Коротко
В Греции каждый объект, сдаваемый в краткосрочную аренду через онлайн-платформу, должен иметь регистрационный номер (AMA), выдаваемый налоговым органом. Физическое лицо, владеющее не более чем двумя объектами, действует по сравнительно простой схеме, а начиная с третьего объекта требуется регистрация бизнеса. В востребованных районах действуют ограничения по числу дней, в ряде случаев - мораторий на лицензии, а лицензия не переходит к покупателю, поэтому статус района и лицензии необходимо проверить до подписания.
Главное
- 1Размещение объекта в аренду без действительного регистрационного номера AMA подвергает владельца штрафам, а проверка AMA входит в состав due diligence.
- 2Физическое лицо с не более чем двумя объектами действует по простой схеме с учётом потолка годового дохода. С третьего объекта или при превышении определённого потолка дохода требуется регистрация бизнеса.
- 3В таких районах, как Миконос и Санторини, и в центрах крупных городов действуют ограничения на количество дней аренды и выдачу лицензий, а в некоторых - полный мораторий.
- 4В районах с мораторием существующий регистрационный номер может быть аннулирован при продаже и не переходит автоматически к покупателю, поэтому нельзя полагаться на историческую доходность Airbnb.
- 5Контроль ужесточён и опирается на перекрёстную проверку данных платформ с проверками на местах, а также существует ночной сбор («климатическая устойчивость»), который владелец объекта взимает и перечисляет.
Греция долгие годы считалась одним из самых открытых рынков Европы для краткосрочной аренды недвижимости через такие платформы, как Airbnb и Booking. Тот, кто приобрёл квартиру в Афинах или на греческом острове, мог сдавать её практически без ограничений, и в большинстве случаев не особенно задумываясь о лицензировании. В последние годы эта картина быстро изменилась: страна перешла к значительно более строгому режиму регулирования, что напрямую влияет на доходность, которую израильский инвестор может ожидать от объекта, приобретённого для краткосрочной аренды.
Что такое номер AMA и почему он является условием краткосрочной аренды в Греции?
Каждый объект, сдаваемый в краткосрочную аренду через онлайн-платформу, должен иметь регистрационный номер, известный как номер AMA. Номер выдаётся через греческий налоговый орган и напрямую связан с системой, контролирующей доходы от объекта. Размещение объекта в аренду без действительного регистрационного номера подвергает владельца штрафам.
Для инвестора это означает, что проверка того, есть ли у приобретаемого объекта действующий номер AMA или можно ли получить новый, является неотъемлемой частью due diligence. Это не технический вопрос, который можно решить после покупки.
Физическое лицо с не более чем двумя объектами действует по простой схеме с учётом потолка годового дохода. С третьего объекта или при превышении определённого потолка дохода требуется регистрация бизнеса.
Сколько объектов можно держать как физическое лицо, прежде чем потребуется открыть бизнес?
Не более двух объектов. Регулирование различает частного инвестора и предпринимательскую деятельность: физическое лицо, владеющее не более чем двумя объектами для краткосрочной аренды, действует по сравнительно простой схеме с учётом потолка годового дохода. Начиная с третьего объекта, а также при превышении определённого потолка дохода, требуется полноценная регистрация бизнеса со всеми вытекающими административными и налоговыми последствиями.
Инвестору, планирующему постепенно расширяться от одного объекта до портфеля из нескольких единиц, следует заранее учитывать момент пересечения этого порога, а не обнаруживать его после того, как он уже превышен.
Зависит ли лимит дней аренды от района?
Да. Одно из самых значительных изменений последних двух лет - различие между районами в зависимости от уровня туристического спроса. В самых востребованных направлениях, на таких островах, как Миконос и Санторини, и в центрах крупных городов власти стремятся ограничить допустимое количество дней аренды в год и темпы выдачи новых лицензий, а в ряде случаев - полностью приостановить выдачу новых лицензий в определённых районах. В менее востребованных районах ограничения значительно мягче.
Для инвестора это означает следующее: доходность, основанная на исторических данных по определённому району, может оказаться неактуальной, если этот район после покупки станет «ограниченным районом». Поэтому проверка конкретного регуляторного статуса района, а не только страны в целом, имеет решающее значение.
Переходит ли лицензия на аренду вместе с объектом к новому покупателю?
Не всегда. Это, пожалуй, самый важный и наименее известный момент для инвестора, который покупает квартиру, «готовую к сдаче», с подтверждённой историей доходов от Airbnb. В ряде районов, где введён мораторий на выдачу новых лицензий, существующий регистрационный номер не переходит автоматически к новому покупателю при продаже объекта. Он аннулируется, а покупатель не может получить новую регистрацию, пока действует мораторий.
Иными словами: впечатляющая доходность Airbnb, представленная потенциальному покупателю как основа для оценки инвестиции, может оказаться невоспроизводимой в момент закрытия сделки. Прямая проверка статуса лицензии и возможности её передачи в конкретном районе должна проводиться до подписания, и нельзя полагаться на то, что представляют продавец или посредник.
Что представляет собой муниципальный сбор, добавляемый к каждой ночи?
Помимо обычного подоходного налога, в последние годы введён дополнительный ночной сбор (известный как сбор за «климатическую устойчивость») за каждую ночь проживания, размер которого зависит от площади объекта: сравнительно низкий для небольших объектов и более высокий для крупных.
Сбор фактически оплачивает гость, но владелец объекта обязан его взимать, выдавать квитанцию и перечислять властям. Это ещё один уровень отчётности, добавляемый к уже существующей обязанности ежемесячно сообщать налоговым органам данные о гостях (имя, гражданство и номер паспорта).
Насколько ужесточён контроль и как это влияет на тех, кто действует законно?
Греческий налоговый орган расширяет систему проверок объектов краткосрочной аренды, включая перекрёстную проверку цифровых данных платформ с фактическими проверками на местах, а не только проверку деклараций на бумаге. Штрафы за несоблюдение требований могут достигать значительных сумм.
Для инвестора, действующего законно, это означает не просто «мне не о чем беспокоиться», а повышенную необходимость административного порядка: упорядоченная документация, действительный регистрационный номер и соблюдение технических требований и требований безопасности, сопровождающих лицензию, поскольку проверки становятся всё более частыми и точными.
Что проверить перед покупкой объекта для краткосрочной аренды в Греции?
Инвестору, заинтересованному в объекте для краткосрочной аренды в Греции, до подписания, а не после, необходимо проверить три конкретных вопроса:
- Каков текущий регуляторный статус точного района, в котором находится объект?
- Существует ли на объект действующая лицензия (номер AMA) и может ли она быть передана новому покупателю?
- Каков потолок дней аренды или дохода, применимый к конкретному случаю?
Доходность, указанная в объявлении об объекте, как правило, отражает регуляторную ситуацию на момент прежней покупки объекта, а не обязательно то, что будет разрешено новому покупателю. Юридическое сопровождение, проверяющее эти моменты до покупки, а не только право собственности и права на объект, - это разница между инвестицией, приносящей ожидаемый доход, и неприятным сюрпризом в первый год.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не представляет собой юридическую консультацию, налоговую консультацию или инвестиционную рекомендацию. Регулирование краткосрочной аренды в Греции быстро меняется (статья актуальна на июль 2026 года). Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Разрешено ли сдавать квартиру в Греции через Airbnb?
Да, но объект, сдаваемый в краткосрочную аренду через платформу, должен иметь регистрационный номер (AMA) от греческого налогового органа. Размещение объекта без действительного номера подвергает владельца штрафам.
Сколько объектов можно сдавать в краткосрочную аренду в Греции как физическое лицо?
До двух объектов по сравнительно простой схеме с учётом потолка годового дохода. Начиная с третьего объекта или при превышении определённого потолка дохода требуется регистрация бизнеса.
Переходит ли номер AMA к покупателю при продаже объекта?
Не всегда. В районах, где действует мораторий на новые лицензии, существующий номер может быть аннулирован при продаже, а покупатель не может получить новый, пока мораторий действует. Поэтому статус лицензии необходимо проверить до подписания.
Что такое сбор за «климатическую устойчивость» при аренде в Греции?
Это ночной сбор, который оплачивает гость и размер которого зависит от площади объекта. Владелец объекта обязан взимать его, выдавать квитанцию и перечислять властям.
Есть ли ограничения на краткосрочную аренду в Миконосе и Санторини?
Да. В востребованных направлениях, включая Миконос, Санторини и центры крупных городов, власти ограничивают количество дней аренды и темпы выдачи лицензий, а в ряде случаев приостанавливают выдачу новых лицензий в определённых районах.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.