Impozitarea imobilelor în Portugalia pentru cumpărătorii israelieni: IMT de 7,5% pentru nerezidenți, taxa de timbru, IMI, AIMI și impozitul la vânzare

1Ce impozite plătește un israelian care cumpără un imobil în Portugalia?

La cumpărare plătiți IMT și taxa de timbru. În fiecare an plătiți IMI, iar proprietarii de imobile valoroase și AIMI. La vânzare plătiți impozit pe venit în Portugalia pentru câștig și îl declarați și în Israel. Impozitarea veniturilor din chirii o tratăm într-un ghid separat despre închiriere și Alojamento Local, iar etapele tranzacției în ghidul despre CPCV și escritura.

Surse: Codul IMT și Codul IMI pe site-ul autorității fiscale portugheze și PwC Worldwide Tax Summaries (revizuite în iulie și octombrie 2026). VPT înseamnă valor patrimonial tributário, valoarea înregistrată a imobilului în registrul fiscal. Apare în caderneta predial și nu coincide neapărat cu prețul de piață.

2Cât IMT plătește un nerezident în Portugalia în 2026?

7,5% din preț, la o cotă fixă și fără nicio scutire sau reducere, la cumpărarea unui imobil urban sau a unei unități dintr-o clădire destinate exclusiv locuirii. Regula este prevăzută la articolul 17 alineatul (10) din Codul IMT, introdus prin Decreto-Lei 97/2026 din 20 mai 2026. Decretul a fost adoptat în temeiul legii de abilitare Lei 9-A/2026, ca parte a unui pachet fiscal pentru stimularea ofertei de locuințe, și nu prin legea bugetului de stat pe 2026. Decretul nu stabilește o dată specială de intrare în vigoare pentru această prevedere, iar potrivit asociației portugheze a consumatorilor DECO ea se aplică achizițiilor din 25 mai 2026. Data relevantă este ziua semnării actului de vânzare.

Cine este considerat nerezident? Oricine nu este rezident fiscal în Portugalia, conform articolului 16 din Codul IRS, la data cumpărării. Autoritatea fiscală portugheză a clarificat în Ofício-Circulado 40131/2026 din 4 septembrie 2026 că cine a fost rezident în Portugalia în trecut, în orice moment, plătește conform tabelului obișnuit, nu 7,5%. Acest lucru este relevant, de exemplu, pentru israelienii care au locuit în Portugalia și s-au întors în Israel.

Cota se aplică doar unui imobil „destinat exclusiv locuirii”. Un alt imobil urban, de exemplu unul comercial, este impozitat cu 6,5% conform regulilor obișnuite.

3Când poate fi anulată diferența și rambursată?

În două cazuri și doar dacă depuneți cererea la timp. Conform articolului 17 alineatul (11), autoritatea fiscală anulează, la cererea dumneavoastră, diferența dintre impozitul plătit și impozitul conform tabelului obișnuit, atunci când este îndeplinită una dintre condițiile următoare:

• Ați devenit rezidenți fiscali în Portugalia în termen de doi ani de la cumpărare.
• Imobilul a fost închiriat pentru locuit: a fost destinat închirierii pentru locuit în termen de șase luni de la cumpărare, cu o chirie lunară care nu depășește plafonul din decret, și a fost închiriat cel puțin 36 de luni, consecutive sau nu, în primii cinci ani. Plafonul este de 2,5 ori salariul minim din 2026, adică 2.300 de euro pe lună potrivit PwC și DECO.

Cererea se depune printr-o contestație administrativă (reclamação graciosa), în termen de șase luni de la data la care ați devenit rezidenți sau de la data semnării contractului de închiriere. Ratarea termenului poate duce la pierderea rambursării. Legea vorbește despre un contract de închiriere pentru locuit, așa că închirierea pe termen scurt (Alojamento Local) probabil nu îndeplinește condiția.

