Pe scurt
În Grecia, orice proprietate închiriată pe termen scurt printr-o platformă online trebuie să aibă un număr de înregistrare (AMA) de la autoritatea fiscală. O persoană fizică ce deține până la două proprietăți funcționează într-un regim relativ simplu, iar de la a treia proprietate este necesară înregistrarea unei activități economice. În zonele căutate există limite privind numărul de zile și, în unele cazuri, înghețarea licențelor, iar licența nu trece la cumpărător, așa că trebuie verificate statutul zonei și al licenței înainte de semnare.
Ce este important de reținut
- 1Publicarea unei proprietăți spre închiriere fără un număr de înregistrare AMA valabil expune proprietarul la amenzi, iar verificarea AMA face parte din verificarea de diligență.
- 2O persoană fizică cu până la două proprietăți funcționează într-un regim simplu, sub rezerva unui plafon anual de venit. De la a treia proprietate, sau peste un anumit plafon de venit, este necesară înregistrarea unei activități economice.
- 3În zone precum Mykonos și Santorini și în centrele marilor orașe există limite privind zilele de închiriere și eliberarea licențelor, iar în unele dintre ele o înghețare completă.
- 4În zonele cu înghețare, numărul de înregistrare existent poate fi anulat la vânzare și nu trece automat la cumpărător, așa că nu vă puteți baza pe randamentul istoric de pe Airbnb.
- 5Controalele sunt stricte și se bazează pe corelarea datelor platformelor cu verificări pe teren, și există o taxă pe noapte („reziliență climatică”) pe care proprietarul o încasează și o virează.
Timp de mulți ani, Grecia a fost considerată una dintre cele mai deschise piețe din Europa pentru închirierea proprietăților pe termen scurt prin platforme precum Airbnb și Booking. Cine cumpăra un apartament la Atena sau pe o insulă grecească îl putea închiria aproape fără limite și, în majoritatea cazurilor, fără să se gândească prea mult la autorizare. Imaginea s-a schimbat în ultimii ani, și rapid: țara a trecut la un regim de reglementare mult mai strict, cu consecințe directe asupra randamentului pe care un investitor israelian îl poate aștepta de la o proprietate achiziționată în scopul închirierii pe termen scurt.
Ce este numărul AMA și de ce este o condiție pentru închirierea pe termen scurt în Grecia?
Orice proprietate închiriată pe termen scurt printr-o platformă online trebuie să aibă un număr de înregistrare, cunoscut drept număr AMA. Numărul este emis prin intermediul autorității fiscale elene și este conectat direct la sistemul care supraveghează veniturile din proprietate. Publicarea unei proprietăți spre închiriere fără un număr de înregistrare valabil expune proprietarul la amenzi.
Din punctul de vedere al unui investitor, aceasta înseamnă că verificarea dacă proprietatea pe care doriți să o cumpărați are deja un număr AMA valabil, sau dacă poate fi emis unul nou, face parte integrantă din verificarea de diligență. Nu este un detaliu tehnic care poate fi rezolvat după achiziție.
O persoană fizică cu până la două proprietăți funcționează într-un regim simplu, sub rezerva unui plafon anual de venit. De la a treia proprietate, sau peste un anumit plafon de venit, este necesară înregistrarea unei activități economice.
Câte proprietăți se pot deține ca persoană fizică înainte de a fi nevoie să înregistrați o activitate economică?
Până la două proprietăți. Reglementarea face distincție între investitorul privat și activitatea economică: o persoană fizică ce deține până la două proprietăți pentru închiriere pe termen scurt funcționează într-un regim relativ simplu, sub rezerva unui plafon anual de venit. De la a treia proprietate, precum și peste un anumit plafon de venit, este necesară înregistrarea unei activități economice propriu-zise, cu toate consecințele administrative și fiscale care decurg din aceasta.
Un investitor care intenționează să se extindă treptat de la o proprietate la un portofoliu de mai multe unități trebuie să ia în calcul din timp momentul în care trece acest prag, nu să descopere acest lucru după ce l-a depășit deja.
Se schimbă limita zilelor de închiriere în funcție de zonă?
Da. Una dintre cele mai semnificative schimbări din ultimii doi ani este diferențierea zonelor în funcție de nivelul cererii turistice. În destinațiile cele mai căutate, insule precum Mykonos și Santorini și centrele marilor orașe, autoritățile acționează pentru a limita numărul de zile de închiriere permise pe an și ritmul de eliberare a noilor licențe, iar în unele cazuri chiar pentru înghețarea completă a eliberării de noi licențe în zone definite. În zonele mai puțin căutate, limitările sunt semnificativ mai ușoare.
Implicația pentru investitor: un randament bazat pe date istorice dintr-o anumită zonă poate deveni irelevant dacă zona respectivă devine „zonă restricționată” după achiziție. De aceea este esențială verificarea statutului de reglementare specific al zonei, nu doar al țării în ansamblu.
Trece licența de închiriere la noul cumpărător odată cu proprietatea?
Nu întotdeauna. Acesta este poate cel mai important punct, și cel mai puțin cunoscut, pentru investitorul care cumpără un apartament „gata de închiriat” cu un istoric dovedit de venituri de pe Airbnb. În mai multe zone în care s-a impus înghețarea eliberării de noi licențe, numărul de înregistrare existent nu trece automat la noul cumpărător la vânzarea proprietății. Se anulează, iar cumpărătorul nu poate obține o nouă înregistrare cât timp înghețarea este în vigoare.
Cu alte cuvinte: un randament impresionant de pe Airbnb, prezentat unui cumpărător potențial ca bază pentru evaluarea investiției, poate fi imposibil de reprodus în momentul în care tranzacția se încheie. O verificare explicită a statutului licenței și a posibilității transferului ei în zona specifică trebuie făcută înainte de semnare, fără a se baza pe ceea ce prezintă vânzătorul sau agentul.
Ce este taxa locală percepută pentru fiecare noapte?
Pe lângă impozitul obișnuit pe venit, în ultimii ani a fost introdusă o taxă suplimentară pe noapte (cunoscută drept taxa de „reziliență climatică”) pentru fiecare noapte de cazare, într-o sumă care variază în funcție de dimensiunea proprietății: o sumă relativ mică pentru proprietăți mici și mai mare pentru proprietăți mari.
Taxa este plătită efectiv de oaspete, dar proprietarul are responsabilitatea de a o încasa, de a emite chitanța și de a o vira autorităților. Este încă un strat de raportare, care se adaugă obligației lunare de raportare către autoritățile fiscale a datelor oaspeților (nume, naționalitate și număr de pașaport), obligație care există deja.
Cât de strictă este aplicarea și cum afectează aceasta chiar și pe cei care respectă legea?
Autoritatea fiscală elenă își extinde sistemul de controale asupra proprietăților închiriate pe termen scurt, inclusiv corelarea datelor digitale de la platforme cu verificări efective pe teren, nu doar verificarea declarațiilor pe hârtie. Amenzile pentru nerespectarea cerințelor pot ajunge la sume semnificative.
Pentru investitorul care respectă legea, aceasta nu înseamnă doar „nu am de ce să-mi fac griji”, ci o nevoie sporită de ordine administrativă: documentație în regulă, număr de înregistrare valabil și respectarea cerințelor tehnice și de siguranță care însoțesc licența, pentru că verificările devin mai frecvente și mai precise.
Ce se verifică înainte de achiziția unei proprietăți pentru închiriere pe termen scurt în Grecia?
Un investitor interesat de o proprietate pentru închiriere pe termen scurt în Grecia trebuie să verifice trei întrebări specifice înainte de semnare, nu după:
- Care este statutul de reglementare actual al zonei exacte în care se află proprietatea?
- Există o licență (număr AMA) valabilă pentru proprietate și poate fi ea transferată unui nou cumpărător?
- Care este plafonul zilelor de închiriere sau al venitului relevant pentru cazul specific?
Un randament prezentat în anunțul proprietății reflectă, de regulă, situația de reglementare de la momentul în care proprietatea a fost achiziționată în trecut, nu neapărat ceea ce va fi permis noului cumpărător. O însoțire juridică care verifică aceste puncte înainte de achiziție, nu doar proprietatea și drepturile asupra imobilului, face diferența dintre o investiție care produce așa cum se aștepta și o surpriză neplăcută în primul an.
Cele de mai sus sunt doar informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiție. Reglementarea din Grecia în domeniul închirierii pe termen scurt se schimbă rapid (articolul este valabil la iulie 2026). Înainte de orice decizie sau acțiune juridică, se recomandă consultanță individuală, adaptată circumstanțelor dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Este permis să închiriez un apartament în Grecia pe Airbnb?
Da, dar o proprietate închiriată pe termen scurt printr-o platformă trebuie să aibă un număr de înregistrare (AMA) de la autoritatea fiscală elenă. Publicarea unei proprietăți fără un număr valabil expune proprietarul la amenzi.
Câte proprietăți pot închiria pe termen scurt în Grecia ca persoană fizică?
Până la două proprietăți în regimul relativ simplu, sub rezerva unui plafon anual de venit. De la a treia proprietate, sau peste un anumit plafon de venit, este necesară înregistrarea unei activități economice.
Trece numărul AMA la cumpărător când proprietatea este vândută?
Nu întotdeauna. În zonele în care există înghețarea noilor licențe, numărul existent poate fi anulat la vânzare, iar cumpărătorul nu poate obține unul nou cât timp înghețarea este în vigoare. De aceea trebuie verificat statutul licenței înainte de semnare.
Ce este taxa de „reziliență climatică” la închirierea în Grecia?
O taxă pe noapte plătită de oaspete, într-o sumă care variază în funcție de dimensiunea proprietății. Proprietarul are responsabilitatea de a o încasa, de a emite chitanța și de a o vira autorităților.
Există limite pentru închirierea pe termen scurt în Mykonos și Santorini?
Da. În destinațiile căutate, inclusiv Mykonos, Santorini și centrele marilor orașe, autoritățile limitează numărul de zile de închiriere și ritmul de eliberare a licențelor și, în unele cazuri, îngheață eliberarea de noi licențe în zone definite.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.