Коротко
Право недвижимости в США относится к ведению штатов, а не федерации, поэтому любая сделка начинается с вопроса, в каком штате она совершается. Государственной гарантии регистрации нет, и на её месте рынок выработал проверку титула и титульное страхование. Израильскому инвестору необходимо заранее выбрать структуру владения (прямое владение, LLC или траст) и приобрести полис владельца наряду с полисом кредитора.
Главное
- 1Право недвижимости в США - дело штатов: у каждого из 50 штатов своё законодательство, система регистрации, налоговые правила и порядок передачи.
- 2Окружная регистрация в США не включает государственной гарантии достоверности права собственности - защита обеспечивается проверкой титула и титульным страхованием.
- 3Полис кредитора покрывает только остаток кредита банка, поэтому покупатель, финансирующий покупку ипотекой, должен приобрести и полис владельца.
- 4Федеральное право США почти не ограничивает покупку недвижимости иностранцами, а законы штатов о сельскохозяйственных землях направлены на «страны, вызывающие озабоченность» и не распространяются на граждан Израиля.
- 5Прямое владение на личное имя подвергает риску исков и федерального налога на наследство; структуру владения нужно выбирать до покупки вместе с американо-израильским налоговым консультантом.
Почему США - это пятьдесят рынков, а не один?
Потому что право недвижимости в США относится к ведению штатов (State Law), а не федерации: у каждого из 50 штатов своё законодательство о недвижимости, система регистрации, налоговые правила и порядок передачи права собственности. Первая ошибка, которую делают израильские инвесторы при выходе на американский рынок, - считать его единым рынком, подобно Румынии, Болгарии или Греции, где на всей территории страны действует один гражданский кодекс.
Флорида отличается от Калифорнии, а Техас - от Нью-Йорка, и различия не косметические: они касаются таких вопросов, как то, кто оформляет сделку, как рассчитывается налог и какая защита есть у покупателя.
Большинство штатов действуют по общему праву (Common Law) в англо-американской традиции, за исключением Луизианы, сохраняющей традицию гражданского права, восходящую к кодексу Наполеона. Даже внутри семьи штатов общего права есть существенные различия: девять штатов, среди которых Калифорния, Техас, Аризона и Невада, действуют по режиму «общей собственности» (Community Property) супругов, что отражается и на сделках с недвижимостью. Остальные штаты действуют по режиму «раздельной собственности».
Для израильского инвестора практический вывод один: любая сделка в США начинается с вопроса «в каком штате», а ответ определяет почти всё последующее - кто проводит закрытие, сколько стоит регистрация и какие налоги применяются.
Окружная регистрация в США не включает государственной гарантии достоверности права собственности - защита обеспечивается проверкой титула и титульным страхованием.
Как работает регистрация недвижимости в США?
Регистрация осуществляется на уровне округа (County), как правило, у «регистратора актов» (Recorder of Deeds) или «секретаря округа» (County Clerk) в зависимости от местной терминологии. В отличие от европейских стран, где центральный государственный или национально-региональный реестр недвижимости определяет и подтверждает, кто является зарегистрированным собственником, в США действует система публичной хронологической регистрации (Recording System): каждый зарегистрированный акт, ипотека или обременение становится доступным для ознакомления публике, а очерёдность регистрации определяет приоритет между конкурирующими требованиями.
Ключевой момент: окружная регистрация в США, в отличие от европейских реестров, не включает государственной гарантии достоверности права собственности. Государство не проверяет и не подтверждает, что зарегистрированный продавец действительно является законным собственником, а лишь фиксирует, что было подано и когда. Разрыв между «тем, что зарегистрировано» и «тем, что верно на самом деле» и есть причина существования индустрии титульных компаний и титульного страхования.
В какой структуре лучше владеть недвижимостью в США: напрямую, через LLC или траст?
