ضريبة بيع عقار في الخارج: كم تدفعون في دولة العقار، وكم في إسرائيل، وكيف تحوّلون الأموال

1كم ضريبة تُدفع عند بيع عقار في الخارج؟

تُدفع الضريبة على طبقتين: أولًا الضريبة في الدولة التي تقع فيها الشقة، ثم ضريبة الأرباح الرأسمالية في إسرائيل، التي تُخصم منها الضريبة الأجنبية. ولأن الخصم محدود بمقدار الضريبة الإسرائيلية على الربح نفسه، فإن العبء الإجمالي يساوي تقريبًا الأعلى بين الضريبتين: عندما تكون الضريبة الأجنبية منخفضة يُستكمل الفرق في إسرائيل، وعندما تكون مرتفعة يبقى الفائض في دولة العقار.

تنطبق هذه القاعدة على معظم الدول، لكن ليس عليها كلها: فقد تمنح اتفاقية الضرائب حقًا حصريًا في فرض الضريبة لدولة العقار، وقد لا يُعدّ دفعٌ محلي معيّن «ضريبة دخل» لأغراض الخصم. يقارن هذا الدليل بين الدول ويشرح كيف يلتقي النظامان الضريبيان. أما واجبات الإبلاغ والنماذج والمواعيد فقد فصّلناها في الدليل حول الجانب الإسرائيلي للعقار في الخارج والإبلاغ لسلطة الضرائب الإسرائيلية.

2ما الضريبة على بيع شقة في كل دولة؟ جدول مقارنة

يلخص الجدول الضريبة المحلية على فرد غير مقيم في تلك الدولة يبيع شقة يملكها مباشرةً، لا من خلال شركة. ويظهر في كل صف تاريخ فحص المصدر. وتتوافق البيانات مع أدلة البيع حسب الدولة في الموقع، حيث تجدون أيضًا التفاصيل والاستثناءات والأمثلة.

المصادر: PwC Worldwide Tax Summaries لكل دولة، وموقع وكالة الإيرادات الإيطالية، وموقع مصلحة الضرائب الأمريكية IRS، حسب التواريخ الواردة في الجدول. يخضع البيع من قِبل شركة لضريبة مختلفة تمامًا، وفي بعض الدول يخضع أيضًا بيع أسهم شركة تملك عقارًا للضريبة في دولة العقار. تجدون التفاصيل الكاملة لكل دولة في الأدلة المخصصة:

• بيع عقار في رومانيا: ضريبة 1% أو 3% ومراحل الصفقة
• بيع عقار في اليونان: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية والاتفاقية مع إسرائيل
• ضريبة الأرباح الرأسمالية عند بيع عقار في قبرص والإعفاءات الجديدة
• بيع عقار في بلغاريا ولماذا لا تنطبق الإعفاءات على المقيمين في إسرائيل
• استقطاع FIRPTA عند بيع عقار في الولايات المتحدة وكيفية استرداده
• بيع عقار في أوكرانيا وتحويل العائد إلى إسرائيل

3لماذا لا يمكن المقارنة بين الدول بحسب نسبة الضريبة وحدها؟

لأن النسبة تُطبَّق على قواعد مختلفة. فقد تكون 1% من سعر البيع في رومانيا أكثر من 20% من الربح في قبرص عندما يكون الربح صغيرًا، وأقل منها عندما يكون الربح كبيرًا. وتتجاوز 23% من سعر العقد في أوكرانيا في الغالب الضريبة الإسرائيلية على الربح. أما مع التعليق في اليونان، أو البيع بعد خمس سنوات في إيطاليا، فالضريبة المحلية صفر، وتنتقل المسألة كلها إلى الجانب الإسرائيلي.

مثال توضيحي فقط، ببيانات افتراضية: شقة اشتُريت بمبلغ 150,000 يورو وتُباع بمبلغ 200,000 يورو، أي ربح قدره 50,000 يورو. لنفترض للتبسيط أن الربح الحقيقي في إسرائيل أيضًا 50,000 يورو، وأن الضريبة عليه 25%، أي 12,500 يورو. يتجاهل الحساب الربط بالمؤشر والمصاريف وأسعار الصرف والضريبة الإضافية.

1. رومانيا، احتفاظ لأكثر من ثلاث سنوات: 1% من 200,000، أي 2,000 يورو. ويبقى للدفع في إسرائيل نحو 10,500 يورو.
2. بلغاريا: 10% من 45,000 (الربح بعد خصم 10%)، أي 4,500 يورو. ويبقى في إسرائيل نحو 8,000 يورو.
3. قبرص، البيع الأول: 20% من 20,000 (الربح بعد خصم الإعفاء البالغ 30,000)، أي 4,000 يورو، إضافة إلى رسم قدره 800 يورو. وإذا كانت ضريبة الأرباح الرأسمالية وحدها قابلة للخصم، يبقى في إسرائيل نحو 8,500 يورو.
4. إيطاليا، بيع خلال خمس سنوات: 26% من 50,000، أي 13,000 يورو. وهذا أكثر من الضريبة الإسرائيلية، لذا لا يبقى شيء للدفع في إسرائيل، ولا تُستغل 500 يورو من الضريبة الأجنبية. وبعد خمس سنوات: لا ضريبة في إيطاليا، وتدفعون في إسرائيل كامل مبلغ 12,500 يورو.
5. أوكرانيا، دون إعفاء: 23% من 200,000، أي 46,000 يورو. لا يبقى شيء للدفع في إسرائيل، لكن 33,500 يورو من الضريبة الأجنبية لا يمكن خصمها في سنة البيع.
6. اليونان، في عام 2026: لا ضريبة في اليونان، ووفقًا للاتفاقية لا ضريبة في إسرائيل أيضًا. ويبقى واجب الإبلاغ في إسرائيل قائمًا.
7. الولايات المتحدة: في يوم الإغلاق تُحتجز 30,000 يورو (15% من السعر) باستقطاع FIRPTA. وتُحدَّد الضريبة النهائية في الإقرار الأمريكي فقط، ويُستردّ الفرق من هناك.

4كيف يخضع بيع شقة في الخارج للضريبة في إسرائيل، وهل تنطبق ضريبة التحسين العقاري؟

لا تنطبق ضريبة التحسين العقاري. فقانون ضرائب العقارات يسري فقط على الحقوق في العقارات داخل إسرائيل، والشقة في الخارج هي «أصل» وفق المادة 88 من أمر ضريبة الدخل. لذلك يخضع الربح لضريبة الأرباح الرأسمالية: حتى 25% من الربح الحقيقي، وفي العقار الذي اشتُري قبل 2012 بحساب خطي، بنسبة تصل إلى 20% على الجزء المتراكم حتى نهاية 2011. وللسبب نفسه، لا تنطبق الإعفاءات الإسرائيلية للشقة الوحيدة على شقة في الخارج.

حتى عام 2026، تُفرض ضريبة إضافية بنسبة 3% على الدخل الخاضع للضريبة الذي يتجاوز 721,560 شيكل سنويًا، وتُضاف 2% على الدخل من مصادر رأسمالية فوق السقف نفسه، وقد تتجاوز سنة البيع هذا السقف. ويُبلَّغ عن البيع وتُدفع دفعة مقدمة خلال 30 يومًا، وفي نهاية السنة يُدرج في التقرير السنوي. وقد فصّلنا هذه الآلية في دليل الإبلاغ المشار إليه أعلاه.

5كيف يعمل الخصم عن الضريبة الأجنبية، ومتى لا يغطي الضريبة كلها؟

تُخصم الضريبة المدفوعة في دولة العقار من الضريبة الإسرائيلية على الربح نفسه، ولكن ليس بما يتجاوزها. ووفقًا لملخص PwC الضريبي لإسرائيل، يُحسب الخصم بحسب أنواع الدخل، ويمكن ترحيل الضريبة الأجنبية غير المستغلة إلى السنوات الضريبية الخمس التالية، مقابل ضريبة على دخل من النوع نفسه. ولا تُسترد نقدًا. وفي الواقع العملي، هذه هي النقاط التي تفاجئ المستثمرين:

• ضريبة أجنبية منخفضة: في رومانيا وبلغاريا وإيطاليا بعد خمس سنوات، يُدفع معظم الضريبة أو كلها في إسرائيل.
• ضريبة أجنبية مرتفعة: في أوكرانيا، وأحيانًا في إيطاليا خلال خمس سنوات، تتجاوز الضريبة المحلية الضريبة الإسرائيلية، ولا يُسترد الفائض.
• ليس كل دفع ضريبة دخل: قد لا يُعترف بضريبة نقل الملكية أو رسم 0.4% في قبرص أو الرسم العسكري في أوكرانيا لأغراض الخصم. افحصوا ذلك مسبقًا مع المحاسب.
• الدفعة المقدمة ليست ضريبة نهائية: استقطاع FIRPTA دفعة مقدمة. ووفقًا لمصادر مهنية في إسرائيل، يُمنح الخصم عن الضريبة الأجنبية النهائية، التي تُحدَّد فقط في الإقرار الأمريكي.
• حساب مختلف: في إسرائيل يُحسب الربح بالشيكل ووفق قواعد الأمر، ولا يُعترف بالإعفاءات المحلية مثل الإعفاء القبرصي.
• الإثبات: من دون شهادة بالضريبة المدفوعة، مثل إيصال الكاتب العدل في رومانيا أو شهادة سلطة الضرائب في بلغاريا، يصعب الحصول على الخصم.

6ما الذي تغيّره اتفاقية الضرائب، ولماذا تختلف اليونان وقبرص؟

في معظم الدول الواردة في الجدول، تسمح الاتفاقية لدولة العقار بفرض الضريبة على الربح، وتفرض إسرائيل بصفتها دولة الإقامة الضريبة عليه أيضًا وتمنح خصمًا. هذا هو الحال في رومانيا وبلغاريا والبرتغال وإيطاليا وأوكرانيا والولايات المتحدة. ولا تعفي الاتفاقية مع الولايات المتحدة من FIRPTA، لأن الأرباح من العقارات مستثناة فيها من الإعفاء العام على الأرباح الرأسمالية.

اليونان مختلفة: وفقًا للمادة 13(1) من الاتفاقية، يخضع ربح المقيم في إسرائيل من بيع عقار في اليونان للضريبة في اليونان فقط. وما دامت ضريبة الأرباح الرأسمالية اليونانية معلّقة، فقد يُعفى البيع المباشر لشقة في الدولتين. ولا ينطبق الإعفاء على بيع أسهم شركة يونانية، ولا يعفي من الإبلاغ في إسرائيل. أما قبرص فمختلفة في الاتجاه المعاكس: فهي لا تظهر في قائمة اتفاقيات الضرائب الإسرائيلية، ولذلك يُمنح الخصم وفق القانون الإسرائيلي الداخلي فقط، وبالحدود نفسها.

7كيف تُحوَّل إلى إسرائيل أموال بيع شقة في الخارج؟

بتحويل مصرفي موثّق إلى حساب باسمكم، مع ملف يُظهر السلسلة كاملة: كيف اشتُريت الشقة وبأي أموال، وعقد البيع، وإثبات دفع الضريبة في دولة العقار، والحساب الذي يخرج منه العائد. ويفحص البنك في إسرائيل مصدر الأموال، والملف المنظّم الذي يُرسل إلى المصرفي قبل التحويل يختصر الفحص.

• دول الاتحاد الأوروبي (رومانيا، اليونان، قبرص، بلغاريا، البرتغال، إيطاليا): في العادة لا توجد قيود على إخراج العائد، وتنتج التأخيرات عن مستندات ناقصة وعن فحوص مصدر الأموال.
• الولايات المتحدة: تبقى 15% من السعر لدى IRS إلى حين الحصول على شهادة بتخفيض الاستقطاع أو استرداد عبر الإقرار السنوي. ويُخطَّط لذلك في العقد، لا في يوم الإغلاق.
• أوكرانيا: وفقًا لقواعد البنك المركزي خلال الأحكام العرفية، تخضع التحويلات إلى الخارج لقيود، ولم نجد إذنًا عامًا يسمح لفرد غير مقيم بتحويل عائد البيع. ويُفحص مسار الأموال قبل التوقيع.
• التوقيت مقابل إسرائيل: تُدفع الدفعة المقدمة في إسرائيل خلال 30 يومًا من البيع، وأحيانًا قبل وصول الأموال أو قبل تحديد الضريبة الأجنبية النهائية. خطّطوا للتدفق النقدي وفقًا لذلك.

8ماذا تفعلون قبل توقيع البيع، وكيف نرافقكم

قبل عرض الشقة للبيع، من المفيد القيام بثلاثة أمور: حساب الضريبة في الدولتين على الصفقة نفسها، وفحص الاتفاقية وما سيُعدّ ضريبة أجنبية لأغراض الخصم، وإعداد ملف المستندات لتحويل الأموال مسبقًا. نحن نتولى الجانب القانوني من البيع، من إعداد المستندات حتى التوقيع، بما في ذلك التوقيع عن بُعد بموجب توكيل. وفي دولة العقار نعمل إلى جانب كتّاب عدل ومحامين مرخّصين محليًا، وفي إسرائيل ننسّق مع محاسبكم الإبلاغ والخصم والجدول الزمني.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليل