Pe scurt
Dreptul imobiliar din SUA este o chestiune a statelor, nu una federală, de aceea fiecare tranzacție începe cu întrebarea în ce stat se desfășoară. Nu există o garanție guvernamentală a înregistrării, iar piața a dezvoltat în locul ei verificarea titlului (title search) și asigurarea de title. Un investitor israelian trebuie să aleagă din timp structura de deținere (directă, LLC sau trust) și să achiziționeze o poliță a proprietarului pe lângă polița creditorului.
Ce este important de reținut
- 1Dreptul imobiliar din SUA este o chestiune a statelor: fiecare dintre cele 50 de state are propria legislație, propriul sistem de înregistrare, propriile reguli fiscale și proceduri de transfer.
- 2Registrul de comitat american nu include o garanție guvernamentală a regularității dreptului de proprietate - protecția vine din verificarea titlului și din asigurarea de title.
- 3Polița creditorului acoperă doar soldul împrumutului băncii, de aceea un cumpărător care finanțează prin ipotecă trebuie să achiziționeze și o poliță a proprietarului.
- 4SUA, la nivel federal, nu restricționează aproape deloc achiziția de imobile de către străini, iar legile statale privind terenurile agricole vizează „țările de interes” și nu se aplică cetățenilor israelieni.
- 5Deținerea directă pe nume personal expune la acțiuni în instanță și la impozitul federal pe succesiune; structura de deținere trebuie aleasă înainte de achiziție, cu un consultant fiscal american-israelian.
De ce sunt SUA cincizeci de piețe și nu una singură?
Pentru că dreptul imobiliar din SUA este o chestiune a statelor (State Law) și nu una federală: fiecare dintre cele 50 de state are propria legislație imobiliară, propriul sistem de înregistrare, propriile reguli de impozitare și proceduri de transfer al proprietății. Prima greșeală pe care o fac investitorii israelieni când abordează piața americană este să o privească drept o piață unică, la fel ca România, Bulgaria sau Grecia, unde un singur cod civil se aplică pe întreg teritoriul țării.
Florida diferă de California, iar Texas diferă de New York, iar diferențele nu sunt cosmetice: ele privesc chestiuni precum cine întocmește tranzacția, cum se calculează impozitul și ce protecție are cumpărătorul.
Majoritatea statelor funcționează după dreptul comun (Common Law), în tradiția anglo-americană, cu excepția statului Louisiana, care păstrează o tradiție de drept civil provenită din Codul lui Napoleon. Și în interiorul familiei statelor de Common Law există diferențe semnificative: nouă state, printre care California, Texas, Arizona și Nevada, funcționează după un regim de „proprietate comună” (Community Property) între soți, care influențează și tranzacțiile imobiliare. Celelalte state funcționează după un regim de „proprietate separată”.
Pentru investitorul israelian, semnificația practică este una singură: fiecare tranzacție din SUA începe cu întrebarea „în ce stat”, iar răspunsul determină aproape tot ce urmează - cine conduce închiderea, cât costă înregistrarea și ce impozite se aplică.
Registrul de comitat american nu include o garanție guvernamentală a regularității dreptului de proprietate - protecția vine din verificarea titlului și din asigurarea de title.
Cum funcționează înregistrarea imobiliară în SUA?
Înregistrarea se face la nivel de comitat (County), de regulă la „registratorul actelor” (Recorder of Deeds) sau la „grefierul comitatului” (County Clerk), în funcție de terminologia locală. Spre deosebire de statele europene, în care un registru funciar guvernamental central sau național-regional stabilește și verifică cine este proprietarul înscris, în SUA este vorba de un sistem de înregistrare publică cronologică (Recording System): fiecare act, ipotecă sau garanție înregistrată devine accesibilă consultării publicului, iar ordinea înregistrării stabilește prioritatea între pretențiile concurente.
Punctul critic: registrul de comitat american, spre deosebire de registrele europene, nu include o garanție guvernamentală a regularității dreptului de proprietate. Statul nu verifică și nu confirmă că vânzătorul înscris este într-adevăr proprietarul legal, ci doar documentează ce a fost depus și când. Diferența dintre „ceea ce este înscris” și „ceea ce este cu adevărat valabil” este motivul existenței industriei societăților de title și a asigurării de title.
În ce structură este indicat să se dețină un imobil în SUA: direct, LLC sau trust?
Nu există un singur răspuns corect. Alegerea depinde de mărimea investiției, de destinația imobilului (locuință personală sau investiție) și de planificarea succesorală globală a familiei. Spre deosebire de state europene precum România și Bulgaria, unde distincția centrală este între achiziția unui imobil și achiziția acțiunilor unei societăți, în SUA întrebarea centrală pentru un investitor străin este în ce structură juridică se deține imobilul, nu doar cum se achiziționează.
| Structura | Avantaje | Dezavantaje și expuneri | Se potrivește în principal pentru |
|---|---|---|---|
| Deținere directă (pe nume personal) | Cea mai simplă variantă din punct de vedere procedural | Expunere completă la acțiuni civile în instanță (nu există protecție față de creditori) și expunere severă la impozitul federal pe succesiune | Cine preferă simplitatea procedurală și înțelege expunerea |
| Societate LLC americană | Separarea între bunurile personale ale investitorului și bunurile societății și protecție față de expunerea personală la acțiuni legate de imobil; în structuri avansate, de exemplu o LLC deținută de o societate străină, expunerea la impozitul american pe succesiune poate fi atenuată semnificativ | Structura trebuie planificată din timp cu un consultant fiscal american-israelian, nu după achiziție | Structura cea mai răspândită printre investitorii străini și în special printre israelieni |
| Trust (Trust) | Planificare succesorală și transfer între generații; uneori și confidențialitate, deoarece în unele state un imobil deținut într-un trust nu apare pe numele investitorului în registrul public | Necesită o asistență juridică mai strânsă decât o LLC simplă | Planificare succesorală și transfer între generații |
Costul de constituire și de întreținere al unei LLC este relativ scăzut în state precum Delaware, Wyoming sau Nevada, recunoscute drept prietenoase față de societăți.
Poate un israelian să achiziționeze imobile în SUA și ce limitări există?
Da, și aproape fără restricții la nivel federal. Spre deosebire de România, Bulgaria și Grecia, unde există restricții clare privind achiziția de terenuri de către cetățeni ai unor state care nu sunt membre ale Uniunii Europene, SUA, la nivel federal, nu restricționează aproape deloc achiziția de imobile de către străini. Nu există o cerință de cetățenie sau de rezidență pentru achiziția unei locuințe, a unui imobil comercial sau a unui teren de investiție, iar acesta este unul dintre motivele principale pentru care piața americană este atât de deschisă investitorilor internaționali.
Cu toate acestea, trebuie cunoscute două tendințe de reglementare aflate în dezvoltare:
- Legislație statală: în ultimii ani, aproximativ 36 de state au adoptat legi care restricționează sau interzic achiziția de terenuri agricole, de terenuri din apropierea bazelor militare sau a infrastructurii critice. Aproape toate aceste legi vizează în mod explicit „țările de interes” (China, Russia, Iran, North Korea și uneori Cuba, Siria și Venezuela) și nu se aplică cetățenilor israelieni. Este un domeniu foarte dinamic, cu zeci de proiecte de lege noi în fiecare an, de aceea o verificare specifică statului și tipului de imobil face parte integrantă dintr-o verificare juridică serioasă, în special în cazul terenurilor agricole sau al celor din apropierea unor instalații sensibile.
- Raportare și control federal: achiziția de terenuri agricole este supusă obligației federale de raportare conform legii AFIDA (Agricultural Foreign Investment Disclosure Act), iar tranzacțiile din apropierea aeroporturilor, a porturilor și a anumitor infrastructuri pot intra în competența de control a CFIUS (Comitetul pentru investițiile străine în SUA). Este o considerație relevantă mai ales pentru tranzacții comerciale sau industriale mari, nu pentru achiziția unei locuințe sau a unui apartament de investiție obișnuit.
Ce sunt societățile de title și asigurarea de title și de ce sunt esențiale?
Aceasta este soluția americană specifică pentru problema înregistrării: în Europa, inclusiv în România, Bulgaria și Grecia, statul administrează un registru funciar care conferă certitudine juridică cu privire la cine este proprietarul. În SUA nu există o astfel de garanție guvernamentală, iar piața privată a dezvoltat o soluție alternativă: societățile de title și asigurarea de title.
Verificarea titlului (Title Search)
Înainte de orice tranzacție, o societate de title sau un avocat (în funcție de stat) efectuează o verificare a lanțului de proprietate (Chain of Title) în registrul de comitat, care se întinde de regulă 30 până la 60 de ani în urmă și uneori până la „rădăcina dreptului” istorică. Verificarea are rolul de a depista garanții și ipoteci active, sechestre, servituți (Easements), erori în descrierea limitelor, acte falsificate, probleme în succesiuni nesoluționate și pretenții contradictorii de proprietate. Orice defect descoperit se numește „nor asupra titlului” (Cloud on Title) și trebuie înlăturat înainte ca tranzacția să poată fi închisă.
Asigurarea de title (Title Insurance)
Spre deosebire de orice altă asigurare cunoscută, asigurarea de title nu acoperă riscuri viitoare - ea acoperă defecte care există deja în trecut, dar nu au fost încă descoperite. Prima se plătește o singură dată la închiderea tranzacției (nu anual, recurent), iar acoperirea rămâne valabilă atât timp cât proprietarul deține imobilul. Există două tipuri de poliță:
| Polița | Pe cine protejează | Este obligatorie? |
|---|---|---|
| Polița proprietarului (Owner's Policy) | Cumpărătorul, împotriva pierderii financiare cauzate de un defect de title descoperit după achiziție | Nu este obligatorie legal, dar se achiziționează aproape întotdeauna în practică |
| Polița creditorului (Lender's Policy) | Banca finanțatoare, numai până la soldul împrumutului | Este necesară în orice tranzacție finanțată prin ipotecă |
Cele două polițe nu se înlocuiesc una pe alta, iar acesta este un punct pe care mulți cumpărători îl ratează: polița creditorului acoperă doar soldul împrumutului băncii, nu aportul propriu al cumpărătorului. Un cumpărător care a achiziționat un imobil cu un milion de dolari cu o ipotecă de 600 de mii și la care s-a descoperit un defect al dreptului de proprietate va vedea polița creditorului despăgubind numai banca, iar cei 400 de mii de dolari ai aportului propriu vor fi pierduți fără acoperire. De aceea, un cumpărător care își finanțează achiziția printr-o ipotecă trebuie să achiziționeze separat ambele polițe: polița creditorului pentru că banca o cere, și polița proprietarului pentru că investiția sa depinde de ea. Cine cumpără în numerar are nevoie doar de polița proprietarului.
Rolul societății de title în închiderea tranzacției
În multe state (de exemplu California, Texas și Florida), societatea de title nu este doar emitentul poliței, ci acționează și ca „agent de escrow” (Escrow Agent) și ca entitate care conduce efectiv închiderea tranzacției: ea deține banii cumpărătorului și documentele vânzătorului până la îndeplinirea tuturor condițiilor, apoi efectuează un schimb simultan al banilor contra proprietății.
În alte state (de exemplu New York, New Jersey, Connecticut și Massachusetts, numite „state ale avocaților”), un avocat este cel care conduce închiderea, nu doar societatea de title. Este important să știți din timp ce model se aplică în statul în care se achiziționează imobilul, deoarece aceasta influențează direct cine reprezintă efectiv interesele dumneavoastră la masa închiderii.
Care sunt etapele procesului de achiziție în SUA, de la ofertă la închidere?
- Oferta și contractul de achiziție: procesul începe cu depunerea unei oferte de cumpărare (Offer), care devine un „contract de achiziție” (Purchase Agreement) obligatoriu odată cu acceptarea ei. În această etapă se plătește „banul serios” (Earnest Money Deposit), de regulă 1% până la 3% din valoarea tranzacției, uneori până la 10% pe piețele competitive, păstrat în escrow de societatea de title sau de avocat, nu la vânzător.
- Perioada de verificări (Due Diligence / Contingency Period): majoritatea contractelor de achiziție includ „condiții suspensive” (Contingencies) care oferă cumpărătorului un drept de ieșire protejat: condiția inspecției tehnice (Inspection Contingency), condiția de finanțare (Financing Contingency) dacă achiziția este finanțată și condiția de evaluare (Appraisal Contingency), care asigură că banca finanțatoare este de acord cu valoarea imobilului. În paralel se efectuează verificarea titlului.
- Închiderea (Closing): în ziua închiderii se semnează toate actele de transfer, se transferă fondurile și se emite actul de proprietate (Deed) pe numele cumpărătorului. Actul de proprietate se depune spre înregistrare în registrul de comitat, iar din momentul înregistrării dreptul de proprietate este opozabil terților. În majoritatea statelor se poate semna la distanță prin procură sau printr-un act notarial la distanță (în statele care permit acest lucru), ceea ce ușurează considerabil situația investitorilor israelieni care nu călătoresc în SUA doar pentru închidere.
Care sunt costurile de achiziție în SUA și ce diferă de la un stat la altul?
Nu există un „impozit uniform de achiziție” în SUA. Există o gamă largă de taxe și impozite, pe care fiecare stat, și uneori fiecare comitat, le stabilește singur.
| Componentă | Ce este important de știut |
|---|---|
| Comisionul agenților | De la înțelegerea juridică a Asociației Naționale a Agenților Imobiliari (NAR), intrată în vigoare în august 2024, un cumpărător trebuie să semneze un contract scris de reprezentare cu agentul său înainte de vizionări, în care este precizat în mod explicit onorariul acestuia. Comisionul agentului cumpărătorului nu mai este publicat automat în bazele de date ale imobilelor (MLS). În majoritatea tranzacțiilor vânzătorul este în continuare de acord să îl suporte în cadrul negocierii, dar acest lucru nu mai este de la sine înțeles și merită să fie confirmat din timp în contract. Comisionul total (agentul vânzătorului și agentul cumpărătorului împreună) se situează în prezent în jurul a 5% până la 6% din prețul imobilului. |
| Asigurarea de title, taxele de escrow și de închidere | Costul variază în funcție de valoarea imobilului și de stat. |
| Impozit de transfer (Transfer Tax) | Unele state, precum New York, percep un impozit de transfer semnificativ; alte state, precum Texas, nu percep deloc. Cota specifică trebuie verificată în stat și în oraș. |
| Impozit anual pe proprietate (Property Tax) | Nu există impozit federal pe proprietate; impozitul se stabilește și se percepe la nivel de comitat și se calculează pe valoarea evaluată a imobilului. Cota medie națională este în jurul a 1% din valoarea imobilului pe an, dar variază foarte mult: sub 0,5% în Hawaii și peste 2% în New Jersey și Illinois. Unele state, precum California, limitează prin lege ritmul creșterii anuale a evaluării („Proposition 13”), un avantaj semnificativ pentru proprietarii vechi față de cumpărătorii noi. |
Cum obține un investitor străin o ipotecă americană?
Multe bănci americane oferă programe dedicate investitorilor străini (Foreign National Loan Programs), care nu cer un istoric de credit american, dar în condiții mai puțin favorabile decât cele oferite rezidenților: aport propriu mai mare, de regulă 30% până la 40% din valoarea imobilului, și dobândă mai mare.
Mulți investitori străini, în special în tranzacții sub un milion de dolari, aleg să plătească în numerar, ceea ce eficientizează și scurtează procesul de închidere. Pentru relația cu autoritățile americane, inclusiv pentru plata impozitelor, orice investitor străin are nevoie de un număr de identificare fiscală (ITIN), emis de IRS.
Ce este indicat să faceți înainte de a semna o tranzacție în SUA?
Mulți israelieni abordează piața americană cu sentimentul că este mai „familiară” decât piețele europene, iar de multe ori exact aceasta este greșeala. Diferența dintre o investiție reușită și o durere de cap costisitoare se află aproape întotdeauna în aceleași întrebări: a fost verificată situația juridică specifică a statului în care se află imobilul, și nu doar „situația din SUA” în general; a fost achiziționată o asigurare de title completă și nu doar cea cerută de bancă; este imobilul deținut într-o structură care atenuează expunerea la impozitul pe succesiune și nu pe nume personal din obișnuință sau din lipsă de conștientizare; și care sunt costurile reale de achiziție în statul specific, inclusiv impozitul de transfer, impozitul anual pe proprietate și comisioanele de închidere. Asigurarea de title în locul unei garanții guvernamentale este un mecanism eficient și dovedit, dar funcționează numai atunci când este înțeleasă și când nu se presupune că este identică cu cea cunoscută din statele europene.
Cele cuprinse în acest articol sunt informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Legislația și cotele de impozitare din SUA diferă de la un stat la altul și se pot modifica, și pot exista circumstanțe specifice care influențează aplicarea lor într-un caz dat. Înainte de orice decizie de investiție sau acțiune juridică se recomandă solicitarea unei consultanțe individuale.
Întrebări frecvente
Poate un israelian să achiziționeze imobile în SUA?
Da. SUA, la nivel federal, nu restricționează aproape deloc achiziția de imobile de către străini și nu există o cerință de cetățenie sau de rezidență pentru achiziția unei locuințe, a unui imobil comercial sau a unui teren de investiție. Merită verificată legislația statală specifică, în principal în cazul terenurilor agricole sau al celor din apropierea unor instalații sensibile.
Ce este asigurarea de title și de ce sunt necesare două polițe?
Asigurarea de title acoperă defecte ale dreptului de proprietate care există în trecut și nu au fost încă descoperite, contra unei prime unice. Polița creditorului acoperă doar soldul împrumutului băncii, de aceea un cumpărător care finanțează prin ipotecă are nevoie și de o poliță a proprietarului pentru a-și proteja aportul propriu.
În ce structură este indicat să se dețină un imobil în SUA?
Variantele sunt deținerea directă, LLC sau trust. Deținerea directă expune la acțiuni în instanță și la impozitul federal pe succesiune. LLC este structura răspândită printre israelieni și oferă protecție față de expunerea personală. Alegerea depinde de mărimea investiției, de destinația imobilului și de planificarea succesorală și trebuie planificată din timp cu un consultant fiscal american-israelian.
Se poate semna o tranzacție în SUA la distanță?
În majoritatea statelor se poate semna la distanță prin procură sau printr-un act notarial la distanță, în statele care permit acest lucru, de aceea un investitor israelian nu este obligat să zboare în SUA doar pentru închidere.
Cât aport propriu are nevoie un investitor străin pentru o ipotecă în SUA?
În programele dedicate investitorilor străini, aportul propriu necesar este de regulă 30% până la 40% din valoarea imobilului, iar dobânda este mai mare decât cea a rezidenților. Nu este necesar un istoric de credit american, iar un investitor străin are nevoie de un număr ITIN de la IRS.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăAsigurarea de title (Title Insurance) și Escrow într-o tranzacție americană: ce vă protejează și ce nuAsigurarea de title și Escrow în SUA: ce acoperă polița proprietarului, ce excluderi verificați, cum funcționează contul fiduciar și cum evitați fraudele.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.