השכרה לטווח קצר (Airbnb) בבוקרשט וברומניה: רישוי, סיווג, מיסוי ותקנון הבניין

1האם מותר להשכיר דירה ב-Airbnb ברומניה?

כן, אבל לא בלי רישוי. ברומניה אירוח תיירים בדירה הוא פעילות של לינה תיירותית, והיא מפוקחת. אדם פרטי או חברה שמשכירים דירה ללילות צריכים תעודת סיווג ממשרד התיירות. מ-2026 נוספו לזה מספר רישום אירופי, חשבונית אלקטרונית ומס תיירות מקומי בבוקרשט. משקיע שבודק דירה בשביל השכרה קצרה צריך לבדוק את כל הרכיבים האלה לפני הרכישה, לא אחריה.

בהמשך נעבור על הרכיבים לפי הסדר שבו הם משפיעים על ההחלטה: מה מותר להשכיר ובאיזה היקף, מה דורשים השכנים והבניין, מה דורש הרישום, כמה מס משלמים, ומה זה אומר על המבנה שכדאי לבחור, באופן פרטי או דרך חברה.

2איזה רישיון צריך כדי להשכיר לתיירים?

צריך תעודת סיווג (certificat de clasificare) מהמשרד שאחראי על התיירות. היא ניתנת לפי הנורמות לסיווג מקומות לינה תיירותיים: צו 65/2013, כפי שתוקן לאחרונה בצו 948/2026, שפורסם במוניטור הרשמי מס׳ 559 ב-8 ביולי 2026. התעודה מסווגת את היחידה לפי סטנדרט, וקובעת אם הדירה עומדת בתנאים המינימליים לאירוח.

לגבי בעלים פרטיים, הצו החדש קובע שאדם פרטי רשאי לבקש סיווג ל-7 חדרים ו-14 מקומות לינה לכל היותר. הסיווג חל על דירות או חדרים להשכרה בבתים שבבעלותו הפרטית, וההגבלה נספרת על כל הדירות יחד. לפני הצו התקרה הייתה 7 חדרים בלבד, בלי הגבלה על מספר מקומות הלינה. מי שרוצה פעילות רחבה יותר צריך עסק רשום, כמו עוסק עצמאי (PFA) או חברה (SRL).

3האם צריך הסכמה של השכנים או של אגודת הבעלים?

ברוב המקרים כן. התיקון לנורמות הסיווג, שהתיר לאנשים פרטיים לקבל תעודת סיווג, קבע שכשהיחידה נמצאת בבניין משותף, הבקשה צריכה לכלול את הסכמת השכנים, ובה פירוט של הפעילות שתתקיים בדירה. בלי ההסכמה הזו קשה מאוד להשלים את הסיווג.

מעבר לדרישה הפורמלית, כדאי לבדוק עוד שלושה דברים לפני שקונים:

• תקנון אגודת הבעלים והחלטות שהתקבלו: האם יש כללים על כניסת אורחים, שימוש במעלית, אשפה ושעות שקט. יש בניינים שבהם האגודה פעילה ועוינת לאירוח קצר.
• דמי ניהול: באחדים מהבניינים מחלקים את ההוצאות לפי מספר המתגוררים, ואז אורחים מגדילים את החשבון.
• היחסים עם השכנים: הסכמה שניתנה בתחילת הדרך לא מונעת תלונות בהמשך. בדירה שהשכנים נלחמים בה, ההכנסה הצפויה לא שווה הרבה.

4מה זה מספר הרישום האירופי ומתי הוא חובה?

הרגולציה האירופית 2024/1028 בנושא השכרה לטווח קצר חלה ברומניה מ-20 במאי 2026. היא מחייבת את המדינה להפעיל מערכת רישום, עם מספר רישום ייחודי לכל יחידה או מארח, ונקודת רישום דיגיטלית אחת. ברומניה הקוד אמור להתקבל דרך מערכת SITUR של משרד התיירות, עם הזדהות דיגיטלית. לפי ההערכות, כשהחיבור בין המערכת לפלטפורמות יושלם, מודעות בלי קוד תקף יוסרו אוטומטית.

במאי 2026 המערכת עדיין הייתה בשלבי יישום. לכן, לפני שמפרסמים, צריך לבדוק מה מצב הרישום בפועל, ולוודא שמספר הרישום מופיע במודעה ברגע שהמערכת מאפשרת זאת.

5איך ממוסה הכנסה מ-Airbnb ברומניה ב-2026?

אדם פרטי שמשכיר עד 7 חדרים משלם על הכנסות 2026 מס של 10% על ההכנסה נטו. ההכנסה נטו היא ההכנסה ברוטו פחות ניכוי קבוע של 30%. השיטה הקודמת, שבה המס נקבע לפי סכום קבוע לכל חדר (normă de venit), בוטלה. עמלות הפלטפורמה לא נכללות בהכנסה ברוטו. למשל, מי שגבה 10,100 לֵיי ומתוכם 100 לֵיי עמלה, מנכה 3,000 לֵיי (30% מ-10,000), ומשלם 10% על 7,000 לֵיי, כלומר 700 לֵיי.

• דיווח: מדווחים על הכנסות 2026 בדוח השנתי המאוחד (Declarația unică) עד 25 במאי 2027.
• ביטוח בריאות (CASS): עד 7 חדרים, הדמים נקבעים לפי מדרגות של 6, 12 או 24 משכורות מינימום ברוטו, לפי ההכנסה.
• חשבונית אלקטרונית: מ-1 ביוני 2026 גם אדם פרטי שמשכיר בעצמו חייב להוציא חשבוניות דרך מערכת RO e-Factura ולשלוח אותן תוך 5 ימי עבודה. צריך להירשם מראש בטופס 082, ולשמור את קובצי ה-XML ואת אישורי הקליטה. על איחור בשליחה יש קנס של עד 15% מערך החשבונית.
• טופס לינה דיגיטלי: לפי סעיף 85(8) לקוד המסים מנהלים רישום של תקופות האירוח לכל חדר ושל זהות האורחים. רשות המסים בודקת אותו בביקורות.
• מע״מ על עמלת הפלטפורמה: כשמשכירים דרך פלטפורמה זרה, החשבונית על העמלה מגיעה בלי מע״מ, והמשכיר צריך לדווח ולשלם בעצמו 21% מע״מ על העמלה, בטופס 301 ובטופס 390. הרבה משכירים פרטיים לא מכירים את החובה הזו.

6פרטי או חברה: מה ההבדל?

7כמה עולה מס התיירות בבוקרשט?

מ-2026 גובה עיריית בוקרשט מס תיירות של 10 לֵיי (כ-2 אירו) לכל לילה לכל אורח. מועצת העיר אישרה אותו ב-23 בדצמבר 2025. המס קבוע ולא תלוי במחיר הלינה. את המס גובים מפעילי הלינה, פלטפורמות ההזמנות או סוכנויות הנסיעות. הקנס על אי-ציות מגיע עד 1,500 לֵיי לאדם פרטי ועד 4,000 לֵיי לעסק. מי שמשכיר בבוקרשט צריך לבדוק בדיוק מי גובה את המס בהזמנות שלו, הוא או הפלטפורמה, ולשקלל את המס במחיר.

8ומה עם המס בישראל?

תושב ישראל ממוסה בישראל על הכנסותיו מכל העולם, ולכן גם הכנסה משכירות ברומניה צריך לדווח בישראל. לפי אמנת המס בין ישראל לרומניה, הזכות הראשונית למסות הכנסה ממקרקעין שמורה למדינה שבה הנכס נמצא, וישראל מעניקה זיכוי על מס שמשולם ברומניה, בכפוף לכללי הזיכוי. בדין הישראלי יש כמה מסלולי מיסוי להכנסה משכירות מחו״ל, וכדאי לבחור ביניהם יחד עם רואה החשבון, אחרי שמשווים את המס ברומניה לבין המס בכל מסלול. משכיר שאינו תושב רומניה צריך גם לוודא שיש לו מספר מזהה לצורכי מס ברומניה ונציגות מקומית לקבלת דואר ממשרדי הממשלה.

9מה לבדוק לפני שקונים דירה להשכרה קצרה?

1. תקנון אגודת הבעלים ועמדת השכנים, והאם אפשר לקבל הסכמה לסיווג.
2. האם הדירה עומדת בתנאי הסיווג, ומה דרוש כדי לעמוד בהם.
3. כמה דירות וחדרים כבר בבעלותכם, בגלל התקרה של 7 חדרים ו-14 מקומות לינה לאדם פרטי.
4. מבנה האחזקה: פרטי או דרך חברה, כולל ההשלכות בישראל.
5. המצב המעודכן של רישום SITUR ומספר הרישום האירופי.
6. עלויות התפעול: ניהול, ניקיון, הנהלת חשבונות, e-Factura, מע״מ על עמלות, מס תיירות.
7. תרחיש חלופי: מה התשואה אם תצטרכו לעבור להשכרה ארוכת טווח.

10לפני שחותמים: איך אנחנו מלווים רכישה להשכרה קצרה

לפני הרכישה אנחנו בודקים את המסמכים של הבניין ואת עמדת אגודת הבעלים, ואת האפשרות לקבל סיווג. אנחנו עוזרים לבחור בין אחזקה פרטית לחברה, יחד עם היועצים שלכם בישראל, ומלווים את הרישום והסיווג מול הרשויות ברומניה. את הדוחות השוטפים אנחנו מחברים לאנשי מקצוע מקומיים. המטרה שלנו היא שתשקיעו בדירה שמותר להשכיר ושהכלכלה שלה ריאלית, לא בדירה שנראית טוב במודעה.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.