Închirierea pe termen scurt (Airbnb) în București și în România: autorizare, clasificare, impozitare și regulamentul clădirii

1Este permis să închiriați un apartament pe Airbnb în România?

Da, dar nu fără autorizare. În România, găzduirea turiștilor într-un apartament este o activitate de cazare turistică și este reglementată. O persoană fizică sau o societate care închiriază un apartament pe nopți are nevoie de un certificat de clasificare de la ministerul turismului. Din 2026 se adaugă un număr de înregistrare european, factura electronică și o taxă turistică locală în București. Un investitor care analizează un apartament pentru închiriere de scurtă durată trebuie să verifice toate aceste componente înainte de achiziție, nu după.

Mai departe vom parcurge componentele în ordinea în care influențează decizia: ce este permis să închiriați și în ce amploare, ce cer vecinii și clădirea, ce cere înregistrarea, cât impozit se plătește și ce înseamnă aceasta pentru structura pe care merită să o alegeți, personal sau printr-o societate.

2Ce autorizație este necesară pentru a închiria turiștilor?

Este necesar un certificat de clasificare (certificat de clasificare) de la ministerul responsabil de turism. Acesta se acordă conform normelor de clasificare a structurilor de primire turistice: Ordinul 65/2013, modificat cel mai recent prin Ordinul 948/2026, publicat în Monitorul Oficial nr. 559 din 8 iulie 2026. Certificatul clasifică unitatea după standard și stabilește dacă apartamentul îndeplinește condițiile minime de cazare.

În privința proprietarilor persoane fizice, noul ordin stabilește că o persoană fizică poate solicita clasificare pentru cel mult 7 camere și 14 locuri de cazare. Clasificarea se aplică apartamentelor sau camerelor de închiriat din locuințe aflate în proprietatea sa privată, iar limita se calculează pentru toate apartamentele împreună. Înainte de ordin, plafonul era de doar 7 camere, fără limită la numărul de locuri de cazare. Cine dorește o activitate mai amplă are nevoie de o entitate înregistrată, precum o persoană fizică autorizată (PFA) sau o societate (SRL).

3Este necesar acordul vecinilor sau al asociației de proprietari?

În majoritatea cazurilor, da. Modificarea normelor de clasificare, care a permis persoanelor fizice să obțină un certificat de clasificare, a stabilit că, atunci când unitatea se află într-o clădire cu mai multe apartamente, cererea trebuie să includă acordul vecinilor, cu detalierea activității care se va desfășura în apartament. Fără acest acord este foarte greu să finalizați clasificarea.

Dincolo de cerința formală, merită să verificați încă trei lucruri înainte de cumpărare:

• Regulamentul asociației de proprietari și hotărârile adoptate: dacă există reguli privind intrarea oaspeților, folosirea liftului, gunoiul și orele de liniște. Există clădiri în care asociația este activă și ostilă cazării pe termen scurt.
• Cheltuielile de administrare: în unele clădiri cheltuielile se împart după numărul de persoane care locuiesc, iar atunci oaspeții măresc factura.
• Relația cu vecinii: un acord dat la început nu previne plângerile ulterioare. Într-un apartament împotriva căruia luptă vecinii, venitul estimat nu valorează mult.

4Ce este numărul european de înregistrare și când este obligatoriu?

Reglementarea europeană 2024/1028 privind închirierea pe termen scurt se aplică în România din 20 mai 2026. Ea obligă statul să opereze un sistem de înregistrare, cu un număr de înregistrare unic pentru fiecare unitate sau gazdă, și un punct digital unic de înregistrare. În România, codul urmează să fie primit prin sistemul SITUR al ministerului turismului, cu identificare digitală. Conform estimărilor, când conexiunea dintre sistem și platforme va fi finalizată, anunțurile fără un cod valabil vor fi eliminate automat.

În mai 2026, sistemul se afla încă în etape de implementare. De aceea, înainte de publicare, trebuie să verificați care este situația înregistrării în practică și să vă asigurați că numărul de înregistrare apare în anunț din momentul în care sistemul permite aceasta.

5Cum se impozitează venitul de pe Airbnb în România în 2026?

O persoană fizică care închiriază până la 7 camere plătește pentru veniturile din 2026 un impozit de 10% pe venitul net. Venitul net este venitul brut minus o deducere forfetară de 30%. Metoda anterioară, în care impozitul se stabilea pe baza unei sume fixe pentru fiecare cameră (normă de venit), a fost eliminată. Comisioanele platformei nu sunt incluse în venitul brut. De exemplu, cine a încasat 10.100 de lei, din care 100 de lei comision, deduce 3.000 de lei (30% din 10.000) și plătește 10% pe 7.000 de lei, adică 700 de lei.

• Raportare: veniturile din 2026 se raportează în Declarația unică anuală (Declarația unică) până la 25 mai 2027.
• Asigurări sociale de sănătate (CASS): pentru până la 7 camere, contribuția se stabilește pe trepte de 6, 12 sau 24 de salarii minime brute, în funcție de venit.
• Factura electronică: din 1 iunie 2026, și o persoană fizică care închiriază singură are obligația de a emite facturi prin sistemul RO e-Factura și de a le transmite în 5 zile lucrătoare. Trebuie să vă înregistrați din timp prin formularul 082 și să păstrați fișierele XML și confirmările de recepție. Pentru întârzierea transmiterii există o amendă de până la 15% din valoarea facturii.
• Evidență digitală a cazării: conform art. 85 alin. (8) din Codul fiscal se ține o evidență a perioadelor de cazare pentru fiecare cameră și a identității oaspeților. Autoritatea fiscală o verifică în controale.
• TVA pe comisionul platformei: când închiriați printr-o platformă străină, factura pentru comision vine fără TVA, iar proprietarul trebuie să raporteze și să plătească singur TVA de 21% pe comision, prin formularul 301 și formularul 390. Mulți proprietari persoane fizice nu cunosc această obligație.

6Persoană fizică sau societate: care este diferența?

7Cât costă taxa turistică din București?

Din 2026, Primăria București percepe o taxă turistică de 10 lei (aproximativ 2 euro) pe noapte pentru fiecare oaspete. Consiliul General al Capitalei a aprobat-o la 23 decembrie 2025. Taxa este fixă și nu depinde de prețul cazării. Taxa se percepe de la operatorii de cazare, de la platformele de rezervări sau de la agențiile de turism. Amenda pentru nerespectare ajunge la 1.500 de lei pentru o persoană fizică și la 4.000 de lei pentru o firmă. Cine închiriază în București trebuie să verifice exact cine percepe taxa în rezervările sale, el sau platforma, și să includă taxa în preț.

8Și cum stau lucrurile cu impozitul în Israel?

Un rezident israelian este impozitat în Israel pe veniturile sale din întreaga lume, de aceea și venitul din chirii din România trebuie raportat în Israel. Conform convenției fiscale dintre Israel și România, dreptul inițial de a impozita venitul din bunuri imobile este rezervat statului în care se află imobilul, iar Israelul acordă credit pentru impozitul plătit în România, sub rezerva regulilor de credit. În legea israeliană există mai multe căi de impozitare a venitului din chirii din străinătate, iar merită să alegeți între ele împreună cu contabilul, după ce comparați impozitul din România cu impozitul pe fiecare cale. Un proprietar care nu este rezident în România trebuie să se asigure și că are un număr de identificare în scopuri fiscale în România și o reprezentare locală pentru primirea corespondenței de la instituțiile guvernamentale.

9Ce verificați înainte de a cumpăra un apartament pentru închiriere pe termen scurt?

1. Regulamentul asociației de proprietari și poziția vecinilor, și dacă se poate obține acordul pentru clasificare.
2. Dacă apartamentul îndeplinește condițiile de clasificare și ce este necesar pentru a le îndeplini.
3. Câte apartamente și camere dețineți deja, din cauza plafonului de 7 camere și 14 locuri de cazare pentru o persoană fizică.
4. Structura de deținere: personal sau printr-o societate, inclusiv consecințele în Israel.
5. Situația actualizată a înregistrării SITUR și a numărului european de înregistrare.
6. Costurile de exploatare: administrare, curățenie, contabilitate, e-Factura, TVA pe comisioane, taxa turistică.
7. Scenariul alternativ: care este randamentul dacă trebuie să treceți la închiriere pe termen lung.

10Înainte de semnare: cum însoțim o achiziție pentru închiriere pe termen scurt

Înainte de achiziție verificăm documentele clădirii și poziția asociației de proprietari, precum și posibilitatea de a obține clasificarea. Vă ajutăm să alegeți între deținerea personală și deținerea printr-o societate, împreună cu consultanții dumneavoastră din Israel, și însoțim înregistrarea și clasificarea în fața autorităților din România. Raportările curente le conectăm la specialiști locali. Scopul nostru este ca dumneavoastră să investiți într-un apartament pe care este permis să îl închiriați și a cărui economie este realistă, nu într-un apartament care arată bine în anunț.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.