozitează în Israel vânzarea unui apartament din străinătate și se aplică mas shevach?

Mas shevach nu se aplică. Legea impozitării imobiliare se aplică numai drepturilor asupra imobilelor din Israel, iar un apartament din străinătate este un „bun” în sensul secțiunii 88 din Ordonanța impozitului pe venit. Prin urmare, câștigul se impozitează drept câștig de capital: până la 25% din câștigul real, iar pentru imobilele cumpărate înainte de 2012, în calcul liniar, cu o cotă de până la 20% pentru partea acumulată până la sfârșitul anului 2011. Din același motiv, scutirile israeliene pentru locuința unică nu se aplică unui apartament din străinătate.

Valabil pentru 2026, peste un venit impozabil de 721.560 ILS pe an se aplică un impozit suplimentar de 3%, iar pentru veniturile din capital peste același plafon se adaugă încă 2%, iar anul vânzării poate depăși plafonul. Vânzarea se raportează și se plătește un avans în termen de 30 de zile, iar la sfârșitul anului se include în declarația anuală. Acest mecanism l-am detaliat în ghidul de raportare menționat mai sus.

5Cum funcționează creditul pentru impozitul străin și când nu acoperă tot impozitul?

Impozitul plătit în țara imobilului se scade din impozitul israelian pe același câștig, dar nu peste acesta. Potrivit rezumatului fiscal PwC pentru Israel, creditul se calculează pe tipuri de venit, iar impozitul străin neutilizat poate fi reportat în următorii cinci ani fiscali, în contul impozitului pe venituri de același tip. Nu se restituie în numerar. În practică, acestea sunt punctele care îi surprind pe investitori:

• Impozit străin mic: în România, Bulgaria și Italia după cinci ani, cea mai mare parte a impozitului sau tot impozitul se plătește în Israel.
• Impozit străin mare: în Ucraina, și uneori în Italia în termen de cinci ani, impozitul local depășește impozitul israelian, iar excedentul nu se restituie.
• Nu orice plată este impozit pe venit: taxa de transfer, taxa de 0,4% din Cipru sau taxa militară din Ucraina pot să nu fie recunoscute pentru credit. Verificați acest lucru din timp cu contabilul.
• Un avans nu este impozit final: reținerea FIRPTA este un avans. Potrivit unor surse de specialitate din Israel, creditul se acordă pentru impozitul străin final, stabilit numai prin declarația americană.
• Un calcul diferit: în Israel câștigul se calculează în șekeli și potrivit regulilor Ordonanței, iar scutirile locale, precum scutirea cipriotă, nu sunt recunoscute.
• Dovada: fără un certificat privind impozitul plătit, precum chitanța notarului din România sau certificatul autorității fiscale din Bulgaria, creditul se obține greu.

6Ce schimbă convenția fiscală și de ce Grecia și Cipru sunt diferite?

În majoritatea țărilor din tabel, convenția permite țării imobilului să impoziteze câștigul, iar Israelul, ca țară de rezidență, îl impozitează și el și acordă credit. Așa este în România, Bulgaria, Portugalia, Italia, Ucraina și SUA. Convenția cu SUA nu scutește de FIRPTA, deoarece câștigurile din bunuri imobile sunt excluse în cadrul ei de la scutirea generală pentru câștigurile de capital.

Grecia este diferită: potrivit art. 13(1) din convenție, câștigul unui rezident israelian din vânzarea unui imobil din Grecia se impozitează numai în Grecia. Cât timp impozitul grecesc pe câștigul de capital este suspendat, vânzarea directă a unui apartament poate fi scutită în ambele țări. Scutirea nu se aplică vânzării acțiunilor unei societăți grecești și nu scutește de raportare în Israel. Ciprul este diferit în sens invers: nu figurează pe lista convențiilor fiscale ale Israelului, astfel încât creditul se acordă numai potrivit dreptului intern israelian, cu aceleași limite.

7Cum transferați în Israel banii din vânzarea unui apartament din străinătate?

Printr-un transfer bancar documentat într-un cont pe numele dumneavoastră, cu un dosar care arată întregul lanț: cum a fost cumpărat apartamentul și cu ce bani, actul de vânzare, dovada plății impozitului în țara imobilului și contul din care pleacă prețul. Banca din Israel verifică sursa fondurilor, iar un dosar ordonat trimis bancherului înainte de transfer scurtează verificarea.

• Țările UE (România, Grecia, Cipru, Bulgaria, Portugalia, Italia): de regulă nu există restricții la scoaterea prețului, iar întârzierile provin din documente lipsă și din verificările privind sursa fondurilor.
• SUA: 15% din preț rămâne la IRS până la obținerea unui certificat de reducere a reținerii sau a unei restituiri prin declarația anuală. Acest lucru se planifică în contract, nu în ziua închiderii.
• Ucraina: potrivit regulilor băncii centrale pe durata legii marțiale, transferurile în străinătate sunt restricționate, iar noi nu am găsit o permisiune generală care să permită unei persoane fizice nerezidente să transfere prețul vânzării. Traseul banilor se verifică înainte de semnare.
• Sincronizarea cu Israelul: avansul în Israel se plătește în termen de 30 de zile de la vânzare, uneori înainte ca banii să sosească sau înainte de stabilirea impozitului străin final. Planificați fluxul de numerar în consecință.

8Ce faceți înainte de a semna o vânzare și cum vă însoțim

Înainte de a scoate apartamentul la vânzare, merită să faceți trei lucruri: să calculați impozitul în ambele țări pentru aceeași tranzacție, să verificați convenția și ce va fi considerat impozit străin pentru credit și să pregătiți din timp dosarul de documente pentru transferul banilor. Ne ocupăm de latura juridică a vânzării, de la pregătirea documentelor până la semnare, inclusiv semnarea la distanță prin procură. În țara imobilului lucrăm alături de notari și avocați cu licență locală, iar în Israel coordonăm cu contabilul dumneavoastră raportarea, creditul și calendarul.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul