Сдача недвижимости в аренду в Португалии для израильтян: Alojamento Local или долгосрочная аренда, регистрация, налоги и отчётность в Израиле

1Может ли израильтянин, не являющийся резидентом Португалии, сдавать свою квартиру?

Да. Португалия не ограничивает сдачу недвижимости нерезидентом, но существуют два совершенно разных пути: краткосрочная сдача туристам в режиме Alojamento Local (AL) и долгосрочная аренда для проживания по общим нормам об аренде. У каждого пути своя регистрация, свои текущие обязанности и своё налогообложение, как в Португалии, так и в Израиле.

Руководство посвящено этапу после покупки. Порядок покупки, а также налоги при покупке и владении (IMT, IMI и AIMI) мы рассматриваем в отдельных руководствах по Португалии.

2Что такое Alojamento Local и какие правила к нему применяются сегодня?

Alojamento Local - это режим, регулирующий платное размещение на короткие сроки, например сдачу через Airbnb или Booking, и он установлен Decree-Law 128/2014. Каждый такой объект должен быть внесён в национальный реестр (RNAL) и получить регистрационный номер, который обязательно указывается в каждом объявлении.

За последние годы правила менялись дважды. Пакет Mais Habitação (Lei 56/2023) в 2023 году приостановил новые регистрации квартир AL на большей части территории страны, ограничил срок действия регистрации пятью годами и ввёл «чрезвычайный сбор» с AL под названием CEAL. В 2024 году большинство этих мер было отменено:

• CEAL отменён Decree-Law 57/2024, вступившим в силу 11 сентября 2024 года, с обратной силой. На практике никто не был обязан его уплачивать.
• Общая приостановка новых регистраций отменена Decree-Law 76/2024, вступившим в силу 1 ноября 2024 года. Отменён и пятилетний срок, регистрация вновь не ограничена во времени.
• Регистрацию вновь можно передавать при продаже объекта или передаче долей компании, которая им владеет, однако муниципалитет вправе ограничить передачу новых регистраций в зонах сдерживания.
• Полномочия перешли к муниципалитетам. Муниципалитеты, где более 1 000 регистраций, например Лиссабон и Порту, должны были в течение 12 месяцев решить, принимать ли регламент. Они вправе устанавливать «зоны сдерживания» (áreas de contenção) и «зоны устойчивого роста», ограничивать в них новые регистрации и даже приостанавливать регистрации не более чем на один год до вступления регламента в силу.
• Кондоминиум. Запрет AL в здании требует изменения устава кондоминиума большинством в две трети долей здания. Возражение против AL в конкретной квартире требует мотивированного решения более половины долей, основанного на повторяющихся и доказанных нарушениях, а решение об аннулировании регистрации принимает глава муниципалитета.

3Можно ли открыть новый AL в Лиссабоне или Порту в 2026 году?

В центре города практически нет. И в Лиссабоне, и в Порту сегодня действуют муниципальные регламенты, которые, как правило, запрещают новые регистрации в зонах сдерживания, с узкими исключениями.

Лиссабон: изменения в муниципальный регламент AL (RMAL) вступили в силу 6 декабря 2025 года. Муниципалитет отслеживает соотношение объектов AL и жилья для постоянного проживания. Соотношение 10% и более в районе (freguesia) или квартале означает «абсолютное сдерживание», а от 5% до 10% - «относительное сдерживание». Согласно обзору Cuatrecasas, абсолютное сдерживание действует в районах Santa Maria Maior, Misericórdia, Santo António, São Vicente, Arroios и Estrela. В зонах сдерживания новые регистрации, как правило, не принимаются, а объект, сдававшийся в аренду для проживания в последние пять лет, не может быть зарегистрирован. Важный момент для покупателей: в зоне сдерживания передача регистрации квартиры или дома, как правило, ведёт к её прекращению.

Порту: согласно Regulamento n.º 1462/2024, опубликованному в декабре 2024 года, исторические районы Miragaia, Santo Ildefonso, São Nicolau, Sé и Vitória являются зонами сдерживания, и квота новых регистраций в них равна нулю, за исключением случаев, требующих прямого разрешения главы муниципалитета и предварительной проверки.

4Как зарегистрировать AL и что нужно обеспечивать на постоянной основе?

