În ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelian

„În ce țară merită să investesc în imobiliare?” este prima întrebare pe care o pun majoritatea investitorilor și, din punct de vedere juridic, este și întrebarea greșită cu care să începi. O țară cu prețuri mici poate fi periculoasă pentru un cumpărător care nu a verificat proprietatea, iar o țară scumpă poate fi foarte simplă din punctul de vedere al înscrierii și al protecției. Nu recomandăm o anumită piață și nu estimăm randamente, deoarece răspunsul depinde de scopul dumneavoastră: venit curent, conservarea capitalului, o casă de vacanță, un statut în țara respectivă sau dezvoltare.

Ce se poate face este compararea regulilor. Ghidul trece prin cele opt țări în care asistăm tranzacții și le compară pe șase axe: cine poate cumpăra, cum se înscrie dreptul, ce îl protejează pe cumpărător, care este impozitul cel mai important, dacă există finanțare locală și care este riscul principal pe care îl vedem. Datele sunt valabile la noiembrie 2026. Puteți trece și la instrumentul de comparare a țărilor.

1Cum se compară proprietățile din străinătate din punct de vedere juridic?

O tranzacție imobiliară este guvernată de legea țării în care se află proprietatea, nu de legea israeliană. De aceea, protecțiile cu care israelienii sunt obișnuiți, cum ar fi Legea vânzării (apartamente) (garantarea investițiilor) sau notarea de avertizare, nu există în străinătate în aceeași formă. În fiecare țară trebuie puse șase întrebări:

1. Am voie să cumpăr și ce anume: un apartament, o casă cu teren, teren pentru dezvoltare?
2. Unde se înscrie dreptul meu și cât de fiabil și complet este registrul?
3. Ce îmi protejează banii între prima plată și înscriere?
4. Cât impozit voi plăti la cumpărare, pe durata deținerii și la vânzare, inclusiv în Israel?
5. Pot obține finanțare de la o bancă locală sau tranzacția se face din fonduri proprii?
6. Care este riscul frecvent pe această piață și cum se verifică înainte de semnare?

2Comparație rapidă: 8 țări pentru investitorul israelian

3România: ce este specific pieței din punct de vedere juridic?

În România dreptul de proprietate se transmite prin contract notarial și se înscrie în cartea funciară, iar oricine poate obține un extras de carte funciară pentru a verifica proprietatea înainte de plată. Un israelian fără pașaport european înscrie construcția pe numele său, iar terenul îl obține printr-un drept de Superficie sau printr-o societate românească. Protecția la cumpărarea în faza de proiect se construiește în straturi, deoarece nu există un cont escrow care să păstreze banii cumpărătorilor. Riscurile pe care le verificăm în fiecare tranzacție: revendicările de restituire din perioada comunistă și construcțiile sau extinderile fără autorizație. Vedeți ghidul juridic pentru România și cine poate cumpăra ce, în funcție de pașaport.

4Grecia: unde se ascunde riscul?

Nu există o restricție generală pentru străini, dar un cumpărător care nu este cetățean al Uniunii are nevoie de o autorizație prealabilă în zonele de frontieră, inclusiv pe insule căutate precum Rodos și Santorini, iar o tranzacție fără autorizație este nulă. Cadastrul național nu este încă complet în toate zonele, iar abaterile de la autorizația de construire sunt frecvente, de aceea se verifică certificatul electronic de identitate al proprietății și restricțiile privind zona de coastă și pădurile. În Grecia o achiziție poate sta și la baza unei Golden Visa, sub rezerva pragului și a interdicției de închiriere pe termen scurt. Vedeți ghidul juridic pentru Grecia.

5Cipru: de ce titlul de proprietate este esențial?

Un israelian fără pașaport european are nevoie de autorizația Consiliului de Miniștri pentru ca proprietatea să fie înscrisă pe numele său. Problema cunoscută în Cipru este cea a titlurilor de proprietate blocate: cumpărători care au plătit integral prețul au rămas ani de zile fără titlu, mai ales din cauza ipotecii dezvoltatorului sau a abaterilor de la autorizația de construire. Protecția principală este depunerea contractului de vânzare la registrul imobiliar în termen de șase luni de la semnare. La septembrie 2026, guvernul și Camera Reprezentanților promovează o lege care ar restrânge achizițiile străinilor, de aceea situația juridică se verifică în ziua semnării. Este important și să se facă distincția între Republică și nordul insulei, unde riscul juridic este fundamental diferit. Vedeți ghidul despre depunerea contractului și comparația dintre nordul Ciprului și Republică.

6Bulgaria: ce se verifică la o clădire nouă?

Un israelian poate înscrie un apartament pe numele său, dar nu și terenul, de aceea o casă cu teren se dobândește de regulă printr-o societate bulgară (EOOD). În proiectele noi, documentele care determină riscul sunt Act 14, care confirmă structura de rezistență și permite transferul proprietății asupra unității, și Act 16, împreună cu autorizația de utilizare, fără de care apartamentul nu este o proprietate în care se poate locui, care poate fi finanțată sau vândută. Graficul de plăți trebuie legat de aceste etape. Vedeți ghidul juridic pentru Bulgaria.

7SUA: ce este diferit față de ceea ce cunoaștem?

Dreptul imobiliar în SUA ține de fiecare stat și nu există o garanție de stat a înscrierii. În locul acesteia, piața se bazează pe verificarea titlului, pe asigurarea de titlu și pe un Escrow neutru. Majoritatea investitorilor israelieni cumpără printr-un LLC, iar atunci structura fiscală în cele două țări devine o decizie esențială, deoarece o structură convenabilă în SUA poate fi costisitoare în Israel. La vânzare, cumpărătorul reține 15% din preț conform FIRPTA. Vedeți ghidul despre LLC pentru israelieni și ghidul despre asigurarea de titlu și Escrow.

8Italia și Portugalia: ce au în comun și prin ce diferă?

În ambele țări tranzacția finală se semnează în fața unui notar sau a unui registrator și se înscrie în registrul imobiliar, iar cumpărătorul israelian poate lucra din Israel prin procură. În Italia un străin cumpără sub rezerva condiției de reciprocitate, iar potrivit Ministerului Afacerilor Externe al Italiei condiția este îndeplinită în privința Israelului. Riscul principal în Italia este necorelarea dintre proprietatea din teren și înscrierea în catasto și autorizații, de aceea un tehnician autorizat o verifică înainte de compromesso. În Portugalia, din mai 2026, un nerezident plătește un IMT fix de 7,5% pentru un apartament de locuit, iar legislația privind impozitele, închirierea și rezidența s-a schimbat de mai multe ori în ultimii ani. Vedeți due diligence în Italia și impozitarea în Portugalia.

9Ucraina: ce se schimbă pe durata legii marțiale?

Israelienii pot cumpăra un apartament, o casă sau o clădire comercială, dar nu teren agricol. Dreptul de proprietate se transmite numai odată cu înscrierea în Registrul de stat al drepturilor, iar înscrierea pe durata legii marțiale poate fi restricționată în anumite zone. Riscul mare îl reprezintă banii: potrivit deciziilor Băncii Naționale a Ucrainei, transferurile în străinătate sunt restricționate și nu am găsit o autorizație generală care să permită unei persoane fizice nerezidente să transfere în străinătate prețul obținut din vânzarea unui imobil. Vedeți ghidul despre cumpărarea în Ucraina și ghidul despre vânzare și transferul fondurilor.

10Proprietăți în străinătate: ce riscuri se repetă în toate țările?

Din experiența tranzacțiilor pe care le vedem, majoritatea eșecurilor nu provin din alegerea țării, ci din aceleași tipare, pe orice piață:

• Plata către dezvoltator înainte de existența autorizației de construire sau înainte ca cumpărătorul să fi obținut vreun drept înscris.
• Un avocat care îl reprezintă pe vânzător sau pe dezvoltator, nu pe cumpărător.
• O promisiune de randament sau de „chirie garantată” din partea vânzătorului, care nu este susținută de o garanție.
• O proprietate cu abateri de la autorizația de construire, greu de finanțat, de asigurat și de vândut ulterior.
• O structură de deținere aleasă fără verificarea impozitării în Israel.
• Presiunea timpului, care împiedică verificarea înainte de prima plată.

Am detaliat acest subiect în ghidul semnalelor de alarmă și în ghidul despre avocatul pentru o tranzacție transfrontalieră.

11Cum începeți să alegeți o țară fără o recomandare de piață?

1. Definiți scopul: venit, conservarea capitalului, uz personal, statut sau dezvoltare. Fiecare scop restrânge opțiunile în mod diferit.
2. Verificați pașapoartele din familie: cetățenia europeană rezolvă problema terenului în România și Bulgaria și pe cea a autorizației Consiliului de Miniștri în Cipru.
3. Stabiliți un buget total: preț, TVA sau impozit de transfer, notar, înscriere și onorarii. Folosiți calculatorul costurilor de achiziție.
4. Decideți asupra finanțării: veți avea nevoie de un credit ipotecar local și în ce țară vă este accesibil? Vedeți ghidul despre creditul ipotecar pentru o proprietate în străinătate.
5. Calculați impozitul în ambele țări pentru chirie și pentru vânzare, împreună cu un contabil.
6. Întrebați despre ieșire: cât de ușor este să vindeți, să lăsați moștenire și să aduceți banii înapoi în Israel.

Lectură recomandată: Cumpărarea unui imobil în străinătate de către israelieni: ghidul complet 2026 - de la alegerea țării până la raportarea în Israel; Pot israelienii cumpăra imobile în străinătate? Restricții pentru cumpărătorii străini, pe țări.

12Cum asistăm un investitor care nu a ales încă o țară

Nu recomandăm o piață fără să cunoaștem scopul, bugetul și orizontul investiției investitorului. În prima discuție cartografiem restricțiile juridice relevante pentru el, în funcție de pașapoartele din familie, de structura de deținere și de finanțare. Când sunt alese țara și proprietatea, verificăm drepturile și sarcinile, redactăm contractul și mecanismul de plată și ne coordonăm cu avocații și notarii locali, precum și cu consultantul fiscal din Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎnchiriere pe termen scurt sau lung în străinătate: licențiere, regim fiscal și restricții pe țăriÎnchiriere pe termen scurt vs lung în străinătate: licențe Airbnb, regim fiscal și restricții în Grecia, Portugalia, Cipru, România, Bulgaria, Italia, SUA.Citiți ghidul