Cumpărarea unui imobil în Cipru: ghidul juridic complet pentru investitorii israelieni

1De ce Cipru ca destinație de investiție și ce este important de știut din start?

Cipru este una dintre cele mai căutate destinații în rândul investitorilor imobiliari israelieni: la mai puțin de o oră de zbor, cu climă mediteraneană, impozitare avantajoasă și un sistem juridic bazat pe common law britanic, mult mai cunoscut și mai accesibil pentru un israelian decât sistemele juridice continentale. Economia cipriotă se sprijină în mare măsură pe investițiile străine, pe un turism dezvoltat și pe un sector de tehnologie și finanțe aflat în creștere rapidă, în special în Limassol, orașul numit „Tel Avivul Ciprului”.

Totuși, cumpărarea unui imobil într-o țară străină nu este niciodată atât de simplă pe cât pare. Sistemul fiscal cipriot a trecut în ianuarie 2026 prin cea mai semnificativă reformă a sa din ultimul deceniu și are multe subtilități: diferențe dramatice de impozitare între un imobil nou și unul second-hand, restricții pentru cumpărătorii străini și proceduri de înregistrare specifice. Toate acestea necesită îndrumare profesională locală și independentă.

2Care este cadrul juridic al unei tranzacții imobiliare în Cipru?

Dreptul cipriot își are rădăcinile în common law britanic, ceea ce ușurează înțelegerea juridică pentru israelieni. Principalele legi din domeniul bunurilor imobile sunt:

• Legea privind proprietatea imobiliară (Immovable Property Law, Cap. 224), care reglementează drepturile reale.
• Legea privind transferul de bunuri imobile și ipotecile (9/1965).
• Legea contractelor (Cap. 149).
• Legea privind executarea în natură (Specific Performance Law 81(I)/2011), menită să protejeze cumpărătorul chiar înainte de a primi titlul oficial de proprietate.

3Achiziție personală sau printr-o societate: care este diferența?

Investitorii israelieni cumpără imobile în Cipru în două moduri principale: achiziție directă pe numele investitorului sau deținere prin intermediul unei societăți cipriote.

1. Achiziție directă (Asset Deal): imobilul este înregistrat pe numele investitorului persoană fizică. Este calea obișnuită pentru o locuință de vacanță, un apartament de locuit sau un singur imobil de investiție.
2. Deținere printr-o societate cipriotă (Holding Company): Cipru oferă una dintre cele mai scăzute cote de impozit pe profit din Europa, de numai 12,5%. Deținerea printr-o societate cu răspundere limitată (Ltd) se potrivește în special unui investitor care deține mai multe imobile sau în scopuri de planificare fiscală, deoarece permite deducerea cheltuielilor operaționale și flexibilitate în transferul profiturilor. Această structură ocolește și necesitatea permisului de achiziție pentru străini, așa cum se explică în secțiunea următoare.

4Poate un israelian să cumpere un imobil în Cipru?

Da, dar cu permis. Spre deosebire de Grecia și România, în Cipru există o distincție clară între cetățenii Uniunii Europene și cetățenii țărilor terțe (Non-EU), între care se numără Israelul.

Cele două unități pot fi, de exemplu, două case, o casă și un magazin sau un teren pentru construirea unei case pe o suprafață care nu depășește aproximativ 4.000 mp. Procedura este considerată formală și se încheie de regulă în aproximativ o lună, iar contractul de vânzare poate fi înregistrat chiar înainte de primirea permisului. Un punct practic important: achiziția printr-o societate cipriotă (sau europeană) face complet de prisos permisul.

5Cum funcționează înregistrarea în Cipru și ce este depunerea contractului la DLS?

Toate transferurile de proprietate, sarcinile și ipotecile trebuie înregistrate la Departamentul de Cadastru și Măsurători (Department of Lands and Surveys, DLS), care funcționează în subordinea Ministerului de Interne. Registrul cipriot este unul dintre cele mai vechi și mai bine organizate din Europa, iar proprietatea juridică deplină se transmite abia odată cu emiterea titlului de proprietate (Title Deed) pe numele cumpărătorului. Problema: la imobilele noi de la constructor, emiterea titlului de proprietate poate dura ani.

Pentru a proteja cumpărătorul în perioada intermediară, legea privind executarea în natură permite depunerea contractului de achiziție la DLS. Depunerea funcționează ca un fel de notare de avertizare: împiedică constructorul să vândă imobilul altcuiva sau să îl ipotecheze. Este unul dintre cei mai critici pași într-o tranzacție cipriotă și nu trebuie omis.

6Există notar în Cipru și cine reprezintă cumpărătorul?

În Cipru nu există instituția „notarului public”, așa cum este cunoscută în sistemele continentale. În locul ei funcționează „ofițeri de certificare” (Certifying Officers), al căror rol se limitează la autentificarea semnăturilor, fără răspundere pentru conținutul documentului sau pentru corectitudinea tranzacției.

Tocmai de aceea greutatea avocatului care reprezintă cumpărătorul este critică. O greșeală frecventă a investitorilor israelieni este să se bazeze pe avocatul constructorului sau al vânzătorului, iar aceasta este o greșeală care poate costa scump. Este obligatoriu să angajați un avocat independent, al cărui rol este să conducă verificarea de due diligence, să depună contractul la registru și să asigure protecția juridică a cumpărătorului.

7Care sunt etapele achiziției și ale verificării de due diligence în Cipru?

O tranzacție standard se desfășoară în patru etape:

1. Deschiderea unui cont bancar: etapă necesară pentru dovedirea originii fondurilor și pentru efectuarea plăților. Reglementările anti-spălare de bani din Cipru sunt foarte stricte. Deschiderea contului durează de regulă între 7 și 21 de zile lucrătoare și necesită dovezi privind originea capitalului și un trecut curat.
2. Verificare juridică și fizică (due diligence): avocatul verifică la registrul de cadastru proprietatea și absența datoriilor, a sarcinilor sau a ipotecilor anterioare. O altă verificare critică este existența autorizațiilor de construire (Planning & Building Permits) și a certificatului de recepție finală (Certificate of Final Approval, CFA), care confirmă că imobilul a fost construit legal.
3. Semnarea contractului: de la 1 ianuarie 2026, taxa de timbru din Cipru a fost desființată, astfel că semnarea contractului nu implică plata acestei taxe. Cu toate acestea, trebuie avută grijă ca contractul să fie depus la DLS.
4. Depunerea contractului la DLS și transferul proprietății: depunerea contractului pentru protecție (ca un fel de notare de avertizare) și, ulterior, înregistrarea drepturilor (Title Deed) când titlul este pregătit.

8Care sunt greșelile frecvente care deosebesc o tranzacție reușită de un eșec?

Mulți israelieni se grăbesc să investească în Cipru datorită apropierii și prețurilor avantajoase și eșuează tocmai în detaliile mici:

1. Folosirea avocatului constructorului: așa cum s-a explicat, este o greșeală critică, care lasă investitorul expus din punct de vedere juridic. Un avocat independent nu este un lux, ci o necesitate.
2. Neverificarea certificatului de recepție finală (CFA): cumpărarea unui imobil fără acest certificat poate indica abateri de la autorizația de construire, care împiedică emiterea titlului de proprietate și îngreunează o vânzare viitoare sau obținerea unei ipoteci.
3. Surprize legate de TVA: investitorii care nu au verificat din timp eligibilitatea pentru TVA redus se trezesc plătind 19% din întreaga sumă atunci când depășesc plafoanele actualizate. Merită să faceți calculul din timp.
4. Tranzacții în nordul turc: Republica Cipru interzice complet cumpărarea de terenuri în partea de nord a insulei („Ciprul turc”). Investitorii străini care o fac încalcă legea, se expun unui risc juridic grav în Uniunea Europeană și pot pierde toți banii. Nu este o scurtătură - este o capcană.

9Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim?

O achiziție înțeleaptă în Cipru trebuie făcută cu sprijinul avocaților, al consultanților fiscali și al evaluatorilor locali, care vor verifica dacă titlul de proprietate este liber de sarcini și dacă structura fiscală este adaptată scopurilor investiției. Apropierea geografică și limbajul juridic familiar creează uneori un fals sentiment de siguranță, tocmai de aceea merită să încetiniți și să faceți lucrurile corect din start: înainte de semnare, să verificați permisul de achiziție (sau structura societară), un due diligence independent, CFA și depunerea contractului la DLS.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăTaxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceriCât costă taxele de transfer la cadastrul din Cipru, când se aplică reducerea de 50% sau scutirea și ce s-a întâmplat cu taxa de timbru în 2026. Exemple.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.