في أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيل

«في أي دولة يُستحسن الاستثمار في العقارات؟» هو السؤال الأول الذي يطرحه معظم المستثمرين، وهو من الناحية القانونية أيضًا السؤال الخاطئ للبدء به. فالدولة ذات الأسعار المنخفضة قد تكون خطرة على مشترٍ لم يفحص العقار، والدولة الغالية قد تكون بسيطة جدًا من حيث التسجيل والحماية. نحن لا نوصي بسوق معيّنة ولا نقدّر العوائد، لأن الجواب يتوقف على هدفكم: دخل جارٍ، أو الحفاظ على رأس المال، أو بيت لقضاء العطلات، أو وضع قانوني في الدولة، أو التطوير.

ما يمكن فعله هو مقارنة القواعد. يستعرض هذا الدليل الدول الثماني التي نرافق فيها الصفقات، ويقارن بينها على ستة محاور: من يحق له الشراء، وكيف يُسجَّل الحق، وما الذي يحمي المشتري، وما الضريبة الأبرز، وهل يتوفر تمويل محلي، وما الخطر الرئيسي الذي نراه. البيانات صحيحة حتى نوفمبر 2026. ويمكن أيضًا الانتقال إلى أداة المقارنة بين الدول.

1كيف تُقارن العقارات في الخارج من الناحية القانونية؟

تخضع الصفقة العقارية لقانون الدولة التي يقع فيها العقار، لا للقانون الإسرائيلي. ولذلك فإن الحمايات التي اعتادها المقيمون في إسرائيل، مثل قانون البيع (الشقق) (ضمان الاستثمارات) أو قيد التحذير، غير موجودة في الخارج بالصيغة نفسها. وفي كل دولة يجب طرح ستة أسئلة:

1. هل يحق لي الشراء، وماذا بالضبط: شقة، أم بيت مع أرض، أم أرض للتطوير؟
2. أين يُسجَّل حقي، وما مدى موثوقية السجل واكتماله؟
3. ما الذي يحمي أموالي بين الدفعة الأولى والتسجيل؟
4. كم سأدفع من الضرائب عند الشراء وخلال الحيازة وعند البيع، وفي إسرائيل؟
5. هل يمكن الحصول على تمويل من بنك محلي، أم أن الصفقة برأس مال ذاتي؟
6. ما الخطر الشائع في هذه السوق، وكيف يُفحص قبل التوقيع؟

2مقارنة سريعة: 8 دول للمستثمر من إسرائيل

3رومانيا: ما الذي يميّز السوق من الناحية القانونية؟

في رومانيا تنتقل الملكية بعقد موثّق لدى كاتب العدل وتُسجَّل في سجل العقارات، ويستطيع أي شخص استخراج مستخرج من السجل وفحص العقار قبل الدفع. والمقيم في إسرائيل الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًا يسجّل المبنى باسمه، ويحصل على الأرض بموجب حق Superficie أو عبر شركة رومانية. وتُبنى الحماية في الشراء على المخطط على طبقات، لأنه لا يوجد حساب ضمان يحتفظ بأموال المشترين. والمخاطر التي نفحصها في كل صفقة: مطالبات الاسترداد من الحقبة الشيوعية، والبناء أو الإضافات دون ترخيص. راجعوا الدليل القانوني لرومانيا ومن يحق له شراء ماذا حسب جواز السفر.

4اليونان: أين يختبئ الخطر؟

لا يوجد قيد عام على الأجانب، لكن المشتري من غير مواطني الاتحاد يحتاج إلى تصريح مسبق في المناطق الحدودية، بما فيها جزر مطلوبة مثل رودس وسانتوريني، والصفقة دون تصريح باطلة. والسجل المساحي الوطني لم يكتمل بعد في جميع المناطق، ومخالفات البناء شائعة، ولذلك تُفحص الهوية الإلكترونية للعقار والقيود المتعلقة بالشواطئ والغابات. وفي اليونان يمكن أن يكون الشراء أيضًا أساسًا للتأشيرة الذهبية (Golden Visa)، مع مراعاة الحد الأدنى للاستثمار وحظر الإيجار قصير الأجل. راجعوا الدليل القانوني لليونان.

5قبرص: لماذا سند الملكية هو الأساس؟

يحتاج المقيم في إسرائيل الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًا إلى تصريح من مجلس الوزراء كي يُسجَّل العقار باسمه. والمشكلة المعروفة في قبرص هي سندات الملكية العالقة: مشترون دفعوا الثمن كاملًا بقوا سنوات دون سند، ويعود ذلك أساسًا إلى رهن المقاول أو مخالفات البناء. والحماية الرئيسية هي إيداع عقد البيع في سجل العقارات خلال ستة أشهر من التوقيع. وحتى سبتمبر 2026 تدفع الحكومة ومجلس النواب نحو تشريع يقيّد مشتريات الأجانب، ولذلك يُفحص الوضع القانوني يوم التوقيع. ومن المهم أيضًا التمييز بين الجمهورية وشمال الجزيرة، حيث يختلف الخطر القانوني اختلافًا جوهريًا. راجعوا دليل إيداع العقد والمقارنة بين شمال قبرص والجمهورية.

6بلغاريا: ما الذي يُفحص في مبنى جديد؟

يحق للمقيم في إسرائيل تسجيل شقة باسمه، لكن ليس الأرض، ولذلك يُشترى البيت مع قطعة الأرض عادةً عبر شركة بلغارية (EOOD). وفي المشاريع الجديدة، المستندات التي تحدد الخطر هي Act 14، الذي يُثبت اكتمال الهيكل ويتيح نقل ملكية الوحدة، وAct 16 مع تصريح الاستخدام، اللذان لا تكون الشقة بدونهما عقارًا يجوز السكن فيه أو تمويله أو بيعه. ويجب أن يرتبط جدول الدفعات بهذه المراحل. راجعوا الدليل القانوني لبلغاريا.

7الولايات المتحدة: ما المختلف عمّا نعرفه؟

قوانين العقارات في الولايات المتحدة شأن خاص بكل ولاية، ولا توجد ضمانة حكومية للتسجيل. وبدلًا منها تعتمد السوق على فحص سند الملكية، وتأمين الملكية، وEscrow محايد. ومعظم المستثمرين من إسرائيل يشترون عبر LLC، وعندها يصبح هيكل الضريبة في الدولتين قرارًا محوريًا، لأن هيكلًا مريحًا في الولايات المتحدة قد يكون مكلفًا في إسرائيل. وعند البيع يقتطع المشتري 15% من الثمن وفق FIRPTA. راجعوا دليل LLC للمقيمين في إسرائيل ودليل تأمين الملكية وEscrow.

8إيطاليا والبرتغال: ما المشترك وما المختلف؟

في كلتيهما تُوقَّع الصفقة النهائية أمام كاتب عدل أو مسجّل وتُسجَّل في سجل العقارات، ويستطيع المشتري من إسرائيل العمل من إسرائيل بموجب وكالة. وفي إيطاليا يشتري الأجنبي بشرط المعاملة بالمثل، ووفق وزارة الخارجية الإيطالية فإن هذا الشرط متحقق بالنسبة إلى إسرائيل. والخطر الرئيسي في إيطاليا هو عدم التطابق بين العقار على الأرض والتسجيل في catasto والتراخيص، ولذلك يفحصه فني مؤهَّل قبل compromesso. وفي البرتغال يدفع غير المقيم منذ مايو 2026 ضريبة IMT ثابتة بنسبة 7.5% على شقة السكن، وقد تغيّر التشريع في مجالات الضرائب والإيجار والإقامة عدة مرات في السنوات الأخيرة. راجعوا الفحص النافي للجهالة في إيطاليا والضرائب في البرتغال.

