Налоги на недвижимость в Португалии для израильского покупателя: IMT 7,5% для нерезидентов, гербовый сбор, IMI, AIMI и налог при продаже

1Какие налоги платит израильтянин, покупающий недвижимость в Португалии?

При покупке уплачиваются IMT и гербовый сбор. Ежегодно уплачивается IMI, а владельцы дорогой недвижимости платят также AIMI. При продаже в Португалии уплачивается подоходный налог с прибыли, и о ней нужно также отчитаться в Израиле. Налогообложение арендного дохода мы рассматриваем в отдельном руководстве об аренде и Alojamento Local, а этапы сделки в руководстве о CPCV и escritura.

Источники: Кодекс IMT и Кодекс IMI на сайте налоговой службы Португалии и PwC Worldwide Tax Summaries (проверено в июле и октябре 2026 года). VPT (valor patrimonial tributário) это зарегистрированная стоимость объекта в налоговом реестре. Она указана в caderneta predial и не обязательно совпадает с рыночной ценой.

2Сколько IMT платит нерезидент Португалии в 2026 году?

7,5% от цены по фиксированной ставке, без каких-либо освобождений или льгот, при покупке городского объекта или помещения в здании, предназначенных исключительно для проживания. Правило закреплено в пункте 10 статьи 17 Кодекса IMT, добавленном Decreto-Lei 97/2026 от 20 мая 2026 года. Декрет принят на основании закона о делегировании полномочий Lei 9-A/2026 в рамках налогового пакета для стимулирования предложения жилья, а не законом о государственном бюджете на 2026 год. Специальная дата вступления этой нормы в силу в декрете не установлена, и, по данным португальской ассоциации потребителей DECO, она применяется к приобретениям с 25 мая 2026 года. Решающей является дата подписания акта купли-продажи.

Кто считается нерезидентом? Любое лицо, не являющееся налоговым резидентом Португалии по статье 16 Кодекса IRS на дату покупки. Налоговая служба Португалии разъяснила в Ofício-Circulado 40131/2026 от 4 сентября 2026 года, что тот, кто когда-либо в прошлом был резидентом Португалии, платит по обычной шкале, а не 7,5%. Это важно, например, для израильтян, которые жили в Португалии и вернулись в Израиль.

Ставка применяется только к объекту, «предназначенному исключительно для проживания». Иная городская недвижимость, например коммерческая, облагается по ставке 6,5% по обычным правилам.

3Когда можно аннулировать разницу и получить возврат?

В двух случаях и только при своевременной подаче заявления. Согласно пункту 11 статьи 17, налоговая служба по вашему заявлению аннулирует разницу между уплаченным налогом и налогом по обычной шкале, если выполняется одно из следующих условий:

• Вы стали налоговым резидентом Португалии в течение двух лет с даты покупки.
• Объект сдан для проживания: в течение шести месяцев после покупки он предназначен для сдачи в аренду для проживания с ежемесячной платой не выше предела, установленного декретом, и сдавался не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в течение первых пяти лет. Предел составляет 2,5 минимальной заработной платы 2026 года, то есть 2 300 евро в месяц по данным PwC и DECO.

Заявление подается в порядке административной жалобы (reclamação graciosa) в течение шести месяцев со дня, когда вы стали резидентом, или со дня подписания договора аренды. Пропуск срока может лишить вас возврата. Закон говорит о договоре аренды для проживания, поэтому краткосрочная аренда (Alojamento Local), вероятно, этому условию не отвечает.

4Сколько это составляет на практике по сравнению с обычной шкалой?

Для квартир дороже примерно 170 000 евро ставка 7,5% обходится примерно на 9 500 до 17 300 евро дороже обычной шкалы, а разница исчезает только при цене свыше 1 150 853 евро. Ниже приведена обычная шкала для жилья, которое не является постоянным жильем покупателя, подпункт c) пункта 1 статьи 17, с суммами, обновленными законом о государственном бюджете на 2026 год (Lei 73-A/2025):

Источник: статья 17 Кодекса IMT на сайте налоговой службы Португалии, на октябрь 2026 года. Для постоянного жилья резидента Португалии действует более льготная шкала, начинающаяся с освобождения до 106 346 евро. Вот разница при нескольких примерных ценах:

Расчет исходит из того, что цена по договору выше VPT. Согласно статье 12 Кодекса IMT, налог исчисляется с большей из двух величин. Как мы объясняли в руководстве об этапах покупки, IMT и гербовый сбор уплачиваются до подписания, и нотариус не подпишет акт без подтверждения оплаты.

5Каков гербовый сбор и что с ипотекой?

