هل يمكن للإسرائيليين شراء عقار في الخارج؟ القيود على المشترين الأجانب حسب الدولة

«هل يُسمح لي أصلًا بالشراء هناك؟» هو السؤال الأول الذي يطرحه المستثمر الإسرائيلي. والإجابة تتوقف على ثلاثة أمور: أي جواز سفر سيظهر في العقد، وما الذي تشترونه بالضبط (شقة أم أرض أم أرض زراعية)، وأين يقع العقار. يجمع هذا الدليل القيود على المشترين الأجانب في ثماني دول في جدول واحد، ويحيل إلى الدليل المفصّل لكل دولة. وترد مقارنة أوسع، تشمل الضرائب والتمويل وموثوقية السجل، في المقارنة القانونية بين 8 دول للمستثمر الإسرائيلي.

1هل يمكن للإسرائيليين شراء عقار في الخارج؟

نعم. يحق للإسرائيلي تسجيل شقة أو منزل باسمه في الدول الثماني جميعها الواردة في هذا الدليل. ونادرًا ما تكون القيود على المشترين الأجانب حظرًا على شراء شقة، بل تتعلق بثلاثة مجالات: ملكية الأرض نفسها، والأرض الزراعية، واشتراط الحصول على تصريح مسبق قبل تسجيل الملكية.

من المهم فهم من يُعدّ «أجنبيًا». ففي رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا تسري القيود على من ليس مواطنًا في دولة عضو في الاتحاد الأوروبي أو المنطقة الاقتصادية الأوروبية (وفي اليونان أيضًا الرابطة الأوروبية للتجارة الحرة EFTA). والإسرائيلي الذي يحمل أيضًا جواز سفر رومانيًا أو برتغاليًا أو بولنديًا أو ألمانيًا ويشتري به يُعامل كمواطن في الاتحاد الأوروبي. وفي هذه الدول قد يكون ذلك أهم قرار في الصفقة، حتى قبل اختيار العقار.

2القيود على المشترين الأجانب حسب الدولة: جدول مقارنة

يتناول الجدول مشتريًا إسرائيليًا لا يحمل جنسية دولة عضو في الاتحاد الأوروبي، وهو صحيح حتى نوفمبر 2026. ويلخّص القاعدة لا كل استثناء، ولذلك يجب فحص الحالة المحددة قبل أي صفقة.

3أين لا يستطيع الإسرائيلي تسجيل أرض باسمه؟

في رومانيا وبلغاريا. ففي كلتا الدولتين يستطيع الأجنبي من خارج الاتحاد الأوروبي تملّك مبنى أو شقة، لكن لا يتملّك الأرض نفسها، إلا إذا أجازت ذلك معاهدة دولية. ولم يُعثر على مثل هذه المعاهدة مع إسرائيل في أي منهما.

في رومانيا، تنص المادة 6 من القانون 312/2005 على أن مواطني الدول من خارج الاتحاد الأوروبي لا يكتسبون الأرض إلا وفق المعاهدات الدولية وعلى أساس المعاملة بالمثل. ولذلك يُسجَّل المنزل مع قطعة الأرض عادةً بحيث يكون المنزل باسم المشتري والأرض بحق سطحية (Superficie)، أو يُسجَّل كل شيء باسم شركة رومانية (SRL)، وهي شخص اعتباري روماني حتى لو كان الشركاء إسرائيليين. وقد فصّلنا المسارات في دليل شراء الأجانب أرضًا في رومانيا، والفروق بين الجنسيات في جدول من يمكنه الشراء في رومانيا حسب جواز السفر.

في بلغاريا، تسمح المادة 22 من الدستور والمادة 29 من قانون الملكية للأجانب باكتساب المباني والحقوق العينية المحدودة، أما الأرض فلا تُكتسب إلا بموجب معاهدة دولية أو بالإرث القانوني. وتُسجَّل الشقة في مبنى مشترك مباشرة باسم المشتري. أما المنزل ذو الفناء أو الفيلا أو قطعة أرض البناء فتُشترى عادةً عبر شركة بلغارية، وغالبًا ما تكون EOOD. وقد شرحنا هذا الهيكل وتكاليفه في دليل شراء الأرض في بلغاريا عبر شركة.

4في أي الدول يحتاج الأجنبي إلى تصريح لشراء عقار؟

في قبرص دائمًا، وفي اليونان في المناطق الحدودية فقط. وفي كلتا الدولتين تكون الصفقة المسجَّلة دون تصريح باطلة، ولذلك فالتصريح شرط للصفقة وليس إجراءً شكليًا.

في قبرص، يحظر القسم 3(1) من قانون اكتساب الممتلكات العقارية (الأجانب)، Cap. 109، على الأجنبي اكتساب عقار دون إذن مسبق من مجلس الوزراء، يُمنح عمليًا عن طريق مسؤول المنطقة (District Officer). ويلزم التصريح قبل تسجيل الملكية لا قبل التوقيع، ولذلك يُودَع العقد في سجل الأراضي فورًا ويُقدَّم الطلب بالتوازي. وإذا تجاوزت المساحة ما يلزم لمسكن أو مقر عمل، وفي كل الأحوال إذا تجاوزت «سكالتين»، يجيز القانون إخضاع التصريح لشروط إضافية. وحتى سبتمبر 2026 كانت الحكومة ومجلس النواب يناقشان مقترحات لتشديد النظام، ولذلك يُتحقق من وضع القانون يوم التوقيع. انظروا دليل تصريح مجلس الوزراء في قبرص.

لا يوجد في اليونان قيد عام على الأجانب. لكن وفق القانون 1892/1990، يحتاج المشتري الذي ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي أو الرابطة الأوروبية للتجارة الحرة إلى تصريح مسبق لاكتساب حق في عقار يقع في منطقة حدودية. وتُصدر التصريح لجنة في الإدارة اللامركزية الإقليمية، ويُشترط تصويت إيجابي من ممثل وزارة الدفاع. وتشمل المناطق الحدودية، من بين أمور أخرى، جميع جزر الدوديكانيز (رودس وكوس وغيرها) وسانتوريني وليسبوس وخيوس وساموس ومنطقة إيفروس. ويسري الحظر أيضًا على نقل الحصص في شركة تملك مثل هذا العقار. انظروا دليل تصريح الشراء في المناطق الحدودية في اليونان.

5أين لا توجد قيود على المشترين الأجانب؟

في البرتغال وإيطاليا والولايات المتحدة يشتري الإسرائيلي شقة أو منزلًا أو أرضًا على نحو مماثل للمواطن المحلي، مع تحفظات محددة.

• البرتغال: لا يوجد حظر عام على تملّك الأجانب للعقارات السكنية، ولا تُشترط الإقامة للشراء. وتذكر مصادر مهنية قيودًا محدودة في بعض المناطق الحساسة، مثل المناطق العسكرية والمحمية، ونادرًا ما تمس شراء شقة عادية. ولا تمنح ملكية العقار حق الإقامة في البرتغال، ومنذ أكتوبر 2023 لم يعد شراء العقار مسارًا للحصول على التأشيرة الذهبية (Golden Visa).
• إيطاليا: يتمتع الأجنبي بالحقوق المدنية، ومنها اكتساب العقارات، بشرط المعاملة بالمثل. ووفق صفحة المعاملة بالمثل التي تنشرها وزارة الخارجية الإيطالية بشأن إسرائيل، لا توجد في إسرائيل قيود قانونية على الإيطاليين الذين يشترون أراضي ومباني، باستثناء أراضي الدولة، ولذلك فالشرط متحقق بالنسبة للإسرائيليين. ويتحقق الكاتب العدل (notaio) من ذلك قبل التوقيع.
• الولايات المتحدة: لا يوجد حظر فيدرالي على شراء الأجانب للعقارات. ومن يكتسب حقًا في أرض زراعية ملزم بإبلاغ وزارة الزراعة الأمريكية خلال 90 يومًا وفق قانون AFIDA. وقد سنّت عدة ولايات، منها فلوريدا وتكساس، قيودًا على المشترين المرتبطين بدول معينة مثل الصين وروسيا وإيران، وإسرائيل ليست ضمن هذه القوائم. وفي عام 2026 اقتُرحت على المستوى الفيدرالي تعديلات توسّع الرقابة، وحتى سبتمبر 2026 لم يُسنّ حظر جديد.

6هل يمكن للأجانب شراء أرض زراعية في الخارج؟

في الغالب لا، أو فقط بشروط لا يستوفيها المستثمر الأجنبي. فالأرض الزراعية هي الأصل الأكثر تقييدًا للأجانب في أوروبا الشرقية، وهنا تتعثر صفقات «الأرض الرخيصة على أطراف المدينة».

• رومانيا: تخضع الأرض الزراعية الواقعة خارج النطاق العمراني (extravilan) للقانون 17/2014، مع حقوق شفعة وشروط أقدمية وإقامة للمشتري لا تستوفيها شركة رومانية حديثة التأسيس.
• بلغاريا: يشترط قانون الأراضي الزراعية عمومًا أكثر من خمس سنوات من الإقامة أو التأسيس في بلغاريا. والأجنبي الذي ورث أرضًا زراعية دون أساس لاكتسابها يجب أن ينقلها خلال ثلاث سنوات.
• أوكرانيا: وفق المادة 81 من قانون الأراضي، لا يحق للأجانب تملّك الأرض الزراعية، والأجنبي الذي ورث أرضًا كهذه ملزم بالتصرف فيها خلال سنة. وحتى يناير 2026 كان البرلمان يناقش مقترحات لفتح وصول مُراقَب، لكن الحظر ما زال قائمًا.
• اليونان: خارج المناطق الحدودية لا توجد قيود على أساس الجنسية، لكن اكتساب قطعة أرض زراعية تزيد مساحتها على 250,000 م² يتطلب موافقة مسبقة، لأي مشترٍ.

7هل يُلغي جواز السفر الأوروبي القيود؟

في دول الاتحاد الأوروبي، نعم في معظم الحالات. ففي رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا تسري القيود على مواطني الدول من خارج الاتحاد، ولذلك يُعامل الإسرائيلي الذي يشتري كمواطن في الاتحاد معاملة أي مواطن أوروبي. وهناك ثلاثة تحفظات:

1. يجب الشراء فعلًا بجواز السفر الأوروبي: تقديمه للكاتب العدل والحرص على اتساق جميع مستندات الصفقة.
2. لا يحل جواز السفر الأوروبي مسألة قواعد الأرض الزراعية، التي تفرض شروط أقدمية وإقامة على مواطني الاتحاد أيضًا.
3. يؤثر اختيار الجنسية أيضًا في الضرائب والإرث والإبلاغ في إسرائيل، ولذلك تُفحص الصورة الكاملة قبل الاختيار.

في أوكرانيا والولايات المتحدة لا يغيّر جواز السفر الأوروبي الصورة. ففي أوكرانيا يسري حظر الأرض الزراعية على جميع الأجانب، وفي الولايات المتحدة لا يوجد قيد على الإسرائيليين أصلًا.

8هل يمكن لـ«حل إبداعي» الالتفاف على القيد؟

لا يُنصح بالاعتماد عليه. فالتسجيل باسم قريب يحمل جنسية الاتحاد الأوروبي، أو اتفاق ائتمان غير مسجّل، أو إيجار طويل الأمد، قد تبدو بسيطة، لكنها تنقل المخاطر من القانون المحلي إلى العلاقات الشخصية والإرث والدائنين. ففي اليونان يشمل الحظر في المناطق الحدودية الحقوق الشخصية ونقل الحصص أيضًا. وفي قبرص يُعدّ الإيجار لأكثر من 33 سنة والاستحواذ على السيطرة في شركة تملك عقارات «اكتسابًا» يتطلب تصريحًا. والهيكل القانوني الشفاف، مثل شركة محلية أو حق سطحية مسجّل، أفضل من هيكل غرضه الوحيد الالتفاف على القانون.

9ما الذي ينبغي فعله قبل التوقيع، وكيف نرافقكم

قبل التعلق بعقار ما، حدّدوا ثلاثة أمور: بأي جنسية تشترون، وهل تشمل الصفقة أرضًا أو أرضًا زراعية، وهل يتطلب الموقع تصريحًا. وبعد ذلك فقط تختارون هيكل الملكية وتصوغون عقدًا يجعل الدفع مشروطًا بالتصريح حين يلزم. نفحص هذه المسائل في بداية كل صفقة، ونعمل مع المحامين والكتّاب العدول في دولة العقار، وندرس مع مستشاريكم الآثار في إسرائيل.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةفي أي دولة يُستحسن شراء عقار؟ مقارنة قانونية بين 8 دول للمستثمر من إسرائيلشراء عقار في الخارج: مقارنة قانونية بين رومانيا واليونان وقبرص وبلغاريا والولايات المتحدة وإيطاليا والبرتغال وأوكرانيا - من يحق له الشراء والضرائب والمخاطر.قراءة الدليل