الإيجار قصير الأجل أم طويل الأجل في الخارج: الترخيص والضرائب والقيود حسب الدولة

1ما الفرق بين الإيجار قصير الأجل والإيجار طويل الأجل في الخارج؟

الفرق الأساسي هو النظام القانوني: فالإيجار قصير الأجل للسياح تنظمه قوانين السياحة والتزامات تسجيل خاصة، بينما ينظم الإيجار طويل الأجل للسكن قانونُ الإيجار العادي. ومن هنا تنشأ فروق في الترخيص والضرائب والإدارة والمخاطر التنظيمية.

ويختلف تعريف «قصير الأجل» أيضًا من دولة إلى أخرى. ففي اليونان، وفقًا لتوجيهات سلطة الضرائب (AADE) الصادرة في سبتمبر 2025، الإيجار قصير الأجل هو تأجير عقار مفروش لمدة لا تتجاوز 59 يومًا لكل عقد، دون خدمات تتجاوز توفير الأغطية. وفي إيطاليا، «الإيجار القصير» (locazione breve) هو عقد لا تتجاوز مدته 30 يومًا. وفي نيويورك ينطبق واجب التسجيل على الإقامة التي تقل عن 30 يومًا متتالية. لذلك لا توجد إجابة واحدة عن سؤال «ما المسموح به على Airbnb في الخارج»: يجب التحقق من قواعد الدولة والبلدية، وأحيانًا المبنى أيضًا.

الإيجار طويل الأجل أبسط عادة: لا حاجة إلى ترخيص سياحي، والدخل مستقر، والإدارة محدودة. في المقابل، تحمي قوانين الإيجار في دول كثيرة المستأجر، ولا يكون الإخلاء أو رفع الإيجار سريعًا دائمًا. يقارن هذا الدليل بين المسارين في سبع دول ويحيل إلى الأدلة التفصيلية.

2ما الذي تغيّر في الإيجار قصير الأجل في أوروبا عام 2026؟

منذ 20 مايو 2026 تسري في جميع الدول الأعضاء في الاتحاد الأوروبي اللائحة (EU) 2024/1028 بشأن جمع البيانات وتبادلها المتعلقة بخدمات تأجير أماكن الإقامة قصيرة الأجل. تنطبق اللائحة على المنصات الإلكترونية وعلى من يعلنون عليها، لا على الفنادق. وفي الدول التي أنشأت نظام تسجيل، تحمل كل وحدة رقم تسجيل، وتنقل المنصات بيانات النشاط إلى السلطات، وقد يُعطَّل الإعلان الذي لا يحمل رقمًا ساريًا أو يُزال.

التطبيق ليس موحدًا. ففي رومانيا مثلًا، لم يكن من الممكن في مايو 2026 بعدُ إصدار الرمز في نظام SITUR التابع لوزارة السياحة، وفي بلغاريا تُطبَّق الآلية في إطار قانون السياحة القائم. والمعنى بالنسبة للمستثمر: يجب أن يستوفي العقار المتطلبات المحلية، وأن يظهر الرقم في الإعلان فور أن يتيح النظام ذلك.

3جدول مقارنة: الترخيص والضرائب والقيود على الإيجار قصير الأجل وطويل الأجل حسب الدولة

يلخّص الجدول القواعد الرئيسية لمالك فرد غير مقيم في الدولة المعنية. والضريبة المذكورة هي الضريبة في دولة العقار فقط، قبل الضريبة في إسرائيل. وكل معلومة مؤرخة وفق المصدر الذي جرى التحقق منه.

4اليونان: هل يمكن فتح Airbnb جديد في أثينا؟

في وسط أثينا يكاد ذلك يكون مستحيلًا: فالتسجيلات الجديدة في سجل الإيجار قصير الأجل في الدوائر البلدية 1 و2 و3 مجمّدة منذ 2025، ووفقًا لإعلان الحكومة في سبتمبر 2026 مُدّد التجميد حتى 31 ديسمبر 2027. وتشمل المنطقة بلاكا وكولوناكي وكوكاكي وسينتاغما وموناستيراكي. ويشمل الإعلان نفسه الدائرة الأولى في سالونيك أيضًا.

