Коротко
В Румынии сдавать квартиру туристам на короткий срок разрешено, но это регулируемая деятельность. Нужно свидетельство о классификации (certificat de clasificare) от министерства туризма, а с 2026 года - ещё и регистрационный номер по европейскому регламенту 2024/1028. В многоквартирном доме требуется также согласие соседей. Физическое лицо может сдавать самостоятельно до 7 комнат и 14 спальных мест. С доходов 2026 года оно платит 10% налога с чистого дохода после фиксированного вычета 30%. Дополнительно действуют обязанность выставлять электронные счета-фактуры, взносы на медицинское страхование, а в Бухаресте - туристический налог 10 лей за ночь с гостя.
Главное
- 1Для аренды туристам необходимо свидетельство о классификации от министерства туризма. Физическое лицо может получить классификацию максимум на 7 комнат и 14 спальных мест по всем принадлежащим ему квартирам вместе.
- 2С 20 мая 2026 года в Румынии применяется европейский регламент 2024/1028, и объявления без действительного регистрационного номера, как ожидается, будут удаляться с платформ.
- 3С доходов 2026 года физическое лицо платит 10% налога после фиксированного вычета 30%. Кроме того, с 1 июня 2026 года действует обязанность e-Factura и взносы на медицинское страхование (CASS) по ступеням.
- 4При аренде через иностранную платформу необходимо отчитаться и уплатить НДС 21% с комиссии, которую взимает платформа, даже если сам арендодатель не зарегистрирован как плательщик.
- 5В Бухаресте с 2026 года взимается туристический налог 10 лей за ночь с каждого гостя.
Можно ли сдавать квартиру через Airbnb в Румынии?
Да, но не без лицензирования. В Румынии размещение туристов в квартире - это деятельность по туристическому размещению, и она регулируется. Физическому лицу или компании, сдающим квартиру на ночи, нужно свидетельство о классификации от министерства туризма. С 2026 года к этому добавились европейский регистрационный номер, электронный счёт-фактура и местный туристический налог в Бухаресте. Инвестору, который оценивает квартиру для краткосрочной аренды, все эти элементы нужно проверить до покупки, а не после.
Далее мы рассмотрим элементы в том порядке, в котором они влияют на решение: что разрешено сдавать и в каком объёме, что требуют соседи и дом, что требует регистрация, сколько налогов платится и что это значит для выбираемой структуры - от личного имени или через компанию.
С 20 мая 2026 года в Румынии применяется европейский регламент 2024/1028, и объявления без действительного регистрационного номера, как ожидается, будут удаляться с платформ.
Какая лицензия нужна для аренды туристам?
Нужно свидетельство о классификации (certificat de clasificare) от ведомства, отвечающего за туризм. Оно выдаётся в соответствии с нормами классификации туристических мест размещения: приказ 65/2013 в редакции, последний раз изменённой приказом 948/2026, опубликованным в Официальном вестнике № 559 от 8 июля 2026 года. Свидетельство относит единицу к определённому стандарту и устанавливает, отвечает ли квартира минимальным условиям для размещения.
Что касается частных собственников, новый приказ устанавливает, что физическое лицо вправе запросить классификацию максимум на 7 комнат и 14 спальных мест. Классификация применяется к квартирам или комнатам, сдаваемым в домах, находящихся в его частной собственности, а ограничение считается по всем квартирам вместе. До приказа предел составлял лишь 7 комнат, без ограничения числа спальных мест. Тому, кто хочет вести более широкую деятельность, нужен зарегистрированный бизнес, например индивидуальный предприниматель (PFA) или компания (SRL).
Нужно ли согласие соседей или ассоциации собственников?
В большинстве случаев да. Изменение норм классификации, позволившее физическим лицам получать свидетельство о классификации, установило, что если единица находится в многоквартирном доме, заявление должно включать согласие соседей с указанием деятельности, которая будет осуществляться в квартире. Без этого согласия завершить классификацию очень трудно.
Помимо формального требования, перед покупкой стоит проверить ещё три вещи:
- Устав ассоциации собственников и принятые решения: есть ли правила о въезде гостей, пользовании лифтом, мусоре и часах тишины. Есть дома, где ассоциация активна и враждебна к краткосрочному размещению.
- Расходы на содержание: в некоторых домах расходы распределяются по числу проживающих, и тогда гости увеличивают счёт.
- Отношения с соседями: согласие, данное в начале пути, не исключает жалоб в дальнейшем. Квартира, против которой воюют соседи, не стоит ожидаемого дохода.
Что такое европейский регистрационный номер и когда он обязателен?
