בקצרה
רכישת נכס בפורטוגל עוברת ארבעה שלבים עיקריים: הוצאת מספר מס (NIF), בדיקת המסמכים של הנכס, חתימה על הסכם מקדים (CPCV) עם מקדמה, וחתימה על העסקה הסופית ורישומה במרשם המקרקעין. רוכש ישראלי יכול לבצע את כל השלבים מישראל באמצעות ייפוי כוח עם אפוסטיל ותרגום. מ-1 באוקטובר 2026 שטר המכירה חייב לציין אם יש לנכס היתר בנייה ושימוש (título urbanístico), ולכן את מצב ההיתרים צריך לבדוק לפני החתימה על ה-CPCV.
הנקודות החשובות
- 1את ה-NIF אפשר להוציא מישראל באמצעות מיופה כוח, בלי למנות נציג מס. אבל בתוך 15 יום מהרכישה, תושב ישראל צריך למנות נציג מס בפורטוגל או להצטרף להודעות האלקטרוניות של רשות המסים.
- 2ה-CPCV מחייב. אם הקונה מפר את ההסכם, הוא מאבד את המקדמה (sinal). אם המוכר מפר, הוא מחזיר אותה בכפל (סעיף 442 לקוד האזרחי). לפי הפסיקה, הסנקציה חלה רק בהפרה סופית, ולא באיחור בלבד.
- 3מ-1 באוקטובר 2026 שטר המכירה חייב לציין אם קיים título urbanístico. אם השטר לא מציין זאת, העסקה ניתנת לביטול. היתר השימוש עצמו כבר אינו חובה בחתימה מאז 2024, ולכן הבדיקה היא באחריותכם.
- 4את ה-IMT ומס הבולים משלמים לפני החתימה, ובלי אישור תשלום הנוטריון או עורך הדין לא יחתמו. שטר המכירה מפרט את אמצעי התשלום ואת החשבונות שמהם הועבר הכסף.
- 5אפשר לחתום מישראל באחת משתי דרכים: ייפוי כוח בקונסוליה של פורטוגל, או ייפוי כוח אצל נוטריון ישראלי עם אפוסטיל ותרגום מאושר לפורטוגזית.
רכישת נכס בפורטוגל היא תהליך מסודר: יש מרשם מקרקעין ממוחשב, רשות מסים שעובדת בעיקר באופן מקוון, ושלוש דרכים חוקיות לחתום על העסקה הסופית. רוכש שגר בישראל צריך לתכנן מראש ארבעה דברים: מספר מס וייצוג מול רשות המסים, ייפוי כוח שיתקבל בפורטוגל, העברת כספים שאפשר לעקוב אחריה, ובדיקת היתרים. המדריך מעודכן לאוקטובר 2026.
מה סדר השלבים וכמה זמן כל שלב לוקח?
המשך המשוער של כל שלב הוא הערכה מעשית. מועדים שקבועים בחוק מופיעים בעמודה נפרדת.
| שלב | מה קורה | משך משוער | מועד שקבוע בחוק |
|---|---|---|---|
| 1. NIF | מספר זיהוי ברשות המסים (AT), דרך מיופה כוח | ימים עד שבועות ספורים | אין |
| 2. חשבון בנק | פתיחת חשבון ובדיקת מקור הכספים | כמה שבועות, לפי הבנק | אין |
| 3. בדיקת מסמכים | מרשם, רישום מס, היתרים, ועד בית | 1 עד 3 שבועות, לפני ה-CPCV | אין |
| 4. CPCV | הסכם מקדים ותשלום מקדמה (sinal) | עד החתימה הסופית: כפי שהוסכם, לרוב חודשים ספורים. עם משכנתה, יותר | המועד נקבע בהסכם |
| 5. מסים | תשלום IMT ומס בולים | ימים לפני החתימה | השומה בטלה אם העסקה לא נחתמת בתוך שנתיים |
| 6. חתימה | escritura, מסמך מאומת (DPA) או Casa Pronta | יום אחד | אין |
| 7. רישום | רישום הבעלות ועדכון רישום המס (matriz) | מיד ב-Casa Pronta, אחרת זמן קצר | ככלל, בקשה בתוך חודשיים |
| 8. ייצוג מול רשות המסים | נציג מס או הודעות אלקטרוניות | מיד אחרי הרכישה | בתוך 15 יום |
איך מוציאים NIF בפורטוגל כשאתם גרים בישראל?
NIF הוא מספר הזיהוי של רשות המסים הפורטוגלית, ובלעדיו אי אפשר לחתום על הסכם, לשלם IMT או לפתוח חשבון בנק. לפי עלון ההסבר של רשות המסים (יולי 2025), תושב חוץ יכול לבקש NIF דרך שירות ה-e-balcão בפורטל רשות המסים, באמצעות נציג עם ייפוי כוח, או בפגישה שנקבעה מראש בסניף של רשות המסים או ב-Loja do Cidadão.
לבקשה מצרפים צילום דרכון, מסמך שמראה את כתובתכם בישראל וייפוי כוח. מסמכים בשפה זרה צריכים תרגום מאושר לפורטוגזית. ייפוי כוח לעורך דין או ל-solicitador פטור מאימות חתימה, ולכן רוב הרוכשים מוציאים את ה-NIF דרך עורך הדין הפורטוגלי שמלווה את העסקה.
האם חייבים למנות נציג מס (representante fiscal)?
לא בשלב הוצאת ה-NIF, אבל כן אחרי הרכישה, אלא אם מצטרפים להודעות האלקטרוניות. רשות המסים קובעת במפורש שכשמקבלים NIF כתושבי חוץ, אין חובה למנות נציג מס. אבל ברגע שנוצר ״קשר מס״ עם פורטוגל, ובעלות על נכס בפורטוגל היא דוגמה מפורשת לכך, תושב מדינה שאינה באיחוד האירופי או ב-EEA צריך לעשות אחד משני דברים בתוך 15 יום:
- למנות נציג מס, אדם או חברה עם כתובת בפורטוגל, שמקבל בשבילכם את הדואר מרשות המסים ומטפל בחובות הדיווח. הנציג אינו אחראי לתשלום המס שלכם.
- להצטרף לאחד מערוצי ההודעות האלקטרוניות: מערכת ההודעות בפורטל רשות המסים, או תיבת הדואר האלקטרונית ViaCTT.
אם לא ממנים נציג כשחייבים, צפוי קנס של 75 עד 7,500 אירו, ואי אפשר להגיש השגה או ערעור מול רשות המסים. חריג חשוב: מי שמפעיל בפורטוגל עסק עצמאי חייב למנות נציג מס לצורכי מע״מ, גם אם הצטרף להודעות האלקטרוניות. זה עשוי להיות רלוונטי להשכרה לטווח קצר. ראו את המדריך שלנו על השכרה בפורטוגל.
האם צריך חשבון בנק פורטוגלי?
החוק לא מחייב לשלם מחשבון פורטוגלי, אבל בפועל זה מקל מאוד: דרכו משלמים את ה-IMT, את מס ה-IMI השנתי ואת התשלומים לוועד הבית. לפתיחת חשבון צריך NIF, דרכון, הוכחת כתובת, ובדרך כלל גם מסמכים על מקור ההכנסה. השטר הסופי יפרט מאיזה חשבון הועבר הכסף, ולכן כדאי לתכנן מראש מאיפה יוצא כל תשלום.
אילו מסמכים בודקים לפני החתימה?
את הבדיקה עושים לפני שחותמים על ה-CPCV ומשלמים מקדמה, לא אחר כך. אלה המסמכים המרכזיים:
| מסמך | מאיפה | מה בודקים |
|---|---|---|
| Certidão permanente do registo predial | מרשם המקרקעין, מקוון (Predial Online) | מי הבעלים הרשומים, משכנתאות, עיקולים (penhoras), זכויות שימוש, תביעות ובקשות רישום תלויות. לפי DECO (דצמבר 2025): תקפה שישה חודשים, 15 אירו באינטרנט ו-20 אירו בדלפק |
| Caderneta predial | רשות המסים (AT) | מספר הנכס ברישום המס (artigo matricial), השווי לצורכי מס (VPT), והתאמה לתיאור במרשם. המסמך הזה אינו מוכיח בעלות |
| היתר שימוש ו-título urbanístico | העירייה (Câmara Municipal) | שהשימוש המותר מתאים למה שאתם קונים, ושלא נבנו תוספות בלי היתר |
| Ficha técnica de habitação | המוכר או היזם | פרטי הבנייה והחומרים, בעיקר בבניין חדש |
| Certificado energético | מומחה מוסמך במערכת ADENE | שיש אישור תקף. המוכר צריך להציג אותו כבר כשהוא מפרסם את הנכס למכירה |
| הצהרת חובות לוועד הבית | מנהל הבניין (administrador) | חובות של המוכר לוועד הבית ותשלומים קבועים (סעיף 1424-A לקוד האזרחי) |
הצהרת ועד הבית: לפי סעיף 1424-A לקוד האזרחי, מנהל הבניין צריך להנפיק את ההצהרה בתוך 10 ימים מהבקשה, והיא מסמך חובה בחתימה. אבל הקונה רשאי לוותר עליה בשטר, ואז הוא נעשה אחראי לחובות של המוכר לוועד הבית. לא כדאי לוותר עליה.
האם צריך עדיין להציג היתר שימוש (licença de utilização) בחתימה?
לא, אבל מ-1 באוקטובר 2026 השטר חייב לציין אם יש לנכס título urbanístico. רפורמת ה-Simplex Urbanístico (צו-חוק 10/2024) ביטלה מ-2024 את החובה להציג בחתימה את היתר השימוש ואת ה-ficha técnica de habitação. צו-חוק 108/2026, שתחילתו נדחתה ל-1 באוקטובר 2026 בצו-חוק 155-B/2026, הוסיף לחוק הבנייה (RJUE) את סעיף 4-A(14). לפיו, מי שעורך את השטר חייב לציין אחד משלושה מצבים: שהוצג לו título urbanístico, שהמוכר מצהיר שיש לו כזה, או שהמוכר מצהיר שאין לו. שטר שלא מציין זאת חושף את העסקה לביטול (anulabilidade).
המשמעות המעשית: החוק דורש לציין את מצב ההיתרים, אבל לא בודק אותו בשבילכם. הצהרה של המוכר אינה מבטיחה שההיתר מתאים לבנוי בפועל. לכן כדאי לקבל את ההיתר מהעירייה, להשוות אותו לשטח ולחלוקה בפועל, ולהתנות בכך את ה-CPCV. בנק שמממן את הרכישה ידרוש בדרך כלל הוכחה שהנכס חוקי.
מהו CPCV ומה המשמעות של המקדמה?
CPCV (contrato-promessa de compra e venda) הוא הסכם מקדים מחייב, שבו הצדדים מתחייבים לחתום על העסקה הסופית במועד ובתנאים שנקבעו. בנכס עירוני, הקוד האזרחי (סעיף 410) דורש מסמך בכתב שעליו חתמו שני הצדדים, ואימות של החתימות בנוכחות נוטריון או עורך דין (reconhecimento presencial). פגם בדרישות הצורה עלול לפגוע בתוקף ההסכם, ולכן לא חותמים על CPCV בלי אימות.
במעמד החתימה משלמים בדרך כלל מקדמה שנקראת sinal. לפי סעיף 442 לקוד האזרחי, אם הקונה מפר את ההסכם, המוכר שומר את המקדמה. אם המוכר מפר, הוא מחזיר אותה בכפל. לפי הפסיקה, למשל פסק דין של בית המשפט לערעורים באבורה (Évora) מ-27 במרץ 2025, הסנקציה חלה רק בהפרה סופית, ולא באיחור בלבד. אם לא הוסכם אחרת, אין פיצוי נוסף מעבר לכך. החוק לא קובע שיעור למקדמה.
ב-CPCV של רוכש ישראלי חשוב שיהיו: מועד אחרון לחתימה הסופית, תנאי מתלה לקבלת משכנתה, התחייבות של המוכר לפנות משכנתאות ועיקולים, התייחסות למצב ההיתרים, וחלוקת העלויות. אם אתם מקבלים את המפתחות לפני החתימה הסופית, ייתכן שתצטרכו לשלם IMT בתוך 30 יום מקבלת החזקה (סעיף 36 לקוד ה-IMT).
רישום זמני (registo provisório): על סמך ה-CPCV אפשר לרשום במרשם המקרקעין רישום זמני של הרכישה לטובת הקונה. הרישום תקף לתקופה מוגבלת שאפשר לחדש, ומעניק עדיפות על פני רישומים מאוחרים יותר. כשהסכום גבוה או כשהחתימה הסופית רחוקה, כדאי לשקול אותו. הגנה חזקה יותר היא ״תוקף קנייני״ להסכם (eficácia real, סעיף 413 לקוד האזרחי), שדורש הצהרה מפורשת, צורה מתאימה ורישום.
מתי ואיך משלמים IMT ומס בולים?
לפני החתימה הסופית. לפי סעיף 22 לקוד ה-IMT, שומת המס קודמת לפעולה שמעבירה את הבעלות, ולפי סעיף 49, נוטריון או עורך דין לא יחתמו על השטר בלי הוכחת תשלום. אם העסקה לא נחתמת בתוך שנתיים, השומה מאבדת את תוקפה. בפועל, עורך הדין מפיק את שוברי ה-IMT ומס הבולים כמה ימים לפני החתימה.
השיעורים, ובהם השינוי שנכנס לקוד ה-IMT במאי 2026 לגבי רוכשים שאינם תושבי פורטוגל, מוסברים במדריך שלנו על מיסוי נדל״ן בפורטוגל (IMT, IMI ו-AIMI). כדאי לחשב אותם לפני ה-CPCV.
escritura, DPA או Casa Pronta: איך נחתמת העסקה הסופית?
יש שלוש דרכים, ולכולן אותו תוקף משפטי:
- Escritura pública: שטר רשמי שנחתם בפני נוטריון. זו הדרך המסורתית.
- Documento particular autenticado (DPA): מסמך שעורך דין, solicitador, נוטריון או רשם מאמתים. לפי gov.pt, הגורם שאימת את המסמך חייב להפקיד אותו ואת המסמכים הנלווים במערכת Predial Online באותו יום. בלי ההפקדה למסמך אין תוקף.
- Casa Pronta: שירות של רשות הרישום (IRN) בדלפק של לשכת רישום. החתימה, תשלום המסים והרישום נעשים בו בביקור אחד.
בכל אחת מהדרכים, השטר מפרט מתי שולם המחיר ובאיזה אמצעי. בהעברה בנקאית מפרטים את החשבון שממנו הועבר הכסף ואת החשבון שקיבל אותו, כפי שקבע חוק 89/2017. נוסף על כך, סעיף 63-E לחוק המסים הכללי (LGT) אוסר לשלם במזומן 3,000 אירו ומעלה, או 10,000 אירו ומעלה לאדם פרטי שאינו תושב פורטוגל. לכן כל תשלום ברכישה עובר דרך הבנק.
מה קורה אחרי החתימה: רישום ועדכון רישום המס
לפי פורטל e-Justice של האיחוד האירופי, רישום הבעלות במרשם המקרקעין (Conservatória do Registo Predial) הוא חובה, ובדרך כלל צריך לבקש אותו בתוך חודשיים מהחתימה. בפועל, את הבקשה מגיש מי שערך את השטר, וב-Casa Pronta הרישום נעשה במקום. רישום המס (matriz) מתעדכן על סמך הדיווח החודשי שהנוטריונים ועורכי הדין מגישים לרשות המסים (סעיף 49 לקוד ה-IMT).
אחרי כמה שבועות ודאו שה-certidão permanente וה-caderneta predial מראות אתכם כבעלים, ומנו נציג מס או הצטרפו להודעות האלקטרוניות, כי לשם יגיעו הודעות ה-IMI. בצד הישראלי, שמרו את השטר, את אישורי התשלום ואת קבלות המסים, לצורך דיווח בישראל על הכנסה מהשכרה ועל רווח במכירה עתידית. בין ישראל לפורטוגל יש אמנה למניעת כפל מס.
איך חותמים מישראל באמצעות ייפוי כוח?
אפשר לבצע את כל העסקה בלי לנסוע לפורטוגל. יש שתי דרכים לתת ייפוי כוח (procuração):
- בנציגות קונסולרית של פורטוגל: הנציגויות מבצעות פעולות נוטריוניות בנוכחות המבקש, לפי תעריף אגרות קונסולריות.
- אצל נוטריון ישראלי, עם אפוסטיל: ישראל ופורטוגל הן צדדים לאמנת האג משנת 1961 לביטול דרישת האימות הדיפלומטי, ולכן מספיק אפוסטיל. צריך גם תרגום מאושר לפורטוגזית. לפי רשות המסים הפורטוגלית, את התרגום יכולים לאשר נוטריונים, עורכי דין, solicitadores ולשכות מסחר מוכרות.
ייפוי הכוח צריך לפרט את כל הפעולות: הוצאת NIF ומינוי נציג מס, פתיחת חשבון בנק, חתימה על CPCV, תשלום מסים, חתימה על השטר ובקשת רישום. כדאי שעורך הדין הפורטוגלי יאשר את הנוסח לפני החתימה בישראל.
מה דורשים בפורטוגל בעניין הלבנת הון ומקור הכספים?
בנקים, נוטריונים, עורכי דין ומתווכים בפורטוגל חייבים לפי דיני איסור הלבנת הון לזהות את הלקוח ולבדוק את מקור הכספים. צפו לבקשות לדרכון, להוכחת כתובת, למסמכים על מקור הכסף (שכר, מכירת נכס, ירושה), ולפרטי הבעלים בפועל אם קונים דרך חברה. גם הבנק הישראלי ישאל למטרת ההעברה, ולכן כדאי להציג לו את ה-CPCV, להעביר מחשבון על שמכם ולשמור את אישורי ה-SWIFT.
האם תושב חוץ יכול לקבל משכנתה בפורטוגל?
כן, בנקים פורטוגליים נותנים משכנתאות גם לתושבי חוץ, לפי שיקול דעתם ולפי ההמלצה המקרו-יציבותית של Banco de Portugal. לבקשות שנבדקות מ-1 באוגוסט 2026, היחס המרבי בין ההחזר החודשי להכנסה הוא 45%, ותקופת ההלוואה המרבית היא 40 שנה ללווים עד גיל 35 ו-35 שנה ללווים מבוגרים יותר. יש גם תקרות לשיעור המימון. משכנתה מוסיפה שמאות וזמן אישור, ולכן מתנים בה את ה-CPCV.
רשימת בדיקה לפני החתימה על CPCV
- יש לכם NIF, ותכננתם את הייצוג מול רשות המסים.
- ה-certidão permanente עדכנית, והבעלים הרשומים הם המוכרים.
- בדקתם משכנתאות, עיקולים ותביעות, וה-CPCV מחייב לפנות אותם.
- ה-caderneta predial תואמת את המרשם ואת המצב בשטח.
- ראיתם את ההיתר מהעירייה, והוא תואם את הבנוי בפועל.
- יש certificado energético תקף, ו-ficha técnica de habitação בבניין חדש.
- קיבלתם הצהרת חובות מוועד הבית.
- חתימות ה-CPCV מאומתות, ומוגדרים בו המקדמה, המועד והתנאים המתלים.
- חישבתם את העלות הכוללת עם IMT, מס בולים ושכר טרחה.
- ייפוי הכוח מאושר ומתורגם, ומסמכי מקור הכספים מוכנים.
מה לעשות לפני שחותמים על CPCV בפורטוגל, ואיך אנחנו מלווים
הרגע הקריטי הוא לפני ה-CPCV: אחרי תשלום המקדמה קשה לתקן טעות. הפעולות שהדין הפורטוגלי מחייב, כמו אימות החתימות, השטר הסופי והרישום, נעשות בידי עורכי דין ונוטריונים מקומיים מורשים. אנחנו מתאמים את התהליך מישראל: בודקים את המסמכים ואת ההסכם מנקודת המבט של רוכש ישראלי, מכינים את ייפוי הכוח עם האפוסטיל והתרגום, מסדרים העברת כספים שאפשר לעקוב אחריה, ומוודאים שהרישום והייצוג מול רשות המסים הושלמו.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. הכללים לגבי ציון ה-título urbanístico בשטר חלים מ-1 באוקטובר 2026, ועדיין אין נוהג מגובש בנוגע לאופן היישום שלהם. לכן כל עסקה צריכה להיבדק מול עורך דין פורטוגלי מורשה.
שאלות נפוצות
האם אפשר לקנות דירה בפורטוגל בלי להגיע לשם?
כן. אפשר להוציא NIF, לחתום על CPCV ועל השטר הסופי ולבקש את הרישום באמצעות מיופה כוח. את ייפוי הכוח חותמים בקונסוליה של פורטוגל או אצל נוטריון ישראלי, ובמקרה כזה צריך גם אפוסטיל ותרגום מאושר לפורטוגזית.
האם תושב ישראל חייב למנות נציג מס בפורטוגל?
בהוצאת ה-NIF אין חובה כזו. אחרי שקונים נכס, תושב מדינה שאינה באיחוד האירופי או ב-EEA צריך בתוך 15 יום למנות נציג מס בפורטוגל, או להצטרף להודעות האלקטרוניות של רשות המסים (פורטל רשות המסים או ViaCTT). מי שמנהל בפורטוגל עסק חייב למנות נציג מס לצורכי מע״מ בכל מקרה.
מה קורה למקדמה אם העסקה לא יוצאת לפועל?
לפי סעיף 442 לקוד האזרחי, אם הקונה מפר את ההסכם, הוא מאבד את המקדמה, ואם המוכר מפר, הוא מחזיר אותה בכפל. לפי הפסיקה, זה חל רק בהפרה סופית ולא באיחור. אם ה-CPCV כולל תנאי מתלה שלא התקיים, למשל אי-קבלת משכנתה, התוצאה נקבעת לפי ההסכם.
מה ההבדל בין escritura ל-Casa Pronta?
Escritura נחתמת בפני נוטריון, ואחר כך מגישים את בקשת הרישום. ב-Casa Pronta, שירות של רשות הרישום, החתימה, תשלום המסים והרישום נעשים בביקור אחד. אפשרות שלישית היא מסמך שמאמת עורך דין (DPA), וחובה להפקיד אותו באופן מקוון באותו יום. לשלוש הדרכים אותו תוקף.
האם בשטר המכירה עדיין צריך היתר שימוש?
מאז 2024 לא צריך להציג אותו בחתימה. אבל מ-1 באוקטובר 2026 השטר חייב לציין אם יש לנכס título urbanístico, ואם השטר לא מציין זאת, העסקה ניתנת לביטול. ההצהרה בשטר לא מחליפה בדיקה של ההיתר בעירייה.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהתושבות, מס ואזרחות בפורטוגל לישראלים: מה נשאר מה-Golden Visa, מה החליף את NHR ומה השתנה בחוק האזרחות ובמסלול הספרדיםרכישת דירה בפורטוגל כבר לא מקנה Golden Visa. מה נשאר ממסלולי ההשקעה, D7 ונוודים דיגיטליים, IFICI במקום NHR, חוק האזרחות של 2026 ומסלול הספרדים.לקריאת המדריךמקורות
- Autoridade Tributária e Aduaneira - Número de Identificação Fiscal para cidadãos estrangeiros não residentes (leaflet, July 2025)
- Portal das Finanças - Código do IMT, artigo 22.º (liquidação antes do ato translativo)
- Portal das Finanças - Lei Geral Tributária, artigo 63.º-E (proibição de pagamento em numerário)
- AC Arquitetos - Vender uma casa sem falar do título urbanístico pode invalidar o negócio (RJUE art. 4.º-A n.º 14, DL 108/2026)
- Literacia Financeira - Licença de utilização (September 2026)
- European e-Justice Portal - Land registers in EU countries: Portugal
- Informador - Código Civil, artigo 1424.º-A (responsabilidade por encargos do condomínio)