השכרה קצרה או ארוכה בחו״ל: רישוי, מס והגבלות לפי מדינה

1מה ההבדל בין השכרה קצרה להשכרה ארוכה בחו״ל?

ההבדל המרכזי הוא המשטר המשפטי: השכרה קצרה לתיירים מוסדרת בדיני התיירות ובחובות רישום מיוחדות, ואילו השכרה ארוכה למגורים מוסדרת בדיני השכירות הרגילים. מכאן נגזרים הבדלים ברישוי, במס, בניהול ובסיכון הרגולטורי.

גם ההגדרה של ״קצרה״ משתנה ממדינה למדינה. ביוון, לפי הנחיות רשות המסים (AADE) מספטמבר 2025, השכרה קצרה היא השכרה של נכס מרוהט לתקופה של עד 59 יום לכל חוזה, בלי שירותים מעבר למצעים. באיטליה ״השכרה קצרה״ (locazione breve) היא חוזה של עד 30 יום. בניו יורק חובת הרישום חלה על שהייה של פחות מ-30 יום רצופים. לכן אין תשובה אחת לשאלה ״מה מותר ב-Airbnb בחו״ל״: צריך לבדוק את הכללים של המדינה, של העירייה ולעתים גם של הבניין.

השכרה ארוכה פשוטה יותר בדרך כלל: אין צורך ברישיון תיירות, ההכנסה יציבה, והניהול מצומצם. מנגד, דיני השכירות במדינות רבות מגינים על השוכר, ופינוי או העלאת שכר דירה אינם תמיד מהירים. המדריך משווה בין שני המסלולים בשבע מדינות ומפנה למדריכים המפורטים.

2מה השתנה בהשכרה קצרה באירופה ב-2026?

מ-20 במאי 2026 חלה בכל מדינות האיחוד תקנה (EU) 2024/1028 בנושא איסוף ושיתוף נתונים על השכרה קצרה. התקנה חלה על הפלטפורמות המקוונות ועל מי שמפרסם בהן, ולא על בתי מלון. במדינות שהקימו מערכת רישום, לכל יחידה יש מספר רישום, הפלטפורמות מעבירות לרשויות נתוני פעילות, ומודעה בלי מספר תקף עלולה להיות מושבתת או מוסרת.

היישום אינו אחיד. ברומניה, למשל, במאי 2026 עדיין לא ניתן היה להפיק את הקוד במערכת SITUR של משרד התיירות, ובבולגריה המנגנון מיושם במסגרת חוק התיירות הקיים. המשמעות למשקיע: הנכס צריך לעמוד בדרישות המקומיות, והמספר צריך להופיע במודעה ברגע שהמערכת מאפשרת זאת.

3טבלת השוואה: רישוי, מס והגבלות על השכרה קצרה וארוכה לפי מדינה

הטבלה מסכמת את הכללים העיקריים לבעלים פרטי שאינו תושב המדינה. המס המצוין הוא המס במדינת הנכס בלבד, לפני המס בישראל. כל נתון מתוארך לפי המקור שבו נבדק.

4יוון: האם אפשר לפתוח Airbnb חדש באתונה?

במרכז אתונה כמעט שלא: רישומים חדשים במרשם ההשכרה הקצרה ברובעים העירוניים 1, 2 ו-3 מוקפאים מ-2025, ולפי הודעת הממשלה מספטמבר 2026 ההקפאה הוארכה עד 31 בדצמבר 2027. האזור כולל את פלאקה, קולונקי, קוקאקי, סינטגמה ומונסטיראקי. אותה הודעה חלה גם על הרובע הראשון בסלוניקי.

לפי הנחיות AADE מספטמבר 2025, נכס ברובעים האלה שהיה רשום עד 31 בדצמבר 2024 יכול להירשם מחדש, למשל אחרי מכירה או ירושה. דיווחים מאוחרים יותר טוענים שבמכירה הרישום נמחק ושהקונה אינו יכול לקבל מספר חדש. לכן את השאלה אם הרישום יעבור אליכם בודקים לנכס הספציפי לפני החתימה, כפי שהסברנו במדריך על השכרה קצרת טווח ביוון. בצד המס, יחיד עם עד שני נכסים בהשכרה קצרה מדווח על הכנסה ממקרקעין, שמ-2026 ממוסה בסולם נפרד של 15%, 25%, 35% ו-45%. מהנכס השלישי, לפי ספירת מספרי ה-AMA, חל מע״מ של 13% על כל ההשכרות הקצרות.

5פורטוגל: מה צריך כדי להשכיר ב-Alojamento Local?