Единственно верного ответа нет. Выбор зависит от размера инвестиции, назначения объекта (личное проживание или инвестиция) и общего планирования наследства семьи. В отличие от европейских стран, таких как Румыния и Болгария, где главное различие - между покупкой объекта и покупкой акций компании, в США главный вопрос для иностранного инвестора - в какой правовой структуре владеть объектом, а не только как его приобрести.
| Структура | Преимущества | Недостатки и риски | Подходит главным образом для |
|---|---|---|---|
| Прямое владение (на личное имя) | Самый простой вариант с процедурной точки зрения | Полная подверженность гражданским искам (нет защиты от кредиторов) и серьёзный риск федерального налога на наследство | Тех, кто предпочитает процедурную простоту и понимает риск |
| Американская компания LLC | Разделение личных активов инвестора и активов компании и защита от личной ответственности по искам, связанным с объектом; в продвинутых структурах, например LLC, принадлежащей иностранной корпорации, можно существенно смягчить риск американского налога на наследство | Структуру необходимо планировать заранее с американо-израильским налоговым консультантом, а не после покупки | Самая распространённая структура среди иностранных инвесторов, в частности израильтян |
| Траст (Trust) | Планирование наследства и межпоколенческая передача; порой и конфиденциальность, поскольку в некоторых штатах объект, принадлежащий трасту, не отображается в публичном реестре на имя инвестора | Требует более тесного юридического сопровождения, чем простая LLC | Планирования наследства и межпоколенческой передачи |
Стоимость создания и содержания LLC относительно невысока в таких штатах, как Делавэр, Вайоминг или Невада, известных как дружественные к компаниям.
Может ли израильтянин купить недвижимость в США и какие есть ограничения?
Да, и практически без ограничений на федеральном уровне. В резком отличии от Румынии, Болгарии и Греции, где действуют чёткие ограничения на покупку земли гражданами стран, не входящих в Европейский союз, федеральное право США почти не ограничивает покупку недвижимости иностранцами. Требования гражданства или резидентства для покупки жилого дома, коммерческого объекта или инвестиционной земли нет, и это одна из главных причин того, что американский рынок так открыт для международных инвесторов.
Тем не менее следует знать о двух развивающихся регуляторных тенденциях:
- Законодательство штатов: в последние годы около 36 штатов приняли законы, ограничивающие или запрещающие покупку сельскохозяйственных земель, земель вблизи военных баз или критической инфраструктуры. Почти все эти законы прямо направлены на «страны, вызывающие озабоченность» (China, Russia, Iran, North Korea, а порой Куба, Сирия и Венесуэла) и не распространяются на граждан Израиля. Это очень динамичная область, где каждый год появляются десятки новых законопроектов, поэтому проверка по конкретному штату и виду объекта - неотъемлемая часть серьёзной проверки (due diligence), особенно для сельскохозяйственных земель и объектов вблизи чувствительных сооружений.
- Федеральная отчётность и проверка: покупка сельскохозяйственных земель подлежит федеральной обязанности отчётности по закону AFIDA (Agricultural Foreign Investment Disclosure Act), а сделки вблизи аэропортов, портов и определённой инфраструктуры могут попасть под проверку CFIUS (Комитета по иностранным инвестициям в США). Это существенно главным образом для крупных коммерческих или промышленных сделок, а не для покупки жилого дома или обычной инвестиционной квартиры.
Что такое титульные компании и титульное страхование и почему они критически важны?
Это уникальное американское решение проблемы регистрации: в Европе, включая Румынию, Болгарию и Грецию, государство ведёт реестр недвижимости, который даёт юридическую определённость относительно того, кто является собственником. В США такой государственной гарантии нет, и частный рынок выработал альтернативное решение: титульные компании и титульное страхование.
Проверка титула (Title Search)
Перед любой сделкой титульная компания или адвокат (в зависимости от штата) проводят проверку цепочки права собственности (Chain of Title) в окружном реестре, как правило, на 30-60 лет назад, а порой до исторического «корня права». Проверка нацелена на выявление действующих залогов и ипотек, арестов, сервитутов (Easements), ошибок в описании границ, поддельных актов, проблем с неоформленными наследствами и конкурирующих притязаний на собственность. Любой обнаруженный дефект называется «облаком над титулом» (Cloud on Title), и его необходимо устранить до того, как сделка может быть закрыта.
Титульное страхование (Title Insurance)
В отличие от любого другого известного страхования, титульное страхование не покрывает будущие риски - оно покрывает дефекты, уже существовавшие в прошлом, но ещё не обнаруженные. Премия уплачивается один раз при закрытии сделки (а не ежегодно), и покрытие остаётся в силе, пока собственник владеет объектом. Существует два вида полиса:
| Полис | Кого защищает | Обязателен ли |
|---|---|---|
| Полис владельца (Owner's Policy) | Покупателя - от финансовых потерь в результате дефекта титула, обнаруженного после покупки | Не является юридической обязанностью, но на практике приобретается почти всегда |
| Полис кредитора (Lender's Policy) | Финансирующий банк - только в пределах остатка кредита | Требуется в каждой сделке, финансируемой ипотекой |
Эти два полиса не заменяют друг друга, и многие покупатели упускают этот момент: полис кредитора покрывает только остаток кредита банка, а не собственный капитал покупателя. Покупатель, приобретший объект за миллион долларов с ипотекой в 600 тысяч, при обнаружении дефекта права собственности увидит, что полис кредитора компенсирует только банк, а 400 тысяч долларов его собственного капитала будут потеряны без покрытия. Поэтому покупатель, финансирующий покупку ипотекой, обязан приобрести оба полиса отдельно: полис кредитора - потому что этого требует банк, а полис владельца - потому что от него зависит сама инвестиция. Тому, кто покупает за наличные, нужен только полис владельца.
Роль титульной компании при закрытии сделки
Во многих штатах (например, в Калифорнии, Техасе и Флориде) титульная компания не только выдаёт полис, но и выступает «эскроу-агентом» (Escrow Agent) и стороной, фактически проводящей закрытие сделки: она держит средства покупателя и документы продавца до тех пор, пока не выполнены все условия, а затем производит одновременный обмен денег на право собственности.
В других штатах (например, в Нью-Йорке, Нью-Джерси, Коннектикуте и Массачусетсе, называемых «штатами адвокатов») закрытие проводит адвокат, а не только титульная компания. Важно заранее знать, какая модель действует в штате покупки, поскольку это напрямую влияет на то, кто фактически представляет ваши интересы за столом закрытия.
Каковы этапы процесса покупки в США, от предложения до закрытия?
- Предложение и договор купли-продажи: процесс начинается с подачи предложения о покупке (Offer), которое с момента принятия превращается в обязательный «договор купли-продажи» (Purchase Agreement). На этом этапе вносится «серьёзный задаток» (Earnest Money Deposit), как правило, от 1% до 3% стоимости сделки, порой до 10% на конкурентных рынках, который хранится на депозите (Escrow) у титульной компании или адвоката, а не у продавца.
- Период проверок (Due Diligence / Contingency Period): большинство договоров купли-продажи содержат «отлагательные условия» (Contingencies), дающие покупателю защищённое право выхода: условие инженерной проверки (Inspection Contingency), условие финансирования (Financing Contingency), если покупка финансируется, и условие оценки (Appraisal Contingency), гарантирующее, что финансирующий банк согласен со стоимостью объекта. Параллельно проводится проверка титула.
- Закрытие (Closing): в день закрытия подписываются все документы о передаче, переводятся средства и выдаётся акт о праве собственности (Deed) на имя покупателя. Акт подаётся на регистрацию в окружной реестр, и с момента регистрации право собственности действительно в отношении третьих лиц. В большинстве штатов подписывать можно дистанционно по доверенности или через дистанционный нотариальный акт (в штатах, допускающих это), что существенно облегчает жизнь израильским инвесторам, не вылетающим в США только ради закрытия.
Каковы расходы на покупку в США и что меняется от штата к штату?
В США нет «единого налога на покупку». Существует широкий набор сборов и налогов, которые каждый штат, а порой и каждый округ, устанавливает самостоятельно.
| Составляющая | Что важно знать |
|---|---|
| Комиссия брокеров | С момента вступления в силу в августе 2024 года судебного соглашения Национальной ассоциации риелторов (NAR) покупатель обязан подписать письменное соглашение о представительстве с брокером покупателя до осмотров объектов, в котором прямо указано его вознаграждение. Комиссия брокера покупателя больше не публикуется автоматически в базах объектов (MLS). В большинстве сделок продавец по-прежнему соглашается её оплачивать в рамках переговоров, но это уже не подразумевается само собой, и стоит заранее убедиться в этом в договоре. Общая комиссия (брокер продавца и брокер покупателя вместе) сегодня составляет примерно от 5% до 6% цены объекта. |
| Титульное страхование, сборы эскроу и закрытия | Стоимость зависит от стоимости объекта и штата. |
| Налог на передачу (Transfer Tax) | Некоторые штаты, например Нью-Йорк, взимают значительный налог на передачу; другие, например Техас, не взимают его вовсе. Необходимо проверить конкретную ставку в штате и в муниципалитете. |
| Ежегодный налог на имущество (Property Tax) | Федерального налога на имущество нет; налог устанавливается и взимается на уровне округа и рассчитывается от оценочной стоимости объекта. Средняя ставка по стране составляет около 1% стоимости объекта в год, но сильно различается: ниже 0,5% на Гавайях и выше 2% в Нью-Джерси и Иллинойсе. Некоторые штаты, например Калифорния, законодательно ограничивают ежегодный рост оценки («Proposition 13»), что даёт существенное преимущество давним владельцам по сравнению с новыми покупателями. |
Как иностранный инвестор получает американскую ипотеку?
Многие американские банки предлагают специальные программы для иностранных инвесторов (Foreign National Loan Programs), не требующие американской кредитной истории, но на менее выгодных условиях, чем для резидентов: требуется более высокий собственный капитал, как правило, от 30% до 40% стоимости объекта, и более высокая процентная ставка.
Многие иностранные инвесторы, особенно в сделках до миллиона долларов, предпочитают платить наличными, что также делает процесс закрытия эффективнее и короче. Для взаимодействия с американскими властями, включая уплату налога, каждому иностранному инвестору нужен налоговый идентификационный номер (ITIN), выдаваемый IRS.
Что стоит сделать до подписания сделки в США?
Многие израильтяне подходят к американскому рынку с ощущением, что он «знакомее» европейских рынков, и нередко именно в этом ошибка. Разница между удачной инвестицией и дорогостоящей головной болью почти всегда определяется одними и теми же вопросами: проверено ли конкретное юридическое положение в штате, где находится объект, а не только «положение в США» в целом; приобретено ли полное титульное страхование, а не только то, которое потребовал банк; находится ли объект в структуре, смягчающей риск налога на наследство, а не на личном имени по привычке или из-за недостатка осведомлённости; и каковы реальные расходы на покупку в конкретном штате, включая налог на передачу, ежегодный налог на имущество и сборы за закрытие. Титульное страхование вместо государственной гарантии - эффективный и проверенный механизм, но он работает лишь тогда, когда его понимают и не считают идентичным тому, что знакомо по европейским странам.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Право и налоговые ставки в США различаются от штата к штату и могут меняться, возможны также конкретные обстоятельства, влияющие на их применение к данному случаю. Перед любым инвестиционным решением или юридическим действием рекомендуется обратиться за индивидуальной консультацией.
Частые вопросы
Может ли израильтянин купить недвижимость в США?
Да. Федеральное право США почти не ограничивает покупку недвижимости иностранцами, и требования гражданства или резидентства для покупки жилого дома, коммерческого объекта или инвестиционной земли нет. Стоит проверить конкретное законодательство штата, главным образом для сельскохозяйственных земель или объектов вблизи чувствительных сооружений.
Что такое титульное страхование и зачем нужны два полиса?
Титульное страхование покрывает дефекты права собственности, существовавшие в прошлом и ещё не обнаруженные, за единовременную премию. Полис кредитора покрывает только остаток кредита банка, поэтому покупателю, финансирующему покупку ипотекой, нужен и полис владельца, чтобы защитить собственный капитал.
В какой структуре лучше владеть недвижимостью в США?
Возможные варианты - прямое владение, LLC или траст. Прямое владение подвергает риску исков и федерального налога на наследство. LLC - самая распространённая структура среди израильтян и защищает от личной ответственности. Выбор зависит от размера инвестиции, назначения объекта и планирования наследства, и его нужно планировать заранее с американо-израильским налоговым консультантом.
Можно ли подписать сделку в США дистанционно?
В большинстве штатов можно подписывать дистанционно по доверенности или через дистанционный нотариальный акт, в штатах, допускающих это, поэтому израильскому инвестору не обязательно лететь в США только ради закрытия.
Сколько собственного капитала нужно иностранному инвестору для получения ипотеки в США?
В специальных программах для иностранных инвесторов требуемый собственный капитал, как правило, составляет от 30% до 40% стоимости объекта, а процентная ставка выше, чем у резидентов. Американская кредитная история не нужна, а иностранному инвестору необходим номер ITIN от IRS.
Читать дальше · 9 мин чтенияТитульное страхование (Title Insurance) и Escrow в американской сделке: что вас защищает, а что нетTitle Insurance и Escrow в США: что покрывает полис владельца, какие исключения проверить, как работает доверительный счёт и защита от мошенничества.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.