باختصار
في اليونان، يجب أن يكون لكل عقار يُؤجَّر على المدى القصير عبر منصة إلكترونية رقم تسجيل (AMA) من مصلحة الضرائب. ويعمل الفرد الذي يملك حتى عقارين في مسار بسيط نسبيًّا، وابتداءً من العقار الثالث يلزم تسجيل نشاط تجاري. وفي المناطق المطلوبة توجد قيود على عدد الأيام، وفي بعض الحالات تجميد للتراخيص، ولا ينتقل الترخيص إلى المشتري، ولذلك ينبغي فحص وضع المنطقة والترخيص قبل التوقيع.
أبرز النقاط
- 1نشر عقار للإيجار دون رقم تسجيل AMA ساري يعرّض المالك لغرامات، وفحص الـ AMA جزء من الفحص النافي للجهالة.
- 2يعمل الفرد الذي يملك حتى عقارين في مسار بسيط مع مراعاة سقف دخل سنوي. وابتداءً من العقار الثالث، أو عند تجاوز سقف دخل معين، يلزم تسجيل نشاط تجاري.
- 3في مناطق مثل ميكونوس وسانتوريني وفي مراكز المدن الكبرى توجد قيود على أيام التأجير وعلى إصدار التراخيص، وفي بعضها تجميد كامل.
- 4في المناطق الخاضعة للتجميد، قد يُلغى رقم التسجيل القائم عند البيع ولا ينتقل تلقائيًّا إلى المشتري، ولذلك لا يمكن الاعتماد على عائد Airbnb التاريخي.
- 5الإنفاذ مشدَّد ويقوم على مطابقة بيانات المنصات مع فحوص ميدانية، وهناك أيضًا رسم ليلة («المرونة المناخية») يجبيه مالك العقار ويحوّله.
اعتُبرت اليونان لسنوات طويلة من أكثر الأسواق انفتاحًا في أوروبا لتأجير العقارات على المدى القصير عبر منصات مثل Airbnb وBooking. فمن اشترى شقة في أثينا أو في إحدى الجزر اليونانية كان بوسعه تأجيرها دون قيود تقريبًا، وفي معظم الحالات دون أن يفكر كثيرًا في الترخيص. وقد تغيّرت هذه الصورة في السنوات الأخيرة وبسرعة: فقد انتقلت الدولة إلى نظام تنظيمي أشد صرامة بكثير، له تبعات مباشرة على العائد الذي يمكن للمستثمر الإسرائيلي أن يتوقعه من عقار اشتراه بغرض التأجير قصير الأمد.
ما هو رقم AMA ولماذا هو شرط للتأجير قصير الأمد في اليونان؟
كل عقار يُؤجَّر على المدى القصير عبر منصة إلكترونية يحتاج إلى رقم تسجيل يُعرف برقم AMA. ويصدر الرقم عبر مصلحة الضرائب اليونانية ويرتبط مباشرة بالمنظومة التي تراقب الإيرادات من العقار. ونشر عقار للإيجار دون رقم تسجيل ساري يعرّض المالك لغرامات.
وبالنسبة إلى المستثمر، فإن معنى ذلك أن التحقق من أن العقار الذي يرغب في شرائه له رقم AMA ساري، أو من إمكان إصدار رقم جديد، جزء لا يتجزأ من الفحص النافي للجهالة. فهذا ليس تفصيلًا تقنيًّا يمكن معالجته بعد الشراء.
يعمل الفرد الذي يملك حتى عقارين في مسار بسيط مع مراعاة سقف دخل سنوي. وابتداءً من العقار الثالث، أو عند تجاوز سقف دخل معين، يلزم تسجيل نشاط تجاري.
كم عقارًا يجوز للفرد أن يملك قبل أن يلزمه فتح نشاط تجاري؟
حتى عقارين. فالتنظيم يميّز بين المستثمر الخاص والنشاط التجاري: الفرد الذي يملك حتى عقارين للتأجير قصير الأمد يعمل في المسار البسيط نسبيًّا، مع مراعاة سقف دخل سنوي. وابتداءً من العقار الثالث، وكذلك عند تجاوز سقف دخل معين، يلزم تسجيل نشاط تجاري بكل ما يعنيه ذلك من تبعات إدارية وضريبية.
وعلى المستثمر الذي يخطط للتوسع تدريجيًّا من عقار واحد إلى محفظة من عدة وحدات أن يضع في حسابه مسبقًا اللحظة التي سيتجاوز فيها هذه العتبة، وألا يكتشف ذلك بعد أن يكون قد تجاوزها.
هل يختلف حد أيام التأجير بحسب المنطقة؟
نعم. فأحد أهم التغييرات في العامين الأخيرين هو التمييز بين المناطق بحسب مستوى الطلب السياحي. ففي أكثر الوجهات طلبًا، وهي جزر مثل ميكونوس وسانتوريني ومراكز المدن الكبرى، تعمل السلطات على تقييد عدد أيام التأجير المسموح بها في السنة ووتيرة إصدار التراخيص الجديدة، وفي بعض الحالات حتى على التجميد التام لإصدار تراخيص جديدة في مناطق محددة. أما في المناطق الأقل طلبًا فالقيود أخف بكثير.
والمعنى للمستثمر: قد يصبح العائد المبني على بيانات سابقة في منطقة معينة غير ذي صلة إذا صارت تلك المنطقة «منطقة مقيَّدة» بعد الشراء. ولذلك فإن فحص الوضع التنظيمي المحدد للمنطقة، وليس للدولة ككل فقط، أمر حاسم.
هل ينتقل ترخيص التأجير مع العقار إلى المشتري الجديد؟
ليس دائمًا. وربما كانت هذه أهم نقطة، وأقلها شهرة، بالنسبة إلى المستثمر الذي يشتري شقة «جاهزة للتأجير» ذات سجل إيرادات مثبت من Airbnb. ففي عدد من المناطق التي فُرض فيها تجميد على إصدار التراخيص الجديدة، لا ينتقل رقم التسجيل القائم تلقائيًّا إلى المشتري الجديد عند بيع العقار. بل يُلغى، ولا يستطيع المشتري أن يستصدر تسجيلًا جديدًا ما دام التجميد ساريًا.
وبعبارة أخرى: قد يتعذر تكرار عائد Airbnb اللافت الذي يُعرض على مشترٍ محتمل أساسًا لتقدير قيمة الاستثمار، لحظة إتمام الصفقة. ويجب إجراء فحص صريح لوضع الترخيص، ولمسألة قابليته للنقل في المنطقة المحددة، قبل التوقيع، ولا يجوز الاكتفاء بما يعرضه البائع أو الوسيط.
ما هي الضريبة البلدية التي تضاف على كل ليلة؟
فضلًا عن ضريبة الدخل المعتادة، فُرض في السنوات الأخيرة رسم ليلة إضافي (يُعرف برسم «المرونة المناخية») على كل ليلة إقامة، بمبلغ يتفاوت بحسب حجم العقار: مبلغ منخفض نسبيًّا للعقارات الصغيرة وأعلى للعقارات الكبيرة.
ويدفع الرسمَ فعليًّا النزيلُ، لكن جبايته وإصدار إيصال به وتحويله إلى السلطات من مسؤولية مالك العقار. وهذه طبقة أخرى من التبليغ تُضاف إلى واجب التبليغ الشهري إلى سلطات الضرائب عن بيانات النزلاء (الاسم والجنسية ورقم جواز السفر)، وهو واجب قائم أصلًا.
إلى أي مدى الإنفاذ مشدَّد، وكيف يؤثر ذلك في من يعمل وفق القانون أيضًا؟
توسّع مصلحة الضرائب اليونانية منظومة الفحوص على عقارات التأجير قصير الأمد، بما في ذلك مطابقة البيانات الرقمية من المنصات مع فحوص فعلية ميدانية، وليس فحص التصريحات على الورق فحسب. ويمكن أن تبلغ الغرامات على مخالفة المتطلبات مبالغ كبيرة.
ومعنى ذلك للمستثمر الذي يعمل وفق القانون ليس مجرد «لا داعي للقلق»، بل حاجة متزايدة إلى الانضباط الإداري: توثيق منظم، ورقم تسجيل ساري، والالتزام بالمتطلبات الفنية ومتطلبات السلامة المرافقة للترخيص، لأن الفحوص تزداد تواترًا ودقة.
ما الذي ينبغي فحصه قبل شراء عقار للتأجير قصير الأمد في اليونان؟
على المستثمر الراغب في عقار للتأجير قصير الأمد في اليونان أن يفحص ثلاث مسائل محددة قبل التوقيع، لا بعده:
- ما الوضع التنظيمي الحالي للمنطقة الدقيقة التي يقع فيها العقار؟
- هل يوجد ترخيص (رقم AMA) ساري للعقار، وهل يمكن نقله إلى مشترٍ جديد؟
- ما سقف أيام التأجير أو الدخل ذي الصلة بالحالة المحددة؟
والعائد المعروض في إعلان العقار يعكس في الغالب الوضع التنظيمي كما كان عندما اشتُري العقار في الماضي، وليس بالضرورة ما سيكون مسموحًا للمشتري الجديد. أما المرافقة القانونية التي تفحص هذه النقاط قبل الشراء، وليس الملكية والحقوق في العقار فقط، فهي الفارق بين استثمار يدرّ العائد المتوقع ومفاجأة غير سارة في السنة الأولى.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط ولا يشكل استشارة قانونية أو استشارة ضريبية أو توصية استثمارية. والتنظيم في اليونان في مجال التأجير قصير الأمد يتغير بسرعة (المقال حتى تموز/يوليو 2026). وقبل أي قرار أو إجراء قانوني يُوصى بالحصول على استشارة فردية تناسب ظروفكم.
أسئلة شائعة
هل يجوز تأجير شقة في اليونان عبر Airbnb؟
نعم، لكن العقار الذي يُؤجَّر على المدى القصير عبر منصة يحتاج إلى رقم تسجيل (AMA) من مصلحة الضرائب اليونانية. ونشر عقار دون رقم ساري يعرّض المالك لغرامات.
كم عقارًا يمكن للفرد تأجيره على المدى القصير في اليونان؟
حتى عقارين في المسار البسيط نسبيًّا، مع مراعاة سقف دخل سنوي. وابتداءً من العقار الثالث، أو عند تجاوز سقف دخل معين، يلزم تسجيل نشاط تجاري.
هل ينتقل رقم AMA إلى المشتري عند بيع العقار؟
ليس دائمًا. ففي المناطق التي يوجد فيها تجميد للتراخيص الجديدة، قد يُلغى الرقم القائم عند البيع، ولا يستطيع المشتري إصدار رقم جديد ما دام التجميد ساريًا. ولذلك ينبغي فحص وضع الترخيص قبل التوقيع.
ما هو رسم «المرونة المناخية» في التأجير في اليونان؟
رسم ليلة يدفعه النزيل، بمبلغ يتفاوت بحسب حجم العقار. ومالك العقار مسؤول عن جبايته وإصدار إيصال به وتحويله إلى السلطات.
هل توجد قيود على التأجير قصير الأمد في ميكونوس وسانتوريني؟
نعم. ففي الوجهات المطلوبة، ومنها ميكونوس وسانتوريني ومراكز المدن الكبرى، تقيّد السلطات عدد أيام التأجير ووتيرة إصدار التراخيص، وفي بعض الحالات تجمّد إصدار تراخيص جديدة في مناطق محددة.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.