Покупка недвижимости в Португалии израильтянином: NIF, проверка документов, CPCV, escritura и регистрация

Покупка недвижимости в Португалии - упорядоченный процесс: здесь есть компьютеризированный реестр недвижимости, налоговая служба, работающая в основном онлайн, и три законных способа подписать окончательную сделку. Покупателю, живущему в Израиле, нужно заранее спланировать четыре вещи: налоговый номер и представительство перед налоговой службой, доверенность, которую примут в Португалии, прослеживаемый перевод средств и проверку разрешений. Руководство актуально на октябрь 2026 года.

1В каком порядке идут этапы и сколько длится каждый?

Ориентировочная продолжительность каждого этапа - практическая оценка. Сроки, установленные законом, приведены в отдельной колонке.

2Как получить NIF в Португалии, если вы живёте в Израиле?

NIF - идентификационный номер португальской налоговой службы, и без него нельзя подписать договор, уплатить IMT или открыть банковский счёт. Согласно разъяснительной брошюре налоговой службы (июль 2025 года), нерезидент может подать заявление на NIF через сервис e-balcão на налоговом портале при посредстве представителя по доверенности либо на заранее назначенном приёме в налоговой инспекции (Serviço de Finanças) или в Loja do Cidadão.

К заявлению прилагаются копия паспорта, документ с вашим адресом в Израиле и доверенность. Документы на иностранном языке требуют заверенного перевода на португальский. Доверенность, выданная адвокату или solicitador, освобождена от засвидетельствования подписи, поэтому большинство покупателей получают NIF через португальского адвоката, сопровождающего сделку.

3Нужно ли назначать налогового представителя (representante fiscal)?

Не при получении NIF, но да после покупки, если только вы не подключитесь к электронным уведомлениям. Налоговая служба прямо указывает, что при получении NIF в качестве нерезидента назначать налогового представителя не обязательно. Но как только возникает «налоговое правоотношение» с Португалией, а владение недвижимостью в Португалии прямо названо в качестве примера, резидент страны за пределами ЕС или ЕЭЗ должен в течение 15 дней сделать одно из двух:

• Назначить налогового представителя - физическое или юридическое лицо с адресом в Португалии, которое получает за вас корреспонденцию налоговой службы и выполняет обязанности по отчётности. Представитель не отвечает за уплату ваших налогов.
• Подключиться к одному из каналов электронных уведомлений: системе уведомлений на налоговом портале или электронному почтовому ящику ViaCTT.

Если не назначить представителя, когда это обязательно, грозит штраф от 75 до 7 500 евро, а нерезидент не сможет подать возражение или жалобу в налоговую службу. Важное исключение: тот, кто ведёт в Португалии самостоятельную предпринимательскую деятельность, обязан назначить налогового представителя по НДС, даже если подключился к электронным уведомлениям. Это может касаться краткосрочной аренды. См. наше руководство по сдаче недвижимости в аренду в Португалии.

4Нужен ли португальский банковский счёт?

Закон не требует платить с португальского счёта, но на практике это сильно упрощает дело: через него оплачиваются IMT, ежегодный налог IMI и взносы товариществу собственников. Для открытия счёта нужны NIF, паспорт, подтверждение адреса и, как правило, документы о происхождении дохода. В окончательном акте будет указано, с какого счёта переведены деньги, поэтому заранее спланируйте, откуда пойдёт каждый платёж.

5Какие документы проверить до подписания?

Проверку проводят до подписания CPCV и уплаты задатка, а не после. Основные документы:

Справка товарищества собственников: согласно ст. 1424-A Гражданского кодекса, управляющий зданием должен выдать справку в течение 10 дней с момента запроса, и она является обязательным документом при подписании. Однако покупатель вправе отказаться от неё в акте и тогда становится ответственным за долги продавца перед товариществом. Отказываться от неё не рекомендуется.

6Нужно ли по-прежнему предъявлять разрешение на использование (licença de utilização) при подписании?

Нет, но с 1 октября 2026 года в акте должно быть указано, есть ли у объекта título urbanístico. Реформа Simplex Urbanístico (декрет-закон 10/2024) с 2024 года отменила обязанность предъявлять при подписании разрешение на использование и ficha técnica de habitação. Декрет-закон 108/2026, вступление которого в силу было перенесено на 1 октября 2026 года декретом-законом 155-B/2026, дополнил закон о строительстве (RJUE) пунктом 14 статьи 4-A. Согласно ему, тот, кто составляет акт, обязан зафиксировать одну из трёх ситуаций: ему предъявлен título urbanístico, продавец заявляет, что он у него есть, или продавец заявляет, что его нет. Если в акте этого нет, сделка может быть оспорена (anulabilidade).

Практический смысл: закон требует указать статус разрешений, но не проверяет его за вас. Заявление продавца не гарантирует, что разрешение соответствует фактически построенному. Поэтому рекомендуется получить разрешение в муниципалитете, сравнить его с фактической площадью и планировкой и поставить CPCV в зависимость от этого. Банк, финансирующий покупку, как правило, потребует доказательства законности объекта.

7Что такое CPCV и что означает задаток?

CPCV (contrato-promessa de compra e venda) - обязывающий предварительный договор, по которому стороны обязуются подписать окончательную сделку в согласованный срок и на согласованных условиях. Для городской недвижимости Гражданский кодекс (ст. 410) требует письменного документа, подписанного обеими сторонами, с засвидетельствованием подписей в присутствии нотариуса или адвоката (reconhecimento presencial). Нарушение требований к форме может повлиять на действительность договора, поэтому не подписывайте CPCV без засвидетельствования.

При подписании обычно уплачивается задаток, называемый sinal. Согласно ст. 442 Гражданского кодекса, если договор нарушает покупатель, продавец оставляет задаток себе. Если нарушает продавец, он возвращает задаток в двойном размере. Согласно судебной практике, например решению Апелляционного суда Эворы (Évora) от 27 марта 2025 года, санкция применяется только при окончательном неисполнении, а не при простой просрочке. Если не согласовано иное, дополнительная компенсация сверх этого не взыскивается. Закон не устанавливает размер задатка.

В CPCV израильского покупателя важно предусмотреть: крайний срок окончательного подписания, отлагательное условие о получении ипотеки, обязательство продавца снять ипотеки и аресты, положение о статусе разрешений и распределение расходов. Если вы получаете ключи до окончательного подписания, возможно, придётся уплатить IMT в течение 30 дней с момента получения владения (ст. 36 Кодекса IMT).

Временная регистрация (registo provisório): на основании CPCV в реестр недвижимости можно внести временную регистрацию приобретения в пользу покупателя. Она действует ограниченный срок с возможностью продления и даёт приоритет перед более поздними записями. Если сумма значительна или окончательное подписание отдалено, её стоит рассмотреть. Более сильная защита - придание договору «вещного эффекта» (eficácia real, ст. 413 Гражданского кодекса), для чего нужны прямое заявление, надлежащая форма и регистрация.

8Когда и как уплачиваются IMT и гербовый сбор?

До окончательного подписания. Согласно ст. 22 Кодекса IMT, начисление налога предшествует акту перехода права собственности, а согласно ст. 49 нотариус или адвокат не подпишут акт без подтверждения оплаты. Если сделка не подписана в течение двух лет, начисление теряет силу. На практике адвокат оформляет платёжные документы по IMT и гербовому сбору за несколько дней до подписания.

Ставки, включая изменение, внесённое в Кодекс IMT в мае 2026 года для покупателей, не являющихся резидентами Португалии, разобраны в нашем руководстве по налогам на недвижимость в Португалии (IMT, IMI и AIMI). Рассчитайте их до CPCV.

9Escritura, DPA или Casa Pronta: как подписывается окончательная сделка?

Есть три способа, и все они имеют одинаковую юридическую силу:

• Escritura pública: официальный акт, подписываемый у нотариуса. Это традиционный путь.
• Documento particular autenticado (DPA): документ, удостоверенный адвокатом, solicitador, нотариусом или регистратором. Согласно gov.pt, удостоверившее документ лицо обязано в тот же день разместить его вместе с сопутствующими документами в системе Predial Online. Без размещения документ не имеет силы.
• Casa Pronta: услуга регистрационного ведомства (IRN) в окне регистрационной службы. Подписание, уплата налогов и регистрация выполняются там за один визит.

При любом способе в акте указывается, когда и каким способом уплачена цена. При банковском переводе указываются счёт, с которого переведены деньги, и счёт получателя, как установлено законом 89/2017. Кроме того, ст. 63-E Общего налогового закона (LGT) запрещает наличные платежи на сумму от 3 000 евро, а для физического лица, не являющегося резидентом Португалии, от 10 000 евро. Поэтому все платежи по покупке проходят через банк.

10Что происходит после подписания: регистрация и обновление налогового учёта

Согласно Европейскому порталу e-Justice, регистрация права собственности в реестре недвижимости (Conservatória do Registo Predial) обязательна и, как правило, должна быть запрошена в течение двух месяцев с момента подписания. На практике заявление подаёт тот, кто составил акт, а в Casa Pronta регистрация проводится на месте. Налоговый учёт (matriz) обновляется на основании ежемесячных сообщений, которые нотариусы и адвокаты направляют в налоговую службу (ст. 49 Кодекса IMT).

Через несколько недель убедитесь, что certidão permanente и caderneta predial указывают вас как собственников, и назначьте налогового представителя или подключитесь к электронным уведомлениям, поскольку именно туда будут приходить уведомления по IMI. С израильской стороны сохраните акт, подтверждения платежей и налоговые квитанции для отчётности в Израиле о доходе от аренды и о прибыли от будущей продажи. Между Израилем и Португалией действует соглашение об избежании двойного налогообложения.

11Как подписать сделку из Израиля по доверенности?

Всю сделку можно провести, не выезжая в Португалию. Есть два способа выдать доверенность (procuração):

• В консульском учреждении Португалии: консульские учреждения совершают нотариальные действия в присутствии заявителя по тарифу консульских сборов.
• У израильского нотариуса, с апостилем: Израиль и Португалия являются участниками Гаагской конвенции 1961 года, отменяющей требование легализации, поэтому достаточно апостиля. Нужен также заверенный перевод на португальский язык. Согласно португальской налоговой службе, перевод могут заверять нотариусы, адвокаты, solicitadores и признанные торговые палаты.

В доверенности следует перечислить все действия: получение NIF и назначение налогового представителя, открытие банковского счёта, подписание CPCV, уплату налогов, подписание акта и подачу заявления о регистрации. Рекомендуется, чтобы португальский адвокат одобрил текст до подписания в Израиле.

12Что требует Португалия в части противодействия отмыванию денег и происхождения средств?

По законодательству о противодействии отмыванию денег банки, нотариусы, адвокаты и агенты в Португалии обязаны идентифицировать клиента и проверять происхождение средств. Ожидайте запросов паспорта, подтверждения адреса, документов о происхождении денег (зарплата, продажа недвижимости, наследство) и сведений о конечном бенефициаре, если покупка идёт через компанию. Израильский банк также спросит о цели перевода, поэтому покажите ему CPCV, переводите со счёта на ваше имя и сохраняйте подтверждения SWIFT.

13Может ли нерезидент получить ипотеку в Португалии?

Да, португальские банки выдают ипотеку и нерезидентам, по своему усмотрению и с учётом макропруденциальной рекомендации Banco de Portugal. Для заявок, рассматриваемых с 1 августа 2026 года, максимальное отношение ежемесячного платежа к доходу составляет 45%, а максимальный срок кредита - 40 лет для заёмщиков в возрасте до 35 лет и 35 лет для заёмщиков старше. Есть также ограничения доли финансирования. Ипотека добавляет оценку и время на одобрение, поэтому CPCV ставят в зависимость от её получения.

14Контрольный список перед подписанием CPCV

1. У вас есть NIF, и вы спланировали представительство перед налоговой службой.
2. Certidão permanente актуальна, и зарегистрированные собственники - это продавцы.
3. Вы проверили ипотеки, аресты и иски, и CPCV обязывает продавца их снять.
4. Caderneta predial соответствует реестру и фактическому положению.
5. Вы видели разрешение муниципалитета, и оно соответствует фактически построенному.
6. Есть действующий certificado energético, а для нового здания - ficha técnica de habitação.
7. Вы получили справку о долгах от товарищества собственников.
8. Подписи в CPCV засвидетельствованы, и в нём определены задаток, срок и отлагательные условия.
9. Вы рассчитали общую стоимость с учётом IMT, гербового сбора и гонораров.
10. Доверенность заверена и переведена, документы о происхождении средств готовы.

15Что сделать до подписания CPCV в Португалии и как мы сопровождаем сделку

Решающий момент наступает до CPCV: после уплаты задатка ошибки исправить трудно. Действия, которых требует португальское право, такие как засвидетельствование подписей, окончательный акт и регистрация, выполняют лицензированные местные адвокаты и нотариусы. Мы координируем процесс из Израиля: проверяем документы и договор с точки зрения израильского покупателя, готовим доверенность с апостилем и переводом, организуем прослеживаемый перевод средств и следим за тем, чтобы регистрация и представительство перед налоговой службой были завершены.

Читать дальше · 9 мин чтенияВНЖ, налоги и гражданство в Португалии для израильтян: что осталось от Golden Visa, что заменило NHR и что изменилось в законе о гражданстве и в сефардском путиПокупка жилья в Португалии больше не дает Golden Visa. Оставшиеся инвестиционные пути, визы D7 и digital nomad, IFICI вместо NHR, закон о гражданстве 2026 года.Читать руководство