4Cât înseamnă în practică față de tabelul obișnuit?

La apartamentele cu prețul de peste aproximativ 170.000 de euro, cota de 7,5% costă cu circa 9.500 până la 17.300 de euro mai mult decât tabelul obișnuit, iar diferența dispare doar peste 1.150.853 de euro. Acesta este tabelul obișnuit pentru o locuință care nu este locuința permanentă a cumpărătorului, articolul 17 alineatul (1) litera c), cu sumele actualizate prin legea bugetului de stat pe 2026 (Lei 73-A/2025):

Sursa: articolul 17 din Codul IMT pe site-ul autorității fiscale portugheze, la octombrie 2026. Pentru locuința permanentă a unui rezident portughez există un tabel mai favorabil, care începe cu o scutire de până la 106.346 de euro. Iată diferența la câteva prețuri de exemplu:

Calculul presupune că prețul din contract este mai mare decât VPT. Conform articolului 12 din Codul IMT, impozitul se calculează la cea mai mare dintre cele două valori. Așa cum am arătat în ghidul despre etapele cumpărării, IMT și taxa de timbru se plătesc înainte de semnare, iar notarul nu semnează fără dovada plății.

5Cât este taxa de timbru și ce se întâmplă în cazul unui credit ipotecar?

Taxa de timbru (Imposto do Selo) de 0,8% se aplică la orice cumpărare, inclusiv de către nerezidenți, și nu există un mecanism de rambursare pentru ea. Pentru un credit de la o bancă portugheză, potrivit PwC, se aplică o taxă de timbru suplimentară: 0,5% până la 0,6% din principalul unui credit cu durata de peste un an, în funcție de durată, și 4% pe dobânzi și comisioane.

6Ce se întâmplă la cumpărarea prin intermediul unei societăți dintr-un paradis fiscal?

O societate cu sediul într-o jurisdicție de pe lista neagră a Portugaliei, sau controlată de o asemenea entitate, plătește IMT de 10% fără scutiri, iar IMI și AIMI de 7,5% pe an. Aceste reguli nu se aplică persoanelor fizice. Lista se află în Portaria 150/2004, iar ultima actualizare (Portaria 292/2025/1) a eliminat Hong Kong, Liechtenstein și Uruguay începând cu 1 ianuarie 2026. Israelul nu se află pe listă. Emiratele Arabe Unite, de exemplu, se află pe ea, așa că cine deține active printr-o societate din Dubai ar trebui să verifice structura înainte de cumpărare.

7Cât IMI se plătește în fiecare an?

IMI este un impozit municipal anual de 0,3% până la 0,45% din VPT-ul unui imobil urban și de 0,8% pentru un imobil rural. Fiecare municipalitate stabilește anual cota în acest interval. Impozitul este datorat de cel înregistrat ca proprietar la 31 decembrie și se plătește în anul următor: până la 100 de euro într-o singură plată în mai, până la 500 de euro în două plăți, în mai și noiembrie, iar peste această sumă în trei plăți, în mai, august și noiembrie. Exemplu: pentru un apartament cu VPT de 200.000 de euro, într-o municipalitate care a stabilit 0,3%, veți plăti 600 de euro pe an, în trei rate.

Există și majorări: un imobil urban lăsat neocupat mai mult de un an sau aflat în stare de ruină este impozitat cu o cotă triplă. În zonele cu presiune locativă, municipalitățile pot majora cota cu până la 25% pentru un imobil care nu este locuință permanentă și cu până la 100% pentru un imobil folosit pentru Alojamento Local.

8Când se aplică AIMI și cum se calculează?

AIMI, adăugarea la IMI, se aplică doar atunci când suma VPT a locuințelor dumneavoastră din Portugalia, la 1 ianuarie, depășește 600.000 de euro de persoană. Se aplică persoanelor fizice indiferent de rezidență. Imobilele clasificate drept comerciale, industriale sau de servicii nu sunt incluse în bază. Impozitul se stabilește în iunie și se plătește în septembrie.

Sursa: articolele 135-C, 135-D și 135-F din Codul IMI, la octombrie 2026. Exemplu: o persoană fizică ale cărei imobile au un VPT total de 800.000 de euro va plăti 0,7% pe 200.000 de euro, adică 1.400 de euro pe an. Soții înregistrați fiecare ca proprietari ai unei jumătăți dintr-un imobil cu VPT de 1.000.000 de euro nu vor plăti deloc AIMI. Opțiunea pentru impozitarea comună se depune între 1 aprilie și 31 mai. Verificați cu un consultant local dacă ea este disponibilă și pentru soții nerezidenți.

9Cât impozit se plătește în Portugalia la vânzarea imobilului?

Din 2023, un nerezident care vinde un imobil în Portugalia este impozitat doar pe jumătate din câștig, dar după treptele obișnuite ale impozitului pe venit, 12,5% până la 48% în 2026, plus o contribuție de solidaritate de 2,5% sau 5% la veniturile mari. Pentru stabilirea treptei, trebuie să declarați în declarația portugheză și veniturile din afara Portugaliei, inclusiv din Israel. Astfel, un israelian cu venituri mari va plăti în practică aproximativ 24% din întregul câștig, iar în cazuri extreme până la aproximativ 26,5%. Un israelian cu venituri mai mici va plăti mai puțin.

Până în 2022, nerezidenții plăteau 28% pe întregul câștig, în timp ce rezidenții portughezi erau impozitați doar pe jumătate din el. În urma jurisprudenței Curții de Justiție a Uniunii Europene, care a constatat că distincția este discriminatorie (Hollmann, C-443/06), legea bugetului de stat pe 2023 a eliminat cota de 28%. Noua regulă se aplică tuturor nerezidenților, inclusiv din afara UE, printre care și israelienii.

Câștigul se calculează ca prețul de vânzare minus costul de achiziție ajustat cu un coeficient de corecție monetară (coeficiente de desvalorização monetária) și minus cheltuielile deductibile. Nerezidenții nu pot depune o declarație comună și nu beneficiază de deduceri personale. Câștigul se declară în declarația anuală din Portugalia (Modelo 3) în anul următor vânzării.

Scutirea pentru reinvestire este destinată celui care își vinde locuința permanentă, așa că de regulă nu este relevantă pentru o casă de vacanță sau un apartament de investiție. Decreto-Lei 97/2026 a adăugat, pentru vânzările din anii 2026 până în 2029, o scutire pentru cei care reinvestesc sumele obținute în imobile din Portugalia închiriate cu o chirie moderată. Aplicarea ei nerezidenților trebuie verificată cu un consultant fiscal portughez.

10Ce prevede tratatul fiscal dintre Israel și Portugalia?

Tratatul a fost semnat la Lisabona la 26 septembrie 2006 și a intrat în vigoare la 18 februarie 2008, iar pentru impozitele pe venit care nu se rețin la sursă se aplică de la 1 ianuarie 2008. Conform articolului 13 alineatul (1), câștigul unui rezident israelian din vânzarea unui bun imobil din Portugalia „poate fi impozitat” în Portugalia, dar Israelul nu renunță la propriul drept de impozitare. Conform articolului 23 alineatul (2), Israelul acordă credit pentru impozitul portughez, până la nivelul impozitului israelian pe același venit. O regulă similară se aplică veniturilor din chirii (articolul 6) și, conform articolului 13 alineatul (4), și vânzării de acțiuni a căror valoare provine în proporție de peste 50% din bunuri imobile din Portugalia.

Important: conform articolului 2, tratatul se aplică doar impozitelor pe venit. IMT, taxa de timbru, IMI și AIMI nu sunt impozite pe venit, deci nu se acordă credit pentru ele în baza tratatului. Verificați cu contabilul din Israel dacă IMT și cheltuielile de achiziție pot fi recunoscute ca parte din costul imobilului la calculul câștigului de capital israelian.

11Ce trebuie declarat în Israel?

Ca rezidenți israelieni, datorați impozit pe câștig și în Israel și primiți credit pentru impozitul portughez. De regulă, o persoană fizică plătește în Israel impozit pe câștigul de capital de 25% din câștigul real. Dacă impozitul din Portugalia este mai mic, diferența se plătește în Israel. Calculul israelian se face conform regulilor Ordonanței impozitului pe venit, astfel încât rezultatul poate diferi de calculul portughez.

În privința raportării: vânzarea unui imobil din străinătate se declară Autorității Fiscale din Israel în termen de 30 de zile, pe lângă declarația anuală. Deținerea de active în străinătate, transferul unor sume mari în străinătate sau veniturile din chirii impun de regulă depunerea unei declarații anuale (formularul 1301). Transferați banii din vânzare în Israel cu documentație completă: actul de vânzare, dovada plății impozitului în Portugalia și datele contului.

12Listă de verificare pentru investitorul israelian înainte de a cumpăra în Portugalia

1. Verificați-vă statutul de rezidență: dacă ați fost vreodată rezidenți în Portugalia și dacă vă veți muta acolo în termen de doi ani. Acest lucru stabilește dacă plătiți 7,5%.
2. Decideți structura de proprietate înainte de CPCV: persoană fizică, soți, coproprietate sau societate. Structura influențează IMT, AIMI și impozitul la vânzare.
3. Cereți caderneta predial: din ea aflați VPT-ul și clasificarea imobilului.
4. Planificați din timp închirierea care dă dreptul la rambursare: destinarea închirierii în termen de șase luni, cel mult 2.300 de euro pe lună, 36 de luni de închiriere în cinci ani și o cerere în termen de șase luni de la semnarea contractului.
5. Bugetați costurile cumpărării: IMT, taxa de timbru de 0,8% și, dacă există un credit ipotecar, și taxa de timbru pe credit.
6. Pregătiți-vă pentru plățile anuale: IMI și AIMI. Numiți un reprezentant fiscal sau abonați-vă la notificările electronice ale autorității fiscale, ca să nu ratați deciziile de impunere.
7. Păstrați fiecare document: contractul, actul de vânzare și chitanțele pentru IMT și renovări. Ele stau la baza calculului câștigului la vânzare, în ambele țări.
8. Dacă nu călătoriți în Portugalia, semnați de la distanță: o procură semnată în Israel, apostilată și tradusă, permite unui avocat local să semneze în numele dumneavoastră.

13Ce trebuie făcut înainte de semnarea CPCV și cum vă însoțim

Calculul fiscal se face cel mai bine înainte de antecontract, nu după ce avansul a fost plătit. Statutul de rezidență, structura de proprietate și intenția de a închiria stabilesc dacă plătiți 7,5% sau după tabelul obișnuit, cât AIMI veți plăti și cât impozit se va aplica la vânzare. Actele impuse de legea portugheză, precum semnarea escriturii și reprezentarea în fața autorității fiscale, sunt efectuate de avocați și notari locali autorizați în Portugalia. Noi coordonăm din Israel: verificăm documentele și calculul din perspectiva unui cumpărător israelian, pregătim o procură cu apostilă și coordonăm raportarea și creditul fiscal cu contabilul dumneavoastră din Israel.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăRezidență, impozitare și cetățenie în Portugalia pentru israelieni: ce a rămas din Golden Visa, ce a înlocuit NHR și ce s-a schimbat în legea cetățeniei și în ruta sefardăO locuință în Portugalia nu mai oferă Golden Visa. Rutele de investiții rămase, vizele D7 și digital nomad, IFICI în locul NHR și legea cetățeniei din 2026.Citiți ghidul