צריך רישום Alojamento Local, שנעשה בהודעה מוקדמת לעירייה ומניב מספר RNAL שחובה להציג בכל מודעה. Decree-Law 76/2024, שנכנס לתוקף ב-1 בנובמבר 2024, ביטל את ההשעיה הכללית של רישומים חדשים ואת מגבלת חמש השנים, והחזיר את האפשרות להעביר רישום במכירה. במקביל הוא העביר סמכויות לעיריות, שרשאיות להגדיר אזורי בלימה ולהגביל בהם רישומים חדשים והעברות.

בפועל, במרכזי ליסבון ופורטו כמעט אין רישומים חדשים, ובליסבון העברת רישום באזור בלימה גורמת, ככלל, לפקיעתו. בצד המס, תושב חוץ משלם על שכירות למגורים 25%, עם הפחתות לחוזים ארוכים או 10% על שכר דירה מתון, ועל AL הוא ממוסה כעוסק. את הפרטים, כולל הקשר בין שכירות ארוכה להחזר ה-IMT, ריכזנו במדריך להשכרת נכס בפורטוגל ול-Alojamento Local.

6קפריסין: האם צריך רישיון ממשרד התיירות כדי להשכיר לתיירים?

כן. דירה, בית או וילה שמושכרים כיחידה שלמה לתיירים צריכים להירשם במרשם יחידות האירוח העצמאי של סגנות משרד התיירות, לפי חוק 34(I)/2019 כפי שתוקן בחוק 9(I)/2020. הבקשה כוללת אישור על התאמת המבנה להיתר הבנייה, מספר מזהה במס, וביטוח מפני אש ואחריות כלפי צד שלישי. לפי דיווח מאוקטובר 2026, האגרה היא 222 אירו והרישום תקף לשלוש שנים. מספר הרישום חייב להופיע בכל מודעה, והפעלה בלי רישום עלולה לגרור קנס של עד 5,000 אירו או מאסר של עד שנה.

בשכירות ארוכה, יחיד ממוסה לפי מדרגות מס ההכנסה אחרי ניכוי רעיוני של 20%, ומ-2026 תשלומי שכר הדירה צריכים לעבור באמצעים עקיבים. בהשכרה לתיירים ההכנסה עשויה להיחשב הכנסה מעסק, עם השלכות על מע״מ. חשוב לזכור שאין אמנת מס בין ישראל לקפריסין, ולכן מניעת כפל המס נעשית בזיכוי חד-צדדי בישראל, כפי שמפורט במדריך על מיסוי הכנסה משכירות בקפריסין.

7רומניה: מה מגביל השכרה קצרה בבוקרשט?

שלושה דברים: תעודת סיווג ממשרד התיירות, הסכמת השכנים בבניין משותף, ותקרה של 7 חדרים ו-14 מקומות לינה לאדם פרטי. התקרה נקבעה בצו 948/2026, שפורסם ביולי 2026, ונספרת על כל הדירות יחד. מעבר לה נדרש עסק רשום. בבוקרשט חל גם מס תיירות עירוני, ומ-2026 חלה חובת חשבונית אלקטרונית גם על משכיר פרטי.

המס עצמו נמוך יחסית בשני המסלולים: לפי PwC (ספטמבר 2026), בהשכרה לתיירים של עד 7 חדרים המס הוא 10% אחרי ניכוי קבוע של 30%, ובשכירות ארוכה 10% אחרי ניכוי קבוע של 20%. ההבדל האמיתי הוא בעומס התפעולי. ראו את המדריך להשכרה לטווח קצר ברומניה.

8בולגריה: איך רושמים דירה להשכרה לתיירים?

חדרי אירוח ודירות אירוח שאינם מסווגים נרשמים במרשם אלקטרוני שמנהל ראש העירייה לפי חוק התיירות, ומספר הרישום חייב להופיע בכל מודעה בפלטפורמה. בית הארחה מחייב סיווג. תושב חוץ שמחזיק נכס בשמו האישי משלם בבולגריה מס סופי של 10% על השכירות ברוטו, בלי ניכוי הוצאות, כך שבצד הבולגרי ההבדל בין השכרה קצרה לארוכה אינו בשיעור אלא בחובות הרישום, במס התיירות ובשאלה אם הפעילות הפכה לעסק. ההשוואה בין החזקה אישית לחברה מופיעה במדריך על השכרת נכס בבולגריה.

9איטליה: מה זה קוד CIN ומתי השכרה קצרה הופכת לעסק?

CIN הוא קוד זיהוי לאומי שכל דירה בהשכרה קצרה או תיירותית חייבת לקבל ממשרד התיירות, להציג מחוץ לבניין ולציין בכל מודעה. לפי סעיף 13-ter לצו-חוק 145/2023, השכרה בלי CIN גוררת קנס של 800 עד 8,000 אירו, ובכל יחידה נדרשים גלאי גז ופחמן חד-חמצני ומטפי כיבוי.

במס, cedolare secca בהשכרה קצרה הוא 21% על דירה אחת שבוחרים ו-26% על השאר, והפלטפורמות מנכות 21% במקור כמקדמה. לפי המדריך של רשות המסים האיטלקית מאפריל 2026, מ-2026 משטר ההשכרה הקצרה חל על שתי דירות לכל היותר, ומעבר לכך הפעילות מוחזקת כעסקית. בשכירות ארוכה אפשר לבחור ב-cedolare secca של 21%, או 10% בחוזה מוסכם בעיריות מסוימות. ההשוואה המלאה נמצאת במדריך להשכרת נכס באיטליה.

10ארה״ב: מי קובע אם מותר להשכיר לטווח קצר?

בארה״ב אין רישוי פדרלי להשכרה קצרה, והכללים נקבעים בעיקר ברמת העיר, המחוז או המדינה, ולעתים גם בתקנון הבניין או אגודת הדיירים (HOA). יש ערים שמחייבות רישום או היתר, יש שמגבילות השכרה קצרה לדירה שבה המארח גר, ויש שאוסרות אותה באזורים מסוימים. ניו יורק היא דוגמה בולטת: לפי Local Law 18, מארח בהשכרה של פחות מ-30 יום חייב להירשם במשרד העירוני לאכיפה מיוחדת, ומאז 5 בספטמבר 2023 הפלטפורמות אינן רשאיות לעבד הזמנות לנכס שלא אומת.

בצד המס, ברירת המחדל הפדרלית לתושב חוץ היא ניכוי של 30% מהשכירות ברוטו, עם אפשרות לבחור במיסוי על ההכנסה נטו, ובהשכרה קצרה מתווספים לרוב מסי לינה מקומיים. לכן בודקים את תקנות העירייה ואת תקנון הבניין לפני החתימה.

11איך ממוסה בישראל השכרה קצרה לעומת השכרה ארוכה?

בישראל, הכנסה משכירות נכס בחו״ל שאינה הכנסה מעסק יכולה להתמסות ב-15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, או במס שולי עם זיכוי על המס הזר. השכרה קצרה עם שירותים נלווים עלולה להיחשב עסק, ואז מסלול ה-15% אינו חל.

במסלול 15% מנכים פחת בלבד ואין זיכוי על המס ששולם במדינת הנכס. במסלול הרגיל ממוסים על ההכנסה נטו ומקבלים זיכוי על המס הזר, עד גובה המס הישראלי. כשההשכרה הקצרה כוללת ניקיון, החלפת מצעים, קבלת אורחים וניהול שוטף, היא עלולה להיחשב בישראל הכנסה מעסק, עם דוחות כעוסק ולעתים גם דמי ביטוח לאומי. בשני המקרים מגישים דוח שנתי.

12איך לבחור בין השכרה קצרה להשכרה ארוכה?

1. בדקו את הכללים ברמת הרחוב, לא רק ברמת המדינה. האם האזור מוקפא, באזור בלימה או צפוי להגבלה, ומה תקנון הבניין מתיר.
2. בדקו את מעמד הרישיון הקיים. האם יש מספר רישום פעיל, והאם הוא עובר לרוכש או שאפשר להנפיק חדש.
3. ספרו נכסים וחדרים. הספים של שני נכסים ביוון ובאיטליה ו-7 חדרים ברומניה משנים את המעמד מפרטי לעסקי.
4. חשבו את המס בשתי המדינות. כולל מע״מ, מס תיירות, והאם בישראל זה יוגדר עסק.
5. תמחרו את התפעול. ניהול, ניקיון, ביטוח, דיווח אורחים וחשבוניות אלקטרוניות.
6. הכינו תרחיש חלופי. מה התשואה אם הכללים ישתנו ותצטרכו לעבור להשכרה ארוכה.

13מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים

את ההחלטה בין השכרה קצרה לארוכה כדאי לקבל לפני הרכישה, כי היא משפיעה על בחירת הנכס, על מבנה ההחזקה ועל המס בשתי המדינות. לפני החתימה אנחנו בודקים את מעמד הרישום של הנכס, את התקנון העירוני ואת תקנון הבניין, ומסתכלים על העסקה מנקודת המבט של משקיע ישראלי. את הפעולות המקומיות מבצעים עורכי דין ויועצי מס מורשים במדינת הנכס, ואנחנו מתאמים ביניהם לבין רואה החשבון שלכם בישראל.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריך