باختصار
شراء عقار في الخارج من قبل إسرائيلي هو سلسلة من ثمانية قرارات: الدولة، وهيكل الملكية، والتمويل، والفحوصات، والعقد، والتسجيل، والإبلاغ في إسرائيل، والخروج. تخضع الصفقة لقانون الدولة التي يقع فيها العقار وتُسجَّل في السجل المحلي، لكن الضريبة والإبلاغ يستمران في السريان في إسرائيل أيضًا، لأن المقيم في إسرائيل يخضع للضريبة على دخله من جميع أنحاء العالم. تقع معظم الأخطاء المكلفة قبل الدفعة الأولى، ولذلك يُحدَّد هيكل الملكية والفحوصات وآلية الدفع قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1الترتيب مهم: يُحدَّد هيكل الملكية والتمويل قبل اختيار العقار، لأن تغييرهما لاحقًا يكلّف ضرائب ووقتًا.
- 2في معظم دول هذا الدليل تنشأ الملكية، أو تصبح محمية تجاه الغير، بالتسجيل في السجل المحلي فقط، وليس يوم التوقيع.
- 3الكاتب العدل في دولة العقار محايد ولا يمثّل المشتري. يجب أن يفحص الفحوصاتِ وشروطَ الدفع محامٍ يعمل لصالحكم.
- 4في إسرائيل: يُبلَّغ عن البيع خلال 30 يومًا، ويخضع دخل الإيجار للضريبة هنا أيضًا، وقد يُنشئ تحويلُ مبلغ كبير إلى الخارج واجبَ تقديم تقرير سنوي.
- 5يُفكَّر في الخروج منذ الشراء: ضريبة البيع في الدولتين، والاستقطاع من المصدر في بعض الدول، والميراث، وإعادة الأموال إلى إسرائيل.
من يبحث عن «شراء عقار في الخارج» يجد في الغالب إعلانات عن مشاريع وعوائد. من الناحية القانونية، السؤال المهم ليس أي عقار تشترون، بل بأي ترتيب تُتخذ القرارات، وما الذي يغلقه أو يفتحه كل قرار لاحقًا. هذا الدليل هو الخريطة: يمرّ على كل مرحلة من مراحل الصفقة من منظور المشتري الإسرائيلي، ويقارن بين الدول الثماني التي نرافق فيها الصفقات، ويحيل إلى الدليل المفصّل لكل دولة. المعلومات صحيحة حتى نوفمبر 2026.
ما هي مراحل شراء عقار في الخارج؟
هناك ثماني مراحل، وترتيبها ليس عشوائيًا: كل قرار مبكر يقيّد ما يمكن فعله بعده. فمن يوقّع عقدًا قبل أن يقرّر هيكل الملكية، مثلًا، قد يكتشف أن العقار مسجَّل باسم غير مناسب من ناحية الضريبة في إسرائيل.
- اختيار الدولة بحسب الهدف، وجوازات السفر في العائلة، والقيود المفروضة على الأجانب.
- هيكل الملكية: باسمكم، أو باسم أفراد العائلة، أو عبر شركة.
- التمويل: رأس مال ذاتي، أو رهن عقاري محلي، أو قرض في إسرائيل، مع توثيق مصدر الأموال.
- الفحوصات: الملكية، والأعباء، والتصاريح، والديون، والقيود على العقار.
- العقد وآلية الدفع: دفعات مرتبطة بمراحل يمكن التحقق منها.
- التوقيع والتسجيل في السجل العقاري لدولة العقار.
- الإبلاغ والضريبة في إسرائيل على التحويلات والإيجار والبيع.
- الخروج: البيع، والميراث، وإعادة الأموال إلى إسرائيل.
كيف تختار الدولة للاستثمار العقاري في الخارج؟
تبدأ من الهدف ومن القيود القانونية، لا من السعر. الدخل الجاري، والحفاظ على رأس المال، وبيت العطلات، والإقامة، والتطوير العقاري أهداف مختلفة، وكل منها يضيّق الخيارات بطريقة مختلفة. بعد ذلك تتحقق مما يُسمح لك بشرائه: يحق للإسرائيلي شراء شقة في جميع الدول الثماني في هذا الدليل، لكن في رومانيا وبلغاريا تُشترى الأرض عادةً عبر شركة محلية، وفي قبرص يحتاج المشتري غير المواطن في الاتحاد الأوروبي إلى تصريح من مجلس الوزراء، وفي اليونان يلزم تصريح مسبق في المناطق الحدودية.
قد يغيّر جواز سفر أوروبي لدى أحد أفراد العائلة الصورة، ولذلك يُفحص قبل اختيار العقار. مقارنة كاملة بين الدول، بحسب من يحق له الشراء والحماية والضريبة والتمويل، تجدونها في دليلنا حول الدولة التي يُستحسن شراء عقار فيها في الخارج. نحن لا نوصي بسوق معيّنة ولا نقدّر العوائد.
هل أشتري باسمي أم عبر شركة؟
يُتخذ القرار قبل الدفعة الأولى، لأن نقل العقار من فرد إلى شركة بعد الشراء يُعدّ عادةً صفقة جديدة لها ضرائبها ورسومها. الملكية المباشرة أبسط وأقل تكلفة في الإدارة. قد تكون الشركة ضرورية، مثلًا لشراء أرض في رومانيا أو بلغاريا دون جواز سفر أوروبي، أو متعارفًا عليها، مثل LLC في الولايات المتحدة، لكنها تضيف طبقة من الضريبة والتكاليف في دولتين.
في الجانب الإسرائيلي هناك فخّان معروفان: الشركة الأجنبية التي تُمارَس السيطرة عليها وإدارتها من إسرائيل قد تُعتبر مقيمة في إسرائيل لأغراض الضريبة، والشركة التي تملك عقارًا للإيجار في دولة ذات ضريبة منخفضة قد تخضع لقواعد الشركة الأجنبية المسيطَر عليها. يُتخذ القرار مع مستشار ضريبي، بحسب عدد العقارات والهدف وأفق الاحتفاظ.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري لعقار في الخارج؟
أحيانًا، لكن ذلك يعتمد على الدولة والبنك. في بعض الدول تموّل البنوك المحلية المشترين الأجانب وفق سياسة داخلية، وفي دول أخرى يكون التمويل محدودًا، وفي أوكرانيا هو غير عملي في ظل الأحكام العرفية. البدائل الشائعة هي رأس المال الذاتي أو قرض في إسرائيل، مثلًا بضمان عقار في إسرائيل.
في كل مسار، سيرغب البنك في إسرائيل والبنك في دولة العقار في معرفة مصدر الأموال. ملف منظَّم يتضمن إثباتات الدخل أو البيع أو القرض أو الهبة، مترجمة عند الحاجة، يمنع التأخير في اليوم الذي يجب أن تصل فيه الدفعة. وإذا كان هناك رهن عقاري، يُطلب الموافقة المبدئية قبل توقيع العقد الابتدائي، لا بعده.
ماذا يُفحص قبل شراء عقار في الخارج؟
يُفحص العقار في السجل الرسمي وليس استنادًا إلى المستندات التي يعرضها البائع: من هو المالك المسجَّل، وما الأعباء المترتبة على العقار، وهل ما هو مبني على الأرض مطابق لما تمت الموافقة عليه. قائمة الفحوصات الأساسية متشابهة في جميع الدول:
- الملكية المسجَّلة: مستخرج حديث من السجل، والتطابق بين المالك المسجَّل ومن يوقّع.
- الأعباء والحجوزات: الرهون، والحجوزات، والدعاوى، وحقوق الغير.
- التصاريح: رخصة البناء، وتصريح الاستعمال أو السكن، والتطابق بين التسجيل والوضع على الأرض.
- الديون: ضرائب العقار، ورسوم الإدارة، والديون لجمعية الملاك أو لشركة الإدارة.
- القيود على الأجانب: تصريح خاص، أو منطقة حدودية، أو أرض زراعية، أو حدّ لعدد الوحدات.
- عند الشراء من مطوّر: رخصة بناء سارية، وملكية المطوّر للأرض، والأعباء لصالح البنك الممول، وضمانات لأموال المشتري.
في معظم دول هذا الدليل الكاتب العدل محايد: يتحقق من صحة العقد ويحصّل الضرائب، لكنه لا يمثّل المشتري ولا يفحص نيابةً عنه شروط الدفع أو المخاطر تجاه المطوّر. في قبرص لا يوجد كاتب عدل بالمعنى التقليدي، ولذلك فإن محامي المشتري هو الطرف المحوري.
ماذا يجب أن يتضمن العقد، وكيف تحمي أموالك؟
يجب أن تكون كل دفعة مرتبطة بحدث يمكن التحقق منه، مثل التسجيل أو التصريح أو إيداع العقد، وليس فقط بتاريخ أو بتصريح من البائع. في العقد الابتدائي يُفحص ما يحدث للعربون إذا تراجع المشتري أو البائع، وما الشروط الواقفة السارية (التمويل، وتصريح الأجنبي، ونتائج الفحوصات)، وما الموعد الأخير للتوقيع النهائي.
عند الشراء من مطوّر، الفرق بين موعد التسليم، حين تتسلمون المفاتيح، وموعد التسجيل، حين يُسجَّل العقار باسمكم، هو الفرق بين توقّع وحق. يُستحسن ربط باقي الثمن بالموعد الثاني. ومن يوقّع من إسرائيل يفعل ذلك عادةً بوكالة كاتب عدل مصدّقة بالأبوستيل ومترجمة، تُصاغ مسبقًا بالتنسيق مع الكاتب العدل المحلي وتخوّل الأفعال المحددة فقط. في رومانيا، تُوقَّع الوكالة الخاصة بصفقة عقارية في إسرائيل أمام القنصل الروماني.
متى يصبح العقار ملكي فعلًا؟ من يشارك وأين يتم التسجيل في كل دولة
في معظم دول هذا الدليل تنتقل الملكية، أو تصبح محمية تجاه الغير، فقط عند تسجيلها في السجل العقاري المحلي. في الولايات المتحدة يُسجَّل السند على مستوى المقاطعة، لكن لا توجد ضمانة حكومية للملكية، ولذلك تعتمد الحماية على فحص سند الملكية وتأمين الملكية. يلخّص الجدول الأطراف المشاركة والسجل والضرائب الرئيسية على المشتري، حتى نوفمبر 2026.
| الدولة | من يجب أن يشارك | أين تُسجَّل الملكية | الضرائب والرسوم الرئيسية على المشتري (حتى نوفمبر 2026) |
|---|---|---|---|
| رومانيا | كاتب عدل عام (عقد بيع موثّق) | Cartea Funciară، في مكاتب المساحة والتسجيل التابعة لـ ANCPI | ضريبة قيمة مضافة 21% على العقار الجديد من مطوّر؛ أتعاب الكاتب العدل ورسم تسجيل بنسبة 0.15% |
| اليونان | كاتب عدل؛ رقم ضريبي (AFM) | السجل العقاري الوطني (Ktimatologio) | ضريبة نقل فعلية بنسبة 3.09% في إعادة البيع؛ ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد معلّقة |
| قبرص | محامي المشتري؛ تصريح مجلس الوزراء للمشتري غير المواطن في الاتحاد الأوروبي | دائرة الأراضي والمساحة (DLS) | رسوم نقل بنسبة 3%-8% (مخفّضة بنسبة 50%)، أو ضريبة القيمة المضافة على العقار الجديد وعندها لا تُستحق رسوم نقل |
| بلغاريا | كاتب عدل (سند موثّق) | سجل الملكية لدى وكالة التسجيل، بموافقة قاضي التسجيل | ضريبة نقل محلية بنسبة 0.1%-3%، وأتعاب الكاتب العدل ورسم التسجيل |
| الولايات المتحدة | شركة Title أو محامٍ، بحسب الولاية؛ حساب ضمان (Escrow) | تسجيل السند على مستوى المقاطعة (County) | بحسب الولاية والمقاطعة؛ عند البيع من قبل أجنبي يستقطع المشتري 15% من الثمن وفق FIRPTA |
| إيطاليا | Notaio (عقد rogito)؛ codice fiscale | السجلات العقارية لدى Agenzia delle Entrate | ضريبة تسجيل بنسبة 9% عند الشراء من بائع خاص، عادةً على القيمة المساحية؛ 10% IVA عند الشراء من مطوّر |
| البرتغال | Escritura أو Casa Pronta؛ رقم ضريبي (NIF) | Registo predial، في مكاتب السجل العقاري | IMT بنسبة 7.5% لغير المقيمين ورسم طابع بنسبة 0.8% |
| أوكرانيا | كاتب عدل أوكراني يسجّل الملكية أيضًا؛ رقم ضريبي (РНОКПП) | السجل الحكومي للحقوق العينية على العقارات | دفعة بنسبة 1% لصندوق التقاعد، ما لم ينطبق إعفاء |
لكل دولة دليل مفصّل على الموقع، يتضمن المراحل والمستندات والمخاطر النموذجية:
- شراء عقار في رومانيا - الدليل القانوني
- شراء عقار في اليونان - الدليل القانوني
- شراء عقار في قبرص - الدليل القانوني
- شراء عقار في بلغاريا - الدليل القانوني
- شراء عقار في الولايات المتحدة - الدليل القانوني
- مراحل شراء عقار في إيطاليا أمام notaio
- مراحل شراء عقار في البرتغال: CPCV وescritura
- شراء شقة في أوكرانيا وتسجيل الملكية
ما الذي يجب الإبلاغ عنه لسلطة الضرائب الإسرائيلية بشأن عقار في الخارج؟
يخضع المقيم في إسرائيل للضريبة في إسرائيل على دخله من جميع أنحاء العالم، ولذلك يعني العقار في الخارج سلطة الضرائب الإسرائيلية حتى عندما تُدفع عنه ضريبة في دولته. هناك ثلاث نقاط تماس رئيسية، حتى نوفمبر 2026:
- الإيجار: يُختار بين 15% على دخل الإيجار من عقار سكني في الخارج، مع خصم الاستهلاك فقط ودون خصم الضريبة الأجنبية، وبين الضريبة الهامشية على الدخل الصافي مع خصم الضريبة المدفوعة في دولة العقار.
- البيع: ربح رأسمالي وفق مرسوم ضريبة الدخل، وليس ضريبة تحسين عقاري (מס שבח)، عادةً حتى 25% من الربح الحقيقي مع خصم الضريبة المحلية. يُقدَّم إشعار على النموذج 1399 خلال 30 يومًا وتُدفع دفعة مسبقة.
- التقرير السنوي: قد ينشأ الواجب حتى دون ربح، مثلًا من تحويل 500,000 شيكل أو أكثر إلى الخارج خلال 12 شهرًا، أو من أصول في الخارج تتجاوز قيمتها الحد المحدد في الأنظمة.
التفاصيل الكاملة، بما في ذلك الضريبة الإضافية وتصريح رأس المال وقواعد الملكية عبر شركة، موجودة في الدليل حول الجانب الإسرائيلي لعقار في الخارج: الضريبة والإبلاغ. يُستحسن إعداد جدول للتحويلات مع المحاسب قبل الدفعة الأولى، وتحديد السنة الضريبية التي يقع فيها كل تحويل.
كيف تخرج من الاستثمار: البيع والميراث وإعادة الأموال؟
يُفكَّر في الخروج يوم الشراء، لأن هيكل الملكية والدولة يحددان مدى سهولة البيع والتوريث وتحويل الأموال. عند البيع تُستحق ضريبة في دولة العقار وفي إسرائيل، ولبعض الدول آلية تحصيل خاصة: في الولايات المتحدة، وفقًا لمصلحة الضرائب الأمريكية (IRS)، يستقطع المشتري عادةً 15% من ثمن البيع عندما يكون البائع شخصًا أجنبيًا. وفي أوكرانيا يدفع غير المقيم عند البيع 18% ضريبة دخل و5% رسمًا عسكريًا، مع مراعاة الإعفاءات، وتحويل العائدات إلى الخارج مقيّد في ظل الأحكام العرفية.
يجري ميراث العقار في الخارج وفق إجراء محلي، لدى كاتب عدل أو في المحكمة، وأحيانًا بالتوازي مع إجراء في إسرائيل. وصية صالحة في الدولتين، وملف منظَّم يضم العقد وشهادات التسجيل وإيصالات الضريبة، يوفّران على الورثة وقتًا طويلًا. وعندما يكون العقار مملوكًا عبر شركة، يمكن أحيانًا بيع الأسهم بدلًا من العقار، ولكل طريق نتيجة ضريبية مختلفة.
ما الأخطاء التي يكررها الإسرائيليون عند شراء عقار في الخارج؟
- الدفع للمطوّر قبل وجود رخصة بناء أو أي حق مسجَّل للمشتري.
- الاعتماد على محامٍ يمثّل البائع أو المطوّر.
- «عائد مضمون» غير مدعوم بضمانة.
- هيكل ملكية اختير دون فحص الضريبة في إسرائيل.
- وكالة عامة أكثر من اللازم، أو وكالة لا يقبلها الكاتب العدل المحلي.
- ضغط الوقت الذي يمنع الفحص قبل الدفعة الأولى.
ماذا تفعل قبل التوقيع، وكيف نرافقك
قبل التوقيع يُستحسن حسم أربعة أمور: هيكل الملكية، ونتائج الفحوصات في السجل، وآلية دفع مرتبطة بمراحل، وجدول التحويلات والتقارير في إسرائيل. نرافق الجانب القانوني من الصفقة من منظور المشتري الإسرائيلي، ونعمل إلى جانب كتّاب عدل ومحامين مرخّصين محليًا في دولة العقار، وننسّق مع محاسبكم أو مستشاركم الضريبي في إسرائيل.
ما ورد في هذه المقالة معلومات عامة فقط، صحيحة حتى نوفمبر 2026، ولا يشكّل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية بالاستثمار في دولة أو عقار معيّن. النسب والقواعد والمواعيد تتغير، ولكل صفقة ظروفها. قبل أي قرار يجب الحصول على استشارة فردية.
أسئلة شائعة
ماذا يُفحص قبل شراء عقار في الخارج؟
الملكية المسجَّلة في السجل الرسمي، والأعباء والحجوزات، ورخص البناء والاستعمال ومطابقتها للوضع على الأرض، والديون الضريبية ورسوم الإدارة، والقيود على المشترين الأجانب. وعند الشراء من مطوّر تُفحص أيضًا رخصة البناء وملكية المطوّر للأرض والضمانات لأموال المشتري.
هل يستطيع الإسرائيلي شراء عقار في الخارج باسمه؟
في جميع الدول الثماني في هذا الدليل يحق للإسرائيلي شراء شقة. تبدأ الفروق في الأرض والتصاريح: في رومانيا وبلغاريا تُشترى الأرض عادةً عبر شركة محلية، وفي قبرص يلزم تصريح مجلس الوزراء، وفي اليونان تصريح في المناطق الحدودية.
هل أحتاج إلى محامٍ محلي عند شراء عقار في الخارج؟
نعم. تخضع الصفقة للقانون المحلي، والكاتب العدل محايد ولا يمثّل المشتري. المحامي الذي يعمل لصالح المشتري يفحص العقار وشروط الدفع، والمحامي الإسرائيلي يربط الصفقة بالضريبة والإبلاغ في إسرائيل.
هل يمكن شراء عقار في الخارج دون السفر؟
في معظم الدول نعم، بوكالة كاتب عدل مصدّقة بالأبوستيل ومترجمة. في رومانيا، تُوقَّع الوكالة الخاصة بصفقة عقارية في إسرائيل أمام القنصل الروماني. وقد يتطلب فتح حساب مصرفي الحضور الشخصي أو التحقق عن بُعد وفق قواعد البنك.
هل يجب الإبلاغ لسلطة الضرائب الإسرائيلية عن عقار في الخارج؟
نعم. يخضع دخل الإيجار للضريبة في إسرائيل أيضًا، ويُبلَّغ عن البيع على النموذج 1399 خلال 30 يومًا مع دفعة مسبقة، وقد يُنشئ تحويل 500,000 شيكل أو أكثر إلى الخارج خلال 12 شهرًا واجبَ تقديم تقرير سنوي، حتى نوفمبر 2026.
كم يستغرق شراء عقار في الخارج؟
تستغرق صفقة إعادة البيع المنظّمة، في معظم الدول التي نعرفها، ما بين شهر تقريبًا وثلاثة أشهر تقريبًا من العقد الأول حتى التسجيل، ويطيلها الرهن العقاري. وعند الشراء من مطوّر يتحدد الموعد وفق جدول البناء. هذه نطاقات نموذجية وليست التزامًا.
هل يُستحسن شراء عقار في الخارج عبر شركة؟
يعتمد ذلك على الدولة والهدف وعدد العقارات. قد تكون الشركة ضرورية لشراء أرض في بعض الدول، لكنها تضيف طبقة من الضريبة والتكاليف، وقد تُعتبر شركة إسرائيلية إذا كانت تُدار من إسرائيل. يُتخذ القرار قبل الشراء، مع مستشار ضريبي.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليلالمصادر
- مصلحة الضرائب الأمريكية (IRS) - الاستقطاع وفق FIRPTA
- بوابة العدالة الإلكترونية الأوروبية - السجلات العقارية في دول الاتحاد الأوروبي: قبرص
- بوابة العدالة الإلكترونية الأوروبية - السجلات العقارية في دول الاتحاد الأوروبي: بلغاريا
- بوابة العدالة الإلكترونية الأوروبية - السجلات العقارية في دول الاتحاد الأوروبي: اليونان
- بوابة العدالة الإلكترونية الأوروبية - السجلات العقارية في دول الاتحاد الأوروبي: إيطاليا
- بوابة العدالة الإلكترونية الأوروبية - السجلات العقارية في دول الاتحاد الأوروبي: البرتغال
- ANCPI - الوكالة الوطنية للمساحة والتسجيل العقاري (رومانيا)
- PwC Worldwide Tax Summaries - إسرائيل، الأفراد: تحديد الدخل
