Cumpărarea unei proprietăți în Portugalia de către un israelian: NIF, verificarea documentelor, CPCV, escritura și înregistrarea

Cumpărarea unei proprietăți în Portugalia este un proces ordonat: există un registru imobiliar informatizat, o autoritate fiscală care lucrează în principal online și trei modalități legale de a semna tranzacția finală. Un cumpărător care locuiește în Israel trebuie să planifice din timp patru lucruri: numărul fiscal și reprezentarea în fața autorității fiscale, o procură care să fie acceptată în Portugalia, un transfer de fonduri trasabil și verificarea autorizațiilor. Ghidul este actualizat în octombrie 2026.

1Care este ordinea etapelor și cât durează fiecare?

Durata estimată a fiecărei etape este o estimare practică. Termenele stabilite de lege apar într-o coloană separată.

2Cum obțineți un NIF în Portugalia dacă locuiți în Israel?

NIF este numărul de identificare al autorității fiscale portugheze, iar fără el nu puteți semna un contract, plăti IMT sau deschide un cont bancar. Potrivit broșurii explicative a autorității fiscale (iulie 2025), un nerezident poate solicita NIF prin serviciul e-balcão de pe portalul fiscal, prin intermediul unui reprezentant cu procură, sau la o programare făcută din timp la un birou fiscal (Serviço de Finanças) ori la un Loja do Cidadão.

La cerere se atașează copia pașaportului, un document care arată adresa dumneavoastră din Israel și procura. Documentele într-o limbă străină necesită traducere autorizată în portugheză. Procura dată unui avocat sau unui solicitador este scutită de legalizarea semnăturii, astfel că majoritatea cumpărătorilor obțin NIF-ul prin avocatul portughez care se ocupă de tranzacție.

3Este obligatoriu să numiți un reprezentant fiscal (representante fiscal)?

Nu la obținerea NIF-ului, dar da după cumpărare, cu excepția cazului în care aderați la notificările electronice. Autoritatea fiscală precizează expres că atunci când obțineți un NIF ca nerezident nu există obligația de a numi un reprezentant fiscal. Însă, de îndată ce apare o „relație fiscală” cu Portugalia, iar deținerea unei proprietăți în Portugalia este un exemplu expres, rezidentul unei țări din afara UE sau a SEE trebuie să facă unul dintre două lucruri în termen de 15 zile:

• Să numească un reprezentant fiscal, persoană fizică sau juridică cu adresă în Portugalia, care primește în numele dumneavoastră corespondența de la autoritatea fiscală și se ocupă de obligațiile de raportare. Reprezentantul nu răspunde pentru plata impozitului dumneavoastră.
• Să adere la unul dintre canalele de notificare electronică: sistemul de notificări de pe portalul fiscal sau căsuța poștală electronică ViaCTT.

Neumirea unui reprezentant atunci când este obligatorie atrage o amendă între 75 și 7.500 de euro, iar nerezidentul nu poate depune contestație sau recurs în fața autorității fiscale. O excepție importantă: cine desfășoară o activitate independentă în Portugalia trebuie să numească un reprezentant fiscal pentru TVA, chiar dacă a aderat la notificările electronice. Acest lucru poate fi relevant pentru închirierea pe termen scurt. Consultați ghidul nostru despre închirierea în Portugalia.

4Aveți nevoie de un cont bancar portughez?

Legea nu impune plata dintr-un cont portughez, dar în practică acesta simplifică mult lucrurile: prin el plătiți IMT, impozitul anual IMI și cotizațiile către asociația de proprietari. Pentru deschiderea contului aveți nevoie de NIF, pașaport, dovada adresei și, de regulă, de documente privind sursa veniturilor. Actul final va preciza din ce cont s-au transferat banii, așa că planificați din timp de unde pleacă fiecare plată.

5Ce documente verificați înainte de semnare?

Verificarea se face înainte de semnarea CPCV și de plata avansului, nu după. Acestea sunt documentele principale:

Declarația asociației de proprietari: potrivit art. 1424-A Cod civil, administratorul clădirii trebuie să emită declarația în termen de 10 zile de la cerere, iar aceasta este un document obligatoriu la semnare. Cumpărătorul poate însă renunța la ea în act și, în acest caz, răspunde pentru datoriile vânzătorului față de asociație. Nu este recomandat să renunțați la ea.

6Mai trebuie prezentată autorizația de utilizare (licença de utilização) la semnare?

Nu, dar din 1 octombrie 2026 actul trebuie să menționeze dacă proprietatea are un título urbanístico. Reforma Simplex Urbanístico (Decretul-lege 10/2024) a eliminat din 2024 obligația de a prezenta la semnare autorizația de utilizare și ficha técnica de habitação. Decretul-lege 108/2026, a cărui intrare în vigoare a fost amânată la 1 octombrie 2026 prin Decretul-lege 155-B/2026, a adăugat în legea construcțiilor (RJUE) art. 4-A alin. (14). Potrivit acestuia, cine întocmește actul trebuie să consemneze una dintre trei situații: că i s-a prezentat un título urbanístico, că vânzătorul declară că deține unul sau că vânzătorul declară că nu deține. Un act care nu menționează acest lucru expune tranzacția anulării (anulabilidade).

