בקצרה
ישראלי שאינו תושב פורטוגל יכול להשכיר את הנכס שלו בשני מסלולים: השכרה קצרה לתיירים במסגרת Alojamento Local, שמחייבת רישום, ביטוח ועמידה בתקנון העירוני, או שכירות ארוכה למגורים, שמחייבת דיווח החוזה לרשות המסים והפקת קבלות אלקטרוניות. נכון לאוקטובר 2026, שכירות למגורים של תושב חוץ ממוסה בפורטוגל בשיעור בסיס של 25%, עם הפחתות לחוזים ארוכים ושיעור של 10% לשכר דירה של עד 2,300 אירו בחודש, ואילו הכנסה מ-AL ממוסה כהכנסה מעסק. בישראל חלה חובת דיווח, ואמנת המס עם פורטוגל מאפשרת זיכוי על המס הפורטוגלי.
הנקודות החשובות
- 1Decree-Law 76/2024 ביטל מ-1 בנובמבר 2024 את ההשעיה הכללית של רישומי AL חדשים מתקופת Mais Habitação והעביר את ההחלטה לעיריות. התרומה המיוחדת CEAL בוטלה רטרואקטיבית ב-Decree-Law 57/2024.
- 2בליסבון ובפורטו כמעט אין רישומים חדשים באזורי הבלימה שבמרכז העיר, ובליסבון העברת רישום קיים באזור בלימה גורמת, ככלל, לפקיעתו. נכס ״עם רישיון AL״ צריך להיבדק לפני החתימה.
- 3שכירות ארוכה למגורים: 25% לתושב חוץ, 15%, 10% או 5% לחוזים של 5, 10 או 20 שנה ומעלה, ו-10% לשכר דירה של עד 2,300 אירו בחודש עד סוף 2029 (נכון לאוקטובר 2026).
- 4רוכש תושב חוץ ששילם IMT של 7.5% יכול לקבל את ההפרש אם הנכס מיועד לשכירות למגורים בשכר דירה מתון בתוך שישה חודשים מהרכישה ומושכר 36 חודשים לפחות בחמש השנים הראשונות.
- 5בישראל: במסלול הרגיל האמנה מאפשרת זיכוי על המס הפורטוגלי. במסלול 15% על שכירות מחו״ל אין זיכוי, ו-AL עם שירותים נלווים עלול להיחשב עסק.
האם ישראלי שאינו תושב פורטוגל יכול להשכיר את הדירה שלו?
כן. אין בפורטוגל מגבלה על השכרת נכס בידי תושב חוץ, אבל יש שני מסלולים שונים לגמרי: השכרה קצרה לתיירים במסגרת Alojamento Local (AL), ושכירות ארוכה למגורים לפי דיני השכירות הרגילים. לכל מסלול יש רישום אחר, חובות שוטפות אחרות ומיסוי אחר, גם בפורטוגל וגם בישראל.
המדריך עוסק בשלב שאחרי הרכישה. את הליך הרכישה ואת מיסי הרכישה וההחזקה (IMT, IMI ו-AIMI) אנחנו מפרטים במדריכים נפרדים על פורטוגל.
מה זה Alojamento Local ואילו כללים חלים עליו היום?
Alojamento Local הוא המשטר שמסדיר מתן לינה בתשלום לתקופות קצרות, כמו השכרה דרך Airbnb או Booking, והוא קבוע ב-Decree-Law 128/2014. כל יחידה כזו חייבת להירשם במרשם הלאומי (RNAL) ולקבל מספר רישום, ואת המספר הזה חובה להציג בכל מודעה.
בשנים האחרונות הכללים השתנו פעמיים. חבילת Mais Habitação (Lei 56/2023) השעתה ב-2023 רישומים חדשים של דירות AL ברוב שטחי המדינה, קבעה שרישום תקף לחמש שנים בלבד, ויצרה ״תרומה מיוחדת״ על AL בשם CEAL. ב-2024 בוטלו רוב הצעדים האלה:
- CEAL בוטלה ב-Decree-Law 57/2024, שנכנס לתוקף ב-11 בספטמבר 2024, בתחולה רטרואקטיבית. בפועל אף אחד לא נדרש לשלם אותה.
- ההשעיה הכללית של רישומים חדשים בוטלה ב-Decree-Law 76/2024, שנכנס לתוקף ב-1 בנובמבר 2024. גם מגבלת חמש השנים בוטלה, והרישום שוב אינו מוגבל בזמן.
- הרישום שוב ניתן להעברה במכירת הנכס או בהעברת מניות של חברה שמחזיקה בו, אבל עירייה רשאית להגביל העברה של רישומים חדשים באזורי בלימה.
- הסמכות עברה לעיריות. עיריות עם יותר מ-1,000 רישומים, כמו ליסבון ופורטו, נדרשו להחליט בתוך 12 חודשים אם לאמץ תקנון. הן רשאיות להגדיר ״אזורי בלימה״ (áreas de contenção) ו״אזורי צמיחה בת קיימא״, להגביל בהם רישומים חדשים, ואף להשעות רישומים לשנה לכל היותר עד שהתקנון נכנס לתוקף.
- בית משותף. איסור AL בבניין מחייב שינוי תקנון ברוב של שני שלישים מהחלקים בבניין. התנגדות ל-AL בדירה מסוימת מחייבת החלטה מנומקת של יותר ממחצית החלקים, על בסיס מטרדים חוזרים ומוכחים, וההחלטה על ביטול הרישום היא של ראש העירייה.
האם אפשר לפתוח AL חדש בליסבון או בפורטו ב-2026?
במרכזי הערים כמעט שלא. גם בליסבון וגם בפורטו חלים היום תקנונים עירוניים שאוסרים, ככלל, רישומים חדשים באזורי הבלימה, עם חריגים מצומצמים.
ליסבון: התיקון לתקנון ה-AL העירוני (RMAL) נכנס לתוקף ב-6 בדצמבר 2025. העירייה בודקת את היחס בין יחידות AL לדירות מגורי קבע. יחס של 10% ומעלה ברובע (freguesia) או בשכונה מגדיר ״בלימה מוחלטת״, ויחס של 5% עד 10% מגדיר ״בלימה יחסית״. לפי סקירת Cuatrecasas, בלימה מוחלטת חלה ברובעים Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios ו-Estrela. באזורי הבלימה לא מתקבלים, ככלל, רישומים חדשים, ונכס שהושכר בשכירות למגורים בחמש השנים האחרונות חסום לרישום. נקודה קריטית לרוכשים: באזור בלימה, העברת רישום של דירה או בית גורמת, ככלל, לפקיעתו.
פורטו: לפי Regulamento n.º 1462/2024, שפורסם בדצמבר 2024, הרובעים ההיסטוריים Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé ו-Vitória הם אזורי בלימה, ומכסת הרישומים החדשים בהם היא אפס, למעט חריגים שמחייבים אישור מפורש של ראש העירייה וביקורת מוקדמת.
מודעה שמציגה דירה ״עם רישיון AL״ אינה מבטיחה שהרישום יעבור אליכם. לפני החתימה על ה-CPCV צריך לבדוק ב-RNAL שהרישום פעיל, באיזה אזור הנכס נמצא, מה התקנון העירוני קובע לגבי העברה, ומה תקנון הבית המשותף מתיר. מחוץ לליסבון ולפורטו בדקו אם העירייה אימצה תקנון או השעתה רישומים.
איך רושמים AL ומה צריך להפעיל בשוטף?
הרישום נעשה בהודעה מוקדמת (comunicação prévia com prazo) לראש העירייה דרך הדלפק האלקטרוני של ePortugal (Balcão Único Eletrónico, שבא במקום Balcão do Empreendedor), והעירייה רשאית להתנגד בתוך 60 יום, או 90 יום באזור בלימה. רשימת הפעולות לתושב חוץ:
- NIF והסדר מול רשות המסים: מספר מס פורטוגלי, ונציג מס או הצטרפות להודעות האלקטרוניות של רשות המסים.
- פתיחת פעילות (início de atividade) ברשות המסים כעוסק בקטגוריה B. העתק ההצהרה מצורף לבקשת הרישום.
- מסמכי הנכס: תעודת זהות, או קוד התעודה הקבועה של החברה, הצהרה על התאמת הנכס, ה-caderneta predial, ואם הנכס שכור, הסכמה בכתב של המשכיר.
- ביטוח אחריות אזרחית בסכום מינימלי של 75,000 אירו. ביטוח שפג או אינו תקף הוא עילה לביטול הרישום.
- ספר תלונות (livro de reclamações), כמו בכל עסק.
- מספר הרישום בכל מודעה, בפלטפורמות ובאתר עצמאי.
- דיווח על אורחים זרים: מאז פירוק SEF, הדיווח נעשה במערכת SIBA, שהניהול התפעולי שלה עבר ליחידת UCFE במערכת ביטחון הפנים, ולא ל-AIMA. את טופס הלינה (boletim de alojamento) של כל אורח זר שולחים בתוך שלושה ימי עבודה מהגעתו.
- מס תיירות עירוני: בעל ה-AL גובה אותו מהאורחים ומעביר לעירייה. בליסבון 4 אירו ללילה ובפורטו 3 אירו ללילה, בשתיהן עד שבעה לילות. עשרות עיריות נוספות גובות מס דומה בשיעורים שונים.
מה צריך להסדיר בשכירות ארוכה למגורים?
בשכירות ארוכה צריך לדווח לרשות המסים על החוזה עד סוף החודש שאחרי תחילתו, לשלם מס בולים של 10% משכר דירה של חודש אחד, ולהנפיק לשוכר קבלות שכר דירה אלקטרוניות דרך Portal das Finanças. הדיווח נעשה בטופס Modelo 2, ובאותו מועד מדווחים גם על שינוי בשכר הדירה או על סיום החוזה. אי דיווח עלול לגרור קנס, ושוכר שהמשכיר לא דיווח עליו רשאי לדווח בעצמו.
העלאת שכר הדירה. אם החוזה אינו קובע מנגנון עדכון אחר, המשכיר רשאי להעלות את שכר הדירה פעם בשנה לפי מקדם שמחשב המכון הלאומי לסטטיסטיקה. ל-2026 המקדם הוא 1.0224, כלומר עד 2.24% (Aviso n.º 23174/2025/2), בהודעה בכתב לפחות 30 יום מראש.
שכירות למגורים בפורטוגל מגינה על השוכר, ופינוי אינו הליך מהיר. לכן חשוב לנסח היטב את התקופה, החידוש, הערבויות ומצב הנכס במסירה.
כמה מס משלם תושב חוץ על שכירות ארוכה בפורטוגל?
נכון לאוקטובר 2026, הכנסה משכירות למגורים (קטגוריה F) ממוסה בשיעור קבוע של 25%, ושכירות שאינה למגורים, כמו משרד או חנות, ב-28%. המס מחושב על השכירות בניכוי הוצאות מותרות. לפי סעיף 41 לקוד מס ההכנסה (CIRS), מותרות הוצאות תחזוקה ושימור (כולל עבודות ששולמו ב-24 החודשים שלפני תחילת השכירות), דמי בית משותף, IMI ומס בולים. ריבית על משכנתה, פחת, ריהוט ו-AIMI אינם מותרים בניכוי.
