Как купить недвижимость за границей израильтянину: полное руководство 2026 - от выбора страны до отчётности в Израиле

Тот, кто ищет «купить недвижимость за границей», находит в основном рекламу проектов и доходности. С юридической точки зрения важен не вопрос, какой объект купить, а в каком порядке принимаются решения и что каждое решение закрывает или открывает в дальнейшем. Это руководство - карта: оно проходит по каждому этапу сделки с точки зрения израильского покупателя, сравнивает восемь стран, в которых мы сопровождаем сделки, и отсылает к подробному руководству по каждой стране. Информация актуальна на ноябрь 2026 года.

1Какие этапы проходит покупка недвижимости за границей?

Этапов восемь, и их порядок не случаен: каждое раннее решение ограничивает то, что можно сделать после него. Тот, кто подписывает договор до решения о структуре владения, например, может обнаружить, что объект зарегистрирован на неподходящее с точки зрения израильского налога имя.

1. Выбор страны в зависимости от цели, паспортов в семье и ограничений для иностранцев.
2. Структура владения: на ваше имя, на имя членов семьи или через компанию.
3. Финансирование: собственные средства, местная ипотека или кредит в Израиле, а также документирование источника средств.
4. Проверки: собственность, обременения, разрешения, долги и ограничения на объект.
5. Договор и механизм оплаты: платежи, привязанные к этапам, которые можно проверить.
6. Подписание и регистрация в реестре недвижимости страны объекта.
7. Отчётность и налоги в Израиле по переводам, аренде и продаже.
8. Выход: продажа, наследование и возврат денег в Израиль.

2Как выбрать страну, чтобы купить недвижимость за рубежом?

Начинают с цели и юридических ограничений, а не с цены. Текущий доход, сохранение капитала, дом для отдыха, статус в стране и девелопмент - разные цели, и каждая по-своему сужает варианты. Затем проверяют, что вам разрешено купить: израильтянин вправе купить квартиру во всех восьми странах руководства, но в Румынии и Болгарии земля обычно приобретается через местную компанию, на Кипре покупателю, не являющемуся гражданином ЕС, нужно разрешение Совета министров, а в Греции в приграничных районах требуется предварительное разрешение.

Европейский паспорт одного из членов семьи может изменить картину, поэтому его проверяют до выбора объекта. Полное сравнение стран - кто вправе покупать, защита, налоги и финансирование - вы найдёте в нашем руководстве о том, в какой стране стоит покупать недвижимость за границей. Мы не рекомендуем конкретный рынок и не оцениваем доходность.

3Покупать на своё имя или через компанию?

Решение принимают до первого платежа, потому что передача объекта от физического лица компании после покупки, как правило, является новой сделкой со своими налогами и сборами. Прямое владение проще и дешевле в содержании. Компания может быть необходима, например для покупки земли в Румынии или Болгарии без европейского паспорта, или общепринята, как LLC в США, но она добавляет уровень налогообложения и расходы в двух странах.

С израильской стороны есть две известные ловушки: иностранная компания, контроль и управление которой осуществляются из Израиля, может считаться резидентом Израиля для целей налогообложения, а компания, владеющая объектом для аренды в стране с низким налогом, может подпасть под правила о контролируемой иностранной компании. Решение принимают вместе с налоговым консультантом, исходя из количества объектов, цели и горизонта владения.

4Можно ли получить ипотеку на недвижимость за границей?

Иногда, но это зависит от страны и банка. В одних странах местные банки финансируют иностранных покупателей в соответствии с внутренней политикой, в других финансирование ограничено, а в Украине оно непрактично в условиях военного положения. Распространённые альтернативы - собственные средства или кредит в Израиле, например под залог израильской недвижимости.

При любом варианте банк в Израиле и банк в стране объекта захотят знать, откуда деньги. Упорядоченное досье с подтверждениями дохода, продажи, кредита или дарения, переведёнными при необходимости, предотвращает задержки в день, когда платёж должен поступить. Если есть ипотека, предварительное одобрение запрашивают до подписания предварительного договора, а не после.

5Что проверяют перед покупкой недвижимости за границей?

Объект проверяют по официальному реестру, а не по документам, которые показывает продавец: кто зарегистрированный собственник, какие обременения лежат на объекте и соответствует ли построенное на месте тому, что было разрешено. Базовый перечень проверок схож во всех странах:

• Зарегистрированная собственность: актуальная выписка из реестра и соответствие между зарегистрированным собственником и тем, кто подписывает.
• Обременения и аресты: ипотеки, аресты, иски и права третьих лиц.
• Разрешения: разрешение на строительство, разрешение на эксплуатацию или заселение и соответствие регистрации фактическому положению.
• Долги: налоги на недвижимость, плата за управление и долги перед объединением собственников или управляющей компанией.
• Ограничения для иностранцев: специальное разрешение, приграничный район, сельскохозяйственная земля или ограничение количества объектов.
• При покупке у застройщика: действующее разрешение на строительство, право собственности застройщика на землю, обременения в пользу финансирующего банка и обеспечение средств покупателя.

6Что должно быть в договоре и как защитить деньги?

Каждый платёж должен быть привязан к событию, которое можно проверить, например к регистрации, разрешению или депонированию договора, а не только к дате или заявлению продавца. В предварительном договоре проверяют, что происходит с задатком, если покупатель или продавец откажется от сделки, какие отлагательные условия действуют (финансирование, разрешение для иностранца, результаты проверок) и каков крайний срок окончательного подписания.

При покупке у застройщика разница между датой передачи, когда вы получаете ключи, и датой регистрации, когда объект зарегистрирован на ваше имя, - это разница между ожиданием и правом. Остаток цены рекомендуется привязать ко второй дате. Тот, кто подписывает из Израиля, обычно делает это по нотариальной доверенности с апостилем и переводом, составленной заранее совместно с местным нотариусом и уполномочивающей только на определённые действия. В Румынии доверенность на сделку с недвижимостью, подписываемая в Израиле, подписывается у румынского консула.

7Когда объект действительно мой? Кто участвует и где регистрируют право в каждой стране

В большинстве стран руководства право собственности переходит или становится защищённым в отношении третьих лиц только после регистрации в местном реестре недвижимости. В США документ регистрируется на уровне округа, но государственной гарантии титула нет, поэтому защита основана на проверке титула и титульном страховании. Таблица обобщает участников, реестр и основные налоги на стороне покупателя по состоянию на ноябрь 2026 года.

По каждой стране на сайте есть подробное руководство с этапами, документами и типичными рисками:

• Покупка недвижимости в Румынии - юридическое руководство
• Покупка недвижимости в Греции - юридическое руководство
• Покупка недвижимости на Кипре - юридическое руководство
• Покупка недвижимости в Болгарии - юридическое руководство
• Покупка недвижимости в США - юридическое руководство
• Процесс покупки недвижимости в Италии у notaio
• Процесс покупки недвижимости в Португалии: CPCV и escritura
• Покупка квартиры в Украине и регистрация права собственности

8Что нужно сообщать Налоговому управлению Израиля о недвижимости за границей?

Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на доходы по всему миру, поэтому недвижимость за границей касается Налогового управления Израиля, даже если налог платится в стране объекта. Есть три основные точки соприкосновения, по состоянию на ноябрь 2026 года:

• Аренда: выбирают между 15% с арендного дохода от жилого объекта за границей, с вычетом только амортизации и без зачёта иностранного налога, и налогом по прогрессивной шкале с чистого дохода с зачётом налога, уплаченного в стране объекта.
• Продажа: прирост капитала по Налоговому ордонансу, а не налог на прирост стоимости недвижимости (мас шевах), как правило до 25% реального прироста с зачётом местного налога. Уведомление подают по форме 1399 в течение 30 дней и вносят авансовый платёж.
• Годовая декларация: обязанность может возникнуть и без прибыли, например при переводе за границу 500 000 ILS и более в течение 12 месяцев или при стоимости зарубежных активов выше порога, установленного правилами.

Подробности, включая дополнительный налог, декларацию о капитале и правила владения через компанию, - в руководстве об израильской стороне недвижимости за границей: налоги и отчётность. Рекомендуется до первого платежа составить с бухгалтером график переводов и отметить, на какой налоговый год приходится каждый перевод.

9Как выйти из инвестиции: продажа, наследование и возврат денег?

О выходе думают в день покупки, потому что структура владения и страна определяют, насколько легко будет продать объект, передать его по наследству и перевести деньги. При продаже налог взимается в стране объекта и в Израиле, а в некоторых странах действует особый механизм взимания: в США, по данным IRS, покупатель, как правило, удерживает 15% цены продажи, если продавец - иностранное лицо. В Украине нерезидент при продаже платит 18% подоходного налога и 5% военного сбора с учётом освобождений, а перевод выручки за границу в условиях военного положения ограничен.

Наследование недвижимости за границей происходит по местной процедуре, у нотариуса или в суде, иногда параллельно с процедурой в Израиле. Завещание, действующее в обеих странах, и упорядоченное досье с договором, свидетельствами о регистрации и подтверждениями уплаты налогов экономят наследникам много времени. Если объект принадлежит компании, иногда можно продать акции вместо самого объекта, и у каждого пути свой налоговый результат.

10Какие ошибки повторяют израильтяне, покупающие недвижимость за границей?

• Оплата застройщику до получения разрешения на строительство или какого-либо зарегистрированного права покупателя.
• Опора на юриста, представляющего продавца или застройщика.
• «Гарантированная доходность», не подкреплённая обеспечением.
• Структура владения, выбранная без проверки налогов в Израиле.
• Слишком общая доверенность или доверенность, которую местный нотариус не принимает.
• Давление сроков, не позволяющее провести проверку до первого платежа.

11Что сделать до подписания и как мы сопровождаем

До подписания рекомендуется решить четыре вопроса: структура владения, результаты проверок по реестру, механизм оплаты, привязанный к этапам, и график переводов и отчётности в Израиле. Мы сопровождаем юридическую сторону сделки с точки зрения израильского покупателя, работаем вместе с нотариусами и юристами, имеющими лицензию в стране объекта, и координируем действия с вашим бухгалтером или налоговым консультантом в Израиле.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство