Pot israelienii cumpăra imobile în străinătate? Restricții pentru cumpărătorii străini, pe țări

„Am voie să cumpăr acolo?” este prima întrebare pe care o pune un investitor israelian. Răspunsul depinde de trei lucruri: ce pașaport va apărea în contract, ce anume cumpărați (apartament, teren sau teren agricol) și unde se află imobilul. Acest ghid reunește într-un singur tabel restricțiile pentru cumpărătorii străini din opt țări și trimite la ghidul detaliat pentru fiecare țară. O comparație mai largă, care include și impozitele, finanțarea și fiabilitatea registrului, apare în comparația juridică a 8 țări pentru investitorul israelian.

1Pot israelienii cumpăra imobile în străinătate?

Da. Un israelian poate înscrie pe numele său un apartament sau o casă în toate cele opt țări din acest ghid. Restricțiile pentru cumpărătorii străini nu sunt aproape niciodată o interdicție de a cumpăra un apartament. Ele privesc trei domenii: proprietatea asupra terenului însuși, terenul agricol și obligația unei autorizații prealabile înainte de înscrierea dreptului de proprietate.

Este important de înțeles cine este considerat „străin”. În România, Grecia, Cipru și Bulgaria restricțiile se aplică celor care nu sunt cetățeni ai unui stat membru al Uniunii Europene sau al Spațiului Economic European (în Grecia, și AELS). Un israelian care deține și un pașaport românesc, portughez, polonez sau german și cumpără cu acesta este tratat ca cetățean al UE. În aceste țări, aceasta este uneori cea mai importantă decizie a tranzacției, chiar înainte de alegerea imobilului.

2Restricții pentru cumpărătorii străini, pe țări: tabel comparativ

Tabelul se referă la un cumpărător israelian care nu are cetățenia unui stat membru UE și este valabil la noiembrie 2026. El rezumă regula, nu fiecare excepție, așa că înainte de o tranzacție se verifică situația concretă.

3Unde nu poate un israelian înscrie teren pe numele său?

În România și Bulgaria. În ambele țări un străin din afara UE poate deține o clădire sau un apartament, dar nu terenul însuși, cu excepția cazului în care un tratat internațional permite acest lucru. Un astfel de tratat cu Israelul nu a fost identificat în niciuna dintre ele.

În România, art. 6 din Legea 312/2005 prevede că cetățenii statelor din afara UE dobândesc teren numai în condițiile tratatelor internaționale și pe bază de reciprocitate. De aceea, o casă cu teren se înscrie de regulă cu casa pe numele cumpărătorului și terenul printr-un drept de superficie, sau totul se înscrie pe numele unei societăți românești (SRL), care este persoană juridică română chiar și atunci când asociații sunt israelieni. Am detaliat variantele în ghidul despre cumpărarea de teren în România de către cetățeni străini, iar diferențele dintre cetățenii în tabelul despre cine poate cumpăra în România în funcție de pașaport.

În Bulgaria, art. 22 din Constituție și art. 29 din Legea proprietății permit străinilor să dobândească clădiri și drepturi reale limitate, dar teren numai în baza unui tratat internațional sau prin moștenire legală. Un apartament într-un bloc se înscrie direct pe numele cumpărătorului. O casă cu curte, o vilă sau un teren de construcție se cumpără de regulă printr-o societate bulgară, cel mai des EOOD. Am explicat structura și costurile ei în ghidul despre cumpărarea de teren în Bulgaria printr-o societate.

4În ce țări este necesară o autorizație pentru a cumpăra un imobil ca străin?

În Cipru întotdeauna, iar în Grecia doar în zonele de frontieră. În ambele țări o tranzacție înscrisă fără autorizație este nulă, așa că autorizația este o condiție a tranzacției, nu o formalitate.

În Cipru, secțiunea 3(1) din Legea privind dobândirea de bunuri imobile (străini), Cap. 109, interzice unui străin să dobândească bunuri imobile fără autorizația prealabilă a Consiliului de Miniștri, acordată în practică prin intermediul prefectului districtual (District Officer). Autorizația este necesară înainte de înscrierea dreptului de proprietate, nu înainte de semnare, așa că contractul se depune imediat la Registrul funciar, iar cererea se depune în paralel. Când suprafața depășește ceea ce este necesar pentru o locuință sau un spațiu de activitate și, în orice caz, depășește două „skales”, legea permite ca autorizația să fie supusă unor condiții suplimentare. La septembrie 2026 guvernul și Camera Reprezentanților discutau propuneri de înăsprire a regimului, așa că situația legii se verifică în ziua semnării. Vedeți ghidul despre autorizația Consiliului de Miniștri din Cipru.

Grecia nu are o restricție generală pentru străini. Totuși, potrivit Legii 1892/1990, un cumpărător care nu este cetățean UE sau AELS are nevoie de o autorizație prealabilă pentru a dobândi un drept asupra unui imobil dintr-o zonă de frontieră. Autorizația este emisă de o comisie a administrației descentralizate regionale și este necesar votul favorabil al reprezentantului Ministerului Apărării. Zonele de frontieră includ, printre altele, toate insulele Dodecanez (Rodos, Kos și altele), Santorini, Lesbos, Chios, Samos și zona Evros. Interdicția se aplică și transferului de părți sociale într-o societate care deține un astfel de imobil. Vedeți ghidul despre autorizația de cumpărare în zonele de frontieră din Grecia.

5Unde nu există restricții pentru cumpărătorii străini?

În Portugalia, Italia și SUA un israelian cumpără un apartament, o casă sau un teren asemenea unui cetățean local, cu rezerve punctuale.

• Portugalia: nu există o interdicție generală privind proprietatea străinilor asupra locuințelor și nu este necesară rezidența pentru a cumpăra. Surse de specialitate menționează restricții limitate în anumite zone sensibile, precum zonele militare și protejate, care afectează doar rareori cumpărarea unui apartament obișnuit. Proprietatea asupra imobilului nu conferă dreptul de a locui în Portugalia, iar din octombrie 2023 cumpărarea de imobile nu mai este nici o cale pentru Golden Visa.
• Italia: străinul se bucură de drepturile civile, inclusiv de dobândirea de bunuri imobile, cu condiția reciprocității. Potrivit paginii de reciprocitate pe care Ministerul italian al Afacerilor Externe o publică despre Israel, în Israel nu există restricții juridice pentru italienii care cumpără terenuri și clădiri, cu excepția terenurilor de stat, așa că condiția este îndeplinită în cazul israelienilor. Notarul (notaio) verifică acest lucru înainte de semnare.
• SUA: nu există o interdicție federală privind cumpărarea de imobile de către străini. Cine dobândește un drept asupra unui teren agricol trebuie să îl declare Departamentului Agriculturii al SUA în termen de 90 de zile, potrivit legii AFIDA. Mai multe state, printre care Florida și Texas, au adoptat restricții pentru cumpărătorii legați de anumite țări, precum China, Rusia și Iran, iar Israelul nu figurează pe aceste liste. În 2026 au fost propuse la nivel federal modificări care extind supravegherea, iar la septembrie 2026 nu fusese adoptată nicio interdicție nouă.

6Pot străinii cumpăra teren agricol în străinătate?

De regulă nu, sau doar în condiții pe care un investitor străin nu le îndeplinește. Terenul agricol este bunul cel mai restricționat pentru străini în Europa de Est, și aici se blochează tranzacțiile de tip „teren ieftin la marginea orașului”.

• România: terenul agricol situat în extravilan este supus Legii 17/2014, cu drepturi de preempțiune și condiții de vechime și rezidență pentru cumpărător, pe care o societate românească nou înființată nu le îndeplinește.
• Bulgaria: legea terenurilor agricole cere în general peste cinci ani de rezidență sau de stabilire în Bulgaria. Un străin care a moștenit teren agricol fără temei de dobândire trebuie să îl transfere în termen de trei ani.
• Ucraina: potrivit art. 81 din Codul funciar, străinii nu pot deține teren agricol, iar un străin care a moștenit un astfel de teren trebuie să îl înstrăineze în termen de un an. La ianuarie 2026 parlamentul discuta propuneri de deschidere a unui acces controlat, dar interdicția rămâne în vigoare.
• Grecia: în afara zonelor de frontieră nu există restricții în funcție de cetățenie, dar dobândirea unei parcele agricole de peste 250.000 m² necesită aprobare prealabilă, pentru orice cumpărător.

7Înlătură pașaportul european restricțiile?

În statele UE, în majoritatea cazurilor, da. În România, Grecia, Cipru și Bulgaria restricțiile se aplică cetățenilor statelor din afara UE, așa că un israelian care cumpără ca cetățean UE este tratat ca orice cetățean european. Există trei rezerve:

1. Trebuie să cumpărați efectiv cu pașaportul european: să îl prezentați notarului și să vă asigurați că toate documentele tranzacției sunt coerente.
2. Pașaportul european nu rezolvă regulile privind terenul agricol, care impun condiții de vechime și rezidență și cetățenilor UE.
3. Alegerea cetățeniei influențează și impozitarea, moștenirea și raportarea în Israel, așa că imaginea completă se verifică înainte de alegere.

În Ucraina și SUA pașaportul european nu schimbă situația. În Ucraina interdicția privind terenul agricol se aplică tuturor străinilor, iar în SUA oricum nu există restricții pentru israelieni.

8Poate o „soluție creativă” să ocolească restricția?

Nu este recomandat să vă bazați pe una. Înscrierea pe numele unei rude cetățean UE, un acord de fiducie neînregistrat sau o închiriere pe termen lung par simple, dar mută riscul de la legea locală la relațiile personale, la moștenire și la creditori. În Grecia, interdicția din zonele de frontieră acoperă și drepturile de creanță și transferul de părți sociale. În Cipru, o închiriere pe mai mult de 33 de ani și preluarea controlului asupra unei societăți care deține bunuri imobile sunt considerate „dobândire” care necesită autorizație. O structură legală și transparentă, precum o societate locală sau un drept de superficie înscris, este preferabilă unei structuri al cărei unic scop este ocolirea legii.

9Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte să vă îndrăgostiți de un imobil, stabiliți trei lucruri: cu ce cetățenie cumpărați, dacă tranzacția include teren sau teren agricol și dacă amplasamentul necesită autorizație. Abia apoi alegeți structura de deținere și redactați un contract care condiționează plata de autorizație, atunci când aceasta este necesară. Analizăm aceste întrebări la începutul fiecărei tranzacții, lucrăm cu avocații și notarii din țara imobilului și examinăm împreună cu consultanții dvs. consecințele în Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎn ce țară merită să cumpărați o proprietate? Comparație juridică între 8 țări pentru investitorul israelianCumpărare proprietate în străinătate: comparație juridică România, Grecia, Cipru, Bulgaria, SUA, Italia, Portugalia, Ucraina - cine poate cumpăra și riscuri.Citiți ghidul