وفقًا لتوجيهات AADE الصادرة في سبتمبر 2025، يجوز إعادة تسجيل عقار في هذه الدوائر كان مسجلًا حتى 31 ديسمبر 2024، مثلًا بعد البيع أو الإرث. غير أن تقارير لاحقة تزعم أن التسجيل يُحذف عند البيع وأن المشتري لا يستطيع الحصول على رقم جديد. لذلك يجب التحقق مما إذا كان التسجيل سينتقل إليكم بالنسبة للعقار المحدد قبل التوقيع، كما شرحنا في الدليل حول الإيجار قصير الأجل في اليونان. ومن الناحية الضريبية، يُصرّح الفرد الذي يؤجر حتى عقارين إيجارًا قصير الأجل بدخل عقاري يخضع اعتبارًا من 2026 لسلم منفصل بنسب 15% و25% و35% و45%. وابتداءً من العقار الثالث، محسوبًا بأرقام AMA، تُطبَّق ضريبة قيمة مضافة بنسبة 13% على جميع عمليات الإيجار قصير الأجل.

5البرتغال: ما المطلوب للتأجير في إطار Alojamento Local؟

يلزم تسجيل Alojamento Local، ويتم بإخطار مسبق إلى البلدية، وينتج عنه رقم RNAL يجب عرضه في كل إعلان. وقد ألغى Decree-Law 76/2024، الذي دخل حيز التنفيذ في 1 نوفمبر 2024، التعليق العام للتسجيلات الجديدة وقيد السنوات الخمس، وأعاد إمكانية نقل التسجيل عند البيع. وفي الوقت نفسه نقل صلاحيات إلى البلديات، التي يحق لها تحديد مناطق احتواء وتقييد التسجيلات الجديدة وعمليات النقل فيها.

عمليًا، لا تكاد توجد تسجيلات جديدة في مركزي لشبونة وبورتو، وفي لشبونة يؤدي نقل التسجيل في منطقة احتواء، كقاعدة عامة، إلى انقضائه. ومن الناحية الضريبية، يدفع غير المقيم 25% على إيجار السكن، مع تخفيضات للعقود الطويلة أو 10% على الإيجار المعتدل، ويُفرض عليه الضريبة عن AL كعامل لحسابه الخاص. وقد جمعنا التفاصيل، بما فيها العلاقة بين الإيجار طويل الأجل واسترداد IMT، في الدليل حول تأجير العقار في البرتغال وAlojamento Local.

6قبرص: هل يلزم ترخيص من نائب وزارة السياحة للتأجير للسياح؟

نعم. يجب تسجيل الشقة أو المنزل أو الفيلا التي تُؤجَّر كوحدة كاملة للسياح في سجل وحدات الإقامة ذاتية الخدمة لدى نائب وزارة السياحة، وفقًا للقانون 34(I)/2019 بصيغته المعدلة بالقانون 9(I)/2020. ويتضمن الطلب ما يثبت مطابقة المبنى لرخصة البناء، ورقم تعريف ضريبيًا، وتأمينًا ضد الحريق والمسؤولية تجاه الغير. ووفقًا لتقرير من أكتوبر 2026، تبلغ الرسوم 222 يورو ويسري التسجيل ثلاث سنوات. ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان، وقد يؤدي التشغيل دون تسجيل إلى غرامة تصل إلى 5,000 يورو أو السجن حتى سنة.

في الإيجار طويل الأجل، يخضع الفرد لشرائح ضريبة الدخل بعد خصم افتراضي بنسبة 20%، واعتبارًا من 2026 يجب أن تتم مدفوعات الإيجار بوسائل قابلة للتتبع. وفي التأجير للسياح قد يُعامَل الدخل كدخل تجاري، مع آثار على ضريبة القيمة المضافة. ومن المهم التذكير بأنه لا توجد اتفاقية ضريبية بين إسرائيل وقبرص، ولذلك يُتجنَّب الازدواج الضريبي عبر خصم أحادي الجانب في إسرائيل، كما هو مفصل في الدليل حول ضريبة دخل الإيجار في قبرص.

7رومانيا: ما الذي يقيّد الإيجار قصير الأجل في بوخارست؟

ثلاثة أمور: شهادة التصنيف من وزارة السياحة، وموافقة الجيران في المبنى المشترك، وسقف 7 غرف و14 سريرًا للشخص الطبيعي. وقد حُدد السقف في الأمر 948/2026 المنشور في يوليو 2026، ويُحتسب على جميع الشقق معًا. وما يتجاوزه يتطلب نشاطًا تجاريًا مسجلًا. وفي بوخارست تُطبَّق أيضًا ضريبة سياحية بلدية، ومنذ 2026 يسري واجب الفوترة الإلكترونية على المؤجر الفرد أيضًا.

الضريبة نفسها منخفضة نسبيًا في المسارين: وفقًا لـPwC (سبتمبر 2026)، في التأجير للسياح حتى 7 غرف تبلغ الضريبة 10% بعد خصم ثابت بنسبة 30%، وفي الإيجار طويل الأجل 10% بعد خصم ثابت بنسبة 20%. والفرق الحقيقي هو العبء التشغيلي. راجعوا الدليل حول الإيجار قصير الأجل في رومانيا.

8بلغاريا: كيف تُسجَّل شقة للتأجير للسياح؟

تُسجَّل غرف الضيافة وشقق الضيافة غير المصنفة في سجل إلكتروني يديره رئيس البلدية وفقًا لقانون السياحة، ويجب أن يظهر رقم التسجيل في كل إعلان على المنصة. أما بيت الضيافة فيتطلب تصنيفًا. ويدفع غير المقيم الذي يملك العقار باسمه الشخصي في بلغاريا ضريبة نهائية بنسبة 10% على الإيجار الإجمالي، دون خصم المصروفات، بحيث لا يكمن الفرق في الجانب البلغاري بين الإيجار قصير الأجل وطويل الأجل في النسبة، بل في واجبات التسجيل والضريبة السياحية ومسألة ما إذا كان النشاط قد أصبح تجاريًا. وتجدون المقارنة بين التملك الشخصي والتملك عبر شركة في الدليل حول تأجير العقار في بلغاريا.

9إيطاليا: ما هو رمز CIN ومتى يصبح الإيجار قصير الأجل نشاطًا تجاريًا؟

CIN هو رمز تعريف وطني يجب أن تحصل عليه كل شقة مؤجرة إيجارًا قصير الأجل أو سياحيًا من وزارة السياحة، وأن يُعرض خارج المبنى ويُذكر في كل إعلان. ووفقًا للمادة 13-ter من المرسوم بقانون 145/2023، يُعاقَب التأجير دون CIN بغرامة من 800 إلى 8,000 يورو، ويلزم في كل وحدة وجود كواشف للغاز ولأول أكسيد الكربون وطفايات حريق.

ومن الناحية الضريبية، تبلغ cedolare secca في الإيجار القصير 21% على شقة واحدة يختارها المالك و26% على البقية، وتستقطع المنصات 21% من المصدر كدفعة مقدمة. ووفقًا لدليل وكالة الإيرادات الإيطالية الصادر في أبريل 2026، ينطبق نظام الإيجار القصير اعتبارًا من 2026 على شقتين كحد أقصى، وما يتجاوز ذلك يُعدّ نشاطًا تجاريًا. وفي الإيجار طويل الأجل يمكن اختيار cedolare secca بنسبة 21%، أو 10% في عقد الإيجار المتفق عليه في بلديات معينة. والمقارنة الكاملة موجودة في الدليل حول تأجير العقار في إيطاليا.

10الولايات المتحدة: من يقرر ما إذا كان الإيجار قصير الأجل مسموحًا؟

لا يوجد في الولايات المتحدة ترخيص فيدرالي للإيجار قصير الأجل، وتُحدَّد القواعد أساسًا على مستوى المدينة أو المقاطعة أو الولاية، وأحيانًا أيضًا في لوائح المبنى أو جمعية الملاك (HOA). فبعض المدن تشترط تسجيلًا أو تصريحًا، وبعضها يقصر الإيجار قصير الأجل على المسكن الذي يقيم فيه المضيف، وبعضها يحظره في مناطق معينة. ونيويورك مثال بارز: وفقًا لـLocal Law 18، يجب على المضيف الذي يعرض إقامة تقل عن 30 يومًا التسجيل لدى مكتب الإنفاذ الخاص في المدينة (Office of Special Enforcement)، ومنذ 5 سبتمبر 2023 لا يحق للمنصات معالجة حجوزات لعقار لم يُتحقَّق منه.

ومن الناحية الضريبية، القاعدة الفيدرالية الافتراضية لغير المقيم هي استقطاع 30% من الإيجار الإجمالي، مع إمكانية اختيار الضريبة على الدخل الصافي، وفي الإيجار قصير الأجل تُضاف عادة ضرائب إشغال محلية. لذلك ينبغي التحقق من أنظمة المدينة ولوائح المبنى قبل التوقيع.

11كيف يُفرض الضريبة في إسرائيل على الإيجار قصير الأجل مقارنة بالإيجار طويل الأجل؟

في إسرائيل، يمكن أن يخضع دخل تأجير عقار في الخارج غير الناتج عن نشاط تجاري لضريبة بنسبة 15% وفقًا للبند 122أ من مرسوم ضريبة الدخل، أو للضريبة الحدية مع خصم الضريبة الأجنبية. وقد يُعامَل الإيجار قصير الأجل المصحوب بخدمات إضافية كنشاط تجاري، وعندئذ لا ينطبق مسار الـ15%.

في مسار الـ15% يُخصم الاستهلاك فقط، ولا يُمنح خصم عن الضريبة المدفوعة في دولة العقار. وفي المسار العادي تُفرض الضريبة على الدخل الصافي ويُمنح خصم عن الضريبة الأجنبية حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية. وعندما يشمل الإيجار قصير الأجل التنظيف وتغيير الأغطية واستقبال الضيوف والإدارة الجارية، فقد يُعامَل في إسرائيل كدخل تجاري، مع تقارير كعامل لحسابه الخاص وأحيانًا اشتراكات في مؤسسة التأمين الوطني. وفي الحالتين يُقدَّم تقرير سنوي.

12كيف تختارون بين الإيجار قصير الأجل والإيجار طويل الأجل؟

1. تحقّقوا من القواعد على مستوى الشارع، لا على مستوى الدولة فقط. هل المنطقة مجمّدة أو ضمن منطقة احتواء أو مرشحة للتقييد، وماذا تسمح لوائح المبنى.
2. تحقّقوا من وضع الترخيص القائم. هل يوجد رقم تسجيل نشط، وهل ينتقل إلى المشتري أم يمكن إصدار رقم جديد.
3. عدّوا العقارات والغرف. حدود العقارين في اليونان وإيطاليا و7 غرف في رومانيا تغيّر وضعكم من فرد إلى نشاط تجاري.
4. احسبوا الضريبة في الدولتين. بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة والضريبة السياحية، وما إذا كانت إسرائيل ستعدّ النشاط تجاريًا.
5. قدّروا تكاليف التشغيل. الإدارة والتنظيف والتأمين والإبلاغ عن الضيوف والفواتير الإلكترونية.
6. أعدّوا سيناريو بديلًا. ما العائد إذا تغيّرت القواعد واضطررتم إلى الانتقال إلى الإيجار طويل الأجل.

13ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

ينبغي اتخاذ القرار بين الإيجار قصير الأجل وطويل الأجل قبل الشراء، لأنه يؤثر في اختيار العقار وهيكل التملك والضريبة في الدولتين. وقبل التوقيع نتحقق من وضع تسجيل العقار ومن الأنظمة البلدية ولوائح المبنى، وننظر إلى الصفقة من منظور مستثمر إسرائيلي. ويتولى الإجراءات المحلية محامون ومستشارون ضريبيون مرخصون في دولة العقار، ونحن ننسق بينهم وبين محاسبكم في إسرائيل.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليل