Închiriere pe termen scurt sau lung în străinătate: licențiere, regim fiscal și restricții pe țări

1Care este diferența dintre închirierea pe termen scurt și cea pe termen lung în străinătate?

Diferența principală este regimul juridic: închirierea pe termen scurt către turiști este reglementată de legislația turismului și de obligații speciale de înregistrare, în timp ce închirierea pe termen lung pentru locuit este reglementată de dreptul comun al locațiunii. De aici decurg diferențe de licențiere, impozitare, administrare și risc de reglementare.

Și definiția termenului „scurt” diferă de la o țară la alta. În Grecia, potrivit ghidului autorității fiscale (AADE) din septembrie 2025, închirierea pe termen scurt este închirierea unei proprietăți mobilate pentru cel mult 59 de zile pe contract, fără servicii în afară de lenjerie. În Italia, „închirierea scurtă” (locazione breve) este un contract de până la 30 de zile. În New York, obligația de înregistrare se aplică șederilor mai scurte de 30 de zile consecutive. Prin urmare, nu există un răspuns unic la întrebarea „ce este permis pe Airbnb în străinătate”: trebuie verificate regulile țării, ale municipalității și uneori și ale clădirii.

Închirierea pe termen lung este de regulă mai simplă: nu este necesară o licență turistică, venitul este stabil, iar administrarea este redusă. Pe de altă parte, legislația locațiunii din multe țări protejează chiriașul, iar evacuarea sau majorarea chiriei nu sunt întotdeauna rapide. Ghidul compară cele două variante în șapte țări și trimite la ghidurile detaliate.

2Ce s-a schimbat în 2026 la închirierea pe termen scurt în Europa?

De la 20 mai 2026 se aplică în toate statele membre ale UE Regulamentul (UE) 2024/1028 privind colectarea și partajarea datelor referitoare la serviciile de închiriere de locuințe pe termen scurt. Regulamentul se aplică platformelor online și celor care publică anunțuri pe ele, nu hotelurilor. În țările care au instituit un sistem de înregistrare, fiecare unitate are un număr de înregistrare, platformele transmit autorităților date despre activitate, iar un anunț fără număr valabil poate fi dezactivat sau eliminat.

Implementarea nu este uniformă. În România, de exemplu, în mai 2026 codul încă nu putea fi generat în sistemul SITUR al Ministerului Turismului, iar în Bulgaria mecanismul este implementat în cadrul Legii turismului existente. Pentru investitor, aceasta înseamnă că proprietatea trebuie să îndeplinească cerințele locale, iar numărul trebuie să apară în anunț imediat ce sistemul permite acest lucru.

3Tabel comparativ: licențiere, impozitare și restricții la închirierea pe termen scurt și lung, pe țări

Tabelul rezumă principalele reguli pentru un proprietar persoană fizică nerezident în țara respectivă. Impozitul indicat este doar cel din țara în care se află proprietatea, înainte de impozitul din Israel. Fiecare informație este datată în funcție de sursa în care a fost verificată.

4Grecia: se mai poate deschide un Airbnb nou la Atena?

În centrul Atenei, aproape deloc: înregistrările noi în registrul închirierilor pe termen scurt din districtele municipale 1, 2 și 3 sunt înghețate din 2025, iar potrivit anunțului guvernului din septembrie 2026 înghețarea a fost prelungită până la 31 decembrie 2027. Zona include Plaka, Kolonaki, Koukaki, Syntagma și Monastiraki. Același anunț vizează și primul district din Salonic.

Potrivit ghidului AADE din septembrie 2025, o proprietate din aceste districte care era înregistrată până la 31 decembrie 2024 poate fi reînregistrată, de exemplu după o vânzare sau o moștenire. Rapoarte ulterioare susțin că la vânzare înregistrarea este ștearsă și că cumpărătorul nu poate obține un număr nou. Prin urmare, întrebarea dacă înregistrarea va trece la dumneavoastră se verifică pentru proprietatea concretă înainte de semnare, așa cum am explicat în ghidul privind închirierea pe termen scurt în Grecia. Pe plan fiscal, o persoană fizică cu cel mult două proprietăți închiriate pe termen scurt declară venit din proprietăți imobiliare, impozitat din 2026 pe o grilă separată de 15%, 25%, 35% și 45%. De la a treia proprietate, numărată după numerele AMA, se aplică TVA de 13% pe toate închirierile pe termen scurt.

5Portugalia: ce este necesar pentru a închiria în regim Alojamento Local?

