Cumpărarea unui imobil în străinătate de către israelieni: ghidul complet 2026 - de la alegerea țării până la raportarea în Israel

Cine caută „cumpărare imobil în străinătate” găsește mai ales reclame la proiecte și randamente. Din punct de vedere juridic, întrebarea importantă nu este ce imobil să cumpărați, ci în ce ordine se iau deciziile și ce închide sau deschide fiecare decizie mai departe. Acest ghid este harta: parcurge fiecare etapă a tranzacției din perspectiva unui cumpărător israelian, compară cele opt țări în care asistăm tranzacții și trimite la ghidul detaliat al fiecărei țări. Informațiile sunt valabile în noiembrie 2026.

1Care sunt etapele cumpărării unui imobil în străinătate?

Există opt etape, iar ordinea lor nu este întâmplătoare: fiecare decizie timpurie limitează ce se poate face după ea. Cine semnează un contract înainte de a decide structura de deținere, de exemplu, poate descoperi că imobilul este înscris pe numele greșit din perspectiva impozitului în Israel.

1. Alegerea țării în funcție de obiectiv, de pașapoartele din familie și de restricțiile pentru străini.
2. Structura de deținere: pe numele dumneavoastră, pe numele membrilor familiei sau printr-o societate.
3. Finanțarea: capital propriu, credit ipotecar local sau împrumut în Israel, plus documentarea sursei fondurilor.
4. Verificările: proprietatea, sarcinile, autorizațiile, datoriile și restricțiile asupra imobilului.
5. Contractul și mecanismul de plată: plăți legate de etape care pot fi verificate.
6. Semnarea și înscrierea în registrul imobiliar al țării imobilului.
7. Raportarea și impozitul în Israel pentru transferuri, chirie și vânzare.
8. Ieșirea: vânzarea, moștenirea și readucerea banilor în Israel.

2Cum alegeți țara pentru investiții imobiliare în străinătate?

Se pornește de la obiectiv și de la restricțiile juridice, nu de la preț. Venitul curent, conservarea capitalului, casa de vacanță, statutul de rezident și dezvoltarea sunt obiective diferite, iar fiecare restrânge altfel opțiunile. Apoi verificați ce aveți voie să cumpărați: un israelian poate cumpăra un apartament în toate cele opt țări din ghid, dar în România și Bulgaria terenul se dobândește de regulă printr-o societate locală, în Cipru cumpărătorul care nu este cetățean al UE are nevoie de autorizația Consiliului de Miniștri, iar în Grecia este necesară o autorizație prealabilă în zonele de frontieră.

Un pașaport european deținut de un membru al familiei poate schimba situația, de aceea se verifică înainte de alegerea imobilului. O comparație completă între țări, după cine are dreptul să cumpere, protecții, impozite și finanțare, găsiți în ghidul nostru despre țara în care merită să cumpărați un imobil în străinătate. Nu recomandăm o piață anume și nu estimăm randamente.

3Cumpăr pe numele meu sau printr-o societate?

Decizia se ia înainte de prima plată, deoarece transferul unui imobil de la o persoană fizică la o societate după cumpărare este de regulă o tranzacție nouă, cu impozite și taxe proprii. Deținerea directă este mai simplă și mai ieftin de întreținut. O societate poate fi necesară, de exemplu pentru cumpărarea de teren în România sau Bulgaria fără pașaport european, sau uzuală, precum un LLC în SUA, dar adaugă un nivel de impozitare și costuri în două țări.

În partea israeliană există două capcane cunoscute: o societate străină a cărei conducere și control se exercită din Israel poate fi considerată rezidentă israeliană în scopuri fiscale, iar o societate care deține un imobil de închiriat într-o țară cu impozitare redusă poate intra sub regulile privind societățile străine controlate. Decizia se ia împreună cu un consultant fiscal, în funcție de numărul de imobile, de obiectiv și de orizontul de deținere.

4Se poate obține un credit ipotecar pentru un imobil în străinătate?

Uneori, dar depinde de țară și de bancă. În unele țări băncile locale finanțează cumpărători străini conform politicii interne, în altele finanțarea este limitată, iar în Ucraina nu este practică pe timpul legii marțiale. Alternativele uzuale sunt capitalul propriu sau un împrumut în Israel, de exemplu garantat cu un imobil din Israel.

Pe orice variantă, banca din Israel și banca din țara imobilului vor dori să știe de unde provin banii. Un dosar ordonat, cu dovezi de venit, vânzare, împrumut sau donație, traduse când este necesar, previne întârzierile în ziua în care plata trebuie să ajungă. Dacă există credit ipotecar, cereți aprobarea de principiu înainte de semnarea antecontractului, nu după.

5Ce verificați înainte de a cumpăra un imobil în străinătate?

Imobilul se verifică în registrul oficial, nu pe baza documentelor prezentate de vânzător: cine este proprietarul înscris, ce sarcini grevează imobilul și dacă ceea ce este construit pe teren corespunde cu ceea ce a fost autorizat. Lista de bază a verificărilor este asemănătoare în toate țările:

• Proprietatea înscrisă: un extras actualizat din registru și concordanța dintre proprietarul înscris și cel care semnează.
• Sarcini și popriri: ipoteci, sechestre, litigii și drepturi ale terților.
• Autorizații: autorizația de construire, autorizația de utilizare sau de locuire și concordanța dintre înscriere și situația de pe teren.
• Datorii: impozite pe proprietate, taxe de administrare și datorii către asociația de proprietari sau societatea de administrare.
• Restricții pentru străini: autorizație specială, zonă de frontieră, teren agricol sau limită privind numărul de unități.
• La cumpărarea de la dezvoltator: autorizație de construire valabilă, dreptul de proprietate al dezvoltatorului asupra terenului, sarcini în favoarea băncii finanțatoare și garanții pentru banii cumpărătorului.

6Ce trebuie să conțină contractul și cum vă protejați banii?

Fiecare plată trebuie legată de un eveniment care poate fi verificat, precum înscrierea, o autorizație sau depunerea contractului, și nu doar de o dată sau de o declarație a vânzătorului. În antecontract verificați ce se întâmplă cu avansul dacă cumpărătorul sau vânzătorul renunță, ce condiții suspensive se aplică (finanțarea, autorizația pentru străin, rezultatele verificărilor) și care este termenul-limită pentru semnarea finală.

La cumpărarea de la dezvoltator, diferența dintre data predării, când primiți cheile, și data înscrierii, când imobilul este înscris pe numele dumneavoastră, este diferența dintre o așteptare și un drept. Este recomandabil ca restul prețului să fie legat de a doua dată. Cine semnează din Israel o face de regulă printr-o procură notarială cu apostilă și traducere, redactată din timp împreună cu notarul local și care împuternicește doar pentru actele definite. În România, procura pentru o tranzacție imobiliară semnată în Israel se semnează în fața consulului român.

7Când este imobilul cu adevărat al meu? Cine este implicat și unde se face înscrierea în fiecare țară

În majoritatea țărilor din acest ghid, dreptul de proprietate se transferă sau devine opozabil terților abia când este înscris în registrul imobiliar local. În SUA actul se înregistrează la nivel de comitat, dar nu există o garanție de stat a titlului, de aceea protecția se bazează pe verificarea titlului și pe asigurarea de titlu. Tabelul rezumă persoanele implicate, registrul și principalele impozite din partea cumpărătorului, în noiembrie 2026.

Pentru fiecare țară există pe site un ghid detaliat, cu etapele, documentele și riscurile tipice:

• Achiziția unei proprietăți în România - ghidul juridic
• Achiziția unei proprietăți în Grecia - ghidul juridic
• Achiziția unei proprietăți în Cipru - ghidul juridic
• Achiziția unei proprietăți în Bulgaria - ghidul juridic
• Achiziția unei proprietăți în SUA - ghidul juridic
• Procesul de cumpărare a unei proprietăți în Italia la notaio
• Procesul de cumpărare a unei proprietăți în Portugalia: CPCV și escritura
• Cumpărarea unui apartament în Ucraina și înscrierea proprietății

8Ce trebuie raportat Autorității Fiscale din Israel despre un imobil în străinătate?

