בקצרה
ביוון כל נכס שמושכר לטווח קצר דרך פלטפורמה מקוונת חייב במספר רישום (AMA) מרשות המסים. יחיד שמחזיק עד שני נכסים פועל במסלול פשוט יחסית, ומהנכס השלישי נדרש רישום עסק. באזורים מבוקשים יש מגבלות ימים, ובחלק מהמקרים הקפאת רישיונות והרישיון לא עובר לרוכש, ולכן יש לבדוק את סטטוס האזור והרישיון לפני החתימה.
הנקודות החשובות
- 1פרסום נכס להשכרה בלי מספר רישום AMA תקף חושף את הבעלים לקנסות, ובדיקת ה-AMA היא חלק מבדיקת הנאותות.
- 2יחיד עם עד שני נכסים פועל במסלול פשוט בכפוף לתקרת הכנסה שנתית. מהנכס השלישי, או מעבר לתקרת הכנסה מסוימת, נדרש רישום עסק.
- 3באזורים כמו מיקונוס וסנטוריני ובמרכזי ערים גדולות יש מגבלות על ימי השכרה והנפקת רישיונות, ובחלקם הקפאה מלאה.
- 4באזורים עם הקפאה, מספר הרישום הקיים עלול להתבטל במכירה ואינו עובר אוטומטית לרוכש, ולכן אי אפשר להסתמך על תשואת Airbnb היסטורית.
- 5האכיפה מחמירה ומתבססת על הצלבת נתוני פלטפורמות עם בדיקות בשטח, ויש גם היטל לילה (״חוסן אקלימי״) שבעל הנכס גובה ומעביר.
יוון נחשבה שנים ארוכות לאחד השווקים הפתוחים ביותר באירופה להשכרת נכסים לטווח קצר דרך פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking. מי שרכש דירה באתונה או באי יווני יכול היה להשכיר אותה כמעט ללא הגבלה, וברוב המקרים גם בלי לחשוב יותר מדי על הרישוי. התמונה הזו השתנתה בשנים האחרונות ובמהירות: המדינה עברה למשטר רגולציה מחמיר בהרבה, עם השלכות ישירות על התשואה שמשקיע ישראלי יכול לצפות לה מנכס שנרכש למטרת השכרה קצרת טווח.
מהו מספר AMA ולמה הוא תנאי להשכרה קצרת טווח ביוון?
כל נכס שמושכר לטווח קצר דרך פלטפורמה מקוונת חייב במספר רישום, הידוע כמספר AMA. המספר מונפק דרך רשות המסים היוונית ומחובר ישירות למערכת שמפקחת על ההכנסות מהנכס. פרסום נכס להשכרה בלי מספר רישום תקף חושף את הבעלים לקנסות.
מבחינת משקיע, המשמעות היא שהבדיקה אם לנכס שרוצים לרכוש יש כבר מספר AMA בתוקף, או אם אפשר להנפיק אחד חדש, היא חלק בלתי נפרד מבדיקת הנאותות. זה אינו פרט טכני שאפשר לטפל בו אחרי הרכישה.
יחיד עם עד שני נכסים פועל במסלול פשוט בכפוף לתקרת הכנסה שנתית. מהנכס השלישי, או מעבר לתקרת הכנסה מסוימת, נדרש רישום עסק.
כמה נכסים מותר להחזיק כיחיד לפני שצריך לפתוח עסק?
עד שני נכסים. הרגולציה מבחינה בין משקיע פרטי לבין פעילות עסקית: יחיד שמחזיק עד שני נכסים להשכרה קצרת טווח פועל במסלול הפשוט יחסית, בכפוף לתקרת הכנסה שנתית. מהנכס השלישי ואילך, וכן מעבר לתקרת הכנסה מסוימת, נדרש רישום עסק לכל דבר, עם כל המשמעויות המנהליות והמיסויות שנובעות מכך.
משקיע שמתכנן להרחיב בהדרגה מנכס אחד לתיק של כמה יחידות צריך לקחת בחשבון מראש את הרגע שבו הוא עובר את הסף הזה, ולא לגלות זאת אחרי שכבר חרג ממנו.
האם מגבלת ימי ההשכרה משתנה לפי אזור?
כן. אחד השינויים המשמעותיים ביותר בשנתיים האחרונות הוא ההבחנה בין אזורים לפי רמת הביקוש התיירותי. ביעדים המבוקשים ביותר, איים כמו מיקונוס וסנטוריני ומרכזי הערים הגדולות, הרשויות פועלות להגביל את מספר ימי ההשכרה המותרים בשנה ואת קצב הנפקת הרישיונות החדשים, ובחלק מהמקרים אף להקפיא לחלוטין הנפקת רישיונות חדשים באזורים מוגדרים. באזורים פחות מבוקשים המגבלות מקלות משמעותית.
המשמעות למשקיע: תשואה שמבוססת על נתוני עבר באזור מסוים עלולה להיות לא רלוונטית אם אותו אזור הופך ל״אזור מוגבל״ אחרי הרכישה. לכן בדיקת המעמד הרגולטורי הספציפי של האזור, ולא רק של המדינה בכללותה, היא קריטית.
האם רישיון ההשכרה עובר עם הנכס לרוכש החדש?
לא תמיד. זו אולי הנקודה החשובה ביותר, והפחות מוכרת, למשקיע שקונה דירה ״מוכנה להשכרה״ עם היסטוריית הכנסות מוכחת מ-Airbnb. במספר אזורים שבהם הוטלה הקפאה על הנפקת רישיונות חדשים, מספר הרישום הקיים אינו עובר אוטומטית לרוכש החדש בעת מכירת הנכס. הוא מתבטל, והרוכש אינו יכול להנפיק רישום חדש כל עוד ההקפאה בתוקף.
במילים אחרות: תשואת Airbnb מרשימה שמוצגת בפני קונה פוטנציאלי כבסיס להערכת שווי ההשקעה עשויה להיות בלתי ניתנת לשחזור ברגע שהעסקה נסגרת. בדיקה מפורשת של סטטוס הרישיון, ושל השאלה אם הוא ניתן להעברה באזור הספציפי, חייבת להתבצע לפני החתימה, ואין להתבסס על מה שהמוכר או המתווך מציגים.
מהו המס העירוני שנוסף על כל לילה?
מעבר למס ההכנסה הרגיל, הוטל בשנים האחרונות היטל לילה נוסף (מוכר כהיטל ״חוסן אקלימי״) על כל לילה אירוח, בסכום שמשתנה לפי גודל הנכס: סכום נמוך יחסית לנכסים קטנים וגבוה יותר לנכסים גדולים.
ההיטל משולם בפועל על ידי האורח, אך באחריות בעל הנכס לגבות אותו, להנפיק קבלה ולהעביר אותו לרשויות. זו עוד שכבת דיווח שמתווספת לחובת הדיווח החודשית על פרטי האורחים לרשויות המס (שם, לאום ומספר דרכון), שגם היא כבר קיימת.
עד כמה האכיפה מחמירה, וכיצד זה משפיע גם על מי שפועל כחוק?
רשות המסים היוונית מרחיבה את מערך הביקורות על נכסי השכרה קצרת טווח, כולל הצלבת נתונים דיגיטליים מהפלטפורמות עם בדיקות בפועל בשטח, ולא רק בדיקת הצהרות על הנייר. הקנסות על אי-עמידה בדרישות יכולים להגיע לסכומים משמעותיים.
המשמעות למשקיע שפועל כחוק אינה רק ״אין לי מה לדאוג״, אלא צורך מוגבר בסדר מנהלי: תיעוד מסודר, מספר רישום בתוקף ועמידה בדרישות הטכניות והבטיחותיות שנלוות לרישיון, כי הבדיקות הופכות שכיחות יותר ומדויקות יותר.
מה לבדוק לפני רכישת נכס להשכרה קצרת טווח ביוון?
משקיע שמעוניין בנכס להשכרה קצרת טווח ביוון צריך לבדוק שלוש שאלות ספציפיות לפני החתימה, לא אחריה:
- מה המעמד הרגולטורי הנוכחי של האזור המדויק שבו נמצא הנכס?
- האם קיים רישיון (מספר AMA) בתוקף על הנכס, והאם הוא ניתן להעברה לרוכש חדש?
- מה תקרת ימי ההשכרה או ההכנסה הרלוונטית למקרה הספציפי?
תשואה שמוצגת בפרסום הנכס משקפת לרוב את המצב הרגולטורי כפי שהיה כשהנכס נרכש בעבר, ולא בהכרח את מה שיהיה מותר לרוכש החדש. ליווי משפטי שבודק את הנקודות האלה לפני הרכישה, ולא רק את הבעלות והזכויות בנכס, הוא ההבדל בין השקעה שמניבה כמצופה לבין הפתעה לא נעימה בשנה הראשונה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. הרגולציה ביוון בתחום השכרה קצרת טווח משתנה במהירות (המאמר נכון ליולי 2026). לפני כל החלטה או פעולה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
האם מותר להשכיר דירה ביוון ב-Airbnb?
כן, אבל נכס שמושכר לטווח קצר דרך פלטפורמה חייב במספר רישום (AMA) מרשות המסים היוונית. פרסום נכס בלי מספר תקף חושף את הבעלים לקנסות.
כמה נכסים אפשר להשכיר לטווח קצר ביוון כיחיד?
עד שני נכסים במסלול הפשוט יחסית, בכפוף לתקרת הכנסה שנתית. מהנכס השלישי ואילך, או מעבר לתקרת הכנסה מסוימת, נדרש רישום עסק.
האם מספר ה-AMA עובר לרוכש כשמוכרים את הנכס?
לא תמיד. באזורים שבהם יש הקפאה על רישיונות חדשים, המספר הקיים עלול להתבטל במכירה, והרוכש אינו יכול להנפיק חדש כל עוד ההקפאה בתוקף. לכן יש לבדוק את סטטוס הרישיון לפני החתימה.
מהו היטל ה״חוסן האקלימי״ בהשכרה ביוון?
היטל לילה שמשולם על ידי האורח, בסכום שמשתנה לפי גודל הנכס. בעל הנכס אחראי לגבות אותו, להנפיק קבלה ולהעביר אותו לרשויות.
האם יש מגבלות על השכרה קצרת טווח במיקונוס וסנטוריני?
כן. ביעדים המבוקשים, כולל מיקונוס, סנטוריני ומרכזי ערים גדולות, הרשויות מגבילות את מספר ימי ההשכרה ואת קצב הנפקת הרישיונות, ובחלק מהמקרים מקפיאות הנפקת רישיונות חדשים באזורים מוגדרים.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.