Европейский регламент 2024/1028 о краткосрочной аренде применяется в Румынии с 20 мая 2026 года. Он обязывает государство ввести систему регистрации с уникальным регистрационным номером для каждой единицы или хозяина и единым цифровым пунктом регистрации. В Румынии код должен выдаваться через систему SITUR министерства туризма с цифровой идентификацией. По оценкам, когда будет завершено соединение системы с платформами, объявления без действительного кода будут удаляться автоматически.
В мае 2026 года система ещё находилась на этапе внедрения. Поэтому перед публикацией необходимо проверить, каково фактическое положение с регистрацией, и убедиться, что регистрационный номер указан в объявлении, как только система это позволяет.
Как облагается доход от Airbnb в Румынии в 2026 году?
Физическое лицо, сдающее до 7 комнат, платит с доходов 2026 года налог 10% с чистого дохода. Чистый доход - это валовой доход за вычетом фиксированного вычета 30%. Прежняя система, при которой налог определялся фиксированной суммой за комнату (normă de venit), отменена. Комиссия платформы в валовой доход не включается. Например, тот, кто получил 10 100 лей, из которых 100 лей - комиссия, вычитает 3 000 лей (30% от 10 000) и платит 10% с 7 000 лей, то есть 700 лей.
- Отчётность: о доходах 2026 года отчитываются в единой годовой декларации (Declarația unică) до 25 мая 2027 года.
- Медицинское страхование (CASS): при сдаче до 7 комнат взносы определяются по ступеням в 6, 12 или 24 минимальных валовых зарплаты в зависимости от дохода.
- Электронный счёт-фактура: с 1 июня 2026 года даже физическое лицо, сдающее самостоятельно, обязано выставлять счета через систему RO e-Factura и отправлять их в течение 5 рабочих дней. Необходимо заранее зарегистрироваться по форме 082 и хранить файлы XML и подтверждения о приёме. За просрочку отправки предусмотрен штраф до 15% стоимости счёта.
- Цифровая форма размещения: согласно статье 85(8) Налогового кодекса ведётся учёт периодов размещения по каждой комнате и личности гостей. Налоговая служба проверяет его при проверках.
- НДС с комиссии платформы: при аренде через иностранную платформу счёт на комиссию приходит без НДС, и арендодатель должен самостоятельно отчитаться и уплатить 21% НДС с комиссии, по форме 301 и форме 390. Многие частные арендодатели не знают об этой обязанности.
Тот, кто сдаёт более 7 комнат, не может отчитываться как физическое лицо и должен открыть индивидуальное предпринимательство или компанию. В таком случае доход считается доходом от бизнеса, с взносами на социальное страхование (CAS) и медицинское страхование в зависимости от фактического дохода. Решение о структуре нужно принимать до покупки второй или третьей квартиры, а не после.
Физическое лицо или компания: в чём разница?
| Вопрос | Физическое лицо (до 7 комнат) | Румынская компания (SRL) |
|---|---|---|
| Объём | До 7 комнат и 14 спальных мест | Без этого предела, с учётом классификации |
| Налог на доход | 10% после фиксированного вычета 30% (доходы 2026 года) | Налог на прибыль по налоговому режиму компании, а также налог на дивиденды 16% при распределении прибыли (с 2026 года) |
| НДС на проживание | Как правило, нет, ниже порога регистрации (395 000 лей) | Компания, зарегистрированная как плательщик НДС, взимает сниженный НДС 11% на проживание |
| Вычет фактических расходов | Нет. Вычет фиксированный | Да, по налоговым правилам |
| Расходы на управление | Низкие | Бухгалтерский учёт и текущая отчётность |
Сколько стоит туристический налог в Бухаресте?
С 2026 года мэрия Бухареста взимает туристический налог 10 лей (около 2 евро) за ночь с каждого гостя. Городской совет утвердил его 23 декабря 2025 года. Налог фиксированный и не зависит от цены проживания. Его взимают с операторов размещения, платформ бронирования или туристических агентств. Штраф за несоблюдение достигает 1 500 лей для физического лица и до 4 000 лей для бизнеса. Тому, кто сдаёт в Бухаресте, нужно точно проверить, кто взимает налог по его бронированиям - он сам или платформа - и учесть налог в цене.
А что с налогом в Израиле?
Резидент Израиля облагается налогом в Израиле с доходов со всего мира, поэтому доход от аренды в Румынии также необходимо декларировать в Израиле. Согласно налоговой конвенции между Израилем и Румынией, первичное право облагать доход от недвижимого имущества принадлежит государству, в котором находится объект, а Израиль предоставляет зачёт налога, уплаченного в Румынии, с учётом правил зачёта. В израильском законодательстве есть несколько налоговых режимов для дохода от аренды за границей, и выбирать между ними стоит совместно с бухгалтером, после сравнения налога в Румынии с налогом при каждом режиме. Арендодателю, не являющемуся резидентом Румынии, необходимо также убедиться, что у него есть идентификационный номер для налоговых целей в Румынии и местное представительство для получения почты от государственных органов.
Что проверить перед покупкой квартиры для краткосрочной аренды?
- Устав ассоциации собственников и позицию соседей, а также возможность получить согласие на классификацию.
- Соответствует ли квартира условиям классификации и что нужно для их выполнения.
- Сколько квартир и комнат уже принадлежит вам, из-за предела в 7 комнат и 14 спальных мест для физического лица.
- Структуру владения: личное или через компанию, включая последствия в Израиле.
- Актуальное состояние регистрации SITUR и европейского регистрационного номера.
- Эксплуатационные расходы: управление, уборка, бухгалтерский учёт, e-Factura, НДС с комиссий, туристический налог.
- Альтернативный сценарий: какова доходность, если придётся перейти на долгосрочную аренду.
Перед подписанием: как мы сопровождаем покупку для краткосрочной аренды
Перед покупкой мы проверяем документы дома, позицию ассоциации собственников и возможность получить классификацию. Мы помогаем выбрать между личным владением и компанией вместе с вашими консультантами в Израиле и сопровождаем регистрацию и классификацию в органах Румынии. Текущую отчётность мы связываем с местными специалистами. Наша цель - чтобы вы инвестировали в квартиру, которую разрешено сдавать и экономика которой реалистична, а не в квартиру, которая хорошо выглядит в объявлении.
Статья носит общий информационный характер, актуальна по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической или налоговой консультацией по конкретному случаю. Регулирование краткосрочной аренды в Румынии быстро меняется, а часть систем всё ещё внедряется. Перед инвестированием стоит получить индивидуальную консультацию.
Частые вопросы
Нужна ли лицензия, чтобы сдавать квартиру через Airbnb в Румынии?
Да. Нужно свидетельство о классификации (certificat de clasificare) от министерства туризма. С 20 мая 2026 года также требуется регистрационный номер по европейскому регламенту 2024/1028, получаемый через систему SITUR. В многоквартирном доме в рамках заявления на классификацию, как правило, требуется и согласие соседей.
Сколько налога платят с дохода от Airbnb в Румынии?
С доходов 2026 года физическое лицо, сдающее до 7 комнат, платит 10% налога с дохода после фиксированного вычета 30%, то есть фактически около 7% от валового дохода. Дополнительно уплачиваются взносы на медицинское страхование по ступеням, действует обязанность e-Factura и обязанность уплатить НДС с комиссий иностранных платформ.
Сколько квартир можно сдавать через Airbnb в Румынии как физическое лицо?
Согласно приказу 948/2026, физическое лицо может запросить классификацию максимум на 7 комнат и 14 спальных мест по всем принадлежащим ему квартирам вместе. Сверх этого нужно открыть индивидуальное предпринимательство (PFA) или компанию (SRL).
Есть ли туристический налог в Бухаресте?
Да. С 2026 года в Бухаресте взимается туристический налог 10 лей за ночь с каждого гостя независимо от цены проживания. Налог взимают операторы размещения или платформы, а штраф за несоблюдение для физического лица достигает 1 500 лей.
Платит ли израильтянин, сдающий квартиру в Румынии, налог и в Израиле?
Резидент Израиля должен декларировать в Израиле доход от аренды в Румынии. По налоговой конвенции Румыния имеет первичное право облагать доход, а Израиль предоставляет зачёт румынского налога с учётом правил. Налоговый режим в Израиле стоит выбирать вместе с бухгалтером.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
- StartupCafe - Noi reguli pentru proprietarii care închiriază prin Airbnb și Booking din 20 mai 2026 (8.5.2026)
- StartupCafe - S-au schimbat normele de clasificare în turism: limită la Airbnb pe persoană fizică (Ordinul 948/2026)
- Antena 3 CNN - Persoanele fizice care închiriază locuințe turiștilor: certificat condiționat de acordul vecinilor
- Euronews - Bucharest's new tourist tax will come into effect next year (29.12.2025)
- EY Tax News - Romanian tax changes introduced by new fiscal and budgetary measures (VAT 21%/11%, dividend tax 16%)
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.