Rezidentul israelian este impozitat în Israel pe veniturile sale din întreaga lume, așa că un imobil în străinătate privește Autoritatea Fiscală din Israel chiar dacă plătește impozit în țara sa. Există trei puncte principale de contact, în noiembrie 2026:

• Chiria: alegeți între 15% pe chiria dintr-un imobil rezidențial din străinătate, cu deducerea doar a amortizării și fără credit pentru impozitul străin, și impozitul marginal pe venitul net, cu credit pentru impozitul plătit în țara imobilului.
• Vânzarea: câștig de capital conform Ordonanței impozitului pe venit, nu impozit pe plusvaloarea imobiliară (mas shevach), de regulă până la 25% din câștigul real, cu credit pentru impozitul local. Se depune o notificare pe Formularul 1399 în 30 de zile și se plătește un avans.
• Declarația anuală: obligația poate apărea și fără câștig, de exemplu în urma unui transfer de 500.000 ILS sau mai mult în străinătate în 12 luni, sau din active în străinătate peste pragul stabilit prin regulament.

Detaliile complete, inclusiv impozitul suplimentar, declarația de avere și regulile privind deținerea printr-o societate, se află în ghidul despre partea israeliană a unui imobil în străinătate: impozit și raportare. Este recomandabil să întocmiți un calendar al transferurilor cu contabilul înainte de prima plată și să marcați în ce an fiscal cade fiecare transfer.

9Cum ieșiți din investiție: vânzare, moștenire și readucerea banilor?

La ieșire se gândește din ziua cumpărării, pentru că structura de deținere și țara determină cât de ușor va fi să vindeți, să lăsați moștenire și să transferați banii. La vânzare se aplică impozit în țara imobilului și în Israel, iar unele țări au un mecanism special de colectare: în SUA, potrivit IRS, cumpărătorul reține de regulă 15% din prețul de vânzare când vânzătorul este o persoană străină. În Ucraina, un nerezident plătește la vânzare 18% impozit pe venit și 5% taxă militară, sub rezerva scutirilor, iar transferul sumei în străinătate este restricționat pe timpul legii marțiale.

Moștenirea unui imobil din străinătate urmează o procedură locală, la notar sau în instanță, uneori în paralel cu o procedură în Israel. Un testament valabil în ambele țări și un dosar ordonat, cu contractul, certificatele de înscriere și dovezile de plată a impozitelor, scutesc moștenitorii de mult timp. Când imobilul este deținut printr-o societate, uneori se pot vinde acțiunile în locul imobilului, iar fiecare variantă are un alt rezultat fiscal.

10Ce greșeli repetă israelienii care cumpără imobile în străinătate?

• Plata către dezvoltator înainte să existe autorizație de construire sau vreun drept înscris al cumpărătorului.
• Încrederea într-un avocat care îl reprezintă pe vânzător sau pe dezvoltator.
• Un „randament garantat” care nu este acoperit de o garanție.
• O structură de deținere aleasă fără verificarea impozitului în Israel.
• O procură prea generală sau una pe care notarul local nu o acceptă.
• Presiunea timpului, care împiedică verificarea înainte de prima plată.

11Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm

Înainte de semnare este recomandabil să clarificați patru lucruri: structura de deținere, rezultatele verificărilor în registru, un mecanism de plată legat de etape și un calendar al transferurilor și raportărilor în Israel. Asistăm partea juridică a tranzacției din perspectiva cumpărătorului israelian, lucrăm alături de notari și avocați cu drept de practică în țara imobilului și ne coordonăm cu contabilul sau consultantul fiscal al dumneavoastră din Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul