التأجير قصير الأجل (Airbnb) في بوخارست ورومانيا: الترخيص والتصنيف والضرائب ولوائح المبنى

1هل يجوز تأجير شقة عبر Airbnb في رومانيا؟

نعم، لكن ليس دون ترخيص. فاستضافة السياح في شقة هي في رومانيا نشاط إيواء سياحي، وهو خاضع للرقابة. والفرد أو الشركة اللذان يؤجّران شقة لليالٍ يحتاجان إلى شهادة تصنيف من وزارة السياحة. ومنذ 2026 أُضيف إلى ذلك رقم تسجيل أوروبي وفاتورة إلكترونية وضريبة سياحة محلية في بوخارست. والمستثمر الذي يفحص شقة للتأجير القصير عليه أن يفحص هذه العناصر كلها قبل الشراء لا بعده.

وفيما يلي نستعرض العناصر بحسب الترتيب الذي تؤثر به في القرار: ما الذي يجوز تأجيره وبأي حجم، وماذا يشترط الجيران والمبنى، وماذا يشترط التسجيل، وكم تبلغ الضريبة، وماذا يعني ذلك بالنسبة إلى الهيكل الذي يجدر اختياره، فرديًا أو عبر شركة.

2ما الترخيص المطلوب للتأجير للسياح؟

يلزم الحصول على شهادة تصنيف (certificat de clasificare) من الوزارة المسؤولة عن السياحة. وتُمنح بحسب معايير تصنيف أماكن الإيواء السياحي: الأمر 65/2013، بصيغته المعدَّلة أخيرًا بالأمر 948/2026، المنشور في الجريدة الرسمية رقم 559 بتاريخ 8 تموز/يوليو 2026. وتصنّف الشهادة الوحدة بحسب معيار معين، وتحدد هل تستوفي الشقة الحد الأدنى من شروط الاستضافة.

وبالنسبة إلى المالكين الأفراد، ينص الأمر الجديد على أن الفرد يجوز له طلب تصنيف لـ7 غرف و14 مكان مبيت على الأكثر. ويسري التصنيف على الشقق أو الغرف المؤجَّرة في البيوت المملوكة له ملكية خاصة، ويُحتسب القيد على جميع الشقق مجتمعةً. وقبل هذا الأمر كان السقف 7 غرف فقط، دون قيد على عدد أماكن المبيت. ومن يريد نشاطًا أوسع يحتاج إلى مشروع مسجَّل، كمنشأة فردية (PFA) أو شركة (SRL).

3هل تلزم موافقة الجيران أو جمعية الملّاك؟

في معظم الحالات نعم. فالتعديل على معايير التصنيف، الذي أجاز للأفراد الحصول على شهادة تصنيف، نصّ على أنه عندما تكون الوحدة في مبنى مشترك فيجب أن يتضمن الطلب موافقة الجيران، مع تفصيل النشاط الذي سيُمارَس في الشقة. وبدون هذه الموافقة يصعب جدًا إتمام التصنيف.

وإلى جانب الشرط الشكلي، يُستحسن فحص ثلاثة أمور أخرى قبل الشراء:

• لائحة جمعية الملّاك والقرارات التي اتُّخذت: هل توجد قواعد بشأن دخول الضيوف واستخدام المصعد والنفايات وساعات الهدوء. فبعض المباني تكون فيها الجمعية نشطة ومعادية للاستضافة القصيرة.
• رسوم الإدارة: في بعض المباني تُوزَّع النفقات بحسب عدد المقيمين، وعندئذٍ يزيد الضيوف الفاتورة.
• العلاقات مع الجيران: الموافقة التي أُعطيت في البداية لا تمنع الشكاوى لاحقًا. وفي شقة يحاربها الجيران، لا يساوي الدخل المتوقع الكثير.

4ما رقم التسجيل الأوروبي ومتى يكون إلزاميًا؟

تسري اللائحة الأوروبية 2024/1028 بشأن التأجير قصير الأجل في رومانيا منذ 20 أيار/مايو 2026. وهي تلزم الدولة بتشغيل منظومة تسجيل، مع رقم تسجيل فريد لكل وحدة أو مضيف، ونقطة تسجيل رقمية واحدة. وفي رومانيا يُفترض أن يُستلم الرمز عبر منظومة SITUR التابعة لوزارة السياحة، بتعريف رقمي. وبحسب التقديرات، عند اكتمال الربط بين المنظومة والمنصات ستُزال تلقائيًا الإعلانات التي لا تحمل رمزًا ساريًا.

وفي أيار/مايو 2026 كانت المنظومة ما تزال في مراحل التنفيذ. لذلك ينبغي قبل النشر فحص وضع التسجيل فعليًا، والتأكد من ظهور رقم التسجيل في الإعلان فور أن تتيح المنظومة ذلك.

5كيف يُفرض الضريبة على دخل Airbnb في رومانيا عام 2026؟

الفرد الذي يؤجّر حتى 7 غرف يدفع عن دخل 2026 ضريبة 10% على الدخل الصافي. والدخل الصافي هو الدخل الإجمالي ناقص خصم ثابت قدره 30%. أما الطريقة السابقة، التي كانت الضريبة تُحدَّد فيها بمبلغ ثابت عن كل غرفة (normă de venit)، فقد أُلغيت. ولا تدخل عمولات المنصة في الدخل الإجمالي. فمثلًا، من جبى 10,100 ليو منها 100 ليو عمولة، يخصم 3,000 ليو (30% من 10,000)، ويدفع 10% على 7,000 ليو، أي 700 ليو.

• الإبلاغ: يُبلَّغ عن دخل 2026 في الإقرار السنوي الموحد (Declarația unică) حتى 25 أيار/مايو 2027.
• التأمين الصحي (CASS): حتى 7 غرف، تُحدَّد الرسوم بحسب شرائح 6 أو 12 أو 24 ضعفًا للحد الأدنى للأجر الإجمالي، بحسب الدخل.
• الفاتورة الإلكترونية: اعتبارًا من 1 حزيران/يونيو 2026 يلزم حتى الفرد الذي يؤجّر بنفسه أن يصدر فواتير عبر منظومة RO e-Factura وأن يرسلها خلال 5 أيام عمل. ويجب التسجيل مسبقًا بالنموذج 082، والاحتفاظ بملفات XML وإشعارات الاستلام. وعلى التأخر في الإرسال غرامة تصل إلى 15% من قيمة الفاتورة.
• نموذج المبيت الرقمي: بحسب المادة 85(8) من قانون الضرائب يُمسك سجل بفترات الاستضافة لكل غرفة وبهوية الضيوف. وتفحصه مصلحة الضرائب في عمليات التدقيق.
• ضريبة القيمة المضافة على عمولة المنصة: عند التأجير عبر منصة أجنبية تصل فاتورة العمولة دون ضريبة قيمة مضافة، وعلى المؤجّر أن يبلّغ بنفسه ويدفع 21% ضريبة قيمة مضافة على العمولة، بالنموذجين 301 و390. وكثير من المؤجّرين الأفراد لا يعرفون هذا الواجب.

6فردي أم شركة: ما الفرق؟

7كم تبلغ ضريبة السياحة في بوخارست؟

تجبي بلدية بوخارست منذ 2026 ضريبة سياحة قدرها 10 ليو (نحو 2 يورو) عن كل ليلة لكل ضيف. وقد أقرّها مجلس المدينة في 23 كانون الأول/ديسمبر 2025. والضريبة ثابتة ولا تتوقف على سعر المبيت. وتُجبى من مشغّلي أماكن الإيواء أو منصات الحجز أو وكالات السفر. وتصل غرامة عدم الامتثال إلى 1,500 ليو للفرد وإلى 4,000 ليو للمشروع. ومن يؤجّر في بوخارست عليه أن يفحص بدقة من يجبي الضريبة في حجوزاته، هو أم المنصة، وأن يحتسب الضريبة في السعر.

8وماذا عن الضريبة في إسرائيل؟

المقيم في إسرائيل يخضع للضريبة في إسرائيل على دخله من جميع أنحاء العالم، ولذلك يجب الإبلاغ في إسرائيل أيضًا عن الدخل من التأجير في رومانيا. وبحسب اتفاقية الضرائب بين إسرائيل ورومانيا، فإن حق فرض الضريبة الأولي على الدخل من العقارات محفوظ للدولة التي يقع فيها العقار، وتمنح إسرائيل ائتمانًا عن الضريبة المدفوعة في رومانيا، مع مراعاة قواعد الائتمان. وفي القانون الإسرائيلي عدة مسارات لفرض الضريبة على دخل الإيجار من الخارج، ويُستحسن الاختيار بينها مع المحاسب القانوني، بعد مقارنة الضريبة في رومانيا بالضريبة في كل مسار. وعلى المؤجّر غير المقيم في رومانيا أن يتأكد أيضًا من أن لديه رقمًا تعريفيًا لأغراض الضريبة في رومانيا وتمثيلًا محليًا لاستلام البريد من الدوائر الحكومية.

9ما الذي يجب فحصه قبل شراء شقة للتأجير القصير؟

1. لائحة جمعية الملّاك وموقف الجيران، وهل يمكن الحصول على موافقة للتصنيف.
2. هل تستوفي الشقة شروط التصنيف، وما المطلوب لاستيفائها.
3. كم شقة وغرفة تملكون أصلًا، بسبب سقف 7 غرف و14 مكان مبيت للفرد.
4. هيكل الملكية: فردي أم عبر شركة، بما في ذلك الآثار في إسرائيل.
5. الوضع المحدَّث لتسجيل SITUR ولرقم التسجيل الأوروبي.
6. تكاليف التشغيل: الإدارة والتنظيف ومسك الدفاتر وe-Factura وضريبة القيمة المضافة على العمولات وضريبة السياحة.
7. سيناريو بديل: ما العائد إذا اضطررتم إلى التحول إلى التأجير طويل الأجل.

10قبل التوقيع: كيف نرافق شراءً للتأجير القصير

قبل الشراء نفحص مستندات المبنى وموقف جمعية الملّاك وإمكانية الحصول على تصنيف. ونساعد في الاختيار بين الملكية الفردية والشركة، بالتعاون مع مستشاريكم في إسرائيل، ونرافق التسجيل والتصنيف أمام السلطات في رومانيا. أما التقارير الدورية فنصلكم فيها بمهنيين محليين. وهدفنا أن تستثمروا في شقة يجوز تأجيرها وجدواها الاقتصادية واقعية، لا في شقة تبدو جيدة في الإعلان.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليل

المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.