| סוג השכירות | שיעור המס לתושב חוץ (נכון לאוקטובר 2026) |
|---|---|
| שכירות למגורים, כלל | 25% |
| חוזה למגורי קבע של 5 עד פחות מ-10 שנים | 15% (הפחתה של 10 נקודות) |
| חוזה למגורי קבע של 10 עד פחות מ-20 שנה | 10% (הפחתה של 15 נקודות) |
| חוזה למגורי קבע של 20 שנה ומעלה | 5% (הפחתה של 20 נקודות) |
| שכר דירה של עד 2,300 אירו בחודש, הכנסה עד 31.12.2029 | 10%, אלא אם חל שיעור נמוך יותר |
| שכירות שאינה למגורים | 28% |
השיעור של 10% נוסף ב-Decree-Law 97/2026 (סעיף 45-C לחוק הטבות המס, EBF) וחל מ-1 בינואר 2026, גם על חוזים קיימים שעומדים בתנאים. התקרה היא פי 2.5 משכר המינימום של 2026, כלומר 2,300 אירו בחודש. לשון הסעיף אינה מוציאה תושבי חוץ, אבל לפני שמסתמכים עליו כדאי לאשר את התחולה מול רואה חשבון פורטוגלי.
ומה עם מדרגות מס במקום שיעור קבוע? הקוד מאפשר לתושבי מדינות האיחוד האירופי וה-EEE לבחור במדרגות המס הרגילות במקום בשיעור הקבוע. ישראל אינה בין המדינות האלה, ולכן ישראלי שאינו תושב פורטוגל ממוסה, ככלל, בשיעור הקבוע.
איך ממוסה הכנסה מ-Alojamento Local?
הכנסה מ-AL היא הכנסה מעסק (קטגוריה B) ולא שכירות פסיבית. תושב חוץ ממוסה עליה, נכון לאוקטובר 2026, בשיעור קבוע של 25%, אבל רק על החלק החייב של ההכנסה.
במשטר המפושט (regime simplificado), שחל על רוב המשכירים הקטנים, ההכנסה החייבת היא חלק קבוע מההכנסה ברוטו: 35% מההכנסה מ-AL בדירה או בבית, ו-50% כשהנכס נמצא באזור בלימה. כך, 25% מס על 35% מההכנסה הם בערך 8.75% מהמחזור, ובאזור בלימה בערך 12.5%. החוק כולל כללי התאמה נוספים, ולכן זה סדר גודל בלבד. צריך לבדוק גם את מעמדכם לעניין מע״מ, שבו חלים כללים מיוחדים על תושבי חוץ.
מה ההבדל בין השכרה קצרה לשכירות ארוכה בפועל?
| השכרה קצרה (Alojamento Local) | שכירות ארוכה למגורים | |
|---|---|---|
| רישום | הודעה מוקדמת לעירייה ומספר RNAL. העירייה רשאית להתנגד | דיווח החוזה לרשות המסים (Modelo 2) ומס בולים של 10% משכר דירה של חודש |
| מגבלות מקומיות | אזורי בלימה, תקנון עירוני ותקנון הבית המשותף | אין צורך באישור העירייה |
| חובות שוטפות | ביטוח של 75,000 אירו לפחות, ספר תלונות, דיווח אורחים זרים ב-SIBA, מס תיירות | קבלות אלקטרוניות, עדכון שנתי של שכר הדירה, דיווח על שינויים |
| מס בפורטוגל | קטגוריה B, 25% על החלק החייב (35% או 50% מהמחזור) | קטגוריה F, 25% עם הפחתות לחוזים ארוכים, או 10% עד 2,300 אירו בחודש |
| החזר IMT לתושב חוץ | לא מזכה | עשוי לזכות, בתנאי שכר דירה מתון ו-36 חודשי שכירות |
| מסלול 15% בישראל | בדרך כלל לא, כשיש מאפיינים של עסק | אפשרי, אבל בלי זיכוי על המס הפורטוגלי |
| ניהול | אינטנסיבי, בדרך כלל דרך חברת ניהול | מצומצם יותר, אבל הגנה רחבה לשוכר |
איך שכירות ארוכה קשורה להחזר ה-IMT?
מאז Decree-Law 97/2026 מ-20 במאי 2026, רוכש שאינו תושב פורטוגל משלם על דירת מגורים IMT בשיעור קבוע של 7.5%, אבל רשות המסים מבטלת, לבקשתו, את ההפרש אם הנכס מושכר למגורים בתנאים שבחוק. לפי סעיף 17 לקוד ה-IMT, כפי שתוקן, התנאים הם:
- הנכס מיועד, בתוך שישה חודשים מיום הרכישה, לשכירות למגורים בשכר דירה חודשי שאינו עולה על תקרת השכירות המתונה (2,300 אירו נכון ל-2026).
- הנכס מושכר לפחות 36 חודשים, רצופים או לא, בחמש השנים הראשונות שאחרי הרכישה.
- הבקשה מוגשת לרשות המסים בתוך שישה חודשים מיום החתימה על חוזה השכירות.
ההחזר הוא ההפרש בין ה-IMT ששולם לבין המס לפי השיעורים הרגילים. השכרה לתיירים במסגרת AL אינה ״שכירות למגורים״ לפי לשון הסעיף, ולכן מי שמתכנן AL צריך להניח שה-7.5% הם עלות סופית. מי שמתכנן שכירות ארוכה צריך לתזמן את חתימת החוזה כבר בזמן הרכישה.
איך מדווחים בישראל ואיך נמנע כפל מס?
תושב ישראל חייב לדווח בישראל על הכנסת השכירות מפורטוגל, ואמנת המס בין ישראל לפורטוגל מאפשרת לקזז את המס הפורטוגלי מהמס הישראלי. לפי סעיף 6 לאמנה, הכנסה ממקרקעין שנמצאים בפורטוגל, כולל השכרה, ניתנת למיסוי בפורטוגל, והסעיף חל גם על שירותים שקשורים לשימוש בנכס, כלומר גם על AL. לפי סעיף 23(2), ישראל מעניקה זיכוי בגובה המס ששולם בפורטוגל, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
בישראל יש שני מסלולים עיקריים להכנסה משכירות מחו״ל:
- המסלול הרגיל: מס שולי על ההכנסה נטו, אחרי ניכוי הוצאות ופחת, וזיכוי על המס הפורטוגלי. כשהמס בפורטוגל גבוה, המס הנוסף בישראל עשוי להיות נמוך או אפסי.
- מסלול 15% (סעיף 122א לפקודה): 15% על ההכנסה ברוטו, בניכוי פחת בלבד, בלי זיכוי על המס ששולם בפורטוגל. מאחר שפורטוגל ממסה שכירות של תושב חוץ ב-25%, או ב-10% במסלול השכירות המתונה, צריך לחשב היטב אם המסלול הזה משתלם.
השכרה לטווח קצר עם שירותים נלווים, כמו ניקיון והחלפת מצעים, עלולה להיחשב בישראל הכנסה מעסק. במקרה כזה מסלול ה-15% לא חל, וייתכן חיוב גם בדמי ביטוח לאומי. בכל מקרה, מי שיש לו הכנסה משכירות בחו״ל מגיש דוח שנתי (טופס 1301), גם כשאין רווח.
העברת הכספים וחתימה מרחוק. שמרו קבלות, שומות מס פורטוגליות ואישורי העברה של הכספים לישראל, כי הם הבסיס לזיכוי בישראל. את רוב הפעולות, מרישום AL ועד חתימה על חוזה שכירות, אפשר לבצע מישראל באמצעות ייפוי כוח לעורך דין בפורטוגל, חתום ומאומת באפוסטיל.
מה לעשות לפני שמשכירים נכס בפורטוגל, ואיך אנחנו מלווים
את ההחלטה בין AL לשכירות ארוכה כדאי לקבל לפני הרכישה ולא אחריה, כי היא משפיעה על בחירת הנכס והאזור, על ה-IMT, על המס השוטף ועל הדיווח בישראל. הפעולות המקומיות, כמו הרישום בעירייה, הייצוג מול רשות המסים וניסוח חוזה השכירות לפי הדין הפורטוגלי, נעשות על ידי עורכי דין ורואי חשבון מקומיים מורשים. אנחנו מתאמים את התהליך מישראל: בודקים את המסמכים ואת מצב הרישום של הנכס, מכינים ייפוי כוח מאומת, ובוחנים את העסקה מנקודת המבט של משקיע ישראלי, כולל השילוב בין המס בפורטוגל לדיווח בישראל.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. כללי ה-AL נקבעים במידה רבה ברמת העירייה ומשתנים לעתים קרובות, ולכן לפני רכישה או רישום יש לבדוק את התקנון העירוני ואת תקנון הבית המשותף שבתוקף באותו מועד.
שאלות נפוצות
האם ישראלי יכול לרשום Alojamento Local בפורטוגל?
כן, אין מגבלה על תושבי חוץ. צריך NIF, פתיחת פעילות ברשות המסים, ביטוח אחריות אזרחית של 75,000 אירו לפחות והודעה מוקדמת לעירייה. העירייה רשאית להתנגד, ובאזורי הבלימה בליסבון ובפורטו רישומים חדשים כמעט אינם מתאפשרים.
האם ההשעיה של רישומי AL חדשים מ-2023 עדיין בתוקף?
לא. Decree-Law 76/2024 ביטל אותה מ-1 בנובמבר 2024 והעביר את הסמכות לעיריות. עם זאת, עיריות רשאיות להגביל רישומים באזורי בלימה, וליסבון ופורטו עושות זאת במרכזי הערים.
כמה מס משלם תושב חוץ על שכירות ארוכה בפורטוגל?
נכון לאוקטובר 2026, 25% על השכירות בניכוי הוצאות מותרות, עם הפחתות לחוזים של 5 שנים ומעלה. על שכר דירה של עד 2,300 אירו בחודש חל שיעור של 10% עד סוף 2029, בכפוף לתנאים.
האם אפשר לקבל החזר IMT אם משכירים את הדירה?
כן, בשכירות ארוכה למגורים. אם הנכס מיועד לשכירות בשכר דירה מתון בתוך שישה חודשים מהרכישה ומושכר לפחות 36 חודשים בחמש השנים הראשונות, אפשר לבקש את ההפרש בין 7.5% לשיעורים הרגילים. השכרת AL אינה מזכה.
האם משלמים מס גם בישראל על שכירות מפורטוגל?
חובה לדווח. במסלול הרגיל המס הפורטוגלי מקוזז מהמס הישראלי לפי סעיף 23 לאמנה, כך שבדרך כלל לא משלמים פעמיים. במסלול 15% אין זיכוי, ולכן כדאי לבחור בו רק אחרי חישוב.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהתושבות, מס ואזרחות בפורטוגל לישראלים: מה נשאר מה-Golden Visa, מה החליף את NHR ומה השתנה בחוק האזרחות ובמסלול הספרדיםרכישת דירה בפורטוגל כבר לא מקנה Golden Visa. מה נשאר ממסלולי ההשקעה, D7 ונוודים דיגיטליים, IFICI במקום NHR, חוק האזרחות של 2026 ומסלול הספרדים.לקריאת המדריךמקורות
- PLMJ - New changes to the local lodging rules (Decree-Law 76/2024)
- Cuatrecasas - Alteração ao Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa (December 2025)
- DECO PROteste - Alojamento local: guia para iniciar o seu negócio
- Portal das Finanças - Código do IRS, Artigo 72.º (taxas especiais, rendimentos prediais)
- Portal das Finanças - Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (IMT for non-residents, Article 45.º-C EBF)
- Convention between Portugal and Israel for the avoidance of double taxation (Resolução da Assembleia da República 2/2008) - Articles 6 and 23
- Dray CPA - Taxation of real estate abroad for Israelis (section 122A, 15% track)