Краткосрочная или долгосрочная аренда за границей: лицензирование, налоги и ограничения по странам

1Чем краткосрочная аренда за границей отличается от долгосрочной?

Главное различие заключается в правовом режиме: краткосрочная сдача туристам регулируется законодательством о туризме и особыми обязанностями по регистрации, а долгосрочная аренда для проживания регулируется общим арендным правом. Отсюда вытекают различия в лицензировании, налогообложении, управлении и регуляторном риске.

Само понятие «краткосрочной» аренды также различается от страны к стране. В Греции, согласно разъяснениям налоговой службы (AADE) от сентября 2025 года, краткосрочная аренда - это сдача меблированного объекта на срок до 59 дней по каждому договору без услуг, кроме постельного белья. В Италии «краткосрочная аренда» (locazione breve) - это договор сроком до 30 дней. В Нью-Йорке обязанность регистрации распространяется на проживание менее 30 дней подряд. Поэтому единого ответа на вопрос «что разрешено на Airbnb за границей» не существует: необходимо проверять правила страны, муниципалитета, а иногда и здания.

Долгосрочная аренда, как правило, проще: туристическая лицензия не нужна, доход стабилен, а управление минимально. С другой стороны, арендное законодательство многих стран защищает арендатора, и выселение или повышение арендной платы не всегда происходят быстро. Руководство сравнивает два варианта в семи странах и отсылает к подробным руководствам.

2Что изменилось в краткосрочной аренде в Европе в 2026 году?

С 20 мая 2026 года во всех государствах - членах ЕС применяется Регламент (ЕС) 2024/1028 о сборе и обмене данными в сфере услуг краткосрочной аренды жилья. Регламент распространяется на онлайн-платформы и на тех, кто размещает на них объявления, но не на гостиницы. В странах, создавших систему регистрации, каждый объект имеет регистрационный номер, платформы передают властям данные о деятельности, а объявление без действительного номера может быть деактивировано или удалено.

Внедрение идет неравномерно. В Румынии, например, в мае 2026 года код еще нельзя было получить в системе SITUR Министерства туризма, а в Болгарии механизм реализуется в рамках действующего Закона о туризме. Для инвестора это означает, что объект должен соответствовать местным требованиям, а номер должен появиться в объявлении, как только система это позволит.

3Сравнительная таблица: лицензирование, налоги и ограничения на краткосрочную и долгосрочную аренду по странам

Таблица обобщает основные правила для частного владельца, не являющегося резидентом соответствующей страны. Указан только налог в стране нахождения объекта, без учета израильского налога. Каждая цифра датирована по источнику, в котором она была проверена.

4Греция: можно ли открыть новый Airbnb в Афинах?

В центре Афин практически нет: новые регистрации в реестре краткосрочной аренды в муниципальных округах 1, 2 и 3 заморожены с 2025 года, и, согласно заявлению правительства от сентября 2026 года, мораторий продлен до 31 декабря 2027 года. Зона включает Плаку, Колонаки, Кукаки, Синтагму и Монастираки. То же заявление касается и первого округа Салоник.

Согласно разъяснениям AADE от сентября 2025 года, объект в этих округах, зарегистрированный до 31 декабря 2024 года, может быть зарегистрирован повторно, например после продажи или наследования. Более поздние сообщения утверждают, что при продаже регистрация аннулируется и покупатель не может получить новый номер. Поэтому вопрос о том, перейдет ли регистрация к вам, проверяется для конкретного объекта до подписания, как мы объясняли в руководстве по краткосрочной аренде в Греции. С налоговой стороны физическое лицо, сдающее на короткий срок не более двух объектов, декларирует доход от недвижимости, который с 2026 года облагается по отдельной шкале 15%, 25%, 35% и 45%. С третьего объекта, считая по номерам AMA, НДС 13% применяется ко всей краткосрочной аренде.

5Португалия: что нужно для сдачи жилья в режиме Alojamento Local?

Нужна регистрация Alojamento Local, которая осуществляется путем предварительного уведомления муниципалитета и дает номер RNAL, обязательный для указания в каждом объявлении. Decree-Law 76/2024, вступивший в силу 1 ноября 2024 года, отменил общую приостановку новых регистраций и пятилетнее ограничение и восстановил возможность передачи регистрации при продаже. Одновременно он передал полномочия муниципалитетам, которые вправе устанавливать зоны сдерживания и ограничивать в них новые регистрации и передачу.

На практике в центрах Лиссабона и Порту новых регистраций почти нет, а в Лиссабоне передача регистрации в зоне сдерживания, как правило, ведет к ее прекращению. С налоговой стороны нерезидент платит 25% с арендной платы за жилье, со снижением для длительных договоров, или 10% при умеренной арендной плате, а доход от AL облагается как доход самозанятого. Подробности, включая связь между долгосрочной арендой и возвратом IMT, изложены в руководстве по сдаче недвижимости в Португалии и Alojamento Local.

6Кипр: нужна ли лицензия Заместителя министра туризма для сдачи жилья туристам?

Да. Квартира, дом или вилла, сдаваемые туристам целиком, должны быть зарегистрированы в реестре объектов самостоятельного проживания Заместителя министра туризма в соответствии с Законом 34(I)/2019 с изменениями, внесенными Законом 9(I)/2020. Заявление включает подтверждение соответствия здания разрешению на строительство, налоговый идентификационный номер и страхование от пожара и гражданской ответственности перед третьими лицами. Согласно публикации за октябрь 2026 года, сбор составляет 222 евро, а регистрация действует три года. Регистрационный номер должен указываться в каждом объявлении, а деятельность без регистрации может повлечь штраф до 5 000 евро или лишение свободы на срок до одного года.

При долгосрочной аренде физическое лицо облагается по ставкам подоходного налога после условного вычета 20%, а с 2026 года арендные платежи должны осуществляться отслеживаемыми способами. При сдаче туристам доход может рассматриваться как предпринимательский, с последствиями для НДС. Важно помнить, что соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет, поэтому двойное налогообложение устраняется за счет одностороннего зачета в Израиле, как подробно описано в руководстве по налогообложению арендного дохода на Кипре.

7Румыния: что ограничивает краткосрочную аренду в Бухаресте?

Три фактора: свидетельство о классификации от Министерства туризма, согласие соседей в многоквартирном доме и лимит в 7 комнат и 14 спальных мест для физического лица. Лимит установлен Приказом 948/2026, опубликованным в июле 2026 года, и рассчитывается по всем квартирам вместе. Сверх него требуется зарегистрированный бизнес. В Бухаресте действует также муниципальный туристический налог, а с 2026 года обязанность электронного выставления счетов распространяется и на частного арендодателя.

Сам налог относительно невысок в обоих вариантах: по данным PwC (сентябрь 2026 года), при сдаче туристам до 7 комнат налог составляет 10% после фиксированного вычета 30%, а при долгосрочной аренде - 10% после фиксированного вычета 20%. Реальная разница заключается в операционной нагрузке. См. руководство по краткосрочной аренде в Румынии.

8Болгария: как зарегистрировать квартиру для сдачи туристам?

Некатегоризированные гостевые комнаты и гостевые квартиры регистрируются в электронном реестре, который ведет мэр в соответствии с Законом о туризме, а регистрационный номер должен указываться в каждом объявлении на платформе. Гостевой дом требует категоризации. Нерезидент, владеющий объектом на свое имя, платит в Болгарии окончательный налог 10% с валовой арендной платы без вычета расходов, поэтому с болгарской стороны разница между краткосрочной и долгосрочной арендой состоит не в ставке, а в обязанностях по регистрации, туристическом сборе и вопросе о том, не превратилась ли деятельность в бизнес. Сравнение личного владения и владения через компанию приведено в руководстве по сдаче недвижимости в Болгарии.

9Италия: что такое код CIN и когда краткосрочная аренда становится бизнесом?

CIN - это национальный идентификационный код, который каждая квартира, сдаваемая на короткий срок или в туристических целях, должна получить в Министерстве туризма, разместить снаружи здания и указывать в каждом объявлении. Согласно статье 13-ter Декрета-закона 145/2023, сдача без CIN влечет штраф от 800 до 8 000 евро, а в каждом объекте должны быть датчики газа и угарного газа и огнетушители.

С налоговой стороны cedolare secca при краткосрочной аренде составляет 21% на одну выбранную квартиру и 26% на остальные, а платформы удерживают 21% у источника в качестве аванса. Согласно руководству Налогового агентства Италии от апреля 2026 года, с 2026 года режим краткосрочной аренды применяется не более чем к двум квартирам, а сверх этого деятельность считается предпринимательской. При долгосрочной аренде можно выбрать cedolare secca по ставке 21% или 10% по договору с согласованной ставкой в отдельных муниципалитетах. Полное сравнение приведено в руководстве по сдаче недвижимости в Италии.

10США: кто решает, разрешена ли краткосрочная аренда?

В США нет федерального лицензирования краткосрочной аренды, а правила устанавливаются в основном на уровне города, округа или штата, а иногда и правилами здания или ассоциации домовладельцев (HOA). Одни города требуют регистрации или разрешения, другие ограничивают краткосрочную аренду жильем, в котором проживает хозяин, третьи запрещают ее в отдельных районах. Нью-Йорк - показательный пример: согласно Local Law 18, хозяин, предлагающий проживание менее 30 дней, обязан зарегистрироваться в городском Управлении специального надзора (Office of Special Enforcement), а с 5 сентября 2023 года платформы не вправе обрабатывать бронирования объектов, не прошедших проверку.

С налоговой стороны федеральное правило по умолчанию для нерезидента - удержание 30% с валовой арендной платы с возможностью выбрать налогообложение чистого дохода, а при краткосрочной аренде обычно добавляются местные налоги на проживание. Поэтому до подписания следует проверить постановления города и правила здания.

11Как в Израиле облагается краткосрочная аренда по сравнению с долгосрочной?

В Израиле доход от сдачи зарубежной недвижимости, не являющийся предпринимательским, может облагаться по ставке 15% согласно статье 122А Указа о подоходном налоге или по предельной ставке с зачетом иностранного налога. Краткосрочная аренда с сопутствующими услугами может рассматриваться как бизнес, и тогда режим 15% не применяется.

В режиме 15% вычитается только амортизация, и зачет налога, уплаченного в стране нахождения объекта, не предоставляется. В обычном режиме облагается чистый доход и предоставляется зачет иностранного налога в пределах израильского налога. Если краткосрочная аренда включает уборку, смену белья, встречу гостей и текущее управление, в Израиле она может рассматриваться как предпринимательский доход, с отчетностью самозанятого и иногда с взносами в Институт национального страхования. В обоих случаях подается годовая декларация.

12Как выбрать между краткосрочной и долгосрочной арендой?

1. Проверьте правила на уровне улицы, а не только страны. Заморожен ли район, находится ли он в зоне сдерживания или под угрозой ограничений, и что разрешают правила здания.
2. Проверьте статус существующей лицензии. Есть ли действующий регистрационный номер, переходит ли он к покупателю или можно получить новый.
3. Посчитайте объекты и комнаты. Пороги в два объекта в Греции и Италии и 7 комнат в Румынии меняют ваш статус с частного на предпринимательский.
4. Рассчитайте налог в обеих странах. Включая НДС, туристический сбор и то, не будет ли Израиль считать это бизнесом.
5. Оцените операционные расходы. Управление, уборка, страхование, регистрация гостей и электронные счета.
6. Подготовьте запасной сценарий. Какой будет доходность, если правила изменятся и придется перейти на долгосрочную аренду.

13Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку

Решение о выборе между краткосрочной и долгосрочной арендой следует принимать до покупки, поскольку оно влияет на выбор объекта, структуру владения и налогообложение в обеих странах. До подписания мы проверяем статус регистрации объекта, муниципальные правила и правила здания и рассматриваем сделку с точки зрения израильского инвестора. Местные действия выполняют адвокаты и налоговые консультанты, имеющие лицензию в стране нахождения объекта, а мы координируем их работу с вашим бухгалтером в Израиле.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство