Închirierea unui imobil în Portugalia pentru israelieni: Alojamento Local sau închiriere pe termen lung, înregistrare, impozitare și raportare în Israel

1Poate un israelian care nu este rezident în Portugalia să își închirieze apartamentul?

Da. Portugalia nu limitează închirierea unui imobil de către un nerezident, dar există două căi complet diferite: închirierea pe termen scurt pentru turiști în regimul Alojamento Local (AL) și închirierea pe termen lung pentru locuit, potrivit dreptului obișnuit al locațiunii. Fiecare cale are altă înregistrare, alte obligații curente și altă impozitare, atât în Portugalia, cât și în Israel.

Ghidul tratează etapa de după cumpărare. Procedura de cumpărare și impozitele de achiziție și deținere (IMT, IMI și AIMI) le prezentăm în ghiduri separate despre Portugalia.

2Ce este Alojamento Local și ce reguli i se aplică astăzi?

Alojamento Local este regimul care reglementează cazarea contra cost pe perioade scurte, de exemplu închirierea prin Airbnb sau Booking, și este prevăzut în Decree-Law 128/2014. Orice astfel de unitate trebuie înscrisă în registrul național (RNAL) și primește un număr de înregistrare, care trebuie afișat în orice anunț.

În ultimii ani regulile s-au schimbat de două ori. Pachetul Mais Habitação (Lei 56/2023) a suspendat în 2023 noile înregistrări de apartamente AL în cea mai mare parte a țării, a limitat valabilitatea înregistrării la cinci ani și a creat o „contribuție extraordinară” asupra AL, numită CEAL. În 2024 cele mai multe dintre aceste măsuri au fost anulate:

• CEAL a fost abrogată prin Decree-Law 57/2024, în vigoare de la 11 septembrie 2024, cu efect retroactiv. În practică nimeni nu a fost obligat să o plătească.
• Suspendarea generală a noilor înregistrări a fost eliminată prin Decree-Law 76/2024, în vigoare de la 1 noiembrie 2024. A fost eliminată și limita de cinci ani, iar înregistrarea nu mai este limitată în timp.
• Înregistrarea poate fi din nou transferată la vânzarea imobilului sau la transferul părților sociale ale unei societăți care îl deține, dar municipalitatea poate limita transferul noilor înregistrări în zonele de limitare.
• Competența a trecut la municipalități. Municipalitățile cu peste 1.000 de înregistrări, precum Lisabona și Porto, au trebuit să decidă în 12 luni dacă adoptă un regulament. Ele pot stabili „zone de limitare” (áreas de contenção) și „zone de creștere sustenabilă”, pot restrânge acolo noile înregistrări și pot chiar suspenda înregistrările pentru cel mult un an, până la intrarea în vigoare a regulamentului.
• Condominiu. Interzicerea AL într-o clădire impune modificarea regulamentului condominiului cu o majoritate de două treimi din cotele clădirii. Opoziția față de AL într-o anumită unitate impune o hotărâre motivată a mai mult de jumătate din cote, întemeiată pe tulburări repetate și dovedite, iar decizia de anulare a înregistrării aparține primarului.

3Se poate deschide un AL nou în Lisabona sau Porto în 2026?

În centrele orașelor, aproape deloc. Atât Lisabona, cât și Porto au astăzi regulamente municipale care interzic, de regulă, înregistrările noi în zonele de limitare, cu excepții restrânse.

Lisabona: modificarea regulamentului municipal AL (RMAL) a intrat în vigoare la 6 decembrie 2025. Municipalitatea urmărește raportul dintre unitățile AL și locuințele permanente. Un raport de 10% sau mai mult într-o parohie (freguesia) sau într-un cartier definește „limitarea absolută”, iar un raport între 5% și 10% definește „limitarea relativă”. Potrivit analizei Cuatrecasas, limitarea absolută se aplică în parohiile Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios și Estrela. În zonele de limitare nu se acceptă, de regulă, înregistrări noi, iar un imobil închiriat pentru locuit în ultimii cinci ani este blocat la înregistrare. Un punct critic pentru cumpărători: într-o zonă de limitare, transferul înregistrării unui apartament sau al unei case duce, de regulă, la încetarea ei.

Porto: potrivit Regulamento n.º 1462/2024, publicat în decembrie 2024, parohiile istorice Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé și Vitória sunt zone de limitare, iar cota de înregistrări noi acolo este zero, cu excepții care necesită autorizarea expresă a primarului și o inspecție prealabilă.

4Cum se înregistrează un AL și ce trebuie gestionat curent?

Înregistrarea se face printr-o comunicare prealabilă (comunicação prévia com prazo) adresată primarului, prin ghișeul electronic ePortugal (Balcão Único Eletrónico, care a înlocuit Balcão do Empreendedor), iar municipalitatea se poate opune în 60 de zile, sau în 90 de zile într-o zonă de limitare. Lista pașilor pentru un nerezident:

1. NIF și relația cu autoritatea fiscală: un număr fiscal portughez și un reprezentant fiscal sau înscrierea la notificările electronice ale autorității fiscale.
2. Începerea activității (início de atividade) la autoritatea fiscală ca contribuabil în categoria B. O copie a declarației se anexează la cererea de înregistrare.
3. Documentele imobilului: actul de identitate sau codul de acces la certificatul permanent al societății, o declarație privind adecvarea imobilului, caderneta predial și, dacă imobilul este închiriat, acordul scris al proprietarului.
4. Asigurare de răspundere civilă cu o sumă minimă de 75.000 de euro. O asigurare expirată sau nevalabilă este motiv de anulare a înregistrării.
5. Registrul de reclamații (livro de reclamações), ca în orice afacere.
6. Numărul de înregistrare în fiecare anunț, pe platforme și pe un site propriu.
7. Raportarea oaspeților străini: de la desființarea SEF, raportarea se face în sistemul SIBA, a cărui gestionare operațională a trecut la unitatea UCFE din sistemul de securitate internă, nu la AIMA. Formularul de cazare (boletim de alojamento) pentru fiecare oaspete străin se trimite în termen de trei zile lucrătoare de la sosire.
8. Taxa turistică municipală: operatorul AL o încasează de la oaspeți și o virează municipalității. În Lisabona 4 euro pe noapte, iar în Porto 3 euro pe noapte, în ambele până la șapte nopți. Zeci de alte municipalități percep o taxă similară, la niveluri diferite.

5Ce trebuie reglementat la o închiriere pe termen lung pentru locuit?

La o închiriere pe termen lung trebuie să declarați contractul la autoritatea fiscală până la sfârșitul lunii următoare începerii lui, să plătiți taxa de timbru de 10% din chiria unei luni și să emiteți chiriașului chitanțe electronice de chirie prin Portal das Finanças. Declararea se face pe formularul Modelo 2, iar în același termen se declară și modificarea chiriei sau încetarea contractului. Nedeclararea poate atrage o amendă, iar chiriașul al cărui proprietar nu a declarat contractul îl poate declara el însuși.

Majorarea chiriei. Dacă contractul nu prevede alt mecanism de actualizare, proprietarul poate majora chiria o dată pe an potrivit unui coeficient calculat de Institutul Național de Statistică. Pentru 2026 coeficientul este 1,0224, adică până la 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2), cu notificare scrisă cu cel puțin 30 de zile înainte.

Închirierea pentru locuit în Portugalia îl protejează pe chiriaș, iar evacuarea nu este un proces rapid. De aceea este important să fie redactate cu atenție durata, reînnoirea, garanțiile și starea imobilului la predare.

6Cât impozit plătește un nerezident pentru o închiriere pe termen lung în Portugalia?

La octombrie 2026, venitul din închirierea pentru locuit (categoria F) este impozitat cu o cotă fixă de 25%, iar închirierea care nu este pentru locuit, cum ar fi un birou sau un magazin, cu 28%. Impozitul se calculează asupra chiriei, după deducerea cheltuielilor admise. Potrivit articolului 41 din Codul impozitului pe venit (CIRS), sunt admise cheltuielile de întreținere și conservare (inclusiv lucrările plătite în cele 24 de luni dinaintea începerii închirierii), cheltuielile de condominiu, IMI și taxa de timbru. Dobânda la creditul ipotecar, amortizarea, mobilierul și AIMI nu sunt deductibile.

Cota de 10% a fost introdusă prin Decree-Law 97/2026 (articolul 45-C din Statutul beneficiilor fiscale, EBF) și se aplică de la 1 ianuarie 2026, inclusiv contractelor existente care îndeplinesc condițiile. Plafonul este de 2,5 ori salariul minim din 2026, adică 2.300 de euro pe lună. Textul articolului nu îi exclude pe nerezidenți, dar înainte de a vă baza pe el este bine să confirmați aplicarea cu un contabil portughez.

Dar cotele progresive în locul cotei fixe? Codul permite rezidenților statelor din Uniunea Europeană și din SEE să opteze pentru cotele progresive obișnuite în locul cotei fixe. Israelul nu se numără printre aceste state, astfel că un israelian nerezident în Portugalia este impozitat, de regulă, cu cota fixă.

7Cum este impozitat venitul din Alojamento Local?

Venitul din AL este venit din activitate economică (categoria B), nu chirie pasivă. La octombrie 2026, un nerezident este impozitat pentru el cu o cotă fixă de 25%, dar numai asupra părții impozabile a venitului.

În regimul simplificat (regime simplificado), care se aplică majorității operatorilor mici, venitul impozabil este o parte fixă din venitul brut: 35% din venitul AL dintr-un apartament sau o casă și 50% când imobilul se află într-o zonă de limitare. Astfel, impozitul de 25% aplicat la 35% din venit reprezintă aproximativ 8,75% din cifra de afaceri, iar într-o zonă de limitare aproximativ 12,5%. Legea cuprinde reguli suplimentare de ajustare, deci acesta este doar un ordin de mărime. Trebuie verificată și situația dumneavoastră privind TVA, unde se aplică reguli speciale pentru nerezidenți.

8Care este diferența practică între închirierea pe termen scurt și cea pe termen lung?

9Ce legătură are închirierea pe termen lung cu restituirea IMT?

De la Decree-Law 97/2026 din 20 mai 2026, un cumpărător care nu este rezident în Portugalia plătește pentru o locuință IMT cu o cotă fixă de 7,5%, dar autoritatea fiscală anulează, la cerere, diferența dacă imobilul este închiriat pentru locuit în condițiile legii. Potrivit articolului 17 din Codul IMT, astfel cum a fost modificat, condițiile sunt:

• În termen de șase luni de la cumpărare, imobilul este destinat închirierii pentru locuit, cu o chirie lunară care nu depășește plafonul chiriei moderate (2.300 de euro în 2026).
• Imobilul este închiriat cel puțin 36 de luni, consecutive sau nu, în primii cinci ani de la cumpărare.
• Cererea se depune la autoritatea fiscală în termen de șase luni de la data semnării contractului de închiriere.

Restituirea reprezintă diferența dintre IMT plătit și impozitul calculat la cotele obișnuite. Închirierea către turiști în regim AL nu este „închiriere pentru locuit” potrivit textului articolului, astfel că cine plănuiește un AL trebuie să considere cei 7,5% un cost definitiv. Cine plănuiește o închiriere pe termen lung trebuie să programeze semnarea contractului încă din momentul cumpărării.

10Cum se declară venitul în Israel și cum se evită dubla impunere?

Un rezident israelian trebuie să declare în Israel venitul din chirii din Portugalia, iar convenția fiscală dintre Israel și Portugalia permite creditarea impozitului portughez în contul impozitului israelian. Potrivit articolului 6 din convenție, venitul din bunuri imobile situate în Portugalia, inclusiv din închiriere, poate fi impozitat în Portugalia, iar articolul se aplică și serviciilor legate de folosirea imobilului, deci și AL. Potrivit articolului 23 alineatul (2), Israelul acordă un credit egal cu impozitul plătit în Portugalia, până la nivelul impozitului israelian aferent aceluiași venit.

În Israel există două regimuri principale pentru venitul din chirii din străinătate:

• Regimul obișnuit: impozit marginal asupra venitului net, după deducerea cheltuielilor și a amortizării, și credit pentru impozitul portughez. Când impozitul din Portugalia este ridicat, impozitul suplimentar în Israel poate fi mic sau zero.
• Regimul de 15% (secțiunea 122A din Ordonanța impozitului pe venit): 15% asupra venitului brut, minus doar amortizarea, fără credit pentru impozitul plătit în Portugalia. Deoarece Portugalia impozitează chiria unui nerezident cu 25% sau cu 10% în regimul chiriei moderate, trebuie calculat atent dacă acest regim este avantajos.

Închirierea pe termen scurt cu servicii conexe, precum curățenia și schimbarea lenjeriei, poate fi considerată în Israel venit din activitate economică. În acest caz regimul de 15% nu se aplică și pot fi datorate și contribuții la Asigurările Naționale. În orice caz, cine are venit din chirii în străinătate depune o declarație anuală (formularul 1301), chiar și atunci când nu există profit.

Transferul banilor și semnarea la distanță. Păstrați chitanțele, deciziile de impunere portugheze și confirmările transferului banilor în Israel, deoarece ele stau la baza creditului în Israel. Majoritatea acțiunilor, de la înregistrarea AL până la semnarea unui contract de închiriere, pot fi efectuate din Israel printr-o procură acordată unui avocat din Portugalia, semnată și legalizată cu apostilă.

11Ce trebuie făcut înainte de a închiria un imobil în Portugalia și cum vă însoțim

Alegerea între AL și închirierea pe termen lung este bine să fie făcută înainte de cumpărare, nu după, deoarece influențează alegerea imobilului și a zonei, IMT, impozitul curent și raportarea în Israel. Actele locale, precum înregistrarea la municipalitate, reprezentarea în fața autorității fiscale și redactarea contractului de închiriere potrivit dreptului portughez, sunt efectuate de avocați și contabili locali autorizați. Noi coordonăm procesul din Israel: verificăm documentele și situația înregistrării imobilului, pregătim o procură legalizată și analizăm tranzacția din perspectiva unui investitor israelian, inclusiv corelarea dintre impozitul din Portugalia și raportarea în Israel.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăRezidență, impozitare și cetățenie în Portugalia pentru israelieni: ce a rămas din Golden Visa, ce a înlocuit NHR și ce s-a schimbat în legea cetățeniei și în ruta sefardăO locuință în Portugalia nu mai oferă Golden Visa. Rutele de investiții rămase, vizele D7 și digital nomad, IFICI în locul NHR și legea cetățeniei din 2026.Citiți ghidul