Semnificația practică: legea cere ca situația autorizațiilor să fie menționată, dar nu o verifică în locul dumneavoastră. Declarația vânzătorului nu garantează că autorizația corespunde construcției reale. De aceea este recomandat să obțineți autorizația de la primărie, să o comparați cu suprafața și compartimentarea reală și să condiționați CPCV-ul de aceasta. Banca ce finanțează achiziția va cere, de regulă, dovada că proprietatea este legală.

7Ce este CPCV și ce înseamnă avansul?

CPCV (contrato-promessa de compra e venda) este un antecontract obligatoriu, prin care părțile se angajează să semneze tranzacția finală la data și în condițiile stabilite. Pentru o proprietate urbană, Codul civil (art. 410) cere un înscris semnat de ambele părți, cu semnăturile legalizate în prezența unui notar sau avocat (reconhecimento presencial). Un viciu de formă poate afecta valabilitatea contractului, așa că nu semnați un CPCV fără legalizarea semnăturilor.

La semnare se plătește de regulă un avans numit sinal. Potrivit art. 442 Cod civil, dacă cumpărătorul încalcă contractul, vânzătorul păstrează avansul. Dacă vânzătorul îl încalcă, restituie avansul dublu. Potrivit jurisprudenței, de exemplu o hotărâre a Curții de Apel din Évora din 27 martie 2025, sancțiunea se aplică numai neexecutării definitive, nu simplei întârzieri. Dacă nu s-a convenit altfel, nu există despăgubiri suplimentare. Legea nu stabilește un cuantum al avansului.

În CPCV-ul unui cumpărător israelian este important să existe: un termen-limită pentru semnarea finală, o condiție suspensivă privind obținerea creditului ipotecar, angajamentul vânzătorului de a radia ipotecile și sechestrele, o prevedere privind situația autorizațiilor și repartizarea costurilor. Dacă primiți cheile înainte de semnarea finală, este posibil să trebuiască să plătiți IMT în termen de 30 de zile de la preluarea posesiei (art. 36 din Codul IMT).

Înscrierea provizorie (registo provisório): pe baza CPCV, se poate înscrie în registrul imobiliar o înscriere provizorie a achiziției în favoarea cumpărătorului. Aceasta este valabilă o perioadă limitată, care poate fi reînnoită, și conferă prioritate față de înscrierile ulterioare. Când suma este mare sau semnarea finală este îndepărtată, merită luată în considerare. O protecție mai puternică este conferirea de „efect real” contractului (eficácia real, art. 413 Cod civil), care necesită o declarație expresă, forma corespunzătoare și înscriere.

8Când și cum se plătesc IMT și taxa de timbru?

Înainte de semnarea finală. Potrivit art. 22 din Codul IMT, stabilirea taxei precedă actul de transfer al proprietății, iar potrivit art. 49, notarul sau avocatul nu semnează actul fără dovada plății. Dacă tranzacția nu se semnează în doi ani, stabilirea taxei își pierde efectul. În practică, avocatul emite documentele de plată pentru IMT și taxa de timbru cu câteva zile înainte de semnare.

Cotele, inclusiv modificarea introdusă în Codul IMT în mai 2026 pentru cumpărătorii care nu sunt rezidenți în Portugalia, sunt explicate în ghidul nostru despre impozitele pe proprietăți în Portugalia (IMT, IMI și AIMI). Calculați-le înainte de CPCV.

9Escritura, DPA sau Casa Pronta: cum se semnează tranzacția finală?

Există trei modalități, toate cu același efect juridic:

• Escritura pública: act oficial semnat în fața unui notar. Este calea tradițională.
• Documento particular autenticado (DPA): document autentificat de un avocat, solicitador, notar sau registrator. Potrivit gov.pt, entitatea care a autentificat documentul trebuie să îl depună, împreună cu documentele însoțitoare, în sistemul Predial Online în aceeași zi. Fără depunere, documentul nu produce efecte.
• Casa Pronta: serviciu al autorității de registru (IRN) la ghișeul unui oficiu de registru. Semnarea, plata taxelor și înregistrarea se fac acolo într-o singură vizită.

Indiferent de modalitate, actul precizează când a fost plătit prețul și prin ce mijloc. În cazul unui transfer bancar se identifică contul din care au plecat banii și contul care i-a primit, conform Legii 89/2017. În plus, art. 63-E din Legea generală fiscală (LGT) interzice plățile în numerar de 3.000 de euro sau mai mult, ori de 10.000 de euro sau mai mult pentru o persoană fizică nerezidentă în Portugalia. Prin urmare, orice plată din achiziție trece prin bancă.

10Ce urmează după semnare: înregistrarea și actualizarea evidenței fiscale

Potrivit Portalului european e-Justice, înregistrarea proprietății în registrul imobiliar (Conservatória do Registo Predial) este obligatorie, iar ca regulă trebuie solicitată în termen de două luni de la semnare. În practică, cererea o depune cel care a întocmit actul, iar la Casa Pronta înregistrarea se face pe loc. Evidența fiscală (matriz) se actualizează pe baza raportărilor lunare pe care notarii și avocații le depun la autoritatea fiscală (art. 49 din Codul IMT).

După câteva săptămâni, verificați că certidão permanente și caderneta predial vă arată ca proprietari și numiți un reprezentant fiscal sau aderați la notificările electronice, deoarece acolo vor sosi notificările privind IMI. Pe partea israeliană, păstrați actul, confirmările de plată și chitanțele fiscale pentru raportarea în Israel a veniturilor din închiriere și a câștigului dintr-o vânzare viitoare. Între Israel și Portugalia există o convenție de evitare a dublei impuneri.

11Cum semnați din Israel prin procură?

Întreaga tranzacție se poate face fără a călători în Portugalia. Există două modalități de a da o procură (procuração):

• La un post consular al Portugaliei: posturile consulare îndeplinesc acte notariale în prezența solicitantului, conform tarifului taxelor consulare.
• La un notar israelian, cu apostilă: Israelul și Portugalia sunt părți la Convenția de la Haga din 1961 privind suprimarea cerinței supralegalizării, deci apostila este suficientă. Este necesară și o traducere autorizată în portugheză. Potrivit autorității fiscale portugheze, traducerea poate fi certificată de notari, avocați, solicitadores și camere de comerț recunoscute.

Procura trebuie să enumere toate actele: obținerea NIF și numirea reprezentantului fiscal, deschiderea contului bancar, semnarea CPCV, plata taxelor, semnarea actului și cererea de înregistrare. Este recomandat ca avocatul portughez să aprobe textul înainte de semnarea în Israel.

12Ce cere Portugalia în privința spălării banilor și a sursei fondurilor?

Potrivit legislației privind combaterea spălării banilor, băncile, notarii, avocații și agenții imobiliari din Portugalia trebuie să identifice clientul și să verifice sursa fondurilor. Așteptați-vă la solicitări privind pașaportul, dovada adresei, documente despre sursa banilor (salariu, vânzarea unei proprietăți, moștenire) și datele beneficiarului real, dacă cumpărați printr-o societate. Și banca israeliană va întreba care este scopul transferului, așa că prezentați-i CPCV-ul, transferați dintr-un cont pe numele dumneavoastră și păstrați confirmările SWIFT.

13Poate un nerezident obține un credit ipotecar în Portugalia?

Da, băncile portugheze acordă credite ipotecare și nerezidenților, la propria apreciere și în conformitate cu recomandarea macroprudențială a Banco de Portugal. Pentru cererile evaluate începând cu 1 august 2026, raportul maxim dintre rata lunară și venit este de 45%, iar durata maximă a creditului este de 40 de ani pentru debitorii de până la 35 de ani și de 35 de ani pentru cei mai în vârstă. Există și plafoane pentru gradul de finanțare. Creditul ipotecar adaugă o evaluare și timp de aprobare, de aceea CPCV-ul se condiționează de obținerea lui.

14Listă de verificare înainte de semnarea CPCV

1. Aveți NIF și ați planificat reprezentarea în fața autorității fiscale.
2. Certidão permanente este actualizată, iar proprietarii înscriși sunt vânzătorii.
3. Ați verificat ipotecile, sechestrele și acțiunile în justiție, iar CPCV-ul îl obligă pe vânzător să le radieze.
4. Caderneta predial corespunde registrului și situației din teren.
5. Ați văzut autorizația de la primărie și aceasta corespunde construcției reale.
6. Există un certificado energético valabil și o ficha técnica de habitação la o clădire nouă.
7. Ați primit declarația privind datoriile de la asociația de proprietari.
8. Semnăturile din CPCV sunt legalizate, iar contractul stabilește avansul, data și condițiile suspensive.
9. Ați calculat costul total, inclusiv IMT, taxa de timbru și onorariile.
10. Procura este legalizată și tradusă, iar documentele privind sursa fondurilor sunt pregătite.

15Ce să faceți înainte de a semna un CPCV în Portugalia și cum vă însoțim

Momentul critic este înainte de CPCV: după plata avansului, greșelile se corectează greu. Actele impuse de legea portugheză, precum legalizarea semnăturilor, actul final și înregistrarea, sunt îndeplinite de avocați și notari locali autorizați. Noi coordonăm procesul din Israel: verificăm documentele și contractul din perspectiva unui cumpărător israelian, pregătim procura cu apostilă și traducere, organizăm un transfer de fonduri trasabil și ne asigurăm că înregistrarea și reprezentarea în fața autorității fiscale au fost finalizate.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăRezidență, impozitare și cetățenie în Portugalia pentru israelieni: ce a rămas din Golden Visa, ce a înlocuit NHR și ce s-a schimbat în legea cetățeniei și în ruta sefardăO locuință în Portugalia nu mai oferă Golden Visa. Rutele de investiții rămase, vizele D7 și digital nomad, IFICI în locul NHR și legea cetățeniei din 2026.Citiți ghidul