Гербовый сбор (Imposto do Selo) 0,8% применяется к любой покупке, в том числе нерезидентами, и механизма возврата для него нет. По кредиту португальского банка, по данным PwC, взимается дополнительный гербовый сбор: от 0,5% до 0,6% от суммы кредита сроком более одного года, в зависимости от срока, и 4% с процентов и комиссий.

6Что происходит при покупке через компанию из офшорной юрисдикции?

Компания, зарегистрированная в юрисдикции из черного списка Португалии или контролируемая таким лицом, платит IMT 10% без освобождений, а также IMI и AIMI по ставке 7,5% в год. Эти правила не применяются к физическим лицам. Список содержится в Portaria 150/2004, и последнее обновление (Portaria 292/2025/1) исключило из него Гонконг, Лихтенштейн и Уругвай с 1 января 2026 года. Израиля в списке нет. Объединенные Арабские Эмираты, например, в нем есть, поэтому тем, кто владеет активами через компанию в Дубае, следует проверить структуру до покупки.

7Сколько IMI платится каждый год?

IMI это ежегодный муниципальный налог от 0,3% до 0,45% от VPT городской недвижимости и 0,8% для сельской. Каждый муниципалитет ежегодно устанавливает ставку в этом диапазоне. Налог уплачивает тот, кто зарегистрирован собственником на 31 декабря, в следующем году: до 100 евро одним платежом в мае, до 500 евро двумя платежами, в мае и ноябре, а свыше этой суммы тремя платежами, в мае, августе и ноябре. Пример: за квартиру с VPT 200 000 евро в муниципалитете, установившем 0,3%, вы заплатите 600 евро в год тремя платежами.

Есть и повышения: городской объект, пустующий более года или находящийся в разрушенном состоянии, облагается по тройной ставке. В зонах дефицита жилья муниципалитеты вправе повышать ставку до 25% для объекта, не являющегося постоянным жильем, и до 100% для объекта, используемого для Alojamento Local.

8Когда применяется AIMI и как он рассчитывается?

AIMI, дополнительный IMI, применяется, только если общая VPT ваших жилых объектов в Португалии на 1 января превышает 600 000 евро на человека. Он распространяется на физических лиц независимо от резидентства. Объекты, классифицированные как торговые, промышленные или для услуг, в базу не включаются. Налог начисляется в июне и уплачивается в сентябре.

Источник: статьи 135-C, 135-D и 135-F Кодекса IMI, на октябрь 2026 года. Пример: физическое лицо, общая VPT объектов которого 800 000 евро, заплатит 0,7% с 200 000 евро, то есть 1 400 евро в год. Супруги, каждый из которых зарегистрирован собственником половины объекта с VPT 1 000 000 евро, AIMI не заплатят вовсе. Выбор совместного налогообложения подается с 1 апреля по 31 мая. Уточните у местного консультанта, доступен ли он супругам-нерезидентам.

9Сколько налога платится в Португалии при продаже объекта?

С 2023 года нерезидент, продающий недвижимость в Португалии, облагается налогом только с половины прибыли, но по обычным ставкам подоходного налога, от 12,5% до 48% в 2026 году, плюс надбавка солидарности 2,5% или 5% при высоких доходах. Чтобы определить ставку, в португальской декларации нужно указать и доходы за пределами Португалии, включая Израиль. Поэтому израильтянин с высоким доходом фактически заплатит около 24% от всей прибыли, а в крайних случаях до примерно 26,5%. Израильтянин с более низким доходом заплатит меньше.

До 2022 года нерезиденты платили 28% со всей прибыли, тогда как резиденты Португалии облагались только с ее половины. После решений Суда Европейского союза, признавшего такое различие дискриминационным (Hollmann, C-443/06), закон о государственном бюджете на 2023 год отменил ставку 28%. Новое правило распространяется на всех нерезидентов, в том числе из стран за пределами ЕС, включая израильтян.

Прибыль рассчитывается как цена продажи минус стоимость приобретения, скорректированная на коэффициент денежной корректировки (coeficiente de desvalorização monetária), и минус вычитаемые расходы. Нерезиденты не могут подавать совместную декларацию и не пользуются личными налоговыми вычетами. Прибыль декларируется в годовой декларации в Португалии (Modelo 3) в году, следующем за продажей.

Освобождение при реинвестировании предназначено для того, кто продает свое постоянное жилье, поэтому обычно не относится к дому для отдыха или инвестиционной квартире. Decreto-Lei 97/2026 добавил для продаж в 2026-2029 годах освобождение для тех, кто реинвестирует выручку в объекты в Португалии, сдаваемые по умеренной арендной плате. Его применимость к нерезидентам следует проверить у португальского налогового консультанта.

10Что предусматривает налоговое соглашение между Израилем и Португалией?

Соглашение подписано в Лиссабоне 26 сентября 2006 года и вступило в силу 18 февраля 2008 года, а в отношении подоходных налогов, не удерживаемых у источника, применяется с 1 января 2008 года. Согласно пункту 1 статьи 13, прибыль резидента Израиля от продажи недвижимого имущества в Португалии «может облагаться налогом» в Португалии, однако Израиль не отказывается от своего права на налогообложение. Согласно пункту 2 статьи 23, Израиль предоставляет зачет португальского налога в пределах израильского налога с того же дохода. Аналогичное правило действует в отношении арендного дохода (статья 6), а согласно пункту 4 статьи 13 и в отношении продажи акций, более 50% стоимости которых образуется за счет недвижимости в Португалии.

Важно: согласно статье 2, соглашение применяется только к подоходным налогам. IMT, гербовый сбор, IMI и AIMI не являются подоходными налогами, поэтому зачет по соглашению на них не предоставляется. Уточните у бухгалтера в Израиле, можно ли учесть IMT и расходы на приобретение в стоимости объекта при расчете израильского налога на прирост капитала.

11О чем нужно отчитаться в Израиле?

Как резиденты Израиля, вы обязаны уплатить налог с прибыли и в Израиле, получая зачет португальского налога. Как правило, физическое лицо платит в Израиле налог на прирост капитала 25% с реальной прибыли. Если налог в Португалии ниже, разница уплачивается в Израиле. Израильский расчет производится по правилам Ордонанса о подоходном налоге, поэтому результат может отличаться от португальского.

Об отчетности: продажа недвижимости за рубежом декларируется в Налоговое управление Израиля в течение 30 дней, помимо годовой декларации. Владение активами за рубежом, перевод крупных сумм за границу или арендный доход, как правило, обязывают подавать годовую декларацию (форма 1301). Переводите средства от продажи в Израиль с полным пакетом документов: акт купли-продажи, подтверждение уплаты налога в Португалии и реквизиты счета.

12Контрольный список для израильского инвестора перед покупкой в Португалии

1. Проверьте свой статус резидентства: были ли вы когда-либо резидентом Португалии и переедете ли туда в течение двух лет. От этого зависит, заплатите ли вы 7,5%.
2. Определите структуру владения до CPCV: физическое лицо, супруги, долевая собственность или компания. Структура влияет на IMT, AIMI и налог при продаже.
3. Запросите caderneta predial: из нее вы узнаете VPT и классификацию объекта.
4. Заранее спланируйте аренду, дающую право на возврат: назначение для аренды в течение шести месяцев, не более 2 300 евро в месяц, 36 месяцев аренды за пять лет и заявление в течение шести месяцев после подписания договора.
5. Заложите в бюджет расходы на покупку: IMT, гербовый сбор 0,8%, а при ипотеке и гербовый сбор по кредиту.
6. Подготовьтесь к ежегодным платежам: IMI и AIMI. Назначьте налогового представителя или подключитесь к электронным уведомлениям налоговой службы, чтобы не пропустить начисления.
7. Сохраняйте все документы: договор, акт купли-продажи, квитанции об уплате IMT и о ремонте. Они служат основой для расчета прибыли при продаже в обеих странах.
8. Если вы не приезжаете в Португалию, подписывайте дистанционно: доверенность, подписанная в Израиле, заверенная апостилем и переведенная, позволяет местному адвокату подписать документы от вашего имени.

13Что сделать до подписания CPCV и как мы сопровождаем сделку

Налоговый расчет лучше сделать до предварительного договора, а не после уплаты задатка. Статус резидентства, структура владения и намерение сдавать объект определяют, заплатите ли вы 7,5% или по обычной шкале, сколько AIMI придется платить и какой налог возникнет при продаже. Действия, которых требует португальское право, такие как подписание escritura и представительство перед налоговой службой, выполняют лицензированные местные адвокаты и нотариусы в Португалии. Мы координируем работу из Израиля: проверяем документы и расчет с точки зрения израильского покупателя, готовим доверенность с апостилем и согласовываем отчетность и зачет налога с вашим бухгалтером в Израиле.

Читать дальше · 9 мин чтенияВНЖ, налоги и гражданство в Португалии для израильтян: что осталось от Golden Visa, что заменило NHR и что изменилось в законе о гражданстве и в сефардском путиПокупка жилья в Португалии больше не дает Golden Visa. Оставшиеся инвестиционные пути, визы D7 и digital nomad, IFICI вместо NHR, закон о гражданстве 2026 года.Читать руководство