9أوكرانيا: ما الذي يتغير في ظل الأحكام العرفية؟

يحق للمقيمين في إسرائيل شراء شقة أو بيت أو مبنى تجاري، لكن ليس أرضًا زراعية. ولا تنتقل الملكية إلا بالتسجيل في السجل الحكومي للحقوق، وقد يكون التسجيل في ظل الأحكام العرفية مقيّدًا في مناطق معيّنة. والخطر الكبير هو المال: وفق قرارات البنك الوطني الأوكراني، التحويلات إلى الخارج مقيّدة، ولم نجد تصريحًا عامًا يتيح لفرد غير مقيم تحويل عائد بيع عقار إلى الخارج. راجعوا دليل الشراء في أوكرانيا ودليل البيع وتحويل الأموال.

10العقارات في الخارج: ما المخاطر التي تتكرر في كل الدول؟

من خبرة الصفقات التي نراها، لا تنبع معظم الإخفاقات من اختيار الدولة، بل من الأنماط نفسها في كل سوق:

• الدفع للمطوّر قبل وجود ترخيص بناء، أو قبل أن يحصل المشتري على أي حق مسجّل.
• محامٍ يمثّل البائع أو المطوّر، لا المشتري.
• وعد بعائد أو «إيجار مضمون» من البائع غير مدعوم بضمان.
• عقار فيه مخالفات بناء، يصعب تمويله وتأمينه وبيعه لاحقًا.
• هيكل حيازة اختير دون فحص الضريبة في إسرائيل.
• ضغط الوقت الذي يحول دون الفحص قبل الدفعة الأولى.

توسّعنا في ذلك في دليل الإشارات التحذيرية وفي دليل المحامي للصفقة العابرة للحدود.

11كيف تبدؤون باختيار دولة دون توصية بسوق معيّنة؟

1. حدّدوا الهدف: دخل، أو الحفاظ على رأس المال، أو استخدام شخصي، أو وضع قانوني، أو تطوير. فكل هدف يضيّق الخيارات بطريقة مختلفة.
2. افحصوا جوازات السفر في العائلة: الجنسية الأوروبية تحل مسألة الأرض في رومانيا وبلغاريا ومسألة تصريح مجلس الوزراء في قبرص.
3. حدّدوا ميزانية إجمالية: الثمن، وضريبة القيمة المضافة أو ضريبة النقل، والكاتب العدل، والتسجيل، والأتعاب. استعينوا بحاسبة تكاليف الشراء.
4. قرّروا بشأن التمويل: هل ستحتاجون إلى رهن عقاري محلي، وفي أي دولة يتوفر لكم. راجعوا دليل الرهن العقاري لعقار في الخارج.
5. احسبوا الضريبة في الدولتين على الإيجار وعلى البيع، مع محاسب.
6. اسألوا عن الخروج: ما مدى سهولة البيع والتوريث وإعادة المال إلى إسرائيل.

اقرأ أيضًا: شراء عقار في الخارج للإسرائيليين: الدليل الكامل 2026 - من اختيار الدولة حتى الإبلاغ في إسرائيل؛ هل يمكن للإسرائيليين شراء عقار في الخارج؟ القيود على المشترين الأجانب حسب الدولة.

12كيف نرافق مستثمرًا لم يختر دولة بعد

لا نوصي بسوق دون معرفة هدف المستثمر وميزانيته وأفقه الزمني للاستثمار. وفي المحادثة الأولى نحدّد القيود القانونية ذات الصلة به، وفق جوازات السفر في العائلة وهيكل الحيازة والتمويل. وحين يُختار البلد والعقار، نفحص الحقوق والأعباء، ونصوغ العقد وآلية الدفع، وننسّق مع المحامين وكتّاب العدل المحليين ومع المستشار الضريبي في إسرائيل.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةالإيجار قصير الأجل أم طويل الأجل في الخارج: الترخيص والضرائب والقيود حسب الدولةالإيجار قصير الأجل مقابل طويل الأجل في الخارج: قواعد Airbnb والضرائب والقيود في اليونان والبرتغال وقبرص ورومانيا وبلغاريا وإيطاليا والولايات المتحدة.قراءة الدليل