Регистрация осуществляется путём предварительного уведомления (comunicação prévia com prazo) главы муниципалитета через электронное окно ePortugal (Balcão Único Eletrónico, заменившее Balcão do Empreendedor), и муниципалитет вправе возразить в течение 60 дней, а в зоне сдерживания - 90 дней. Перечень действий для нерезидента:

1. NIF и отношения с налоговым органом: португальский налоговый номер и налоговый представитель либо подключение к электронным уведомлениям налогового органа.
2. Начало деятельности (início de atividade) в налоговом органе в качестве налогоплательщика категории B. Копия декларации прилагается к заявлению о регистрации.
3. Документы на объект: удостоверение личности или код доступа к постоянной выписке компании, декларация о пригодности объекта, caderneta predial, а если объект арендован, письменное согласие арендодателя.
4. Страхование гражданской ответственности с минимальной суммой 75 000 евро. Истёкшая или недействительная страховка является основанием для аннулирования регистрации.
5. Книга жалоб (livro de reclamações), как в любом бизнесе.
6. Регистрационный номер в каждом объявлении, на платформах и на собственном сайте.
7. Уведомление об иностранных гостях: после ликвидации SEF уведомление подаётся в системе SIBA, оперативное управление которой перешло к подразделению UCFE в системе внутренней безопасности, а не к AIMA. Бланк размещения (boletim de alojamento) на каждого иностранного гостя направляется в течение трёх рабочих дней с момента прибытия.
8. Муниципальный туристический сбор: оператор AL взимает его с гостей и перечисляет муниципалитету. В Лиссабоне 4 евро за ночь, в Порту 3 евро за ночь, в обоих случаях не более чем за семь ночей. Десятки других муниципалитетов взимают аналогичный сбор по разным ставкам.

5Что нужно оформить при долгосрочной аренде для проживания?

При долгосрочной аренде необходимо уведомить налоговый орган о договоре до конца месяца, следующего за месяцем его начала, уплатить гербовый сбор в размере 10% месячной арендной платы и выдавать арендатору электронные квитанции об оплате аренды через Portal das Finanças. Уведомление подаётся по форме Modelo 2, и в тот же срок сообщается об изменении арендной платы или о прекращении договора. Неуведомление может повлечь штраф, а арендатор, о договоре которого арендодатель не сообщил, вправе сообщить сам.

Повышение арендной платы. Если договор не предусматривает иного механизма индексации, арендодатель вправе повышать арендную плату раз в год по коэффициенту, который рассчитывает Национальный институт статистики. На 2026 год коэффициент составляет 1,0224, то есть до 2,24% (Aviso n.º 23174/2025/2), с письменным уведомлением не менее чем за 30 дней.

Аренда жилья в Португалии защищает арендатора, и выселение - небыстрый процесс. Поэтому важно тщательно прописать срок, продление, гарантии и состояние объекта при передаче.

6Какой налог платит нерезидент с долгосрочной аренды в Португалии?

По состоянию на октябрь 2026 года доход от аренды жилья (категория F) облагается по фиксированной ставке 25%, а аренда нежилых помещений, например офиса или магазина, - по ставке 28%. Налог исчисляется с арендной платы за вычетом допустимых расходов. Согласно статье 41 Кодекса подоходного налога (CIRS), вычитаются расходы на обслуживание и содержание (включая работы, оплаченные в течение 24 месяцев до начала аренды), взносы в кондоминиум, IMI и гербовый сбор. Проценты по ипотеке, амортизация, мебель и AIMI не вычитаются.

Ставка 10% введена Decree-Law 97/2026 (статья 45-C Статута налоговых льгот, EBF) и применяется с 1 января 2026 года, в том числе к действующим договорам, отвечающим условиям. Предел составляет 2,5 минимальной заработной платы 2026 года, то есть 2 300 евро в месяц. Текст статьи не исключает нерезидентов, однако прежде чем на неё полагаться, применимость стоит подтвердить у португальского бухгалтера.

А прогрессивная шкала вместо фиксированной ставки? Кодекс позволяет резидентам государств Европейского союза и ЕЭЗ выбрать обычную прогрессивную шкалу вместо фиксированной ставки. Израиль к этим государствам не относится, поэтому израильтянин, не являющийся резидентом Португалии, как правило, облагается по фиксированной ставке.

7Как облагается доход от Alojamento Local?

Доход от AL - это доход от предпринимательской деятельности (категория B), а не пассивная арендная плата. По состоянию на октябрь 2026 года нерезидент облагается по фиксированной ставке 25%, но только с налогооблагаемой части дохода.

В упрощённом режиме (regime simplificado), который применяется к большинству небольших операторов, налогооблагаемый доход составляет фиксированную долю валового дохода: 35% дохода от AL в квартире или доме и 50%, если объект находится в зоне сдерживания. Таким образом, налог 25% с 35% дохода составляет примерно 8,75% оборота, а в зоне сдерживания примерно 12,5%. Закон содержит дополнительные правила корректировки, поэтому это лишь порядок величины. Необходимо также проверить ваш статус по НДС, где для нерезидентов действуют особые правила.

8В чём практическая разница между краткосрочной и долгосрочной арендой?

9Как долгосрочная аренда связана с возвратом IMT?

Со времени принятия Decree-Law 97/2026 от 20 мая 2026 года покупатель, не являющийся резидентом Португалии, уплачивает IMT за жилое помещение по фиксированной ставке 7,5%, однако налоговый орган по заявлению аннулирует разницу, если объект сдаётся для проживания на условиях закона. Согласно статье 17 Кодекса IMT в действующей редакции, условия таковы:

• В течение шести месяцев после покупки объект предназначается для аренды для проживания с ежемесячной платой, не превышающей предел умеренной арендной платы (2 300 евро на 2026 год).
• Объект сдаётся в аренду не менее 36 месяцев, подряд или с перерывами, в течение первых пяти лет после покупки.
• Заявление подаётся в налоговый орган в течение шести месяцев с даты подписания договора аренды.

Возврат составляет разницу между уплаченным IMT и налогом по обычным ставкам. Сдача туристам в режиме AL не является «арендой для проживания» по тексту статьи, поэтому тем, кто планирует AL, следует исходить из того, что 7,5% - окончательные расходы. Тем, кто планирует долгосрочную аренду, нужно спланировать подписание договора уже в момент покупки.

10Как декларировать доход в Израиле и как избежать двойного налогообложения?

Резидент Израиля обязан задекларировать в Израиле доход от аренды в Португалии, а налоговое соглашение между Израилем и Португалией позволяет зачесть португальский налог в счёт израильского. Согласно статье 6 соглашения, доход от недвижимого имущества, находящегося в Португалии, включая сдачу в аренду, может облагаться в Португалии, и статья применяется также к услугам, связанным с использованием имущества, то есть и к AL. Согласно пункту 2 статьи 23, Израиль предоставляет зачёт в размере налога, уплаченного в Португалии, но не более израильского налога на тот же доход.

В Израиле существуют два основных режима для дохода от аренды за рубежом:

• Обычный режим: налог по предельной ставке с чистого дохода после вычета расходов и амортизации и зачёт португальского налога. Если налог в Португалии высок, дополнительный налог в Израиле может быть низким или нулевым.
• Режим 15% (раздел 122A Налогового ордонанса): 15% с валового дохода за вычетом только амортизации, без зачёта налога, уплаченного в Португалии. Поскольку Португалия облагает арендный доход нерезидента по ставке 25% или 10% в режиме умеренной арендной платы, нужно тщательно рассчитать, выгоден ли этот режим.

Краткосрочная сдача с сопутствующими услугами, например уборкой и сменой белья, может рассматриваться в Израиле как доход от предпринимательской деятельности. В этом случае режим 15% не применяется, и могут также возникнуть взносы в Институт национального страхования. В любом случае тот, у кого есть доход от аренды за рубежом, подаёт годовую декларацию (форма 1301), даже при отсутствии прибыли.

Перевод средств и подписание на расстоянии. Храните квитанции, португальские налоговые уведомления и подтверждения перевода средств в Израиль, поскольку они являются основой для зачёта в Израиле. Большинство действий, от регистрации AL до подписания договора аренды, можно выполнить из Израиля по доверенности на адвоката в Португалии, подписанной и заверенной апостилем.

11Что сделать перед сдачей недвижимости в Португалии и как мы сопровождаем

Выбор между AL и долгосрочной арендой лучше сделать до покупки, а не после неё, поскольку он влияет на выбор объекта и района, на IMT, на текущий налог и на отчётность в Израиле. Местные действия, такие как регистрация в муниципалитете, представительство в налоговом органе и составление договора аренды по португальскому праву, выполняют местные лицензированные адвокаты и бухгалтеры. Мы координируем процесс из Израиля: проверяем документы и статус регистрации объекта, готовим заверенную доверенность и рассматриваем сделку с точки зрения израильского инвестора, включая сочетание налогообложения в Португалии и отчётности в Израиле.

Читать дальше · 9 мин чтенияВНЖ, налоги и гражданство в Португалии для израильтян: что осталось от Golden Visa, что заменило NHR и что изменилось в законе о гражданстве и в сефардском путиПокупка жилья в Португалии больше не дает Golden Visa. Оставшиеся инвестиционные пути, визы D7 и digital nomad, IFICI вместо NHR, закон о гражданстве 2026 года.Читать руководство