Este necesară o înregistrare Alojamento Local, făcută prin comunicare prealabilă către municipalitate, care generează un număr RNAL ce trebuie afișat în fiecare anunț. Decree-Law 76/2024, intrat în vigoare la 1 noiembrie 2024, a ridicat suspendarea generală a înregistrărilor noi și limita de cinci ani și a restabilit posibilitatea de a transfera înregistrarea la vânzare. Totodată, a transferat competențe către municipalități, care pot defini zone de limitare și pot restricționa în ele înregistrările noi și transferurile.

În practică, în centrele Lisabonei și Porto aproape nu există înregistrări noi, iar la Lisabona transferul unei înregistrări într-o zonă de limitare duce, de regulă, la încetarea ei. Pe plan fiscal, un nerezident plătește 25% pe chiria pentru locuit, cu reduceri pentru contracte lungi sau 10% pentru chirii moderate, iar pentru AL este impozitat ca persoană care desfășoară o activitate independentă. Detaliile, inclusiv legătura dintre închirierea pe termen lung și restituirea IMT, sunt prezentate în ghidul privind închirierea în Portugalia și Alojamento Local.

6Cipru: este nevoie de licență de la Ministerul Adjunct al Turismului pentru a închiria turiștilor?

Da. Un apartament, o casă sau o vilă închiriată integral turiștilor trebuie înregistrată în registrul unităților de cazare cu autoservire al Ministerului Adjunct al Turismului, conform Legii 34(I)/2019, modificată prin Legea 9(I)/2020. Cererea include confirmarea că imobilul corespunde autorizației de construire, un număr de identificare fiscală și asigurare împotriva incendiului și de răspundere civilă față de terți. Potrivit unui articol din octombrie 2026, taxa este de 222 EUR, iar înregistrarea este valabilă trei ani. Numărul de înregistrare trebuie să apară în fiecare anunț, iar operarea fără înregistrare poate atrage o amendă de până la 5.000 EUR sau închisoare de până la un an.

La închirierea pe termen lung, persoana fizică este impozitată conform cotelor impozitului pe venit, după o deducere forfetară de 20%, iar din 2026 plata chiriei trebuie făcută prin mijloace trasabile. La închirierea către turiști, venitul poate fi tratat ca venit din activitate economică, cu implicații de TVA. Este important de reținut că nu există convenție de evitare a dublei impuneri între Israel și Cipru, astfel că dubla impunere se evită prin credit fiscal unilateral în Israel, după cum se arată în ghidul privind impozitarea veniturilor din chirii în Cipru.

7România: ce limitează închirierea pe termen scurt în București?

Trei lucruri: certificatul de clasificare de la Ministerul Turismului, acordul vecinilor într-un bloc de locuințe și plafonul de 7 camere și 14 locuri pentru o persoană fizică. Plafonul a fost stabilit prin Ordinul 948/2026, publicat în iulie 2026, și se calculează pentru toate locuințele împreună. Peste acest plafon este necesară o formă de afacere înregistrată. În București se aplică și o taxă turistică municipală, iar din 2026 obligația de facturare electronică se aplică și proprietarului persoană fizică.

Impozitul în sine este relativ redus în ambele variante: potrivit PwC (septembrie 2026), la închirierea către turiști de până la 7 camere impozitul este de 10% după o deducere forfetară de 30%, iar la închirierea pe termen lung de 10% după o deducere forfetară de 20%. Diferența reală este povara operațională. Consultați ghidul privind închirierea pe termen scurt în România.

8Bulgaria: cum se înregistrează un apartament pentru închiriere către turiști?

Camerele și apartamentele de oaspeți care nu sunt categorisite se înregistrează într-un registru electronic ținut de primar conform Legii turismului, iar numărul de înregistrare trebuie să apară în fiecare anunț de pe platformă. O casă de oaspeți necesită categorisire. Un nerezident care deține proprietatea în nume propriu plătește în Bulgaria un impozit final de 10% pe chiria brută, fără deducerea cheltuielilor, astfel încât, pe partea bulgară, diferența dintre închirierea pe termen scurt și cea pe termen lung nu ține de cotă, ci de obligațiile de înregistrare, de taxa turistică și de întrebarea dacă activitatea a devenit o afacere. Comparația dintre deținerea personală și cea printr-o societate apare în ghidul privind închirierea unei proprietăți în Bulgaria.

9Italia: ce este codul CIN și când devine închirierea pe termen scurt o afacere?

CIN este un cod național de identificare pe care fiecare apartament închiriat pe termen scurt sau în scop turistic trebuie să îl obțină de la Ministerul Turismului, să îl afișeze în exteriorul clădirii și să îl menționeze în fiecare anunț. Potrivit articolului 13-ter din Decretul-lege 145/2023, închirierea fără CIN se sancționează cu amendă între 800 și 8.000 EUR, iar fiecare unitate trebuie să aibă detectoare de gaz și monoxid de carbon și stingătoare de incendiu.

Din punct de vedere fiscal, cedolare secca la închirierea pe termen scurt este de 21% pentru un apartament ales și de 26% pentru celelalte, iar platformele rețin la sursă 21% ca avans. Potrivit ghidului Agenției de Venituri italiene din aprilie 2026, din 2026 regimul închirierii pe termen scurt se aplică pentru cel mult două apartamente, iar peste acest număr activitatea este considerată economică. La închirierea pe termen lung se poate opta pentru cedolare secca de 21% sau de 10% la contractul cu chirie convenită în anumite municipalități. Comparația completă se află în ghidul privind închirierea unei proprietăți în Italia.

10SUA: cine decide dacă închirierea pe termen scurt este permisă?

În SUA nu există licențiere federală pentru închirierea pe termen scurt, iar regulile se stabilesc în principal la nivel de oraș, comitat sau stat și uneori și prin regulamentul clădirii sau al asociației de proprietari (HOA). Unele orașe impun înregistrare sau autorizație, unele limitează închirierea pe termen scurt la locuința în care gazda locuiește, iar altele o interzic în anumite zone. New York este un exemplu notabil: potrivit Local Law 18, o gazdă care oferă șederi de mai puțin de 30 de zile trebuie să se înregistreze la Biroul municipal pentru aplicare specială (Office of Special Enforcement), iar din 5 septembrie 2023 platformele nu pot procesa rezervări pentru o proprietate neverificată.

Pe plan fiscal, regula federală implicită pentru un nerezident este reținerea a 30% din chiria brută, cu posibilitatea de a opta pentru impozitarea venitului net, iar la închirierea pe termen scurt se adaugă de obicei taxe locale de cazare. Prin urmare, verificați reglementările orașului și regulamentul clădirii înainte de semnare.

11Cum se impozitează în Israel închirierea pe termen scurt față de cea pe termen lung?

În Israel, venitul din închirierea unei proprietăți din străinătate care nu este venit din activitate economică poate fi impozitat cu 15% conform secțiunii 122A din Ordonanța impozitului pe venit sau la cota marginală cu credit pentru impozitul străin. Închirierea pe termen scurt cu servicii conexe poate fi tratată ca afacere, caz în care regimul de 15% nu se aplică.

În regimul de 15% se deduce doar amortizarea și nu există credit pentru impozitul plătit în țara în care se află proprietatea. În regimul obișnuit sunteți impozitat pe venitul net și primiți credit pentru impozitul străin, până la nivelul impozitului israelian. Când închirierea pe termen scurt include curățenie, schimbarea lenjeriei, primirea oaspeților și administrare curentă, ea poate fi tratată în Israel ca venit din activitate economică, cu declarații ca persoană care desfășoară activitate independentă și uneori și cu contribuții la Institutul Național de Asigurări. În ambele cazuri se depune o declarație anuală.

12Cum alegeți între închirierea pe termen scurt și cea pe termen lung?

1. Verificați regulile la nivel de stradă, nu doar la nivel de țară. Este zona înghețată, într-o zonă de limitare sau pe cale să fie restricționată, și ce permite regulamentul clădirii.
2. Verificați statutul licenței existente. Există un număr de înregistrare activ și trece el la cumpărător sau se poate emite unul nou.
3. Numărați proprietățile și camerele. Pragurile de două proprietăți în Grecia și Italia și de 7 camere în România vă schimbă statutul din persoană privată în afacere.
4. Calculați impozitul în ambele țări. Inclusiv TVA, taxa turistică și dacă Israelul va trata activitatea ca afacere.
5. Evaluați costurile operaționale. Administrare, curățenie, asigurare, raportarea oaspeților și facturi electronice.
6. Pregătiți un scenariu alternativ. Care este randamentul dacă regulile se schimbă și trebuie să treceți la închiriere pe termen lung.

13Ce trebuie făcut înainte de semnare și cum vă însoțim

Decizia între închirierea pe termen scurt și cea pe termen lung trebuie luată înainte de achiziție, deoarece influențează alegerea proprietății, structura de deținere și impozitul în ambele țări. Înainte de semnare verificăm statutul înregistrării proprietății, regulamentul municipal și regulamentul clădirii și analizăm tranzacția din perspectiva unui investitor israelian. Demersurile locale sunt efectuate de avocați și consultanți fiscali autorizați în țara în care se află proprietatea, iar noi coordonăm activitatea lor cu contabilul dumneavoastră din Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul